Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung
Dr. Michael Piontek Internes Schulungsdokument - nicht zur Veröffentlichung oder Zitierung bestimmt – keine vollständige Quellendokumentation erfolgt

Grundsätzliches… Was ist bei einer Finanzierung grundsätzlich zu beachten? 2-3 Personen Gruppenarbeit … 15 Minuten Welche Themen (-gebiete) sind bei der Planung einer Finanzierung zu beachten? Was ist innerhalb dieser Themen / Fragestellungen zu beachten? Welche Auswirkungen könnte eine fehlerhafter Planung haben?

Die Finanzierungsstrategie folgt immer der Immobilienstrategie!
Grundsätzliches… Objekt strategisch Soll das Objekt langfristig gehalten oder kurzfristig im Ganzen oder in Teilen wieder veräußert werden? baulich Sind größere Baumaß-nahmen erforderlich oder geplant? kaufmännisch Gibt es Besonderheiten zu auslaufen-den Mietverträ-gen und/oder Nutzungsände-rungen, die bei der Finanzie-rung beachtet werden müssen? (Zins)markt spezifisch Gibt es bestehende besondere Marktbedin-gungen oder Zinserwartungen, die beachtet werden sollten? Gesellschafts-rechtlich Gibt es Besonderheiten in der Rechtsform oder dem Sitz der Objekt haltenden Gesellschaft (z. B. Luxem-burg)? Steuerlich Gibt es besondere steuerliche Situationen, die beachtet werden sollten? Was ist bei einer Finanzierung grundsätzlich zu beachten? Die Finanzierungsstrategie folgt immer der Immobilienstrategie!

Grundsätzliches… Was ist bei einer Finanzierung grundsätzlich zu beachten? Es wird zwischen verschiedenen Kapitalquellen für Immobilieninvestitionen unterschieden Eigenkapital Fremdkapital Wir betrachten die Objekt konkrete Finanzierung – also keine Finanzierungsquellen des Eigen- und Fremdkapitals, die auf Gesamt-Unternehmensebene eingesetzt werden können (vgl. hierzu „Alternative Formen der Kapitalbeschaffung“)

Grundsätzliches… Was ist bei einer Finanzierung grundsätzlich zu beachten? Welche Finanzierungsarten kennen Sie? Was sind die wesentlichen Kennzeichen dieser Finanzierungsarten?

Grundsätzliches… Was ist bei einer Finanzierung grundsätzlich zu beachten? Es gibt grundsätzlich folgende Finanzierungsarten Hypothekendarlehen Junior-Loans Mezzanine Crowdfinancing Förderkredite allg. Kapital aus Private Equity (außerbörsliches Eigenkapital), sofern dies Objekt konkret bereitgestellt wird

Grundsätzliches… Was ist bei einer Finanzierung grundsätzlich zu beachten? Grundsätzlich sind auch Kombinationen mehrerer Instrumente möglich und werden tatsächlich auch häufig verwendet. So wird der Ankauf einer Immobilie (sowie ggf. die Investition in die Immobilie) beispielsweise kurzfristig zwischenfinanziert und diese Zwischenfinanzierung ggf. anschließend durch eine langfristige Finanzierung abgelöst. In dem Bereich der Finanzierung sind ggf. auch erforderliche Bankbürgschaften anzusiedeln. Hier kommen für einen Projektentwickler bzw. Bauträger die Leistungs- bzw. Vertragserfüllungsbürgschaften in Betracht, für den Immobilieninvestor bzw. Käufer die Zahlungsbürgschaft.

Banken und Co. … Wer finanziert eigentlich?
Versicherungen Pensionskassen Kreditfonds EK / FK „Crowd“ (Internationale) Investoren über den Kapitalmarkt Weitere Kapitalsammelstellen? (siehe auch „Alternative Formen der Kapitalbeschaffung

Banken und Co. … Wer finanziert eigentlich?
Welche Arten von Banken gibt es? Geschäftsbanken Hypothekenbanken Landesbanken Sparkasse /Volksbanken Spezialbanken und Förderinstitute einzeln? Erstrang / Nachrang? Konsortium? Club-deal?

Die Immobilienfinanzierung
Rechtliche Grundlage Was ist ein Darlehen? Wer haftet für ein Darlehen und in welchem Umfang? Welche Sicherheiten kennen Sie?

Rechtliche Grundlage Bei der Immobilienfinanzierung handelt es sich grundsätzlich um einen Darlehensvertrag nach § 488 BGB „§ 488 Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag (1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen. (2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten. (3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.“ Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Darlehensaufnahme In der Praxis nimmt der Darlehensnehmer das Darlehen in der Regel bei einer Bank (oder Versicherung, Kreditfonds, o.a.) durch Abschluss eines Darlehensvertrages auf. Zur Absicherung erhält die Bank eine Sicherheit in Form eines Grundpfandrechtes (Grundschuld oder Hypothek – letztere streng akzessorisch), das zugunsten der Bank in Abt. III des Grundbuches der Immobilie eingetragen wird. In der Regel hat die Eintragung des Grundpfandrechtes an erster Stelle in Abt. III und Abt. II zu erfolgen, Ausnahmen bzw. vorgehende Rechte sind vertraglich zu regeln. Meistens werden darüber hinaus weitere Sicherheiten, wie Mietabtretungen, Bürgschaften, Patronatserklärungen, Abtretung von Kaufpreisansprüchen, o. ä. vereinbart (Details s. „Darlehensvertrag“).

Haftungsregeln bei Finanzierungen Non-recourse d. h. dass ausschließlich die Objektgesellschaft (SPV), die Eigentümerin der Immobilie ist, für die Darlehensverbindlichkeiten haftet. Hier preist der Darlehensgeber die Risiken höher ein. Dies führt zu einem höheren Kreditzins und zu weiteren vertraglichen Regelungen, die das Risiko des Darlehensgebers mindern sollen. So wird z. B. auch kreditvertraglich vereinbart, ob etwaige Überschüsse zunächst angespart werden und ab welchem Zeitpunkt die Gesellschafter Ausschüttungen an sich selbst oder andere vornehmen dürfen (Waterfall cash-traps)

Haftungsregeln bei Finanzierungen Full-recourse d.h. für die Finanzierung haftet die Muttergesellschaft, z. B. auch der Projektentwickler, mit. Dies führt bei entsprechender Bonität der Muttergesellschaft zu günstigeren Kreditkonditionen und –regelungen und kann z. B. durch eine Mitkreditnehmerschaft, selbstschuldnerische Verbürgungen oder auch Patronatserklärungen geschehen. In diesem Fall muss die Muttergesellschaft beachten, dass bei einer „Schieflage“der Objektgesellschaft (SPV) die Risiken auf die Muttergesellschaft übergehen können. Eine Risiko mindernde Insolvenz der Objektgesellschaft ist im Hinblick auf die Finanzierungsrisiken dann nicht mehr möglich.

