Www.wbg-zh.ch - Thomas Hardegger Herzlich willkommen wbg zürich Wohnbaugenossenschaften - soziale Nachhaltigkeit im gemeinnützigen Wohnungsbau 10.01.2014.

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Herzlich willkommen wbg zürich Wohnbaugenossenschaften - soziale Nachhaltigkeit im gemeinnützigen Wohnungsbau Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Zur Person Gemeindepräsident Rümlang (seit 2006) Nationalrat (seit 2011) Kantonsrat ( ) Kommission für Planung Bau Verfassungsrat ZH (2000 – 2005) gelernter Sekundarlehrer (Sek B), bis 2000 Hardegger Immobilien AG – Geschäftsführer und Verwaltungsrat Hausverein Schweiz, Sektion ZH – Präsident Wohnbaugenossenschaften Schweiz – Regionalverband ZH – Vizepräsident Stiftung Alterswohnen Rümlang, Stiftungsrat Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Systematisierung der WBG
Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger Abbildung © P. Schmid

Gemeinnützigkeit Gemeinnützige Wohnbauträger sind: Wohnbaugenossenschaften Stiftungen Vereine Gemeinnützige Aktiengesellschaften Kriterien der Gemeinnützigkeit (nach BWO) In Statuten (Zweck) Gemeinnützigkeit enthalten Kostenmiete Keine Tantième Anteilkapital nur zum Nennwert auszahlbar Zinshöhe begrenzt Liquidationserlös für gleichen Zweck oder öffentliche Hand Problem: Gemeinnützigkeit wird oft philanthropisch verstanden Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Geschichte der gemeinnützigen Wohnbauträger im Kanton Zürich
Erste BG ab 1890 in der Stadt Zürich 1907 Start gemeinnütziger Wohnungsbau und WBF Stadt Zürich Gründungswelle von Wohnbaugenossenschaften 1924 heutiges WBF-Gesetz der Stadt Zürich Gründungs-/Bauwelle, u.a. in Horgen, Uster, Winterthur, neu auch Handwerker- und bürgerliche Genossenschaften Bauwelle besonders in Landgemeinden (Bsp. Effretikon) Gründungswelle mit vielen kleinen BG Verstärkte Neubauphase in der Stadt Zürich 2010 Verstärkte Neubauphase in der Agglomeration 2011 neuer wohnpolitischen Grundsatzartikel in der Zürcher Gemeindeordnung (1/3 der Mietwohnungen gemeinnützig) VI wbg zh – Förderung gemeinn. Wohnbau im Kanton ZH Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Der gemeinnützige Wohnungsbau in der Schweiz
Seit 1907 170‘000 Genossenschafts- wohnungen ca. 1‘800 Wohnbau- genossenschaften ca. 80% Mitglieder-Mietergenossenschaften, ca. 20% Mietergenossenschaften oder Handwerker- bzw. Unternehmergenossenschaften Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Die Kantone im Vergleich
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Genossenschaftswohnungen in 800 Gemeinden
In diesen mehr als 800 Dörfern und Städten stehen Häuser von rund 1500 gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften. Sie vermieten etwa Wohnungen. Weitere rund Wohnungen gehö-ren Gemeinden, Stiftungen und gemeinnützigen Aktiengesellschaften. Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Der gemeinnützige Wohnungsbau im Kanton Zürich
66'000 Genossenschaftswohnungen im Kanton Zürich Marktanteil 8,4 % Schwerpunkte Stadt Zürich 60%, Winterthur, Horgen, Uster, Limmattal In 112 der 171 Zürcher Gemeinden gibt es WBG (2012) 87% der Wohnungen Mitgliedermietgenossenschaften - 13% anderen Genossenschaften Insgesamt 90'000 Wohnungen im gemeinnützigen Wohnungsbau (Genossenschaften, öffentliche Hand, Vereine und Stiftungen) Zürich hat Vorreiterrolle in der Schweiz:  38% aller Genossenschaftswohnungen der Schweiz befinden sich im Kanton Zürich, 23% alleine in der Stadt Zürich Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Genossenschaft-bewohner/-innen

