Aktualisierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung

Präsentation zum Thema: "Aktualisierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung"—  Präsentation transkript:

1 Aktualisierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung
FORSCHUNG Aktualisierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen 2018 Landtagssitzung Thorsten Hühn BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBI IEN UND UMWELT GMBH

2 IEinleitung Aufbau des Vortrags Auftragsgegenstand 3 Datenbasis 5
FORSCHUNG muss zu I... «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN UNO UMWELT GMBH IEinleitung Auftragsgegenstand 3 Datenbasis 5 Modellumsetzung 10 Wohnungsmarktregionen 16 Veränderte Methodik 19 Ergebnisse 23 Wohnraumförderung NRW

3 Auftragsgegenstand 20.04.2018 Wohnraumförderung NRW 2018 3 FORSCHUNG
muss NNN mal MM «Nm «Nm Nm Man I sozwil «Nm «Nm «MN muss BERATUNG FOR WOHNEN IMMOBILIEN UNO UMWELT BAHN Wohnraumförderung NRW

4 Evaluation und Überarbeitung der Gebietskulissen für
die regionale Wohnraumförderung 2017 FORSCHUNG muss zu MIM mal «Nm «Nm Nm MIM «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IAuftragsgegenstand Voraussetzung nach § 5 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum: Bei der Förderung sind die örtlichen und regionalen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse zu berücksichtigen! Ziel des Gutachtens: Schaffung einer empirischen, aktuellen und belastbaren Datengrundlage für die regionale Differenzierung der Konditionen für die Wohnraumförderung, die die jeweiligen örtlichen Investitionsbedingungen realitätsnah aufgreift und die Festlegung der Förderbudgets ermöglicht. Bildung von Gebietskulissen differenziert nach: Kostenniveau Mietwohnungs- und Eigentumsmarkt Bedarfsniveau Mietwohnungs- und Eigentumsmarkt Modellerstellung auf der Basis flächendeckend verfügbarer trennscharfer und landesweit einheitlich ermittelter, valider Daten Wohnraumförderung NRW

5 Datenbasis 20.04.2018 Wohnraumförderung NRW 2018 5 FORSCHUNG muss
NNN mal MM «Nm «Nm Nm Man I sozwil «Nm «Nm «MN muss BERATUNG FOR WOHNEN IMMOBILIEN UNO UMWELT BAHN Wohnraumförderung NRW

6 Mietwohnungsmarkt Kostenniveau
FORSCHUNG muss zu MIM mal «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IGebietskulissen Schaffung von Grundlagen zur Charakterisierung der örtlichen Marktverhältnisse auf dem Mietwohnungsmarkt Identifizierung von trennscharfen Indikatoren zur Ermittlung des örtlichen Kostenniveaus, d. h. auf Ebene der Städte und Gemeinden zur Festlegung der Subventionsintensität zur Förderung von Einzelmaßnahmen am örtlichen Mietwohnungsmarkt verwendete Indikatoren Bestandsmieten (Quelle: F+B) Angebotsmieten (Quelle: F+B) Bodenpreise (Quelle: Gutachterausschuss) Wohnraumförderung NRW

7 Schaffung von Grundlagen
IGebietskulissen Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau FORSCHUNG muss zu MIM mal «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN ONO UMWELT GMBH Schaffung von Grundlagen zur Ermittlung des aktuellen und zukünftigen regionalen Bedarfs an Wohnraum, insbesondere an preisgünstigem Wohnraum zur Zusammenfassung von Kommunen zu Wohnungsmarktregionen, da die Wohnungssuche nicht an der Gemeindegrenze endet zur Festlegung des benötigten Förderumfangs innerhalb einer Wohnungsmarktregion verwendete Indikatoren relevante Nachfrage (Empfänger von Hilfsleistung im SGB II & SGB XII, Wohngeldempfänger, Studierende sowie neu: Empfänger von Leistungen nach AsylbgLG) (Quelle: IT.NRW, Berechnung: F+B Angebotsmieten (Quelle: F+B) Leerstandsquote 2015 (Quelle: IT.NRW, Berechnung: F+B) Sozialwohnungsbestand 2025 (Quelle: NRW.Bank) Haushaltsentwicklung bis 2030 (Quelle: IT.NRW, Berechnung: F+B) Wohnraumförderung NRW