Haftungsregeln bei Finanzierungen Limited-recourse d. h. dass die Muttergesellschaft beschränkt mithaftet. Dies kann entweder pauschal durch Übernahme einer beschränkten Bürgschaft oder durch Haftungen in zuvor definierten Situationen (z. B. Baukostenüberschreitungen, Liquiditätsengpässen, etc.) geschehen.

Wofür? Grundstücksankauf Revitalisierung / Modernisierung Neubauvorhaben Finanzierung von Bestandsimmobilien oder –portfolien Umfinanzierungen von Krediten oder Kapitalmarktprodukten Verwendungszwecke…

Wofür? Immobilienarten in der Finanzierung… Grundsätzlich kann jede Immobilienart finanziert werden. Allerdings sind die Finanzierungen je nach Nutzungsart deutlich unterschiedlich zu betrachten. So sind Immobilien, bei denen der Ertrag wesentlich von einer operativen Nutzung eines einzelnen Geschäftsmodells abhängt, unternehmerischer zu betrachten und zu finanzieren. Auch die Drittverwendungsfähigkeit, d. h. ob eine Immobilie neben der aktuellen und ggf. speziellen Nutzung auch anders betrieben und bewirtschaftet werden könnte und damit risikoärmer wäre, spielt bei der Finanzierung eine große Rolle.

Wofür? Welche Nutzungsarten von Immobilien kennen Sie…? Und welche Auswirkungen hat die Nutzungsart auf die Finanzierung?

Wofür? Klassische Nutzungsarten von Finanzierungsobjekten Wohnen Büro Multi-Tenant-Einzelhandelsimmobilien Logistikimmobilien Studentenwohnungen Betreiberimmobilien Bei den klassischen Nutzungsarten werden bei der Finanzierung die laufenden Erträge sowie die Marktmieten für solche Nutzungen bei der Finanzierung zugrunde gelegt. Diese Daten sind verfügbar und können relativ einfach bewertet werden.

Nutzungsarten von Immobilien Betreiberimmobilien (der Nutzungsertrag hängt vom operativen Betrieb im Gebäude ab) Hotels Kliniken Seniorenimmobilien Freizeitimmobilien Produktion Industrie Sportstadien

Nutzungsarten von Immobilien Bei Betreiberimmobilien wird das operative Geschäft, z. B. das eines Hotels, analysiert. Auch kann es hier neben Pachtverträgen auch Betreiberverträge geben, die das operative Geschäftsrisiko des Hotels auf den Vermieter verlagern. Bei den Betreiberimmobilien muss sich der Darlehensgeber nachhaltig mit dem Geschäftsmodell der Nutzung auseinandersetzen und beauftragt daher regelmäßig die Lieferung laufender Geschäftszahlen des Betreibers, um Risiken frühzeitig erkennen zu können. Auch wird hierbei die Drittnutzbarkeit der Immobilien betrachtet. Kann eine Seniorenimmobilie mit vertretbarem Aufwand in eine Wohnimmobilie umfunktioniert werden? Kann die Produktionsstätte auch für andere Produktionen eingesetzt werden?

Nutzungsarten von Immobilien Bei Spezialimmobilien wird die Finanzierung häufig auf den Mietvertrag und die Bonität des Mieters anstatt auf die eigentliche Immobilie abgestellt. Das tatsächliche Geschäft in solchen Immobilien ist oft schwer bewertbar oder ggf. sogar non-profit. Daher wird faktisch der Mietvertrag „finanziert“. Höhe und Laufzeit der Finanzierung orientieren sich an den Mietvertragskriterien. Sonstige und Spezialimmobilien kirchliche Einrichtungen Justizvollzugsanstalten karitative Einrichtungen und weitere…

Gängige Darlehensarten…
Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Welche Arten von Darlehen kennen Sie? Welche Besonderheiten haben die Darlehen? Was ist zu beachten?

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Annuitätendarlehen Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Die Höhe der zu zahlenden Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich (sofern eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde). Die Annuitätenrate oder „Annuität" setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils innerhalb der Rate. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. langfristige Zinsfestschreibungen

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? langfristige Zinsfestschreibungen Annuitätendarlehen Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Der Zinssatz enthält neben dem Refinanzierungskosten der Bank die Kreditmarge, die sich aus Risikokosten und einem Gewinnbestandteil zusammensetzt. Der anfängliche Tilgungssatz wird im Darlehensvertrag festgelegt. Bei einer Anfangstilgung von 2% p.a. erreicht man im derzeitigen Zinsumfeld eine Darlehenslaufzeit von ca. 40 Jahren, bei einem Satz von 1 % eine Laufzeit über 50 Jahren. Früher waren es 25 bzw. 30 Jahre. Warum?? Die vorzeitige Rückzahlung während einer Zinsbindungsperiode (z. B. im Verkaufsfall) ist nur unter bestimmten Bedingungen und Abgeltung des Zins- und Margenschadens der Bank durch eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Variables Darlehen / Projektentwicklungen Bei einem variabel verzinsten Darlehen wird entweder ein Kontokorrentzins oder bei einem festen Darlehensbetrag (günstiger!) eine sehr kurze Festschreibung von z. B. drei Monaten vereinbart. Diese Darlehen sehen eine Ratentilgung oder keine Tilgung vor, da eine Annuität wegen der kurzen Zinsbindung nicht praktikabel ist. Bei Projektentwicklungs- und Grundstücksankaufsfinanzierungen werden auch Kontokorrentkredite bei längerfristiger Inanspruchnahme in bestimmten Abschnitten in Darlehen mit dreimonatiger Zinsbindung umgeschuldet. Die Zinssicherung erfolgt i. d. R. separat mittels derivativer Instrumente… kurzfristige Zinsfestschreibungen

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Variables Darlehen / Projektentwicklungen Die Zinsbindung erfolgt in der Praxis z.B. bei einer dreimonatigen Festschreibung durch Vereinbarung einer transparenten Refinanzierungsgröße, wie dem 3-Monats-Euribor. Hinzu kommt die Kreditmarge. Das Darlehen ist nach Ablauf der dreimonatigen Zinsfestschreibung ohne Vorfälligkeitskosten rückzahlbar. Aufgrund der kurzen Bindung und entsprechender Sicherheit der Bank auf Zahlung der Kreditmarge sind kurzfristige Darlehen in der Regel mit höheren Bearbeitungskosten belegt als langfristige Darlehen, z. B. Annuitätendarlehen. kurzfristige Zinsfestschreibungen

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Tilgungsdarlehen Ein Tilgungsdarlehen (auch Ratendarlehen, Abzahlungsdarlehen) ist ein Darlehen, bei dem über eine feste Laufzeit eine gleichbleibende (lineare) Tilgungsleistung vereinbart wird. Der Schuldendienst setzt sich zu den jeweils vereinbarten Terminen aus dieser linearen Tilgungsrate und den jeweils auf die Restschuld berechneten Zinsen zusammen. Entgegen des Annuitätendarlehens ist die Höhe der Ratenzahlung in diesem Fall nicht gleichbleibend, sondern am Beginn höher und später niedriger. Hier sind langfristige Zinsfestschreibungen, Kontokorrentzinssätze und kurzfristige Zinsfestschreibungen möglich. langfristige oder kurzfristige Zinsfestschreibungen, Kontokorrentzinssätze

