Wirtschaftsprüfer / Steuerberater

Präsentation zum Thema: "Wirtschaftsprüfer / Steuerberater"—  Präsentation transkript:

1 Wirtschaftsprüfer / Steuerberater
Aktuelle steuerliche Themen zu selbstgenutzten und vermieteten Immobilien Martin Simon Wirtschaftsprüfer / Steuerberater Landsberg, den 1. Juni 2016

2 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Martin Simon

3 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Steuerermäßigungen nach § 35a EStG: Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse als geringfügige Beschäftigung (Minijob): maximal 20% von Euro oder 510 Euro Ermäßigung Haushaltsnahe Dienstleistungen: maximal 20% von Euro oder Euro Ermäßigung Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen: maximal 20% von Euro oder Euro Ermäßigung Martin Simon

4 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Voraussetzungen für Abzug: Keine Betriebsausgaben oder Werbungskosten Nur Arbeitskosten, keine Materialkosten Vorlage der Rechnung und Bezahlung per Banküberweisung Dienstleistung muss in einem Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden Martin Simon

5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Tatbestandsmerkmal „in“ einem Haushalt des Steuerpflichtigen: Bisherige Auffassung des BMF: strenge Auslegung, räumliche Interpretation  Leistung muss auf dem Grundstück erbracht werden Neue Auffassung des BFH: räumlich-funktionale Betrachtungsweise Leistung für den Nutzen des Haushalts Folge: Auch Leistungen jenseits der Grundstücksgrenze (z.B. auf öffentlichem Grund) sind begünstigt, wenn in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang Martin Simon

6 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Konkrete Beispiele anhand aktueller Rechtsprechung: 1.) BFH vom , VI R 55/12, BStBl. II 2014, 880: Winterdienst auf öffentlichem Gehweg (ebenso Straßen- oder Gehwegreinigung) 2.) BFH vom , VI R 56/12, BStBl. II 2014, 882: Anschluss an Trinkwasser- und Abwasserversorgung durch Zweckverband (Schätzung der Arbeitskosten mit 60 % der Gesamtkosten) 3.) BFH vom , VI R 18/14, BStBl. II 2016, 272 Notrufsystem in einem Betreuten Wohnen Martin Simon

7 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
4.) FG Nürnberg vom , 7 K 1356/14 (rkr, Revision zurückgenommen): Ausbau/ Sanierung einer Gemeindestraße aufgrund Bescheids der Gemeinde (Schätzung der Arbeitskosten mit 42,5 % der Gesamtkosten) 5.) FG München vom , 7 K 1242/13 (rkr): Arbeitskosten für Austausch einer Haustür, auch wenn Fertigung in der Werkstatt des Schreiners stattgefunden hat Martin Simon

8 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Martin Simon

9 2. Erschließungskosten als Werbungskosten
Erstmalige Erschließung: Erschließungsbeitrag für Straße, Spielplatz, Kanal sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens Kosten für den Anschluss des Gebäudes an öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetze (z.B. Strom-, Wasser-, Gas-, Abwasseranschluss) sind Herstellungskosten des Gebäudes Martin Simon

10 2. Erschließungskosten als Werbungskosten
Modernisierung bzw. Ersatz von Erschließungen: Durch Städte und Gemeinden umgelegte Modernisierungskosten für bereits vorhandene Erschließungen (Kanal, Straße, etc.) sind sofort abziehbare Werbungskosten. Dies gilt auch wenn dadurch der Wert des Grundstücks steigt. Ausnahme: Das Grundstück wird in seiner Substanz und seinem Wesen verändert Bezeichnung der Erschließung durch die Gemeinde ist nicht maßgeblich Martin Simon

11 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Martin Simon

12 3. Vermietung an Angehörige
Grundsatz: Verträge zwischen nahen Angehörigen sind steuerlich anzuerkennen unter der Voraussetzung, dass die Verträge zivilrechtlich wirksam geschlossen werden und die Gestaltung und die Durchführung des Vertrags wie zwischen Fremden erfolgt (sog. Fremdvergleich) Martin Simon

13 3. Vermietung an Angehörige
Verbilligte Überlassung einer Wohnung: Auf Dauer angelegte Überlassung einer Wohnung zu mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (an Dritte oder Angehörige) Folge: Werbungskosten sind zu 100% steuerlich zu berücksichtigen Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar! Martin Simon

14 3. Vermietung an Angehörige
Vergleich zwischen: vereinbarter Miete einschließlich Umlagen und ortsüblicher Miete zzgl. der nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung Tipp: „Puffer“ einbauen (ca. 70% der ortsüblichen Miete), um Diskussionen zu vermeiden und Mietkostensteigerung zu berücksichtigen! ! Martin Simon

15 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Martin Simon

16 4. Steuerpflicht bei Veräußerung
Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG bei Grundstücken: Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen Veräußerungsverlust kann nur mit anderen Veräußerungsgewinnen aber nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden Sonderfall: zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke Martin Simon

17 4. Steuerpflicht bei Veräußerung
Berechnungsschema des Veräußerungsgewinns: Veräußerungspreis - Anschaffungs- oder Herstellungskosten (inkl. Notar, Makler, Grunderwerbsteuer…) - Werbungskosten (Notar, Makler, Vorfälligkeitsentschädigung, …) + tatsächlich geltend gemachte Abschreibungen = Veräußerungsgewinn bzw. –verlust Tipp: bewegliche Gegenstände (z.B. Küche, Möbel) aus Kaufpreis herausrechnen Martin Simon