8 Eigentumsmarkt Kostenniveau
FORSCHUNG muss zu MIM mal «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IGebietskulissen Schaffung von Grundlagen zur Ermittlung des örtlichen Kostenniveaus von relevanten Immobilien aus dem Bestand und im Neubau zur Festlegung der Subventionsintensität zur Schaffung von Eigentum für die relevanten Zielgruppen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt verwendete Indikatoren durchschnittliche Quadratmeterpreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Bestand und für Neubauobjekte (Quelle: F+B) durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand und für Neubauobjekte (Quelle: F+B) Bodenpreise (Quelle: Gutachterausschuss) Wohnraumförderung NRW

9 Eigentumsmarkt Bedarfsniveau
FORSCHUNG muss zu MIM mal «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IGebietskulissen Schaffung von Grundlagen zur Ermittlung des aktuellen und zukünftigen regionalen Bedarfs an Eigentumsobjekten zur Identifizierung von Indikatoren zur Abbildung von Wanderungsprozessen in der Wohnungsmarktregionen zur Festlegung der benötigten Förderkontingente innerhalb einer Wohnungsmarktregion verwendete Indikatoren durchschnittliche Quadratmeterpreise für Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen für Neubauobjekte (Quelle: F+B) Bodenpreise (Quelle: Gutachterausschuss) Leerstandsquote 2015 (Quelle: IT.NRW, Berechnung: F+B) Entwicklung der bedeutenden relevanten Zielgruppe, der 25 bis 44-Jährige bis (Quelle: IT.NRW, Berechnung: F+B) Haushaltsentwicklung bis 2030 (Quelle: IT.NRW, Berechnung: F+B) Wohnraumförderung NRW

10 Modellumsetzung 20.04.2018 Wohnraumförderung NRW 2018 10 FORSCHUNG
muss NNN mal MM «Nm «Nm Nm Man I sozwil «Nm «Nm «MN muss BERATUNG FOR WOHNEN IMMOBILIEN UNO UMWELT BAHN Wohnraumförderung NRW

11 Beibehaltung des bisherigen Modells der Nutzwertanalyse
IModellumsetzung Gewichtungsmodell nach Anpassung FORSCHUNG muss zu MIM mal «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH Beibehaltung des bisherigen Modells der Nutzwertanalyse Standardisierung der Daten Transformation der Daten Gewichtung der Daten Normierung Klassifizierung mit Orientierung am Landesdurchschnitt Differenzierung nach vier Gebietskulissen Mietwohnungsmarkt — Kosten- und Bedarfsniveau Eigentumswohnungsmarkt — Kosten- und Bedarfsniveau Modellveränderungen Aufnahme neuer Indikatoren bzw. veränderter Indikatoren Veränderung der Modellgewichtung Kommunalisierung im Kostenniveau Wohnraumförderung NRW

12 Mietwohnungsmarkt Kostenniveau
FORSCHUNG muss zu MIM mal «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN ONO UMWELT GMBH IModellumsetzung Gewichtung Neu Veränderung F+B-Bestandsmieten (Mietspiegel) 20 % (- 5,0) F+B-Angebotsmieten Median (35 bis 80 m2) 60 % (+10,0) ohne geförderten Wohnungsbestand Bodenpreise Wohnbauland 20 % (- 5,0) Begründung für die Veränderung: + Stärkere Berücksichtigung der derzeitigen/aktuellen Marktsituation im relevantem Bestand Wohnraumförderung NRW