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Endfälliges Darlehen Endfällige Darlehen (auch Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen) sind Darlehen, bei denen der gesamte Darlehensbetrag am Ende der Darlehenslaufzeit fällig wird. Eine laufende Tilgung fällt nicht an. Die Rückzahlung kann aus verschiedenen Quellen (Verkauf, Umschuldung oder durch eine Lebensversicherung) erfolgen. Auch hier sind langfristige Zinsfestschreibungen, Kontokorrentzinssätze und kurzfristige Zinsfestschreibungen möglich. langfristige oder kurzfristige Zinsfestschreibungen, Kontokorrentzinssätze

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Junior-Loans / Nachrangdarlehen, Mezzanine Darlehen Nachrangige Darlehen (auch „Nachrangdarlehen“; engl. Junior Debt oder Subordinated Loans) stehen eine Stufe vor dem Mezzanine-Kapital und sind Finanzinstrumente, die im Falle der Liquidation oder Insolvenz im Rang hinter die erstrangigen Forderungen gegen das schuldende Unternehmen zurücktreten. Diese nur nachrangig oder gar unbesicherten Darlehen sind in der Folge deutlich teurer als besicherte, erstrangige Darlehen. Sie decken die Lücke zwischen einer Bankfinanzierung im Erstrang und dem eventuell nur gering vorhandenen Eigenkapital ab. In der Folge werden solche Darlehen in der Regel nicht langfristig aufgenommen, vor allem, wenn sie zu einem negativen Leverage-Effekt führen. Dies wäre der Fall, wenn der Zinsaufwand des Darlehens die Investitionsrendite übersteigt. kurzfristige Zinsfestschreibungen

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Förderkredite Je nach Objekt- oder Nutzungsart kann es sinnhaft sein, bei langfristigen Investitionen Förderkredite oder –mittel in Anspruch zu nehmen. Diese Mittel sind entweder nicht rückzahlbar oder mit vergünstigten Konditionen (Zinssatz, Tilgung) versehen. Es ist darauf zu achten, ob belastende Verpflichtungen (Vermietung, Verkauf, Nutzungsarten) damit verbunden sind, die den Vorteil ggf. überkompensieren könnten. langfristige Kredite bzw. Zinsfestschreibungen

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Private Equity Sofern die klassischen Finanzierungen, z. B. bei Banken, nicht ausreichen und das Mezzanine-Kapital die restliche Finanzierung auch nicht abdeckt, könnte „echtes“ Eigenkapital von privaten Investoren eingeworben werden. Aufgrund des sehr hohen, im Vergleich sogar höchsten Risikos, sind diese Mittel am teuersten und in der Regel auch nur kurzfristig einsetzbar. Diese Finanzierungsform eignet sich nur, wenn die Immobilie kurzfristig mit entsprechendem Gewinn weiteräußert wird. kurzfristige Verzinsungsver-einbarung mit „Kicker“

Welche Darlehensarten sind gebräuchlich? Andere Kreditgeber = Finanzierungen über Versicherungen / Kreditfonds Versicherungen und Kreditfonds treten als Darlehensgeber unabhängig von Banken auf. Dabei bieten sie allerdings meistens auch Annuitätendarlehen an. Dieser Markt wächst deutlich. Auch andere Kreditgeber treten über den Kapitalmarkt auf den Plan (s. auch „Alternative Formen der Kapitalbeschaffung“).

Aktuelle Sonderthemen
Zinsen … rauf … runter … wie tief? Können Zinsen negativ sein? Was bedeutet das für die Kreditnehmer? Was bedeutet das für die Banken? Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?

Zinsen … rauf … runter … wie tief? Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 488 Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag (1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen. (2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten. (3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.

Zinsen … rauf … runter … wie tief? Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 700 Unregelmäßiger Verwahrungsvertrag (1) Werden vertretbare Sachen in der Art hinterlegt, dass das Eigentum auf den Verwahrer übergehen und dieser verpflichtet sein soll, Sachen von gleicher Art, Güte und Menge zurückzugewähren, so finden bei Geld die Vorschriften über den Darlehensvertrag, bei anderen Sachen die Vorschriften über den Sachdarlehensvertrag Anwendung. Gestattet der Hinterleger dem Verwahrer, hinterlegte vertretbare Sachen zu verbrauchen, so finden bei Geld die Vorschriften über den Darlehensvertrag, bei anderen Sachen die Vorschriften über den Sachdarlehensvertrag von dem Zeitpunkt an Anwendung, in welchem der Verwahrer sich die Sachen aneignet. In beiden Fällen bestimmen sich jedoch Zeit und Ort der Rückgabe im Zweifel nach den Vorschriften über den Verwahrungsvertrag. (2) Bei der Hinterlegung von Wertpapieren ist eine Vereinbarung der im Absatz 1 bezeichneten Art nur gültig, wenn sie ausdrücklich getroffen wird.

Ein Exkurs Zinsuntergrenze Einige Banken vereinbaren bei variablen Finanzierungen und kurzfristigen Zinsvereinbarungen eine Zinsuntergrenze von „0 %“. Sobald der vereinbarte Referenzzins unter Null sinkt, gilt ein Referenzzinssatz von 0 %. Dies begründen die Banken damit, dass es rechtlich umstritten ist, ob ein Darlehen einen negativen Zinssatz aufweisen darf (ist dies dann noch ein Darlehen?). Allerdings sind wir derzeit in Euroland trotz leicht negativer Referenzzinsen für bis zu drei Monate noch davon entfernt, dass der Gesamtzins, inkl. Kreditmarge, negativ wird. Für die Kunden hat diese Regelung einige Nachteile: Zum einen vergrößert die Bank durch die Untergrenze ihre Kreditmarge einseitig, zum anderen wenden viele professionelle Kunden ein Hedging an, d. h. das Grundgeschäfts wird buchhalterisch mit dem Zinssicherungsgeschäft verbunden.

Ein Exkurs Zinsuntergrenze Wenn sich das Grundgeschäft und das Zinssicherungsgeschäft bei verändernden Referenzzinsen gleichförmig bewegt, gilt das Hedging für nach IFRS zu bilanzierende Unternehmen als effektiv und die Änderungen der Marktwerte müssen nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen werden, sondern nur im Eigenkapital. Sollten für Kredite jedoch einseitige Zinsuntergrenzen gelten, kann eine Effektivität verloren gehen. In der Folge können erhebliche Gewinn beeinflussende Marktwertänderungen das geplante Jahresergebnis gefährden und die Gewinnkennzahlen und Ausschüttungen verändern. Bei börsennotierten Gesellschaften kann dies auch den Börsenkurs beeinflussen.

