AGI – Regionalkreis Rhein-Ruhr DIL Deutsche Baumanagement GmbH

Präsentation zum Thema: "AGI – Regionalkreis Rhein-Ruhr DIL Deutsche Baumanagement GmbH"—  Präsentation transkript:

1 AGI – Regionalkreis Rhein-Ruhr DIL Deutsche Baumanagement GmbH
PARADIGMENWECHSEL IM IMMOBILIENMARKT 14. Oktober 2008 Ditmar Erxleben

2 Inhalt 1. Paradigmenwechsel im Immobilienmarkt 2 2. Basel II 3-6 3.
Rating 7 4. Finanzierungsrisiken von Projektentwicklungen 8 5. Konventionelle gewerbliche Immobilienfinanzierung 9 6. Merkmale einer strukturierten Finanzierung 10-13 7. Strukturierte Finanzierung vs. Konventionelle Finanzierung 14 8. Covenants 15-16 9. Margenspirale 17 10. Umstellung der Bilanzierung von HGB auf IFRS 18 11. Gewerbesteuer bei Immobilienunternehmen 19 12. Zinsschranke 20

3 1. Paradigmenwechsel im Immobilienmarkt
Privatkunden eigen- oder fremdgenutzte Immobilien Wohnwirtschaftliche Objekte Mietwohnungsbau Gewerbliche Objekte Büro- u. Verwaltungsgebäude Handelsimmobilien Lager- u. Logistikimmobilien Betreiberimmobilien Sozialimmobilien (Krankenhäuser, Seniorenimmobilien) Hotels Industriegebäude Portfoliofinanzierungen Ankauf und Verkauf von Immobilienportfolien Share Deal / Asset Deal

4 2. Basel II Individuelles Rating als Basis einer Risikoadjustierten Kreditvergabe
„Jede Wirtschaft beruht auf einem Kreditsystem, das heißt, auf der irrtümlichen Annahme, der andere werde das gepumpte Geld zurückzahlen!“ Kurt Tucholsky, 1931 Kreditrisiko : Risiko der Bank, daß der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird Marktrisiko : Gefahr, daß das finanzierte Wirtschaftsgut an Wert verliert und für den Risikoträger ein Verlust – im Verhältnis zum Finanzierungspreis - entstehen kann

5 2. Basel II Eigenkaptialunterlegung für Kredite bei alternativen Rating-Einstufungen
Unternehmens- Rating EK-Unterlegung effektiv nach Basel II nach Basel I AAA bis AA- 20 % 1,6 % 8.000 € € A+ bis A- 50 % 4,0 % € BBB+ bis BB- 100 % 8,0 % unter BB- 150 % 12,0 % €

6 2. Basel II Kriterien einer Risikoadjustierung
Quantitative Kriterien Qualitative Kriterien Markt/Branche Unternehmenssituation Management, Planung und Kontrolle, Beziehung zur Bank A Ertragslage Finanzlage (40%) Branche Wettbewerb (20%) Rechtsform Prognose Geschäftsent- wicklung (20%) Management Kontoführung Kundenbeziehungen (20%) B Wirtschaftliche Verhältnisse (50%) Unternehmenssituation (50%) C Finanzielle Verhältnisse (40%) Marktstellung und wirtschaftliches Umfeld (36%) Managementqualitäten (24%) D Wirtschaftliche Verhältnisse (20%) Markt/Branche (20% Weitere Unternehmens-entwicklung (20%) Management (20%) Kundenbeziehung (20%)

7 2. Basel II Eigenkapitalquote – in %
40% Eigenkapital zu Bilanzsumme 30% Zinsdeckungsgrad = EBITDA / Zinsaufwand 20% 15,00 10% 11,25 EBITDA = Earning before Interests, Taxes, Depreciation and Amortisation Ergebnis vor Zins, Steuern u. AfA AA AA- A+ A- BBB+ BBB BBB- BB+ BB BB- B+ B B- CCC 7,50 Verschuldungsgrad = FK / EK 3,75 10,0 AA AA- A+ A- BBB+ BBB BBB- BB+ BB BB- B+ B B- CCC 7,5 Verzinsliches Fremdkapital zu bilanziellem Eigenkapital 5,0 2,5 AA AA- A+ A- BBB+ BBB BBB- BB+ BB BB- B+ B B- CCC

