Gebäude- und Immobilienkonzept der Kirchengemeinden Tagung der Verrechnungsstellen und Gesamtkirchengemeinden mit Abteilung VI des Erzb. Ordinariates 2.

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1 Gebäude- und Immobilienkonzept der Kirchengemeinden Tagung der Verrechnungsstellen und Gesamtkirchengemeinden mit Abteilung VI des Erzb. Ordinariates 2. Oktober 2015 Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

2 Das Immobilienvermögen der Kirchengemeinden (Stand 21.10.2013) Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege 1403 Kirchen 647 Kapellen 1016 Pfarrhäuser 694 Gemeindehäuser 870 Mietgebäude/sonstige Gebäude 723 Kindergärten 74 Büro-/Verwaltungs- /Schulungsgebäude 5427 Immobilien

3 Zielperspektive Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege Erhalten von Kernimmobilien wichtige Bedeutung in der Seelsorgeeinheit ausgehend von einem pastoralen Konzept Darüber hinausgehenden Gebäude wirtschaftlich nachvollziehbare Gründe eigenständige Finanzierungsmöglichkeiten Grundvermögen unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten erhalten Gremien vor Ort entscheiden

4 Zentrale Aufgaben der Pfarreien und Seelsorgeeinheiten Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege Zentrale Aufgaben der Pfarr- und Kirchengemeinden sind:  Die Weitergabe und Bezeugung des christlichen Glaubens  Das Feiern des Gottesdienstes und des christlichen Lebens  Der Dienst an dem Armen und Bedürftigen

5 Gebäudekonzepte für Kirchengemeinden Pfarrkirche, Filialkirche, Kapelle Pfarrhaus (mit Pfarrer) Pfarrhaus (ohne Pfarrer) Gemeinde- haus Kinder- garten Miet- gebäude Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege Zu unterscheiden sind sechs Gebäudekategorien:

6 Pfarrkirche, Filialkirche, Kapelle Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege => Hohe Priorität => Vorrang => Pastorales und finanzielles Konzept => Hohe Kosten: Bauerneuerungsrücklage: 41 €/m² (Jahr); Betriebskosten: 25 €/m² (Jahr) Nutzungsänderung / -intensivierung? => Einbau von Räumen? => Ökumenische Nutzung? Reduzierte Nutzung? => „Sommerkirche“

7 Pfarrkirche, Filialkirche, Kapelle Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege Trotz Vorrang der Sakralgebäude: Bewertung unter folgenden Kriterien: => Funktion/Stellenwert und pastorale Bedeutung in der Kirchengemeinde/ im Dekanat/ in der Diözese => Raumgröße im Verhältnis zur Größe der Pfarrgemeinde/ zum Gottesdienstbesuch => Umfang der Nutzung => Gesamter baulicher Zustand (Sanierungsstau?) => Kosten für Instandhaltung/Instandsetzung und Betrieb => Denkmaleigenschaft => Geographische/städtebauliche Lage Handlungszwänge?

8 Rangfolge einer Nutzungsaufgabe Das Kirchengebäude bleibt im kirchlichen Eigentum, aber die liturgische Nutzung wird verändert Das Kirchengebäude bleibt im kirchlichen Eigentum, aber die liturgische Nutzung wird beendet Das Kirchengebäude wird verkauftDas Kirchengebäude wird abgerissen Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

9 Pfarrhaus Pfarrhaus (mit Pfarrwohnung) Wohnung des SE-Leiters: => vom Erzb. Ordinariat bestimmt Wohnung des Kooperators/Ruhestandsgeistlichen: => vom Ordinariat bestimmt auf Vorschlag der KiGe Pfarrhäuser mit der Baupflicht Dritter => sollten von Priestern bewohnt werden. Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