Der Darlehensvertrag Was regelt ein Darlehensvertrag?
Wie ist er aufgebaut? Was muss dort erfasst werden?

Der Darlehensvertrag Darlehensbetrag Zinssatz bzw. Kreditmarge auf einen ebenfalls zu vereinbarenden Zinseinstand Laufzeit Tilgungssatz bzw. Rückzahlungsmodalitäten bei Projektentwicklungen auch Vorvermietungs- bzw. Vorverkaufsquoten Sicherheiten (Grundpfandrechte, Mietzessionen, Abtretungen von Versicherungs- und/oder Kaufpreisansprüchen, etc.) Bearbeitungs- und Wertermittlungskosten der Bank Covenants (Zinsdeckungsgrad ISCR, Kapitaldienstdeckungs-grad DSCR, Beleihungsauslauf LTV, WALT) Im Darlehensvertrag werden alle wichtigen Rahmendaten und Vereinbarungen der Darlehensgewährung geregelt, u.a.

Der Darlehensvertrag und… Exit-Fees sonstige Gebühren
Informationspflichten Zustimmungsvorbehalte der Bank (z. B. zu Mietvertrags-kündigungen) Kündigungsrechte der Bank Kündigungsrechte des Darlehensnehmers Sonderkündigungsrechte der Bank Weitere Sicherungsabreden, wie z. B. Cash-Traps, Zusatzbelastungsverbote, AusschüttungsregelungenNachbesicherungs-pflichten, etc. und…

Der Darlehensvertrag Zusätzlich zum Darlehensvertrag werden weitere Dokumente erforderlich, die für eine Auszahlung vorausgesetzt werden: Grundschuld-bestellung beim Notar (i. d. R. anhand eines Formulars der Bank). Es wird entweder der gesamte Grundschuldbetrag oder ein Teilbetrag mit sofortiger Vollstreckbarkeit bestellt, damit die Bank im Verwertungsfalle nicht auf die Mitwirkung des Darlehensnehmers zur Vollstreckung angewiesen ist oder rechtlich durchsetzen muss Zweckbestim-mungserklärung stellt den juristischen Zusammenhang zwischen Darlehensvertrag und Grundschuldbestellung her Weitere Sicherheiten-verträge z. B. Mietzessionsvertrag, Forderungsabtretungen, Bürgschaften, etc. Nach Erfüllung aller Auszahlungsvoraussetzungen gem. Darlehensvertrag zahlt die Bank den Darlehensbetrag an den Kreditnehmer oder bei Objektankäufen ggf. nach vorheriger Anweisung an den Veräußerer oder den beurkundenden Notar aus.

Der Darlehensvertrag Kreditsicherheiten … Besonderheiten aus der Praxis Grundpfandrechte Grundschulden (ohne Brief) sind üblich. Was bedeutet „16 % Zinsen zzgl. Nebenkosten“ bei einer Grundschuldbestellung? sofort vollstreckbar… in voller Höhe? Kosten … Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung? Hypothek: selten. Streng akzessorisch – Was heißt das?

Der Darlehensvertrag Kreditsicherheiten … Besonderheiten aus der Praxis Mietzessionen Stille Zession der Mieterträge mit Recht auf Offenlegung ist üblich … Abtretungen von A bis Z: Versicherungen, aber bei Projektentwicklungen auch Bau- und Architektenpläne, Kaufpreisansprüche, Gewährleistungsrechte … … die Bank will (muss) faktisch in der Lage sein, ggf. selbst fertigzustellen.

Immobilienfinanzierung
Ende Teil 1

Preisbildung bei Finanzierungen
Was sind die Kostenpositionen bei einer Finanzierung? Welche Kosten fallen bei welcher Finanzierungsart an? Besonderheiten bei kurz-, mittel- oder langfristiger Finanzierung?

Die Preisbildung (Pricing) für eine Immobilienfinanzierung hängt u. a. wesentlich von dem zu finanzierenden Projekt, dem Risiko der Bank, der Darlehensart und der Laufzeit ab. Der Kreditzinssatz setzt sich im Wesentlichen zusammen aus Einstand der Bank Risikokosten Gewinn Liquiditätskosten ggf. Bearbeitungskosten, weitere Fees (je nach Darlehensart., Laufzeit)

Einstand bei Festzinsvereinbarungen Der Einstand richtet sich nach der internen Kapitalbeschaffung und –struktur der jeweiligen Bank. Dies wird dem Kunden nicht offengelegt. So refinanzieren sich Sparkassen beispielsweise auch über die Spareinlagen der Kunden, Hypothekenbanken begeben Pfandbriefe. Das Universum der Refinanzierungsvarianten von Banken ist umfassend und vielschichtig, je nach Art der Bank (Universalbank, Spezialkreditinstitut, etc.). Andere Darlehensgeber, wie z. B. Versicherungen, greifen auf die Anlagegelder der Versicherten zurück. Da dieser Wert für den Kunden nicht nachvollziehbar ist, ist auch das Zustandekommen der Kreditmarge der Bank (Risikokosten und Gewinnanteil) bei Festzinsvereinbarungen intransparent.

(z. B. x-Monats-Euribor) ggf. Liquiditätskosten
Preisbildung bei Finanzierungen Einstand bei kurzfristigen Zinsbindungen Bei Finanzierungen mit kurzfristigen Zinsbindungen ist es erforderlich, dass beide Seiten den Einstandssatz nachvollziehen können. Danach wird die Kreditmarge offenkundig hinzugerechnet. Daher ist dieses Pricing hinlänglich transparent. Um dies umsetzen zu können, vereinbaren Kreditgeber und Kreditnehmer einen Referenzzinssatz, wie z. B. den 3-Monats-Euribor, als Einstandssatz. Dieser wird um die vereinbarte Kreditmarge und ggf. Liquiditätskosten erhöht und ergibt dann den Kundenzins. Referenz-zinssatz (z. B. x-Monats-Euribor) Kredit-marge Risiko-kosten+ Gewinn-anteil ggf. Liquiditätskosten Zinssatz

Kreditmarge Die Kreditmarge errechnet sich aus den Risikokosten und der Gewinnerwartung der Bank. Bei den Risiken bewertet die Bank Objekt- und Bonitätsrisiken sowie Marktrisiken (Immobilienmarkt, Konjunktur- und Zinsrisiken) sowie technische und wirtschaftliche Risiken. Risiko-kosten Gewinner-wartung Kredit-marge

Kreditmarge Auch eine Managementbeurteilung fließt, insbesondere bei Projektentwicklungsmaßnahmen, mit in die Risikobetrachtung ein. Je anspruchsvoller das Geschäft und / oder die Immobilie, desto wichtiger ist das Management, das dieses Projekt umsetzen möchte. Bei Mithaftung der Muttergesellschaft / Projektentwicklers (Full-recourse-Finanzierung) ist die Unternehmensbonität von entscheidender Bedeutung. Daher ist das Bonitätsrating der Muttergesellschaft ebenfalls Preis bildend. Noch relevanter ist die Bewertung des Beleihungsobjektes. Hierzu bedienen sich Banken externer Gutachter (oder ggf. interner Beurteilungen). Dabei wird ein Markt- oder Verkehrswert ermittelt, der sich mehrheitlich nach dem Ertragswertverfahren berechnet. Dabei sind Besonderheiten, wie der Beleihungswert nach dem Hypothekenbankgesetz o.ä., zu beachten.