13 Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Beispielstädte im Ruhrgebiet
FORSCHUNG Modellergbenis BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN ONO UMWELT GMBH Vergleichsmieten Angebotsmieten Bodenpreise Punkte Gebietskulisse Bochum 5,66 5,98 275 61 überdurchschnittlich Bottrop 5,40 6,00 210 57 Dortmund 5,16 6,09 235 58 Duisburg 5,32 5,45 260 50 Essen 6,54 6,05 310 68 hoch Gelsenkirchen 5,08 5,14 180 38 unterdurchschnittlich Hagen 5,02 5,17 170 Herne 5,31 5,38 45 Oberhausen 5,34 5,57 51 Recklinghausen 5,42 5,50 200 49 Wohnraumförderung NRW 2018

14 Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau
FORSCHUNG mus s zu MIM mal «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IModellumsetzung Gewichtung relevante Nachfragegruppe Bedarfsgemeinschaften SGB II Leistungsempfänger SGB XII Wohngeldempfänger Studierende WS Anteil Asylbg LG • Sozialwohnungsbestand 2025 F+B-Angebotsmieten Median (35 bis 80 m2) ohne geförderte Wohnungen Leerstandszahlen 2015 Haushaltsentwicklung bis 2030 Neu Veränderung Begründung 25,0 % (+-0) 14,0 % (-0,5) 2,1 % (+0,7) 1,5 % (-1,4) 5,6 % (-0,6) 1,8 % (+1,8) 20,0 % (+-0) 15,0 % (+5,0) 20,0 % (+5,0) Anpassung aufgrund Ergänzung des Indikators Anteil Asylbg LG Wegfall des Indikators Wohnungsbestände der Baualtersklassen 1949 bis 1969 Wohnraumförderung NRW

15 Eigentumsmarkt Kostenniveau
FORSCHUNG muss zu I... «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IModellumsetzung Gewichtung unverändert: F+B-Quadratmeterpreise DH/RHH — Bestand F+B-Quadratmeterpreise DH/RHH — Neubau F+B-Quadratmeterpreise Eigentumswohnung — Bestand F+B-Quadratmeterpreise Eigentumswohnung — Neubau Bodenpreise Wohnbauland 30 % % 10% 10% % Wohnraumförderung NRW

16 Eigentumsmarkt Bedarfsniveau
FORSCHUNG muss zu MIM mal «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IModellumsetzung Gewichtung unverändert: Entwicklung der Personenzahl der 25 bis 44Jährigen bis % Haushaltsentwicklung bis 2030 (relativ) 20 % Leerstandsquote % Durchschnittlicher Preis pro m2 für Doppel- und Reihenhäuser — 25 % Neubau Durchschnittlicher Preis pro m2 für Eigentumswohnungen — Neubau 5 % Bodenpreis Wohnbauland 10 % Wohnraumförderung NRW

17 Wohnungsmarktregionen
FORSCHUNG muss NNN mal MM «Nm «Nm Nm Man I sozwil «Nm «Nm «MN muss BERATUNG FOR WOHNEN IMMOBILIEN UNO UMWELT BAHN Wohnraumförderung NRW

18 Anforderung an die Abgrenzungsmethoden von Wohnungsmarktregionen
FORSCHUNG muss zu I... «Nm «Nm Nm MIM «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IWohnungsmarktregionen Wohnungsmarktregionen sind relevant für den Bedarf Wohnstandortsuche macht nicht an der Gemeindegrenze halt Wohnungsuchende versuchen Standortalternativen zu finden Nachfragedruck in den Kernstädten breitet sich daher auf das Umland aus Wohnungsmarktregionen sollten daher tatsächliche Wohnortverflechtungen darstellen eine transparente Methode zugrunde liegen flächendeckend sein Eindeutig sein, d. h. jede Gemeinde sollte eindeutig einer Wohnungsmarkt zugeordnet sein Wohnraumförderung NRW