18 4. Steuerpflicht bei Veräußerung
Behaltefrist von zehn Jahren: Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung Maßgeblich ist grundsätzlich das Datum des sog. Verpflichtungsgeschäfts (entspricht i.d.R. dem Notarvertrag) Nicht entscheidend sind: Übergabe, Wechsel von Nutzen und Lasten, Eintragung im Grundbuch! Behaltefrist muss mindestens um einen Tag überschritten sein (Beispiel: Anschaffung am , Veräußerung am steuerfrei) Erbfall oder Schenkung ist keine Anschaffung Martin Simon

19 4. Steuerpflicht bei Veräußerung
Sonderfall zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke: Gelegentliche Eigennutzung ausreichend, d.h. auch Ferienwohnung, die jederzeit zur Eigennutzung zur Verfügung steht, ist begünstigt Häusliches Arbeitszimmer ist keine Nutzung zu Wohnzwecken! Auch unentgeltliche Überlassung an Kind, für das Anspruch auf Kindergeld besteht, ist unschädlich Martin Simon

20 4. Steuerpflicht bei Veräußerung
Ausgenommen von der Steuerpflicht sind Grundstücke, die 1.) im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder 2.) im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Martin Simon

21 4. Steuerpflicht bei Veräußerung
Beispiele: 1.) Erwerb des Grundstücks im Jahr 2010 und anschließend Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bis Dezember Anschließend Verkauf des Grundstücks Folge: Veräußerungsgewinn ist steuerfrei! 2.) Erwerb des Grundstücks im Jahr 2010 und anschließend Vermietung bis November Nutzung zu eigenen Wohnzwecken von Dezember 2013 bis zum Verkauf im Januar 2015 3.) Erwerb des Grundstücks im Jahr 2010 und anschließend Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bis Dezember Anschließend Vermietung bis zum Verkauf im Juni 2018 Folge: Veräußerungsgewinn ist voll steuerpflichtig! Martin Simon

22 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Martin Simon

23 5. Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung
Rechtsprechungsänderung des BFH zu nachträglichen Finanzierungskosten mittlerweile auch vom BMF anerkannt (Schreiben vom ) Folge: Auch nach einer Veräußerung anfallende Schuldzinsen können Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein Zinsen für Darlehen zur Anschaffung der Immobilie können nach Veräußerung weiterhin als Werbungskosten abgezogen werden, wenn Darlehen nicht durch Veräußerungserlös hätten getilgt werden können (Vorrang der Schuldentilgung!) Steuerpflicht der Veräußerung nicht relevant Vorfälligkeitsentschädigung stellt bei Verkauf ab keine Werbungskosten bei Vermietungseinkünften mehr dar. Ansatz nur im Rahmen von § 23 EStG möglich! Martin Simon

24 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Martin Simon

25 6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus
Ziel: Anreiz für die Schaffung neuen Wohnraums insbesondere in Ballungsgebieten durch die Einführung einer Sonderabschreibung in § 7b EStG Stand des Gesetzgebungsverfahrens: Gesetzesentwurf der Bundesregierung vom 1. Lesung im Bundestag am Stellungnahme des Bundesrats vom Öffentliche Anhörung im Finanzausschuss am Abschließende Beratung im Finanzausschuss am wurde abgesetzt  Gesetz liegt vorerst „auf Eis“ Martin Simon

26 6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus
Bestimmungen des § 7b EStG-E: Sonderabschreibung in Höhe von 10 % in den ersten zwei Jahren nach Fertigstellung und 9 % im dritten Jahr zusätzlich zur allgemeinen Abschreibung von jährlich 2 %; Abschreibung in den ersten drei Jahren somit insgesamt 35 % Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem und vor dem Baukosten/ Anschaffungskosten pro qm Wohnfläche maximal Euro; Förderung aber maximal für Euro pro qm Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre Beschränkung auf bestimmte Fördergebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt Martin Simon

27 6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus
Fördergebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt sind die nach der Anlage zu § 1 Abs. 3 Wohngeldverordnung den Mietstufen IV bis VI zugewiesenen Gebiete die von der jeweiligen Landesregierung als Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten festgelegten Gebiete (Mietpreisbremse) die von der jeweiligen Landesregierung als Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze festgelegten Gebiete Gilt somit in Dießen, Eresing, Landsberg Martin Simon

28 6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus
Höhe der Abschreibung: Grenze von Euro für abschreibbare Gebäudekosten, d.h. ohne Kosten für Grund und Boden oder Außenanlagen Bei Überschreiten der Grenze keine Sonderabschreibung möglich Bemessungsgrundlage für Sonderabschreibung maximal Euro pro qm Martin Simon

29 6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus
Beispiel: A errichtet ein Wohnhaus mit 2 Wohnungen zu je 110 qm Wohnfläche. Die Baukosten betragen €, davon € für das Grundstück. Auf das Gebäude entfallen folglich € oder € pro qm Wohnfläche. Die Abschreibung beträgt im Jahr der Fertigstellung und im Folgejahr somit jeweils 10 % von maximal € pro qm Wohnfläche, also 10 % von € x 220 qm oder € = € zzgl. 2 % von € = €. Im dritten Jahr sind weitere 9 % von € = € zzgl € abschreibbar. Martin Simon

30 6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus
Ausblick: Bundesrat möchte Kappungsgrenze von Euro auf Euro pro qm und Bemessungsgrundlagengrenze von Euro auf Euro senken Teile der Koalition favorisieren eine direkte Förderung z.B. über eine Investitionszulage Koppelung der Förderung an die Miethöhe der Fremdvermietung möglich  Fazit: Es bleibt offen, ob und falls ja wie der Gesetzentwurf umgesetzt wird Martin Simon

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Martin Simon