Liquiditätskosten Bei den Liquiditätskosten handelt es sich um Kosten, die je nach Laufzeit der Refinanzierung und Bonität des Kreditgebers die erforderlichen zusätzlichen Kosten der Bank abdecken sollen. In Zeiten der Finanzmarktkrise, in denen sich auch Banken untereinander nur bedingt Geld geliehen haben, waren diese Kosten wegen der unsicheren Märkte sehr hoch. Preis bildend ist hier, wie lange die Bank den Kredit zusagt – unabhängig von der Zinsfestschreibungsdauer. Mittlerweile sind die Kosten deutlich geringer geworden und werden teilweise auch nicht mehr offen gezeigt. Insbesondere bei nur kurz laufenden Finanzierungen (z. B. auch bei Projektentwicklungen) generieren sich sehr geringe Erträge für die Darlehensgeber aus der Kreditmarge. Daher werden hier zusätzlich Bearbeitungsgebühren mit unterschiedlichem Themenbezug vereinbart, aus denen die Bank weitere Erträge erwirtschaftet.

Berechnungsbeispiel Margen LTV 60% LTV 80% Referenzzinssatz 3- Monats-Euribor - 0,2 % Liquiditätskosten 0,1 % Risikokosten 0,5 % 1,0 % Gewinnansatz 0,3 % Gesamtzins 0,7 % 1,4 % (davon Kreditmarge) (0,9 %) (1,6 %)

Berechnungsbeispiel Ankaufsfinanzierung (Bestandhaltung) Kaufpreis 20,0 Mio. EUR Erwerbsnebenkosten 1,6 Mio. EUR Makler 0,4 Mio. EUR Gesamtkosten 22,0 Mio. EUR davon: Eigenkapital 5,0 Mio. EUR Senior-Loan (variabel plus Zinssicherung) 12,0 Mio. EUR Nachrangdarlehen Finanzierung gesamt

Berechnungsbeispiel Ankaufsfinanzierung (Bestandhaltung) Mieteinnahmen der Immobilie (7 % auf Kaufpreis) 1.400 TEUR nicht umlegbare Kosten (lfd. Inst., Verwaltung, etc.) 200 TEUR Senior Loan Kredit-Zins 0,7 % (s.o.) 84 TEUR Zinssicherung 10 Jahre (1,0 % - (-0,2%)) 144 TEUR Tilgung 2 % 240 TEUR Nachrangdarlehen Kreditzins (Risiko 2,5% + Gewinn 1,1%, zzgl. 0,1% Liquiditätskosten = 3,7%) 185 TEUR Tilgung 4% Überschuss 347 TEUR

Berechnungsbeispiel Ankaufsfinanzierung (Bestandhaltung) Eigenkapitalrendite (statisch) – Überschuss plus Tilgung zu Eigenkapitaleinsatz 15,74 % DSCR 1,4 ISCR 3,4 LTV 85 %

Berechnungsbeispiel Projektentwickler Neubau Wohnungsbauprojekt zum Einzelverkauf 200 WE zu insg m² Wohnfläche Baukosten, inkl. Grundstück TEUR Eigenkapital 10 % Finanzierung TEUR Projektlaufzeit 3 Jahre Finanzierungszins 5 % Bearbeitungskosten 2 % Verkaufspreis der Wohnungen im Durchschnitt nach Vertriebskosten 2.500 EUR/m² (Bruttoerlös 35 Mio. EUR) Kostendeckung für die Bankfinanzierung bei einem Verkaufsstand von m² 72 %

Berechnungsbeispiel An diesem Wert orientiert sich die Vorverkaufsquote. Die Grundstücksankaufsfinanzierung wird zum Ankauf valutiert. Die Finanzierung der Baumaßnahme wird freigegeben, wenn die Vorverkaufsquote erreicht ist. Bis dahin laufen die Zinsen der Grundstücksankaufsfinanzierung auf. Zinskosten Grundstücksankauf (Vorlauf 12 Monate) – Grundstückskosten 7 Mio. EUR 1.050 TEUR Bearbeitungskosten 504 TEUR Zinsen Baufinanzierung 910 TEUR Bankkosten gesamt (ohne Avalkosten, etc.) vor Verrechnung Käufergelder 2.464 TEUR

Bei Kompensationsregelungen mit Käufergeldern entfallen durch Hinterlegung und Zinskompensation aus den im zweiten Jahr eingehenden Käufergeldern Zinslasten für die Finanzierungen ab Mitte des zweiten Jahres (525 TEUR aus der Grundstücksfinanzierung und 682,5 TEUR aus der Baufinanzierung). Bei Projekten, die nicht den Verkauf, sondern die Vermietungen der Wohnungen zum Ziel haben, wird eine Vorvermietungsquote festgelegt. Diese soll sicherstellen, dass zumindest ein wesentlicher Teil der Kreditzinsen durch diese Vorvermietungen abgedeckt werden kann. In gut nachgefragten Märkten können Banken auch geringe Vorverkaufs- oder Vorvermietungsquoten vereinbaren bzw. auf diese vollkommen verzichten. Derzeit sind solche spekulativen Bauten und Finanzierungen aber noch die Ausnahme.

Zinssicherungen Darlehen für Projektentwicklungen oder der Handel mit Immobilien werden in der Regel kurz- bis mittelfristig finanziert. Da das Zinsänderungsrisiko in diesem Zeitraum begrenzt ist, erfolgt in der Regel keine Zinssicherung. Die Verzinsung erfolgt variabel oder mittels kurzer Zinsbindungen von maximal drei Monaten. Bei Darlehen für längerfristige Investitionen (z. B. Annuitätendarlehen) werden regelmäßig Zinssicherungen vereinbart. Bei der Laufzeit dieser Zinssicherungsvereinbarungen sind unbedingt die geplante Haltedauer der Immobilie sowie ggf. wirtschaftliche Aspekte, wie auslaufende, wesentliche Mietverträge, zu beachten. Diese Zinssicherungen können in Form einer klassischen Festzinsvereinbarung auf Basis des lang laufenden Darlehens selbst für z. B. 5 oder 10 Jahre erfolgen. Längere Zinssicherungen sind auch möglich, es ist aber zu beachten, dass ein Kreditnehmer nach § 489 (1), Satz 2 BGB kostenfrei nach 10 Jahren von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Darlehen somit kündigen kann.