8 Zugang zu den Kapitalmärkten Bonitätsbeurteilung der Banken
3. Rating „Ratings sind darauf ausgerichtet, Risiken des Unternehmens zu identifizieren und zu bewerten. – der Unternehmer sollte Krisenszenarien widerlegen können. Unternehmensinsolvenzen zeigen, dass Liquiditätskrisen oder Überschuldungen eine Vorgeschichte haben und in seltenen Fällen plötzlich eintreten.“ Externe Ratings Ziel: Zugang zu den Kapitalmärkten Interne Ratings Ziel: Bonitätsbeurteilung der Banken z.B. Standard & Poor´s jeweils kreditgebende Bank Moodys Fitch IBCA EuroRating Creditreform Rating

9 4. Finanzierungsrisiken von Projektentwicklungen
Projektkosten 100% Zwischenfinanzierungskosten Nebenkosten etc. Unternehmergewinn Grundstücksbeschaffung Baukosten Junior Loan Mezannine Nachrangdarlehen Senior Loan Erstrangiges Darlehen Eigenkapital Unternehmerisches Risiko Wertgesichertes Äquivalent LGD = Lost Given Default

10 5. Konventionelle gewerblichen Immobilienfinanzierung
Pfand- brief Darlehensvertrag Darlehensnehmer Bank Sicherheiten Nach-Rang Immobilie Grundschulden Immobilie

11 6. Merkmale einer strukturierten Immobilienfinanzierung
Clusterung nach Risikoklassen zur Tranchierung von Finanzierungen Senior Loans erstklassig besicherte Kredite bis ca. 70% des Marktwertes Junior Loans nachrangig besicherte Kredite zw. 70 – 80% des Marktwertes Mezzanine Kapital Finanzierung zw. 80 – 90% des Marktwertes z.B. Nachrangdarlehen ggf. Mitspracherechte bei wichtigen Unternehmensentscheidungen Patriarchisches Darlehen atypisch stille Beteiligung Ohne Kredit gibt es keinen wirtschaftlichen Fortschritt – das wissen wir – und das Geld, auch das fremde, ist der Heizstoff der Wirtschaft und der Unternehmen. Dazu muss man Entscheidungen treffen – die richtigen werden belohnt und die falschen bestraft - und viel hängt davon ab, wie das Unternehmen finanziert wird. André Kostolany

12 6. Merkmale einer strukturierten Immobilienfinanzierung
Holding EK-Rendite Eigenkapital Senior Loan Verkäufer bzw. Entwickler Darlehensnehmer SPV/SPV Eigentümer Junior Loan Zins u. Tilgung Mezzanine SWAP CDS Mieteinnahmen Hedging Bank *) Sicherheiten Immobilie Sicherheiten- Treuhänder Immobilie *) Zins-Sicherung z.B. SWAP

13 6. Merkmale einer strukturierten Immobilienfinanzierung
„Financial-Engineering“ „Financial-Modeling“ Assed Backed Securities ABS Mortgage Backed Securities MBS Collateralized Dept Obligations CDO Credit Linked Notes CLN Credit Default Swaps CDS „Irgendetwas unklar?“

14 Sicherheiten - Treuhänder
6. Merkmale einer strukturierten Immobilienfinanzierung Struktur einer Verbriefung Agent *) Bearbeitung der Darlehnsforderungen *) ggf. = Darlehnsgeber Geschäftsbesorgung Rating- Agenturen Darlehensgeber Verkauf der Darlehnsforderungen + Sicherheiten Emissionsvehikel SPV / SPE Bewertung Darlehnsportfolio Transaktionsrisiko AAA Sicherheiten - Treuhänder Verwaltung der Sicherheiten AA B+ B- Kein Rating Investoren

15 7. Strukturierte Finanzierung vs. konventionelle Finanzierung
Darlehensnehmer i.d.R eine neue Zweckgesellschaft (SPV / SPE / PropCo) Gesellschaft ohne „Vorleben“ Gesellschaftszweck: Vermietung der Immobilie, ggf Teilveräußerung aus Portfolio nur die SPV haftet für die darlehensvertraglichen Verpflichtungen non-recourse-Darlehen Kreditentscheidung auf Basis der Bonität der SPV Cash-flow ausschließlich aus Mieteinnahmen Zahlungsströme > Darlehensverbindlichkeiten zzgl. EK-Renditen Vereinbarung von Financial u. Non-Financial Covenants *) Abverkäufe von Immobilien nur in Abstimmung mit Darlehnsgebern Lastenfreistellung nur bei vertragskonformer Mittelverwendung *) Covenants = Kreditvereinbarungsklauseln z.B. in Bezug auf EK-Ausstattung, Verschuldungsgrad, Kapitalrentabilität, Cach-Flow, Deckungsgrad Anlagevermögen

