Immobilienfinanzierung 3

Name: Immobilienfinanzierung 3
Uploaded: 2018-01-14T10:42:09+00:00
Duration: PTM18S14
Channel: Heike Fertig
Description: Immobilienfinanzierung 3

Immobilienfinanzierung 3

Immobilienfinanzierung
Kreditkonditionen Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Laufzeit Zinsen / Zinsbindungsdauer Sonstige Kapitalkosten Tilgungsmodalitäten, Sondertilgungs-rechte Besicherung

Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Kreditsumme ist abhängig von Kapitalbedarf / Investitionssumme Anteil des Eigenkapitals Wert der Sicherheiten (Beleihungsgrenze)

Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Auf Basis des Verkehrswertes des Grundstücks wird der Beleihungswert ermittelt. Von dem Beleihungswert wird ein ein Prozentsatz als Beleihungsgrenze festgesetzt (max. Kreditsumme)

Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Beleihungsgrenze Bankinterne Grenze für Kreditvergabe Grundlage für Refinanzierung der Pfandbriefbanken 60% Beleihungsgrenze stellt erstrangigen Beleihungsraum dar

Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Auszahlungsbetrag 100% der Kreditsumme Kreditsumme abzüglich eines Damnums/Disagios (Berücksichtigung des Kapitalbedarfs)

Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Valutierung des Auszahlungsbetrages Einmalig volle Summe In Teilbeträgen (entsprechend Auszahlungsplan)

Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Bedingungen für Valutierung Stellung von Sicherheiten Erfüllung vertraglicher Voraussetzungen (verbindlicher Werkvertrag, Nachweis Bauzustand, erforderliche Gutachten)

Tilgung / Tilgungsmodalitäten Tilgung ist die vertraglich vereinbarte Rückzahlung der Kreditsumme. Tilgungsphase beginnt grundsätzlich mit Auszahlung des Kredites bzw. des letzten Auszahlungsbetrages.

Tilgung / Tilgungsmodalitäten Tilgung ist ein Jahresbetrag, wobei unterjährige Zahlungen vereinbart werden können. Von Bedeutung ist in diesem Fall der Zeitpunkt der Verrechnung der Tilgungszahlungen.

Tilgung / Tilgungsmodalitäten In Abhängigkeit von Tilgungs-modalitäten unterscheidet man Annuitätendarlehen Abzahlungsdarlehen Festdarlehen (Fälligkeitsdarlehen)

Tilgung / Tilgungsmodalitäten Annuitätendarlehen Darlehensart, bei der die jährliche Kapitaldienstrate (Annuität) gleichbleibt. Annuität setzt sich zusammen aus Tilgungs- und Zinsanteil.

Tilgung / Tilgungsmodalitäten Annuitätendarlehen Verhältnis von Tilgungs- und Zinsanteil verschiebt sich während Kreditlaufzeit. Ersparter Zinsbetrag erhöht in gleichem Umfang den Tilgungsbetrag

Tilgung / Tilgungsmodalitäten Abzahlungsdarlehen (Ratendarlehen) Darlehensart, bei der die Tilgungsrate über gesamte Laufzeit gleich hoch bleibt. Durch laufende Tilgung sinkt Zinsbelastung und damit auch jährliche Kapitaldienstrate

Tilgung / Tilgungsmodalitäten Zinsdarlehen (Festdarlehen) Darlehensart, bei der während der Kreditlaufzeit nicht getilgt wird; Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit. Angespart wird Tilgungssumme über Lebensversicherung bzw. Sparplan

Tilgung / Tilgungsmodalitäten Zinsdarlehen (Festdarlehen) Während der Laufzeit werden auf den gesamten Kreditbetrag jährlich Zinsen gezahlt. Durch gleich hohe Zinszahlungen ist Gesamtbelastung höher als bei anderen Kreditarten.

Zinsen / Finanzierungskosten Hierbei geht es um den nominalen Zinssatz den effektiven Zins die Zinszahlungsbedingungen die Zinsbindungsdauer

Zinsen / Finanzierungskosten Der Zins ist der Preis für die Geldüber-lassung durch den Kreditgeber und wird immer als Jahresgröße angegeben (p.a.) Spielt bei Kreditfinanzierung zentrale Rolle, da Zinsaufwendungen größte Aufwandsposition in GuV im Zusammenhang mit Kredit darstellen

Zinsen / Finanzierungskosten Darüberhinaus ist der Zins unter dem Aspekt zu betrachten, dass er bei einer Mischfinanzierung (EK und FK) Einfluss auf die Eigenkapitalrentabilität hat.