19 Aktualisierung des InSiWo-Modells
FORSCHUNG muss mal MIM «Nm «Nm MIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IIN9 UMWELT ERBE IWohnungsmarktregionen Erneute Verwendung der InSiWo-Wohnungsmarktregionen Abgrenzung durch Wanderungs- verflechtungen Ermittlung von Verflechtungsintensitäten zwischen den Gemeinden mehrstufiges statistisches Abgrenzungsverfahren klare Zuordnung jeder Gemeinde zu einer Wohnungsmarktregion Aktualisierung des Modells durch die NRW.Bank auf Basis aktueller Wanderungsbeziehungen in NRW 65 Wohnungsmarktregionen ❑ Gebietskategorien Worrangsnarklregion 7 Gemeircle @F-HEI 2E117 Wohnraumförderung NRW 2018

20 Veränderte Methodik 20.04.2018 Wohnraumförderung NRW 2018 20 FORSCHUNG
muss NNN mal MM «Nm «Nm Nm Man I sozwil «Nm «Nm «MN muss BERATUNG FOR WOHNEN IMMOBILIEN UNO UMWELT BAHN Wohnraumförderung NRW

21 IVeränderte Methodik Ergebnisse der Förderkulissen für
Kosten- und Bedarfsniveau FORSCHUNG muss zu I... «Nm «Nm Nm MIM «Nm «Nm Raz NN In 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN up UMWEIT GMBH IVeränderte Methodik Berechnungsmodell Gemeindeergebnisse Regionalisierung Wohnraumförderung NRW

22 IVeränderte Methodik Regionsergebnisse versus Gemeindeergebnisse
Kostenniveaus: Beispiel Region Paderborn IVeränderte Methodik Regionsergebnisse versus Gemeindeergebnisse FORSCHUNG muss I... «Nm «Nm MIM «Nm «Nm Raz NN ZZ Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN ONO UMWELT GMBH Regionalisierung führt zur Nivellierung und Verzerrung der Kostenniveaus Kernstädte, wie Paderborn [1] oder Detmold [2] werden abgesenkt WoMa-Regionen mit hohen Kostenniveaus bei der Kernstadt heben bei Regionalisierung die umliegenden Gemeinden auf höhere Kostenstufe: C1Salzkotten (+1) D) Lichtenau (+1) B Büren (+2) E) Altenbeken (+1) Bad Wünnenberg (+2) F) Schlangen (+1) Kostengefälle zwischen der Kernstadt und dem Umland wird bei der der Regionalisierung nicht zutreffend abgebildet, daher keine Regionalisierung im Kostenniveau Ziel ist eine marktgerechte Differenzierung der örtlichen Förderintensitäten, damit Investitionen in den geförderten Wohnungsbau rentierlich sind Gemeindeergebnisse Regionalisierung Wohnraumförderung NRW

23 IVeränderte Methodik Anpassung der Klassengrenzen beim Kostenniveau
FORSCHUNG muss zu I... «Nm «Nm m MNIM I «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IVeränderte Methodik Einstufung der Gemeinden auf Basis der Punktsummen der jeweiligen Gemeindeergebnisse in die vier Kategorien: hoch, überdurchschnittlich, unterdurchschnittlich und niedrig Ermittlung der Kostenniveaus neue Klassengrenzen alte Klassengrenzen Hoch 68 Punkte und mehr 70 Punkte und mehr Überdurchschnittlich 48 bis unter 68 Punkte 50 bis unter 70 Punkte Unterdurchschnittlich 28 bis unter 48 Punkte 30 bis unter 50 Punkte Niedrig 0 bis unter 28 Punkte 0 bis unter 30 Punkte Begründung Grenzziehung (68, 48, 28 Punkte) erfolgt auf Basis des Medians der Gemeindewerte Wohnraumförderung NRW

24 Ergebnisse 20.04.2018 Wohnraumförderung NRW 2018 24 FORSCHUNG muss
NNN mal MM «Nm «Nm Nm Man I sozwil «Nm «Nm «MN muss BERATUNG FOR WOHNEN IMMOBILIEN UNO UMWELT BAHN Wohnraumförderung NRW

25 IErgebnisse Mietwohnungsmarkt Kostenniveau auf Gemeindeebene
FORSCHUNG mus s zu MIM mal «Nm «Nm Nm MIM «Nm «Nm Raz NN ZZ . Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH Mietwohnungsmarkt Kostenniveau auf Gemeindeebene Gebietskategorien El hoch (58 Gemeinden) überdurchschnittlich (154 Gemeinden) unterdurchschnittlich (137 Gemeinden) U niedrig (47 Gemeinden) Veränderung der Gebietskulisse gegenüber der Gebietskulisse 2014 2 Kategorien abgesunken (3 Gemeinden) El 1 Kategorie abgesunken (68 Gemeinden) 1 Kategorie angestiegen (45 Gemeinden) 2 Kategorien angestiegen (keine Gemeinden) Wohnraumförderung NRW ,,

26 IErgebnisse Eigentumsmarkt Kostenniveau auf Gemeindeebene
FORSCHUNG muss zu I... «Nm «Nm Nm MIM «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH Eigentumsmarkt Kostenniveau auf Gemeindeebene Gebietskategorien El hoch (56 Gemeinden) überdurchschnittlich (153 Gemeinden) unterdurchschnittlich (118 Gemeinden) U niedrig (69 Gemeinden) Veränderung der Gebietskulisse gegenüber der Gebietskulisse 2014 2 Kategorien abgesunken (1 Gemeinde) El 1 Kategorie abgesunken (84 Gemeinden) (11 1 Kategorie angestiegen (45 Gemeinden) 2 Kategorien angestiegen (keine Gemeinden) Wohnraumförderung NRW 2018

27 Bedarfsniveau auf Regionsebene
Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau auf Regionsebene FORSCHUNG mus s zu MIM mal «Nm «Nm Nm MIM «Nm «Nm Raz NN ZZ 3 Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH IErgebnisse 0 Wohnungsmarktregionen Gebietskategorien El hoch (68 Gemeinden) überdurchschnittlich (178 Gemeinden) unterdurchschnittlich (114 Gemeinden) U niedrig (36 Gemeinden) Veränderung der Gebietskulisse gegenüber der Gebietskulisse 2014 2 Kategorien abgesunken (1 Gemeinde) El 1 Kategorie abgesunken (21 Gemeinden) 1 Kategorie angestiegen (60 Gemeinden) 2 Kategorien angestiegen (1 Gemeinde) Wohnraumförderung NRW ,

28 IErgebnisse Eigentumsmarkt Bedarfsniveau auf Regionsebene
FORSCHUNG muss zu MIM mal «Nm «Nm Nm MIM «Nm «Nm Raz NN ZZ . Raz NN muss BERATUNG FÜR WOHNEN IMMOBILIEN IM UMWELT GMBH 0 Wohnungsmarktregionen Gebietskategorien El hoch (59 Gemeinden) überdurchschnittlich (182 Gemeinden) unterdurchschnittlich (132 Gemeinden) U niedrig (23 Gemeinden) Veränderung der Gebietskulisse gegenüber der Gebietskulisse 2014 2 Kategorien abgesunken (3 Gemeinden) El 1 Kategorie abgesunken (59 Gemeinden) (11 1 Kategorie angestiegen (58 Gemeinden) 2 Kategorien angestiegen (keine Gemeinden) IErgebnisse Wohnraumförderung NRW 2018

29 Internet: www.f-und-b.de Ihre Ansprechpartner:
FORSCH NG ammm EM MEI I IMME amma amma IMME ammm IIRAHNG FUR WOUNEh IN.MOBIElEh UND UMWELT 6. M B V F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Adenauerallee Hamburg Internet: Ihre Ansprechpartner: Dipl. Geogr. Thorsten Hühn Telefon 040/ — 0 Wohnraumförderung NRW