Sozio- demographisches Profil der Genossenschafter/ -innen

Genossenschaften haben einen deutlich kleineren Flächenverbrauch Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Wohnflächenverbrauch gesamte Schweiz
Der Wohnflächenverbrauch pro Person ist geringer Unter anderem als Folge der Belegungsvorschriften brauchen Bewohnerinnen und Bewohner von Genossenschaften am wenigsten Wohnfläche pro Person. Quellen: Volkszählungen 1970 bis 2000, Schätzung für 2010 (punktierte Linie); mit dem Wegfall der Volkszählungen seit 2000 gibt es keine gesamtschweizerische Erhebung mehr, sondern nur noch regionale Daten. Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Freiwillige Belegungsvorschriften Befragung wbg-zh im Juni 2011: Fast 90 % der Zürcher Genossenschafts-wohnungen mit Belegungsvorschriften (Anzahl Zimmer/Personen, z.B. 4 ½ Zi – mind. 3 Pers). In fast 80% der Wohnungen Solidaritäts-beitrag der Bewohner/innen. In weiteren 20%: zusätzlich ein Zuschlag bei hohen Vermögen und Einkommen. (Solche Zuschläge verletzen Prinzip der Kostenmiete!) Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Gesellschaftliche Leistungen der Genossenschaften - 1 Nachhaltig bezahlbarer Wohnraum - insb. für Familien, ältere Menschen, Studierende - mit beschränktem Einkommen  weniger Sozialhilfe/Ergänzungsleistungen für die öff. Hand! geringere Wohnflächen bessere Nutzung Infrastrukturen und Boden  Einsparungen öff. Ausgaben und Verdichtung Neu- / Ersatzneubauten sind architektonisch & städtebaulich meist vorbildlich WBG verschaffen Bewohner/innen Wohnsicherheit und vermeiden Verdrängungseffekte Genossenschaften verfolgen nachhaltige und ökologische Perspektive und investieren deutlich mehr dafür. Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Gesellschaftliche Leistungen der Genossenschaften - 2 Gemeinschaftsfördernde und soziale Angebote sowie Infrastrukturen für die öffentliche Hand Soziale Durchmischung Integrationsleistungen für Alleinerziehende, Alleinstehende, Betagte, Migrantinnen und Migranten Niederschwellige Sozialdienste (grössere WBG) . Entlastung öff. Dienste Sesshaftigkeit – Engagement in Vereinen und Behörden Gelebte gesellschaftliche Verantwortung wird an Kinder weitergeben Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Mietzinse 2011 ganze Schweiz Stadt Zürich - noch grössere Differenz (derzeit ca. 40%) Mehr als Wohnen ganze Schweiz Für die Stadt Zürich sind die Werte noch höher Genossenschaftswohnungen sind markant günstiger Im Jahr 2011 betrug der Durchschnittsmietzins für eine Schweizer Genossenschaftswohnung rund 15% weniger als der Durchschnittszins der gewöhnlichen Mietwohnungen. In dieser Statistik sind nur Wohnungsmieten enthalten, die nicht subventioniert werden. Höchstens jede zehnte Genossenschaftswohnung wird übrigens mit staatlicher Hilfe vergünstigt (genaue Zahlen gibt es nicht); dort gelten strenge Vorschriften bezüglich der finanziellen Verhältnisse und des Flächenverbrauchs der Bewohnerinnen und Bewohner. Quelle: Bundesamt für Statistik Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Sorgfältiger Unterhalt Zahlen Schweiz
Autofreie Haushalte Genossenschaftswohnungen werden gut unterhalten Eine Studie im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen ergab, dass die jährliche Renovationsquote bei Genossenschaftswohnungen am höchsten ist. Das Ziel gemeinnütziger Wohnbaugenossenschaften ist nicht kurzfristige Rendite, sondern die langfristige Werterhaltung des ganzen Bestands. Deshalb planen sie lange voraus und machen rechtzeitig Rückstellungen für Erneuerungen oder Ersatzneubauten. Quelle: Frohmut Gerheuser, «Renovation der Miet- und Eigentümerwohnungen in der Schweiz 2001 – 2003». Im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen, Januar 2007 Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Angriffe auf WBG mit dem wachsenden Erfolg: Kritik 1: „Genossenschaften werden subventioniert“ Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Tatsache ist: Die meisten Genossenschaftssiedlungen stehen auf Land, das von Privaten erworben wurde 70 % der Wohnungen stehen auf Land, dass die WBG freihändig auf dem Markt gekauft haben. Zürich Land - Anteil noch höher. Vergünstigtes Land/vergünstigtes Baurecht mit Auflagen verbunden: Ein Teil der Wohnungen muss mit kant. WBF vergünstigt werden. - Haushalte für Mieter, die in der Gemeinde wohnen oder berufstätig sind. - Einen Teil der Nutzfläche für öffentliche Bedürfnisse - unentgeltlich - Stadt Zürich: 1% der Bausumme für Kunst am Bau - Stadt Zürich: 1% des gesamten Wohnungsbestandes für Wohnraum- verwaltung des Sozialdepartementes (früher Büro für Notwohnungen). Baurecht: Keine Substanzbildung möglich: bei Heimfall wird nur der noch nicht abgeschriebene und rückgestellte Wert bezahlt. Fazit: Kein Privater würde einen solchen Baurechtsvertrag unterzeichnen. Somit ist dies auch keine Subvention sondern ein Leistungsauftrag. Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Kritik 2: „In Genossenschaften wohnen die falschen Personen!“ Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