16 8. Covenants (Verpflichtungen)
Informationspflichten - Turnusmäßige Berichte über Mietsituation, notwendige Investitionen etc. - Geplante Käufe / Verkäufe Financial Covenants - LTV – loan to value – Verschuldungsgrad Darlehnsvaluta/Marktwert - ISCR – Interest Service Cover Ratio – Zinsdeckungsgrad Jahresnettomiete/Zinsaufwand - DSCR – Dept Service Cover Ratio – Kapitaldienstdeckungsgrad Jahresnettomiete/Zins + Tilgung Sonstige Zusicherungen z.B. wg. - Eingehen v. weiteren Darlehens- oder Bürgschaftsverpflichtungen etc. - Änderung oder Ausweitung des Geschäftsfeldes - Änderung der Gesellschafterstruktur

17 8. Covenants (Beispiele)
LTV Loan to Value Allgemein 80% Hotel 75% Industrial 70% Mezzanine 85% Darlehen Marktwert 20.0 Mio € 25.0 Mio € LTC Loan to Cost 75% Office / Retail 80% bei mind % Vorverm. 85% bei > 80% Vorvermietung Herstellkosten 23.0 Mio € 87% DSCR Dept Coverage Cover Ratio Kapitaldienstdeckungsgrad Cash Flow / Annuität 1,3-1,5 Jahresnettomiete Miete 7% / 6% v. Marktwert Zins + Tilgung 6,0% + 1% v. 20,0 Mio € 1,75 Mio € / 1,50 Mio € 1,40 Mio € 1,44 / 1,21 ICR Interest Coverage Ratio Zinsdienstdeckungsgrad Allgemein 130% Industrial 135 % Hotel 130% Zinsaufwand 6,5% v. 20,0 Mio € 1,20 Mio € 135% / 125%

18 9. Margenspirale Margen- Aufschläge Neubewertung Blankoanteile Margen-
Rating- Verschlechterung

19 10. Umstellung der Bilanzierung von HGB auf IFRS *)
Zusätzlich ggf. Neubewertung von Immobilien bei IFRS zum Zeitwert, nicht zu AK/HK - Afa Aktiva HGB Umstellungs IFRS Passiva HGB Umstellungs- IFRS effekt effekt Anlagevermögen Eigenkapital Immat. Vermögen ) Nominalkapital Grundstück u. Gebäude *) Gewinnvortrag Sachanlagen ) Jahresüberschuß ) Umlaufvermögen Rückstellungen Vorräte ) Steuerrückstellungen ) Forderungen + Sonst Pensionsrückstellungen ) Kasse, Bank Sonst. Rückstellungen Verbindlichkeiten Verbindl. Lieferungen u. L Leasingverbindlichkeiten ) Sonstige Verbindlichkeiten Bilanzsumme Umstellungseffekte insbesondere z.B. 1) Aktivierung v. Aufwendungen f. F+E *) Bewertung der Immobilie nach Fair Value 2) Aktivierung Leasinggegenstand 5) latente Steuern 3) Aktivierung zu Vollkosten 6) Bewertung der Rückstellungen mit Abzinsungsfaktor z.B. 5% statt 6% HGB ) Folge der Bewertungen 7) Passivierung der Leasingverbindlichkeiten „Ob ein Unternehmen Gewinn macht,hängt auch davon ab, wie es rechnet!“ *) Handelsgesetzbuch versus Internationale Bilanzierungs Standards

20 11. Gewerbesteuer bei Immobilienunternehmen
Hinzurechnungen von Aufwand zu den gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlagen Gew.St.Messzahl 3,5% GewSt.Hebesatz 400% Betriebsausgaben Fiktiver Zinsanteil % € Hinzurechnung 25% GewSt 400% Zinsen, Renten, dauernde Lasten, Gewinn stiller Gesell. 100 € 100% € 25 € 3,50 € Entgelt Lizenzen, Konzessionen 25% € 6,25 € 0,88 € Mieten, Pachten, Leasingraten Mobilien 20% € 5,00 € 0,70 € Mieten, Pachten, Leasingraten Immobilien 65% % 16,25 € 2,28 € „Durch die Hinzurechnungen von Aufwendungen zu den gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlagen zahlen Unternehmen Steuer auf Gewinne, die sie gar nicht haben. “

21 12. Zinsschranke Prüfungsschema zur Anwendbarkeit der Zinsschranke
                                                                                                                 Quelle des Schaubildes: NWB Nr. 32 vom 6. August 2007; Fach 4, Seite 5212 „Durch die Zinsschranke zahlen Unternehmen Steuern auf Gewinne, die sie gar nicht haben. “