Zinssicherung Welche Arten von Zinssicherungen sind üblich? Was sind die Besonderheiten? Was sind die Risiken / Chancen? Was muss man wissen und laufend beobachten?

Zinssicherung Längerfristige Festzinsvereinbarungen bei langfristigen Darlehen sollten nur abgeschlossen werden, wenn sichergestellt ist, dass das Objekt die gesamte Laufzeit über im Bestand gehalten werden soll und keine größeren Umstrukturierungsvorhaben der Finanzierung bei diesem Objekt absehbar sind. Eine feste Bindung hat Nachteile, wie z. B. Auflösung der Zinsvereinbarung nur in besonders definierten Fällen möglich (s. Annuitätendarlehen) Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung (aktiv / passiv – Vergleich), d. h. inkl. Marge und als Differenz zu einem Anlagezinssatz für die Gesamtdauer

Zinssicherungen Zins-Swap
Derivative Zinssicherungsinstrumente Um trotz einer längeren Zinsbindung flexibel bleiben zu können, kombinieren professionelle Immobiliengesellschaften kurzfristige Zinsfestschreibungen (z. B. drei Monate) mit derivativen Zinssicherungsinstrumenten. Hierzu kommen folgende Instrumente in Frage. Zins-Swap Es wird ein separater Vertrag geschlossen, aus dem der Vertragspartner (in der Regel eine Bank) dem Kunden z. B. den 3-Monats-Euribor zahlt und den 10-Jahressatz erhält. Im Ergebnis hat man damit eine „virtuelle“ Zinsfestschreibung erreicht (Details s. Darstellung Zins-Swap). Dieses Produkt – wie auch alle anderen Festschreibungen – werden vereinbart, wenn von steigenden kurzfristigen Zinsen ausgegangen wird.

Zinssicherungen Zins-Cap
Derivative Zinssicherungsinstrumente Zins-Cap Der Kunde vereinbart im Ergebnis eine Zinsobergrenze. Steigt der kurzfristige Zinssatz (z. B. 3-Monats-Euribor) über den vereinbarten Satz, ersetzt der Vertragspartner (in der Regel die Bank) den Mehraufwand. Im Ergebnis besteht eine variable Finanzierung, der Zinsaufwand kann aber nicht über den Cap-Satz steigen. Für dieses Produkt ist eine Optionsprämie zu zahlen. Ein Cap wird abgeschlossen, wenn von weiterhin niedrigen kurzfristigen Zinsen ausgegangen wird, aber gleichzeitig eine Absicherung gegen unerwartet steigende Zinsen erfolgen soll.

Zinssicherungen Zins-Floor
Derivative Zinssicherungsinstrumente Zins-Floor Dies ist das „Gegenprodukt“ zum Zins-Cap. Sinkt der kurzfristige Zins (z. B. der 3-Monats-Euribor) unter den vereinbaren Zins, hat der Kunde dem Vertragspartner (in der Regel die Bank) den Minderaufwand auszuzahlen. Im Ergebnis ist besteht eine kurzfristige Finanzierung, der Zinssatz kann aber nicht unter den Floor-Satz fallen. Für den Abschluss dieses Produktes erhält der Kunde eine Optionsprämie. Der Floor wird oft in Kombination mit einem Zins-Cap eingesetzt, um dessen Optionsprämie zu kompensieren, und bewirkt dadurch einen Zinskorridor mit Begrenzungen nach oben und unten. Diese Kombination nennt sich „Collar“.

Zinssicherungen

Zinssicherungen Swap-Geschäft
Das Swap-Geschäft kann separat und unabhängig vom Grund-Kreditgeschäft abgeschlossen werden und existieren. Es kann auch separat aufgelöst werden. Ein derart gesicherter langfristiger Zinssatz hat in Zeiten steigender Zinsen eine positiven Marktwert, in Zeiten sinkender Zinsen einen negativen Marktwert. Der Marktwert errechnet sich im Wesentlichen aus dem Marktzins der Restlaufzeit im Vergleich zum vertraglichen Swap-Zinssatz und wird auf die Restlaufzeit berechnet sowie abgezinst.

Bei vorzeitiger Auflösung des Swaps ist dieser Marktwert auszugleichen. Dies bedeutet, dass der Kunde bei gesunkenen Zinsen den negativen Marktwert an den Vertragspartner (in der Regel eine Bank) zahlen muss. Dieser negative Marktwert ist aber im Vergleich zur Festzinsvereinbarung mit der Bank deutlich günstiger, da ein aktiv/aktiv-Vergleich stattfindet, d. h. dass der Vertragszins mit dem Marktzins für gleiche Geschäfte und nicht mit einem risikolosen Anlagezins verglichen wird. Im Falle gestiegener Zinsen bekommt der Kunde den positiven Marktwert ausgezahlt. Dies ist im Vergleich bei einer Festzinsvereinbarung bei einem Annuitätendarlehen nicht möglich.

Die Vorteile des Zins-Swaps gegenüber einer klassischen Zinsfestschreibung Das Swapgeschäft ist ein rechtlich selbständiger Vertrag, unabhängig vom Grundgeschäft. Somit können auch Spekulationsgewinne oder –verluste mit diesen Instrumenten erzielt werden, sofern sie vom Grundgeschäft gelöst werden. Das zugrunde liegende Grunddarlehen kann ohne Rücksicht auf die Zinssicherung reduziert oder zurück gezahlt werden. Kreditverhältnisse können umstrukturiert und mit anderen Banken umfinanziert werden

Zinssicherungen Währungs-Swaps
In der Vergangenheit wurden auch Swaps abgeschlossen, die die Euro-Kreditschuld in Fremdwährungen und damit in das dortige Zinsumfeld wandelte. Ziel war es, das deutlich günstigere Zinsniveau in der Schweiz oder Japan für die Finanzierung einer Immobilie im Euroraum zu nutzen. Diese „Cross-Currency“-Swaps sind als sehr risikoreich zu betrachten, da sie bei Fremdwährungsschwankungen die Kreditschuld entsprechend auf- oder abwerten. So kam es nach Einstellung der Bemühungen der Schweizer Notenbank Anfang 2015, den Schweizer Franken zum Euro stabil zu halten, zu einer massiven Aufwertung der Schweizer Währung. Dadurch haben sich die Restschuld, aber auch die monatliche Zahllast aus dem Kapitaldienst in Euro um bis zu knapp 20 % deutlich verteuert (Stand Sommer 2015 noch immer 13 %). In der Folge solcher Währungsturbulenzen kam es zu einer Vielzahl von Insolvenzen und Zwangsverkäufen, insbesondere bei geschlossenen Fonds (z. B. The Gherkin in London). Es ist daher immer ratsam, in der Währung zu finanzieren, in der auch die Einnahmen aus dem Projekt erzielt werden.