10 Pfarrhaus Pfarrhaus (ohne Pfarrwohnung) Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege Freigabe des Pfarrhauses => nach Vorlage pastoraler Gutachten / Stellungnahmen => vom Erzb. Ordinariat (Abt. II; Ordinariatssitzung) => Gemeinderäume => Pfarrverwaltung => Vermietung für Wohn- oder Gewerbezwecke => Verwertung (z.B. Verkauf, Erbbaurecht) => schlüssiges Gebäudekonzept => Wirtschaftlichkeit bei Nutzung und Verwertung

11 Pfarrverwaltung/-büro Ein Pfarrbüro muss nicht in jeder Pfarrei sein Die Kirchengemeinde entscheidet selbst nach pastoralen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten über die Organisation schlüssiges Gebäudekonzept keine Blockade von Gebäuden in der Regel am Dienstsitz des SE-Leiters Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

12 Gemeindehaus Jede Pfarrei sollte über Gemeinderäumlichkeiten verfügen, in welchen sie sich versammeln kann und die sie für ihre Arbeit tatsächlich braucht. Voraussetzung ist die Finanzierbarkeit. Die Größe des Gemeindehauses ist abhängig von => der Größe der Kirchengemeinde/Pfarrei => den Kosten des Gemeindehauses (Bauerneuerungsrücklage und Betriebskosten) => der wirtschaftlich-finanzielle Situation der Pfarrei/Seelsorgeeinheit Die Finanzzuweisungen für die Gemeindehäuser (sog. Gemeindehauspunkte) sind abhängig von der Anzahl der Gemeindemitglieder Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

13 Kosten von Gemeindehäusern Bauerneuerungsrücklage Jährliche Rückstellung/m²: 30,-- € Bestimmt nach BKI Betriebskosten Jährliche Betriebskosten: ~ 25,-- € Bestimmt nach den tatsächlichen Ausgaben der Kirchengemeinden: Monatl. Kosten für Betrieb: 1,50 €/m² Monatl. laufender Bauunterhalt (Kleinreparaturen): 0,50 €/m² Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege Pro Quadratmeter Gemeindehausfläche (Bruttogrundfläche) ist von folgenden Kosten auszugehen:

14 Größe der Gemeindehäuser Finanzzuweisungen einerseits und Kosten andererseits ergeben die finanzierbare Gemeindehausfläche (Bruttogrundfläche BGF) Finanzzuweisung : Kosten x 2 = finanzierbare Gemeindehausfläche Beispiel: Jährliche Finanzzuweisung: 10 Gemeindehauspunkte à 516 € = 5.160 € pro Jahr Jährliche Kosten: 30 €/m² + 25 €/m² = 55 €/m² pro Jahr Gemeindehausfläche einfach5.160 € : 55 €/m² = ca. 94 m² (BGF) Verdoppelte Gemeindehausfläche: 188 m² (BGF) Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

15 Finanzierung des Gemeindehauses 50 Prozent Durch die Haushaltszuweisungen für das Gemeindehaus „Gemeindehauspunkte“ 50 Prozent durch sonstige Mittel Zuschüsse für Baumaßnahmen (nicht Betrieb) – Zuschuss Ausgleichstock/ Gesamtkirchengemeinde – In der Regel: 20 % Sonstige Mittel der Kirchengemeinde, z.B.: – Haushalt – Erbbaurechtszinsen Sonstige Zuschüsse Dritter/Nutzer Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

16 Gemeindehaus Abbruch/Verkauf des Gemeindehauses => Einbau/Nutzung von Räumen in Gebäuden, die nicht aufgegeben werden => Einbau von Gemeinderäumen in Sakralräume => Nutzung von Pfarrhäusern, die nicht als Dienstwohnung benötigt werden => Anmietung von Räumen Dritter => Neubau nach aktuellen bzw. perspektivischem Bedarf Umbau von Gebäuden => flexiblere Nutzung => Kooperation mit anderen Pfarrei => Mitnutzung durch Dritte (z.B.: evangelische Kirchengemeinde) Vermietung von Gemeinderäumen Kooperation mit anderen Pfarreien; ökumenische Kooperation Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege Handlungsoptionen zur Optimierung/Reduzierung

