Der unvollendete Bau - Eigentümer in der Insolvenz

Präsentation zum Thema: "Der unvollendete Bau - Eigentümer in der Insolvenz"—  Präsentation transkript:

1 Der unvollendete Bau - Eigentümer in der Insolvenz
Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger KNP Dr. Nenninger, Penatzer & Krins

2 Der unvollendete Bau Einleitung Das Problem Fallgruppe (1)
Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

3 Der unvollendete Bau Einleitung Der Albtraum wird Realität Das Problem Fallgruppe (1) Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Bleibt der Bau aufgrund der Insolvenz des Bauträgers unvollendet, sind Verluste für die einzelnen Erwerber des Sondereigentums die Folge. Fraglich ist, wie der Schaden in Grenzen gehalten werden kann. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

4 Der unvollendete Bau Einleitung Die Krise als Chance B. Das Problem Fallgruppe (1) Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Probleme sind Chancen für denjenigen, der sie lösen kann. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

5 Der unvollendete Bau Sondereigentum besteht aus zwei Elementen
Einleitung Das Problem I. Der unvollendete Bau C. Fallgruppe (1) D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Sondereigentum besteht aus zwei Elementen Ideeller Miteigentumsanteil Untrennbar damit verbundenes Sondereigentum Anwartschaftsrecht und Vollrecht Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

6 Der unvollendete Bau Begründung des Sondereigentums
Einleitung Das Problem I. Der unvollendete Bau C. Fallgruppe (1) D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Begründung des Sondereigentums Abgeschlossenheitsbescheinigung Teilungserklärung Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch Errichtung des Baukörpers gemäß Teilungserklärung Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

7 Der unvollendete Bau Fiktives WohnE unvollendetes SonderE
(Gemeinschaftseigentum existiert) (isoliertes Miteigentum im weiteren Sinn) isoliertes MitE im engeren Sinn unvollendetes SonderE (Anlage fertiggestellt oder Fertig- im engeren Sinn stellung möglich) (keine Fertigstellung möglich) MitE verbunden mit nicht MitE wird mit nicht ausreichend bestimmten SE-Anteil sonderEsfähigen Räumlichkeiten verbunden MitE wird versehentlich mit keinem SonderE verbunden Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

8 Der unvollendete Bau Isolierter Miteigentumsanteil
Einleitung Das Problem II. Abgrenzung (1) C. Fallgruppe (1) D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Isolierter Miteigentumsanteil Nicht ausreichend bestimmtes Sondereigentumsrecht Nicht sondereigentumsfähige Räumlichkeit Versehentliches Unterlassen einer Verbindung mit einem Sondereigentum Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

9 Der unvollendete Bau Fiktives Wohneigentum
Einleitung Das Problem III. Abgrenzung (2) C. Fallgruppe (1) D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Fiktives Wohneigentum Nicht vollständig fertiggestellt oder als Wohnraum nutzbar Keine rechtliche Nutzung möglich. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

10 Der unvollendete Bau Einleitung B. Das Problem C. Fallgruppe (1) D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Das Gebäude ist wenigstens zur Hälfte seines Wertes fertig gestellt. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

11 Der unvollendete Bau Voraussetzungen (Übersicht)
Einleitung B. Das Problem Fallgruppe (1) I. Fertigungsstellungspflicht D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Voraussetzungen (Übersicht) Es besteht bereits eine werdende WEG. Das Gebäude muss mindestens zur Hälfte seines Wertes fertig gestellt sein. Die Fertigstellung muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

12 Der unvollendete Bau Es besteht bereits eine werdende WEG.
Einleitung B. Das Problem Fallgruppe (1) I. Fertigungsstellungspflicht D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Es besteht bereits eine werdende WEG. Es schadet nicht, wenn noch nicht alle Wohnungen verkauft sind. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

13 Der unvollendete Bau Einleitung B. Das Problem Fallgruppe (1) I. Fertigungsstellungspflicht D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Das Gebäude muss mindestens zur Hälfte seines Wertes fertig gestellt sein. Es kommt nur auf den Wert des Gebäudes an. Nur der Wert des gemeinschaftlichen Eigentums ist maßgeblich. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

14 Der unvollendete Bau Einleitung B. Das Problem Fallgruppe (1) I. Fertigungsstellungspflicht D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Die Fertigstellung muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

15 Der unvollendete Bau Rechtsfolge
Einleitung B. Das Problem Fallgruppe (1) I. Fertigungsstellungspflicht D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Rechtsfolge Der Wiederaufbau richtet sich auf die Wiederherstellung des Gebäudes in seinem ursprünglich geplanten Zustand. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

16 Der unvollendete Bau Durchsetzung der Fertigstellung Beschluss Urteil
Einleitung B. Das Problem Fallgruppe (1) I. Fertigungsstellungspflicht D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Durchsetzung der Fertigstellung Beschluss Urteil Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

17 Der unvollendete Bau Einleitung B. Das Problem Fallgruppe (1) II. Kostenverteilungsschlüssel D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Fertigstellung einer noch nicht bezugsfertigen Wohnungseigentumsanlage Grundsatz: Verteilung der Kosten nach dem Verteilungsschlüssel für die Instandsetzung, hilfsweise anhand der Miteigentümeranteile Abweichung in Ausnahmefällen Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

18 Der unvollendete Bau Einleitung B. Das Problem C. Fallgruppe (1) D. Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Das Gebäude ist noch nicht einmal zur Hälfte seines Wertes bereits fertig gestellt. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

19 Der unvollendete Bau Mindermeinung: Wie Fallgruppe (1) zu behandeln
Einleitung B. Das Problem C. Fallgruppe (1) Fallgruppe (2) I. Meinungsstreit E. Fallgruppe (3) Mindermeinung: Wie Fallgruppe (1) zu behandeln Mehrheitsmeinung: Keine Fertigstellungspflicht Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

20 Der unvollendete Bau § 18 WEG (Entziehung)
Einleitung B. Das Problem C. Fallgruppe (1) Fallgruppe (2) II. Ausstiegsszenarien E. Fallgruppe (3) § 18 WEG (Entziehung) Einbeziehung der beteiligten Banken Rücktrittsrecht Aufhebung Einvernehmliche Abwicklung Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

21 Der unvollendete Bau Einleitung
B. Das Problem C. Fallgruppe (1) Fallgruppe (2) E. Fallgruppe (3) Isolierter Miteigentumsanteil bei fertig gestelltem Gebäude Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung des Aufteilungsplanes gegebenenfalls gegen Ausgleichszahlung und somit Herstellung von Sondereigentum. Die Anteile des nicht entstandenen Sondereigentums werden den anderen Wohnungseigentümern zugeschlagen. Anspruch der WEG (Verband) auf Herausgabe des Gemeinschafts-eigentums und / oder Rückbau. Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP