© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Präsentation zum Thema: "© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz"—  Präsentation transkript:

1 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz
Herzlich willkommen zum Vortrag Wie geht Immobilienkauf? Ablauf nach der Entscheidung. IHM I Die Leitmesse des Handwerks Am Messesee I München Dienstag I März I 12:30 – 13:00 Uhr Referent I Bernd Schwarz 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

2 Meine Erfahrungen im Immobilienbereich
Kauf der 1. Eigentumswohnung am Kauf, Vermietung, Betriebskostenabrechnung, Renovierung, Klärung von steuerlichen Aspekten bis zum Verkauf, machen wir selbst Vorsitzender des Verwaltungsbeirates in einer Eigentümergemein-schaft und Mitglied in mehreren Verwaltungsbeiräten 12 Jahre in einem großen Dienstleistungsunternehmen der Immo-bilienbranche Ausbildung zum Fachwirt für Facility Management (GEFMA) in 2008 Mitglied im Prüfungsausschuss für geprüfte Immobilienfachwirte der IHK München von Okt – Sept. 2015 Seit 2010 Mitautor des jährlich erscheinenden BELLEVUE Ratgeber Immobilienkauf 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

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Veröffentlichungen Ich bin seit 2010 Mitautor der BELLEVUE Ratgeber IMMOBILIENKAUF je Fachartikeln mit 2 Artikeln mit 2 Artikeln mit 2 Artikeln 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 3

4 Wie geht Immobilienkauf?
Wichtig! Diese Informationen ersetzen keine Rechtsberatung für Ihre Fragen! Suche Sie dazu bitte Ihren Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater auf! 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

5 Wie geht Immobilienkauf?
Im Supermarkt ist alles ganz einfach. Sie suchen sich etwas aus, legen es in den Einkaufskorb, gehen zur Kasse, zahlen und schon sind Sie Eigentümer der gekauften Sachen. Beim Kauf einer Immobilie ist der Ablauf komplizierter. Der Käufer wird nicht mit dem Abschluss des Notarvertrages oder Zahlung einer Geldsumme Eigentümer der Immobilie, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Vorher, wie auch nachher, spielen aber auch einige andere Dinge eine wichtige Rolle. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

6 Wie geht Immobilienkauf? Die Beteiligten
Verkäufer & Käufer Die Vertragsparteien Notar Der Gesetzgeber schreibt zum Schutz der Vertragsparteien die Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar vor (1,5 - 2 % des Kaufpreises) Finanzamt Fordert die Grunderwerbssteuer (3,5 – 6,5 % des Kaufpreises ) 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

7 Wie geht Immobilienkauf? Die Beteiligten
Grundbuchamt Nur durch Eintragung in das Grundbuch wird man Eigentümer Gutachterausschuss Die Gutachterausschüsse erhalten Kopien aller in ihrem Zuständigkeits-bereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den Notaren. Ziel: Marktüberblick sowie Grundlage für Wertgutachten und für die Bodenricht-werte. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

8 Wie geht Immobilienkauf? Die Beteiligten
Berater, Gutachter zur Vermeidung von Fehlinvestitionen und Klärung aller Ihrer Fragen Bank finanziert evtl. die Immobilie Hausverwaltung In älteren Teilungserklärung ist manchmal vermerkt, dass der Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Veräußerung zustimmen muss 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

9 Wie geht Immobilienkauf? Die Beteiligten
Makler Vermittelt evtl. das Objekt und erhält die Maklercourtage bzw. Provision in Höhe zwischen 3,57 % - 7,14% des Kaufpreises. Brandenburg 6,00 % netto; 7,14 % brutto; Anteil Käufer Rechtsanwalt und Steuerberater Beim Immobilienkauf sollten Sie wissen, ob der Kauf sicher abläuft und z.B. alle Fragen bei einer Vermietung klären. Ebenso sollten Sie wissen, wie die Auswirkung bei Ihrem Jahreseinkommen ist. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

10 Vor Vertragsabschluss
Evtl. holen Sie vor Vertragsabschluss noch einen Gutachter, Sachver-ständigen oder Berater hinzu, der Ihnen für Ihr Kauf-Vorhaben die nötige Sicherheit gibt. Nach Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar ist nichts mehr rück-gängig zu machen. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

11 Die Finanzierung Darlehen Bank
Die Finanzierung muss vor dem Kauf endgültig geklärt sein. Zinsan-gebote verglichen? Möglichkeit der Sondertilgung nutzen? Z.B. jährliche Sondertilgungen in Höhe von 5% der Darlehenssumme. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

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Die Finanzierung 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 12