17 Mietgebäude Entscheidend sind Wirtschaftlichkeit und Rentabilität der Sanierung/des Betriebs => Bei der Frage der Nutzung/Verwertung gelten wirtschaftliche Maßstäbe: => baulicher Zustand => Höhe des Aufwandes für Instandsetzung/Instandhaltung => Höhe der Betriebskosten => Einnahme aus Vermietung Es gilt das zu Pfarrhäusern (ohne Priesterwohnsitz) Gesagte Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

18 Kindergarten Sanierungen und Ersatzbauten sind grundsätzlich möglich Entscheidend ist, ob die Baumaßnahme und der Betrieb durch Zuschüsse ausreichend gefördert sind Bauliche Verbindungen zu sonstigen Räumlichkeiten der Kirchengemeinde sind zu prüfen (Vorteile/Nachteile) Die Bestellung eines Erbbaurechtes zugunsten der Kirchengemeinde auf einem kommunalen Grundstück ist nicht möglich. Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

19 Der Weg zu einem Gebäude- und Immobilienkonzept Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

20 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Erhebung des Gebäude- u. Immobilienbestandes der KiGe Hinzuziehen der erfassten Gebäude- und Liegenschaftsdaten Bedarfsermittlung Bestimmen des zulässigen und notwendigen Gebäude- und Raumbedarfs Vergleich Bedarf  Bestand Immobilienkonzept entwickeln Gebäudekonzept festlegen und beschließen Gebäude anpassen Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

21 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Bildung eines Immobilien-Ausschusses auf Ebene der Kirchengemeinde Beratung und Unterstützung der Kirchengemeinde – durch die Verrechnungsstelle bzw. Gesamtkirchengemeinde – durch das Erzb. Ordinariat (Abt. VI) – das Erzb. Bauamt Mitteilung von Anhaltspunkten und Diskussion erster Lösungsansätze – Sitz der Seelsorgeeinheit; Pfarrhaus des Leiters der Seelsorgeeinheit – Anzahl weiterer Pfarrhauser für Kooperator/Ruhestandgeistliche – Bestimmung der finanzierbaren Gemeindehausfläche Vorbereitung und Begleitung der einzelnen Schritte Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

22 Wege zum Immobilienmanagement in der SE mit Hilfe der Grundstücks- und Gebäudedatenbank (vFM) Darstellung der Gebäude und Grundstücke der Kirchengemeinde: Gebäude  incl. Baujahr, Lage, Raumbestand u. -größen (BGF), baul. Zustand, Nutzung, Nutzbarkeit  Incl. Einnahmen und Ausgaben Darstellung der Eigentümer und der Grundstücksart  Eigentum der Kirchengemeinde, des Kirchenfonds, der Pfarrpfründestiftung Genutzte Gebäude/Räume Dritter aufgrund Nutzungs-/Mietvertrag Überprüfung und Verifizierung der Daten, ggfs. Aktualisierung Schritt 1 – Erhebung des Gebäude- u. Immobilienbestandes der KiGe Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

23 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Bestimmung des Gebäude- und Raumbedarfs unabhängig von dem vorhandenen Immobilienbestand => erst später: Zuordnung der notwendigen Räume zu dem vorhandenen bzw. zu schaffenden Gebäude (evtl. durch Architekt) Schritt 2 - Bedarf ermitteln Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

24 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Vorhanden Gebäude/Immobilien vergleichen mit Gebäude-/Raumbedarf Bilden von Prioritäten/Rangfolge hinsichtlich erkannten Handlungsbedarfs => evtl. separate Betrachtung innerhalb einzelner Gebäudekategorien => Identifizerung von Gebäuden/-kategorien mit/ohne Handlungsbedarf => evtl. Ausscheiden best. Gebäude aus der aktuellen Betrachtung Schritt 3 – Vergleich Bedarf  Bestand Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