Zinsen / Finanzierungskosten Liegen die FK-Zinsen unterhalb der Rendite des Unternehmens / der Immobilie, so erhöht sich die Eigenkapitalrendite. Positiver Leverage-Effekt (Hebelwirkung)

Zinsen / Finanzierungskosten Liegen die FK-Zinsen über der Rendite des Unternehmens / der Immobilie, so sinkt die Eigenkapitalrendite. Negativer Leverage-Effekt

Zinsen / Finanzierungskosten Zins ist ein Mischpreis aus Preis für die Überlassung von Liquidität Preis für die Zinsbindung

Zinsen / Finanzierungskosten In der Praxis wird unterschieden zwischen dem Nominalzins und dem Effektivzins

Zinsen / Finanzierungskosten Der Effektivzins berücksichtigt neben dem „reinen“ Zins auch Kosten, die für den Kreditnehmer neben dem Nominalzins noch anfallen. Dadurch werden Kreditangebote weitgehend vergleichbar gemacht.

Zinsen / Finanzierungskosten Zu diesen Kosten gehören v.a. das Damnum Abschluss-, Bereitstellungsgebühren Kontoführungskosten Daneben hat auch Zahlungsweise und der Verrechnungszeitpunkt von Zins und Tilgung Einfluss auf den Effektivzins.

Zinsen / Finanzierungskosten Der Effektivzins unter Berücksichtigung des Damnums errechnet sich wie folgt: r= (i+D/n) / K

Zinsen / Finanzierungskosten Zins ist Jahresbetrag, der nachschüssig fällig wird (bei Festzinsvereinbarung). Häufig wird eine monatliche bzw. quartalsweise Zahlung und Verrechnung vereinbart. Die Zinszahlung erfolgt i.d.R. zeitgleich mit der Tilgung.

Zinsen / Finanzierungskosten Neben der Zinshöhe geht es bei den Zinskonditionen v.a. um die Zinsbindung. Hierbei unterscheidet man die Zinsfestschreibung mit konstanten Zinssätzen die variable Zinsbindung

Zinsen / Finanzierungskosten Bei der Zinsfestschreibung wird Kreditzins vereinbart, der dann für eine vereinbarte Laufzeit (5, 10, 15 Jahre) gilt Während der Laufzeit gibt es keine Zinsanpassungen

Zinsen / Finanzierungskosten Vorteile der Festzinsvereinbarung Planungssicherheit kein Risiko unvorhersehbarer Kosten damit kein Risiko für Cash-flow

Zinsen / Finanzierungskosten Probleme der Festzinsvereinbarung keine Vorteile aus Rückgang des Marktzinses Hohes Risiko für Bewertung der Finanzierung Geringe Flexibilität

Zinsen / Finanzierungskosten Gestaltungsspielräume Zins-step-up Zinsvorauszahlung in Form Damnum

Zinsen / Finanzierungskosten Zins-step-up Vereinbarter festen Zinssatz wird gesplittet Anfänglich deutlich niedrigerer Festzins ; ab bestimmtem Zeitpunkt Anhebung „Nachholung“ anfänglich niedrigerer Zinsen

Zinsen / Finanzierungskosten Bei der variablen Verzinsung wird ein Referenzzins vereinbart. Auf diesen Referenzzins wird ein Bonitätsaufschlag (Zinsmarge) aufgeschlagen. Zinsmarge bleibt für vereinbarte Laufzeit konstant.

Zinsen / Finanzierungskosten Referenzzins ist i.d.R. Zinssatz, der sich aus Geldmarktgeschäften zwischen Banken ergibt. Euribor Libor

Zinsen / Finanzierungskosten Referenzzinsen werden täglich für bestimmte Zeiträume festgesetzt (Fixing), z.B. 1, 3 oder 6 Monate. Für diesen Zeitraum ist der Kreditzins dann konstant.

