Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Beschlussvorschläge Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Klaus Eichhorn Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Dozent EBZ, Bochum RDM Essen VNWI Fachautor WE verwalten (Haufe) NaWEGator NZM                    RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Ablauf des Vortrages Bedeutung des Themas Beschlussanforderungen Anfechtbarkeit von Beschlüssen Nichtige Beschlüsse Bestimmtheit des Beschlusses Folgen für Ladung, Protokoll, B-Sammlung Folgen für den Verwalter Vorsichtsmaßnahmen des Verwalters (Hinweise, ORGA-Beschlüsse,) Vorschläge für ORGA-Beschlüsse RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Bedeutung der Sache = Vorteile Zeit für die Formulierung Information der Eigentümer vor der Versammlung Beitrag zur Entscheidungsfindung der Gemeinschaft Strategische Vorbereitung der Versammlung Änderungen auf Grund der Vorschläge möglich Vorbereitung des Protokolls Eintragung in die Beschlusssammlung einfacher Service und Kundenorientierung Profilierung als vorausschauender Verwalter Risiken für Haftungsfälle minimiert Dokumentation für Streit- oder Haftungsfälle RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beschluss- anforderungen Zustandekommen eines Beschlusses Versammlungsbeschluss Erwähnung auf Tagesordnung Beschlussfähigkeit Abstimmung Verkündung Umlaufbeschluss Wirksamkeit des Beschlusses Anfechtbarkeit Rechtswidrigkeit/Nichtigkeit Zweitbeschluss Inhaltsgleicher Abändernder RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Anfechtbarkeit von Beschlüssen Fehlt einem Beschluss die hinreichende Klarheit und Bestimmtheit, ist er jedenfalls nichtig oder anfechtbar. Anfechtbar ist er, wenn der Beschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt OLG Hamburg – B. v. 16.10.2007 – 2 Wx 128/03 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Nichtige Beschlüsse Nichtig ist ein Beschluss  insbesondere - wenn er widersprüchlich bleibt ohne erkennbare vollziehbare Regelung BGH Urteil vom 10.09.1998 – V ZB 11/98 - NJW 1998, 3713 - wenn es ihm an der erforderlichen Klarheit/ Bestimmtheit mangelt, sich auch durch Auslegung kein Sinn ermitteln lässt OLG Oldenburg, Beschluss vom 05.04.2005 – 5 W 194/04 , - dessen Regelung nicht in die Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft fällt. BGH Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Bestimmtheit des Beschlusses Der Wohnungseigentümerbeschluss, der auch für Sondernachfolger Gültigkeit haben soll, ist auszulegen wie eine Grundbucheintragung; denn es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Er muss “aus sich heraus” verständlich sein. OLG Düsseldorf - Beschluss vom 26.09.2006 - I-3 Wx 70/06 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Fall 1 In einer Wohnungseigentümerversammlung wurde mehrheitlich der folgende Antrag angenommen: “Die WEG möge die Wiederwahl des X als Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum ab dem 01.07.2004 bis zum 30.06.2009 auf der Grundlage der derzeit relevanten Geschäftsbedingungen beschließen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Lösung zu Fall 1 2. Diese Anforderung ist hier nicht erfüllt 1. Der Wohnungseigentümerbeschluss, der auch für Sondernachfolger Gültigkeit haben soll, ist auszulegen wie eine Grundbucheintragung; denn es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Er muss “aus sich heraus” verständlich sein. 2. Diese Anforderung ist hier nicht erfüllt OLG Düsseldorf - Beschluss vom 26.09.2006 - I-3 Wx 70/06 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Fall 2 Einstimmiger Beschluss vom 29.09.2009: Bausachverständiger des TÜV wird über die Mängel am Balkon u. an der Tiefgaragenzufahrt ein Gutachten erstellen. Firma S wird mit Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Sollte die Frist verstreichen, wird eine entsprechende Klage eingereicht und die Sanierung des Balkons in Auftrag gegeben. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Lösung zu Fall 2 Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre, widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.09.2008 – I-3 Wx 272/07 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Fall 3 Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft: Die Rohre des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums sollen gemeinsam saniert werden. Vorher Hinweise des Verwalters auf Bedenken und Anfechtungsrisiko RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Lösung zu Fall 4 Verwalter hat es zugelassen, dass ein offensichtlich rechtswidriger Beschluss gefasst worden ist. Hinweis auf die mögliche Anfechtung reicht nicht aus. Hinweis auf die Folgen (Kosten für die Wohnungseigentümer und Verzögerung der Durchführung des Beschlusses) erforderlich. Verwalter trägt 1/3 der