Zinssicherungen Forward-Swaps
Swap-Geschäft Forward-Swaps Es wird ein Swap abgeschlossen, der erst in der Zukunft beginnt. Üblich sind Vorlaufzeiten von 1 bis 5 Jahren, anschließend beginnt die „normale“ Swap-Laufzeit. Diese Forward-Swaps sind teurer als sofort startende Swaps, da die Vorlaufzeit abzudecken ist. Ein kostenfreies Ausscheiden (Aufhebung vor Beginn der Zahlungsperioden) ist nicht möglich. Swaption Hierbei erwirbt der Kunde die Option auf einen in der Zukunft startenden Swap (zum heutigen Zinsniveau). Hierfür ist eine Optionsprämie zu zahlen. Der Vorteil liegt in der Möglichkeit, die Option verfallen zu lassen, wenn sich das Zinsniveau in der Zukunft vorteilhafter darstellt. Derivative Instrumente mit Beginn in der Zukunft sind z. B.

Zinssicherungen Besondere Themen bei Zinssicherungsgeschäften - Zinsänderungsrisiko Zinssicherungen erhöhen die Kreditrate und mindern die Liquidität. Im Gegenzug mindern sie die Zinsänderungsrisiken. Im Bereich der Risikosteuerung der Finanzierungen werden daher „Cashflow-at-Risk“-Analysen gemacht. Diese berechnen, welche Zinsänderungsrisiken sich ein Unternehmen / eine Immobilienfinanzierung „leisten“ kann, ohne perspektivisch in Liquiditätsprobleme zu kommen. Bei hohen Volatilitäten (Ausschläge der Zinsen am Kapitalmarkt) kann eine vollständige Zinssicherung sinnhaft ist, da die Risiken variabler Zinssätze für dieses Unternehmen / diese Finanzierung zu hoch sind. Zinssicherungen, wie z. B. Swaps, die nicht nur Optionsprämien kosten, können einen negativen Marktwert aufweisen.

Zinssicherungen Besondere Themen bei Zinssicherungsgeschäften - Risikobesicherung finanzierendes Institut = Swap-Kontrahent Der Vertragspartner (in der Regel eine Bank) verlangt häufig eine Besicherung für das Risiko, dass der Kunde diesen Marktwert ggf. nicht leisten kann. Die Bank betrachtet diesen Fall faktisch als Kredit. Sofern finanzierendes Institut und Swap-Kontrahent identisch sind, wird dieses Risiko meistens auf die bestellten Sicherheiten für die Finanzierung angerechnet.

Zinssicherungen Besondere Themen bei Zinssicherungsgeschäften - Risikobesicherung finanzierendes Institut ≠ Swap-Kontrahent Sofern der Swap mit einem anderen Institut abgeschlossen wird, muss der Swap entweder blanko abgeschlossen werden (höhere Kosten) oder in anderer Form (z. B. in Geld) besichert werden. Sofern der Swap nicht in Geld besichert wird, besteht ein Risiko, dass bei Ausfall des Kontrahenten (Bank) oder einer ernsthaften Vermögensgefährdung der Bank eine Break-option gezogen wird. In diesem Fall hat der Kunde den negativen Marktwert innerhalb von drei Bankarbeitstagen einzuzahlen. Da diese Beträge oftmals in Millionen-Euro-Höhe liegen, kann dies ein Immobilienunternehmen in erhebliche Liquiditätsschwierigkeiten bringen. Daher sollte bei Abschluss von Swaps auch immer die Bonität des Kontrahenten (auch bei einer Bank) laufend beobachtet werden.

Der Leverage-Effekt Was ist das? Was für Effekte treten auf?
Was ist zu beachten?

Der Leverage-Effekt und dessen Optimierung
Als Leverage-Effekt im Bereich der Immobilienfinanzierung bezeichnet man den Effekt, dass durch eine Teilfinanzierung einer Investition die Eigenkapitalrendite beeinflusst werden kann. Sofern der Fremdkapitalzins niedriger liegt als die Netto-Objektrendite, erhöht sich die Eigenkapitalrendite.

Beispiel zur Verdeutlichung des Effektes: Bei einer Immobilie (z. B. Kaufpreis 100 GE) mit 6 % Objektrendite (6 GE) liegt die Eigenkapitalrendite (vereinfacht – ohne „verlorene“ Anschaffungsnebenkosten, etc. betrachtet) bei vollständiger Zahlung aus Eigenkapital ebenfalls bei 6 %. Wenn dieselbe Immobilie zu 50 % mit Fremdkapital zu 3 % finanziert wird, mindert sich der Ertrag von 6 GE um die Zinsen (Fremdkapital 50 GE zu 3 %) von 1,5 GE. Es verbleibt ein Überschuss von 4,5 GE, denen ein nur noch einzusetzendes Eigenkapital von 50 GE gegenübersteht. Auf die 50 GE Eigenkapital berechnet ergibt sich aus dem Überschuss von 4,5 GE eine Rendite von 9 % - die Rendite ist also 50 % höher als ohne Finanzierung.

Die Betrachtung wird etwas komplexer, wenn die nachrangigen Mittel wie Mezzanine, etc. eingesetzt werden, die andere Zinsansprüche haben. Hierbei ist es auch sinnhaft zu prüfen, bei welcher Finanzierungsstruktur die Eigenkapitalrendite am höchsten ist. Der Leverage-Effekt steigert die Eigenkapitalrendite nur, wenn der Gesamt-Fremdkapitalzins unter der Objektrendite liegt. Sofern der Fremdkapitalzins über der Objektrendite liegt, ergibt sich grundsätzlich ein geringerer Zufluss zum Eigenkapital – allerdings ist der geringere Zufluss in Bezug zum geringeren Eigenkapital zu setzen. Eine Reduzierung der Eigenkapitalrendite während der Bestandshaltung kann auftreten, wenn nicht auseichend Eigenkapital zur Verfügung steht oder die Immobilie nur befristet gehalten und dann (mit Gewinn) veräußert werden soll.

Beispiel Bestandsfinanzierung Gesamtkapitalbedarf = Investitionssumme 20 Mio. EUR einzusetzendes Mindest-Eigenkapital: 5 % Gesamtkapitalrendite (Nettoreinertrag in % zum gesamten Kapitalbedarf): 6 % Zinssatz Senior-Loan (inkl. Marge): 3 % Zinssatz Junior-Loan: 5 % Zinssatz Mezzanine: 8 % (kein Equity-Kicker) Zinssatz Equity: 15 % Das Senior-Loan ist bei diesem Projekt bis 50 % der Gesamtkosten (=ca. 60 % des Beleihungswertes) möglich. Das Junior-Loan kann für weitere 15 % bereitgestellt werden. Das Mezzanine kann für weitere 20 % bereitgestellt werden.