Zinsen / Finanzierungskosten

Zinsen / Finanzierungskosten Vorteile der variablen Zinsvereinbarung Vorteile aus fallenden Marktzinsen Hohe Flexibilität

Zinsen / Finanzierungskosten Problem der variablen Zinsvereinbarung Fehlende Planungssicherheit Risiko unvorhersehbarer Kosten damit Risiko für Cash-flow

Zinsen / Finanzierungskosten Gestaltungsspielräume Zinsobergrenze (Cap) Zinsbandbreiten

Zinsen / Finanzierungskosten Zinsobergrenze (Cap) Im Fall steigender Referenzzinsen ist Kreditnehmer gegen eine Anhebung der Kreditzinsen geschützt. Von Senkung des Referenzzinses würde er dagegen profitieren.

Zinsen / Finanzierungskosten Zinsbandbreiten

Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Ziel besteht in Verbindung von Minimierung der Finanzierungskosten Flexibilität bei Gestaltung und Umsetzung der Kreditvereinbarung

Zinsen / Finanzierungskosten Variable Verzinsung optimal, wenn Objekt mittelfristig zu verkaufen Trennung von Liquidität und Zinssicherung angestrebt Cash-flow aus Immobilie konjunkturabhängig Hohes Zinsniveau

Zinsen / Finanzierungskosten Festzinsvereinbarung optimal, wenn Niedriges Zinsniveau soll gesichert werden Cash-flow aus Immobilie relativ sicher

Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Die Zinsgestaltung / Zinsbindung kann sowohl im Vertrag als auch außerhalb des Vertrages vereinbart werden.

Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Innerhalb des Vertrag kann neben den oben genannten Instrumenten (Zinscap, Zins-step-up) auch die Möglichkeit eines Wechsels der Zinsbindung vereinbart werden.

Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Wechsel von variabler auf Festzins-vereinbarung nach Ablauf der Zinsperiode einseitig oder durch Einigung beider Seiten möglich.

Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Wechsel von Festzins- auf variable Zinsvereinbarung nur durch Aufhebung- vertrages unter Beachtung von Ausgleichszahlungen möglich. Bewertungstechnisches Problem

Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Außerhalb des Vertrages kann das Zinsmanagement erfolgen über Zinsderivate (Swap, Cap, Collar) Forward-Vereinbarung

Zinsen / Finanzierungskosten Zinsswap Beim Zinsswap werden zwischen 2 Vertragspartnern jeweilige Zins-verbindlichkeiten zeitlich befristet getauscht.

Zinsen / Finanzierungskosten Zinsswap

Zinsen / Finanzierungskosten Zinscap und Zinscollar Es werden zwischen 2 Vertragspartnern außerhalb des Kreditvertrages Zinsobergrenzen (Cap) oder Zinsbandbreiten (Collar) vereinbart.

Zinsen / Finanzierungskosten Forwardvereinbarung Es werden zwischen 2 Vertragspartnern außerhalb des Kreditvertrages Zinsfestschreibungen für zukünftige Perioden vereinbart.

Zinsen / Finanzierungskosten Forwardvereinbarung Möglich bei vorfristiger Verlängerung des laufenden Darlehens bei vorfristiger Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung

Zinsen / Finanzierungskosten Forwardvereinbarung

Gesetzliches Kündigungsrecht (ordentliche Kündigung) Festzinsbindung zum Ende der Zinsbindung mit einmonatiger Kündigungsfrist Immer nach Ablauf von 10 Jahren mit 6-monatiger Kündigungsfrist

Gesetzliches Kündigungsrecht (ordentliche Kündigung) Festzinsbindung Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht möglich Erforderlich Zustimmung des Kreditgebers zu vorzeitiger Tilgung Kreditgeber verlangt Vorfälligkeits-entschädigung

Gesetzliches Kündigungsrecht (ordentliche Kündigung) Variabler Verzinsung Jederzeit der mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist

Gesetzliches Kündigungsrecht (ordentliche Kündigung) Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn die Restschuld innerhalb von 2 Wochen nach Wirksamwerden gezahlt wird.

Gesetzliches Kündigungsrecht (außerordentliche Kündigung) Kündigung durch Kreditgeber Gefährdung der Rückzahlung durch wesentliche Verschlechterung der Vermögenslage des Kreditnehmers der Werthaltigkeit der Sicherheiten

Gesetzliches Kündigungsrecht (außerordentliche Kündigung) Kündigung durch Kreditnehmer Kredite mit Zinsbindung und Grundpfand-besicherung , wenn seit Auszahlung des Kredit mindestens 6 Monate vergangen sind und ein berechtigtes Interesse des Kreditnehmers an Kündigung vorliegt

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