13 NOTAR Seine Rolle beim Immobilienverkauf
Es geht beim Immobilienkauf meist um erhebliche Sachwerte. Die rechtssichere Vertragsgestaltung ist deshalb in Deutschland nur über einen Notar möglich. Der Notar berät den Verkäufer ebenso, wie den Käufer. Das unter-scheidet ihn von einem Rechtsanwalt, der nur eine Seite vertritt. Der Notar bewertet das Objekt bzw. den Sachverhalt nicht. Die Aufgabe des Notars ist es, einen Grundbuchstand herbeizuführen, welcher den Vereinbarungen des Kaufvertrages entspricht. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

14 NOTAR Vertragsunterzeichnung
Käufer und Verkäufer treffen sich beim Notar zur Vertragsunter-zeichnung. Die Personalien werden anhand des Personalausweises oder Reisepasses überprüft. Sie benötigen außerdem ihre Steuer Ident Nr. des Finanzamtes. Im Zimmer des Notars wird der Vertrag vor der Unterzeichnung voll-ständig vorgelesen. Üblicherweise werden hierfür ca. 45 – 60 Minuten eingeplant. Die letzten Änderungen können jetzt noch festgehalten werden. Dann wird unterzeichnet. Mit der Unterschrift gibt es kein Zurück mehr. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

15 NOTAR Nach der Vertragsunterzeichnung
In den folgenden Tagen/Wochen organisiert der Notar alle not-wendigen Dokumente. Etwa die Verzichtserklärung der Gemeinde auf ein mögliches Vorkaufsrecht, Löschungsbestätigungen eingetragener Grundpfandrechte und gegebenenfalls die Zustimmung der Hausver-waltung. Finanziert der Käufer über einen Kredit, bestellt der Notar die Ein-tragung der neuen Grundpfandrechte im Grundbuch. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

16 NOTAR Vertragsausfertigungen
Wenige Tage nach dem Termin der Vertragsunterzeichnung erhalten der Verkäufer der Käufer eine mit Siegel versehene Vertragsausfertigung 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

17 NOTAR Vertragsausfertigungen
Vertragskopien erhalten das Grundbuchamt beim Amtsgericht ein evtl. notwendiger Finanzierungsgläubiger (Bank) die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes Das Finanzamt erhält eine Meldung zum Kaufvertrag, damit es den Bescheid zur Grunderwerbsteuer an den Käufer senden kann und der Gutachterausschuss Dieser ist verpflichtet, alle von den Notaren zugeleiteten Kaufverträge auszuwerten, um den Grundstücksmarkt transparent darstellen zu können. Aus der Kaufpreissammlung werden dann die Bodenrichtwerte entwickelt und einmal jährlich veröffentlicht. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

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Grunderwerbsteuer Zur Zeit die wichtigste unabhängige Steuereinnahme der Länder, und die einzige Steuer, bei der die Länder den Steuersatz selbst festlegen können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (z.B. Bayern) und 6,5 % (Brandenburg seit ) der Bemessungs-grundlage. Die Steuereinnahmen des Bundes und der Länder Jahr Grunderwerbsteuer ,4 Mrd. Euro ,3 Mrd. Euro ,2 Mrd. Euro ,4 Mrd. Euro ,1 Mrd. Euro Quelle: wikipedia.de 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

19 Praxis-Beispiel Kauf einer Eigentumswohnung
Objekt in einem Internetportal gefunden Besichtigungstermin (Verzögerung durch Urlaub der Ver käufer). Per Zusage für Kauf durch Käufer unverbindliche Kreditanfrage und 1. Informationsaustausch über das Objekt mit der Bank Zusage zum Verkauf durch Verkäufer über Makler Entwurf des Kaufvertrages von Notar und Vorlage bei Käufer und Verkäufer zur Prüfung und evtl. Ergänzung Selbstauskunft des Käufers mit allen Unterlagen an die Bank telefonische Darlehenszusage der Bank an Käufer Darlehensvertrag der Bank an Käufer 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

20 Praxis-Beispiel Kauf einer Eigentumswohnung
Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages Bescheid über Grunderwerbsteuer Einheitswertbescheid Zurechnungsfortschreibung vom Finanzamt (Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer) Grundsteuermessbescheid mit Höhe der zukünftigen Zahlung Mitteilung des Notars an Käufer, dass die Fälligkeits voraussetzungen eingetreten sind Bank Darlehensauszahlung an Verkäufer 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

21 Praxis-Beispiel Kauf einer Eigentumswohnung
Information vom Verkäufer an die Stadt, dass Besitz, Nutzen und Lasten per auf die neuen Eigentümer über- gegangen sind und die künftige Grundsteuerbescheide den neuen Eigentümern in Rechnung gestellt werden sollen. Ebenso erfolgte Info an Hausverwaltung. Amtsgericht/Grundbuchamt Schreiben an Notar mit Eintragungsbekanntmachung der neuen Eigentümer Schreiben vom Notar mit Eintragungsbekanntmachung an die neuen Eigentümer Abgaben-Bescheid der Stadt über Grundsteuer für das neue Kalenderjahr mit vierteljährlicher Fälligkeit 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

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