25 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Vorhanden Gebäude/Immobilien vergleichen mit Gebäude-/Raumbedarf Bilden von Prioritäten/Rangfolge hinsichtlich erkannten Handlungsbedarfs => evtl. separate Betrachtung innerhalb einzelner Gebäudekategorien => Identifizierung von Gebäuden/-kategorien mit/ohne Handlungsbedarf => evtl. Ausscheiden best. Gebäude aus der aktuellen Betrachtung Erstellen des Gebäude- und Immobilienkonzeptes  Anpassung des Immobilienbestandes an den pastoralen Bedarf  Beachtung der Vorgaben des Ordinariates zum Gebäudekonzept der Kirchengemeinde Schritt 4 – Gebäude-/Immobilienkonzept entwickeln Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

26 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Bei Bedarf: Erstellen einer Gebäudekonzeption/Machbarkeitsstudie durch einen Architekten (nach Abstimmung mit VSt/GKG/Bauamt/Ordi.)  Definition der Aufgabenstellung  Grundlagen (u.a. geographische Lage Pfarreien, Bilden von Regionen in der KiGe)  Darstellung des Immobilienbestands; Bewertung des Bestands  Sanierungskosten  Differenzierung bei der Bestandserfassung und Bewertung (je nach Lage, Zustand, Kategorie, Gesamtsituation, Eigentum, Verwertbarkeit)  Vergleich des Bestandes mit den diözesanen Vorgaben  Lösungswege incl. Investitions-/Betriebskosten; Optimierungsszenarien  Empfehlung Schritt 4 – Gebäude-/Immobilienkonzept entwickeln Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

27 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Beratung der Gebäudekonzeption/Machbarkeitsstudie => Kirchengemeinde / Gesamtkirchengemeinde / Verrechnungsstelle / Dekanat => Erzb. Bauamt / Pfälzer Kath. Kirchenschaffnei / Erzb. Ordinariat Beschlussfassung der Gebäudekonzeption durch den Stiftungsrates Schriftliche Fassung des Gebäudekonzeptes => Auflistung aller Gebäude/Immobilien => Zukunft der Gebäude/Immobilien (bleiben im Bestand / werden saniert/abgestoßen) => Zeithorizont für die Umsetzung Schritt 5 – Gebäudekonzept festlegen und beschließen Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

28 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Anpassung des Gebäudebestandes an den aktuellen/künftigen Bedarf Einleitung des kirchlichen Genehmigungsverfahren Durchführung von Baumaßnahmen Erledigung von Grundstücksgeschäften => Verkauf, Erbbaurechtsbestellung etc. Schritt 6 – Umsetzungsphase /Gebäude anpassen Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

29 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Mögliche Fragen Pastorale Gesichtspunkte: Zukünftige Standorte pastoralen Handelns Verteilung /Konzentrierung pastoraler Angebote, z.B. Betrachtung der Gebäude und Grundstücke: Nutzung eines Gebäudes Kosten eines Gebäudes Entwicklungsmöglichkeiten Betrachtung der finanziellen Möglichkeiten: Haushaltszuweisungen Objektbezogene Einnahmen Fundraising / dauerhafte Mittelbeschaffung, z.B. Bauförderverein Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

30 Konkreter Maßnahmenkatalog: Bestand reduzieren Standorte konzentrieren und aufgeben Reduzierung der Bewirtschaftungskosten Nicht benötigte Flächen an Dritte vermieten Sanierungsrückstau vermeiden Kostenorientiertes Planen und Bauen Wege zum Immobilienmanagement in der SE Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

31 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Entwicklung der Gebäudekonzepte ist kein einmaliger Prozess Pastorale/wirtschaftliche Rahmenbedingen ändern sich Inhaltliche Schwerpunkte und der Nutzungsbedarf ändern sich Ständige Überprüfung/Veränderung des Gebäudebestandes und der Nutzungsanforderungen  Ziel: angemessene und gut zu bewirtschaftende Räumlichkeiten Fortentwicklung des Gebäudekonzeptes Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege

32 Wege zum Immobilienmanagement in der SE Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Erzbischöfliches Ordinariat Freiburg Abteilung VI: Immobilien, Bau, Diözesane Stiftungen Referat 4 : Bauwesen, Kunst und Denkmalpflege