Beispiel Bestandsfinanzierung Berechnung Gesamtkapital 20 Mio. EUR Nettoreinertrag 1,2 Mio. EUR Senior-Loan 10 Mio. EUR zu 3 % kostet 300 TEUR p.a. (da Zinssatz unter Gesamtrendite, ist der Leverage für die EK-Rendite positiv) Junior-Loan 3 Mio. EUR zu 5 % kostet 150 TEUR p.a. Zwischenergebnis 1 Von den TEUR Nettoreinertrag verbleiben nach Abzug Senior- und Junior-Loan 750 TEUR, denen ein notwendiges EK von 7 Mio. EUR gegenübersteht. Die EK-Verzinsung ist damit derzeit 10,71%

Beispiel Bestandsfinanzierung Mezzanine 4 Mio. EUR zu 8 % kostet 320 TEUR p.a. Zwischenergebnis 2 Von TEUR Nettoreinertrag verbleiben nach Abzug Senior- und Junior-Loan und Mezzanine 430 TEUR, denen ein notwendiges Eigenkapital von 3 Mio. EUR gegenübersteht. Die EK-Verzinsung ist damit derzeit 14,33 %. Obwohl der Zinssatz für das Mezzanine höher ist als die Gesamtrendite, steigt die Eigenkapital-Verzinsung!

Beispiel Bestandsfinanzierung Equity 2 Mio. EUR zu 15% kostet 300 TEUR Zwischenergebnis 3 Von TEUR Nettoreinertrag verbleiben nach Abzug Senior- und Junior-Loan, Mezzanine und Equity 130 TEUR, denen ein notwendiges Eigenkapital von 1 Mio. EUR gegenübersteht. Die Eigenkapital-Verzinsung ist damit nur noch 13 %. Obwohl der Eigenkapital-Einsatz gesunken ist, hat sich die Eigenkapital-Verzinsung reduziert. Fazit Die Eigenkapital-Rendite sinkt, wenn der Zinssatz der nächsten Tranche über dem erreichten Ergebnis nach der letzten Tranche liegt.

Beispiel Bestandsfinanzierung Opportunistische Investoren versuchen häufig, die Finanzierungsquote möglichst hoch anzusetzen, um die Eigenkapitalrendite zu erhöhen bzw. optimieren. Gegenspieler sind hier die finanzierenden Institute, die aus Risikogesichtspunkten ein angemessenes Eigenkapital eingesetzt sehen möchten. Bei professionellen Investoren mit begrenztem Eigenkapital mag die erreichte bzw. zu erreichende Eigenkapital-Rendite auch in Konkurrenz zu anderen, externen Investmentmöglichkeiten stehen.

Corporate Finance (Kurzüberblick)
Finanzierung auf Ebene der Immobiliengesellschaft Was für Themen gibt es auf Unternehmensebene

Corporate Finance (Kurzüberblick)
Finanzierung auf Ebene der Immobiliengesellschaft Der strategische und gestalterische Teil der Finanzierungsfragen Kapitalstruktur Finanzierungshöhen Unternehmenswert Dividendenzahlungen Innenfinanzierungen inkl. Cash-pool

Corporate Finance Kapitalstruktur bzw. Finanzierungshöhen
Finanzierungshöhe in % jeder Investition bzw. des Portfolios? Wie hoch sollte die EK-Quote im Portfolio sein? Zu beachten: Was wollen die Investoren bzw. Aktionäre? Was ist sinnhaft bzw. am vorteilhaftesten (Konditionen) für Banken und ggf. Kapitalmarkt bilanzielle und steuerliche Fragestellungen Risikomanagement

Corporate Finance Unternehmenswert
Steuerung des Unternehmens in Finanzfragen im Hinblick auf eine Optimierung des Unternehmenswertes Erhöhung des Überschusses/EK-Rendite durch Leverage? Minderung Zinsaufwendungen? Flexibilität durch Erweiterung Finanzierungshorizont (Banken, Kapitalmarkt, Private Investoren) Refinanzierung durch spezielle Instrumente (CMBS, hybride Anleihen) Dividendenzahlungsfähigkeit (HGB)

Corporate Finance Innenfinanzierung inkl. Cash-pool
Da viele Unternehmen ihre Immobilien in SPVs halten, fällt dort die Liquidität an. Auf der Holdingebe entstehen dann nur Kosten (Personal- und Sachkosten, etc.). Die Liquidität kann daher bei 100%-igen Tochtergesellschaften in einem Cash-pool (i. d. R. bei der Holding) gesammelt werden. Wichtig ist, dass all diese Zahlungsströme bilanziell sauber erfasst werden. Der Cash-pool muss in einem juristisch geprüften Vertrag begründet werden (HAFTUNG!). Ausleihungen zwischen den Gesellschaften (horizontal) müssen verzinslich erfolgen und vertraglich dokumentiert werden. Up-stream-Besicherungen sind nicht zulässig (Grundschulden auf Objekten der Tochter für Kredite der Holding (Haftung des GF persönlich, Untreuestrafbarkeit des GmbH-Geschäftsführers wegen eines Verstoßes gegen § 64 S. 3 GmbHG – nicht aber gegen § 64 S. 1 GmbHG. § 266 StGB

Corporate Finance Capital Asset Pricing
Das Capital Asset Pricing Model (CAPM, Modell der Wertpapierlinie) wurde von William F. Sharpe, John Lintner und Jan Mossin in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts unabhängig voneinander entwickelt* und zählt konzeptionell zu den Kapitalmarktgleichgewichtsmodellen der "neoklassischen" Finanzierungstheorie. Das CAPM baut auf der Theorie der Wertpapiermischung (Portfoliotheorie von Harry M. Markowitz) auf, erweitert es um die Frage, welches das relevante Risikomaß für einzelne Anlageobjekte im Rahmen eines vollständig diversifizierten Portefeuilles ist und versucht auf dieser Grundlage zu erklären, wie risikobehaftete Anlagemöglichkeiten im Kapitalmarkt bewertet werden. Über sein Kernmodell, dem Modell der Wertpapierlinie, behauptet das CAPM eine positive, lineare Abhängigkeit der zu erwartenden Rendite einer Kapitalanlage von nur einer Risikoeinflussgröße (Ein-Faktor-Modell). Ziel des CAPM ist es letztlich, Konkurrenzgleichgewichtskurse (bzw. -renditen) für einzelne riskante Investitions- oder Finanzierungsprojekte (im Folgenden vereinfachend Wertpapiere genannt) im Portfolio- und Kapitalmarktzusammenhang unter Ungewissheit herzuleiten. Quelle: Weygand, Harald (Godmode Trader)

Corporate Finance Risikobewertungen und Ø Kapitalkosten
Finanzwirtschaftliches Risikomanagement durch TREASURY-Abteilung: Cashflow-at-risk Value-at-risk Kapitalkosten: Ø Fremdkapitalkosten und Zinssatz Gesamtkapitalrentabilität Eigenkapitalrentabilität Wir wirken sich Maßnahmen auf diese Renditen aus? Auswirkungen und / oder Veränderungen der Kapitalhöhen bzw. –anteile?

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