«Genossenschaftsquartier» bringt mehr Steuerertrag Die Zahlen aus Luzern vergleichen das Quartier der reichsten Steuerzahler mit jenem, wo die ärmsten wohnen, und mit einem Quartier, wo viele Genossenschaftsmitglieder zuhause sind. Der grosse Landverbrauch von «guten Steuerzahlern» führt zu einem geringeren Er-trag als in einem Quartier mit dichter Bebauung. Natürlich verursachen dicht besiedelte Quartiere auch grössere Kosten, zum Beispiel für die Schule. Dafür nutzen sie den Boden sparsam und verursachen pro Person weniger Individualverkehr. Quelle: Stadtrat Luzern. Interpellationsantwort Nr /2012: «Welches Quartier bezahlt wie viel Steuern?» Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Steuerertrag «Genossenschaftsquartier» bringt mehr Steuerertrag Die Zahlen aus Luzern vergleichen das Quartier der reichsten Steuerzahler mit jenem, wo die ärmsten wohnen, und mit einem Quartier, wo viele Genossenschaftsmitglieder zuhause sind. Der grosse Landverbrauch von «guten Steuerzahlern» führt zu einem geringeren Er-trag als in einem Quartier mit dichter Bebauung. Natürlich verursachen dicht besiedelte Quartiere auch grössere Kosten, zum Beispiel für die Schule. Dafür nutzen sie den Boden sparsam und verursachen pro Person weniger Individualverkehr. Quelle: Stadtrat Luzern. Interpellationsantwort Nr /2012: «Welches Quartier bezahlt wie viel Steuern?» Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Zu wenig Neubauten Es werden zu wenige Genossenschaftswohnungen neu gebaut Im Jahr 2000 gehörten 5.1% aller Schweizer Wohnungen den Genossenschaften ( siehe auch Seite 5). Um diesen Marktanteil zu halten, müssten jährlich auch so viele Genossenschaftswohnungen neu gebaut werden. Die Grafik zeigt jedoch, dass dies nicht so ist: Der Anteil genossenschaftlicher Neubauten an der Gesamtzahl von Wohnungsneubauten schwankt auf zu tiefem Niveau. Quelle: Bundesamt für Statistik Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! wbg zürich Ihr Kompetenzzentrum - für alle Fach- und Sachfragen im Bereich des gemeinnützigen Wohnungsbaus! Stiftung Lilienberg - Thomas Hardegger

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