außergerichtlichen Kosten LG Köln, Beschluss vom 10.03.2008 – 29 T 159/07 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Fall 5 Nach Beschädigung und Entwendung seiner Fahrzeuge trennt S seine Stellplätze durch Gitterelemente und Rolltor vom Rest der Gemeinschaftsgarage ab. Die WEG lehnt eine Genehmigung dieser Maßnahmen auf der Eigentümerversammlung vom 19.06.2007 ab und beschließt, ihn "zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten". RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Lösung zu Fall 5 Die Eigentümerversammlung kann über Fragen des Gebrauchs (WEG § 15), der Verwaltung (WEG § 21) und der Instandhaltung/ Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (WEG § 22) mit Mehrheit befinden. Sie ist jedoch nicht berechtigt, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Pflichten aufzuerlegen. Die Mehrheit kann nur beschließen, ob diese Ansprüche geltend gemacht werden. BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiele unbestimmter Beschlüsse Ein Beschluss, der Singen und Musizieren nur in „nicht belästigender Weise und Lautstärke“ erlaubt, nachdem „unnötige und störende Geräusche zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind“, „Beschluss für Terrassenüberdachung“ „die Gemeinschaft genehmigt die Umgestaltung des Eingangsbereichs des Block 17“ „Herstellung des zur Eigentumswohnung Nr. 4 gehörenden Kfz-Stellplatzes“ „Genehmigung der Gartenpflege“ ist zu unbestimmt. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Funktion eines Beschlusses Ordnungsfunktion i. S. eines Gebots oder Verbots – Gebrauch – Verwaltung – bauliche Veränderungen • Willensbildung • Anspruchsbegründung – Geldleistungen – im Übrigen? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beschluss- unterworfene die Beschluss fassenden Wohnungseigentümer abwesende Wohnungseigentümer Sondernachfolger jetzige und künftige Handlungsorganisation – der Wohnungseigentümer und – des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft ggf. Dritte, z.B. Mieter RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Folgerungen für Beschlusstext I Eindeutige Geltung Ein Beschluss muss aus sich heraus genau erkennen lassen, was gilt. Vollständige Lösung Ein Beschluss muss – ggf. durch Verweisung – vollständig das Regelungsproblem lösen. Klare Regelung Ein Beschluss muss so formuliert werden, dass er in sich nicht widersprüchlich ist. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Folgerungen für Beschlusstext II Regelung klar und umsetzbar ein Gebot/Verbot muss klar erkennbar und umsetzbar sein Klare Zuordnung einer Verpflichtung bei einer Anspruchsbegründung muss klar sein, wer was schuldet Umfang der Erlaubnis/ Ermächtigung für Wohnungseigentümer: was ist erlaubt? Welcher Gebrauch ist etwa noch möglich? für Verwalter („Ermächtigung“): was darf er tun? Eindeutige Willensbildung was ist genau gewollt (z.B. bei einer Modernisierung?) RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Prüfsteine für Bestimmtheit Ist der Beschluss so einfach, klar und so vollständig wie möglich formuliert? Kann der Beschlussunterworfene ohne fremde Hilfe erkennen, was gilt? Weiß jeder Dritte durch bloßes Lesen des Beschlusstextes sofort und unmissverständlich, was durch den Beschluss in welcher Weise im Einzelnen geregelt ist und wer welche Kompetenzen hat? Ist bei der Formulierung an die spätere Umsetzung des Beschlusses – ggf. durch Dritte – gedacht worden? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Verwalterbestellung Die Immobilienverwaltung GmbH wird zur Verwaltung bestellt. Fragen Für welche Zeit, bis zu welchem Zeitpunkt? Wer schließt den Vertrag ab? Zu welchen Bedingungen? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Verwalterbestellung Die Immobilienverwaltung GmbH wird ab dem 01.01.2011 für 3 Jahre zur Verwaltung bestellt. Der Verwaltungsbeirat als Organ wird ermächtigt, mit ihr unter Berücksichtigung - der Zeitdauer - einer Vergütung von € 20 netto pro Einheit - Sondervergütung für …. einen Verwaltervertrag zu schließen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Wiederbestellung Der Vertrag der Immobilienverwaltung GmbH wird um 2 Jahre verlängert. Fragen Wird auch die Bestellung verlängert? Bis zu welchem Zeitpunkt genau gilt es? Zu welchen Bedingungen? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Wiederbestellung Die Immobilienverwaltung GmbH wird für weitere 2 Jahre bis zum 31.12.2015 zum Verwalter bestellt. Der Vertrag der Immobilienverwaltung GmbH wird zu den bisherigen Vertragsbedingungen (€ 20 netto pro WE, Sondervergütung für…) ebenfalls bis zum 31.12.2015 verlängert. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Grenzen der Sprache manche Sachen lassen sich durch Sprache – nur schlecht oder – gar nicht oder – nur ungenau oder – nur widersprüchlich darstellen hier helfen Anlagen! RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Gartennutzung Die generelle Nutzung des in zwei Hälften geteilten Gartens erfolgt so wie besprochen, dass die Bewohner der rechten Haushälfte weiterhin die rechte Gartenhälfte benutzen, während die Bewohner der linken Haushälfte den linken Gartenanteil nutzen. Fragen Wann und wie besprochen? Links und rechts aus welcher Blickrichtung? Pflege? Kostenpflicht ? Veränderungen? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Gartennutzung Die generelle Nutzung des in zwei Hälften geteilten Gartens erfolgt so wie laut anliegendem Gesprächsprotokoll vom Ortstermin am 05.10.2010 besprochen, dass laut Kennzeichnung auf anliegendem Plan die Bewohner der rechten Haushälfte weiterhin die rechte Gartenhälfte benutzen (grün markiert), während die Bewohner der linken Haushälfte den linken Gartenanteil nutzen (rot markiert). Jeder ist für die Pflege seines Teils mit den laut Protokoll benannten Maßnahmen verantwortlich und trägt deren Kosten. Grundlegende Veränderungen bedürfen der Zustimmung des anderen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Gartenveränderung Der Sondereigentümer Müller ist berechtigt, im Garten einen Teich zu bauen und eine Hecke zu pflanzen. Für seine Geräte darf er eine Holzhütte bauen. Fragen An welcher Stelle des Grundstück? Auf wessen Kosten ? Behördliche Genehmigung durch wen? Wartung, Rückbau? Kostenpflicht ? Weitere Veränderungen? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Gartenveränderung Der Sondereigentümer Müller darf in dem zu seiner Sondernutzung zugewiesenen hinteren Teil des Gartens gemäß beigefügtem Plan auf eigene Kosten einen Teich (Durchmesser 3 m, Tiefe 1,50 m) bauen und eine Hecke pflanzen. Für seine Geräte darf er dort eine Holzhütte bauen vorbehaltlich von ihm einzuholender Genehmigungen. Die Kosten für die Errichtung, Wartung und Rückbau der Verände- rungen bei Veräußerung seines Wohneigentums trägt er. Für weitere Veränderungen bedarf er der Genehmigung der Gemeinschaft. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

daher: Anlagen zum Beschluss ein Beschluss kann/soll auf Anlagen verweisen, z.B. – auf Bauzeichnungen oder – Lichtbilder oder – Abrechnungen. die Anlagen werden durch die Verweisung Inhalt des Beschlusses RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Kriterium Rechtsfolge(n) Ob ein Beschluss bestimmt oder zu unbestimmt ist, ist eine Frage der Auslegung. Ergibt sie (noch) einen Beschlussinhalt, ist der Beschluss ggf. anfechtbar. Fehlt es einem Beschluss auch nach einer Auslegung an der erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit, ist er als nichtig anzusehen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Wirtschaftsplan Der Wirtschaftsplan 2010 wird genehmigt. Fragen Ist Einzel o. Gesamtwirtschaftsplan beschlossen? Fälligkeit Verzugsregelung Vorfälligkeit Zahlungsregelung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Wirtschaftsplan Die Gesamt- und –Einzelwirtschaftspläne 2010 werden rückwirkend genehmigt und ab dem 01.01.2010 fällig. Sie gelten solange fort, bis die Gemeinschaft über einen neuen Wirtschaftsplan beschließt. Das auf jeden Eigentümer entfallende Hausgeld ist in 12 monatlichen Raten bis zum 03. eines jeden Monats zahlbar. Im Falle des Verzuges wird der Verwalter ermächtigt, das gesamte Hausgeld des Jahres fällig zu stellen. Die Differenz zum bisherigen Hausgeld ist bis zum 30.10.2010 zu verrechnen bzw. nachzuzahlen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Jahresabrechnung I Die Jahresabrechnung 2009 wird genehmigt. Fragen Ist Einzel o. Gesamtabrechnung beschlossen? Fälligkeit Zahlungsregelung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Jahresabrechnung I Die Jahresabrechnung 2009 als Gesamtabrechnung der WEG und als Einzelabrechnung der Eigentümer wird genehmigt und sofort fällig gestellt. Guthaben oder Fehlbeträge werden zum 30.10.2010 von der Verwaltung verrechnet bzw. sind bis zu diesem Zeitpunkt von dem jeweiligen Sondereigentümer auszugleichen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Kriterium Eindeutigkeit Beschlüsse müssen den vollständigen Beschlussgegenstand erkennen lassen: – Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan für das Jahr €€€ – Gesamtjahres- und Einzelabrechnungen für das Jahr €€€ Beschlüsse müssen erkennen lassen, was begleitend gelten soll – Durchführung auch bei Anfechtung? – Ermächtigung für den Verwalter? - Umfang der Ermächtigung? - Grenzen der Ermächtigung? Beschluss unter unklarer Bedingung unwirksam - AG Tostedt U. vom 26.08.2009 – 5 C 204/08 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Jahresabrechnung II Die Jahresabrechnung 2009 wird genehmigt mit der Maßgabe, dass die Rechnung geprüft und ggf. vom Eigentümer erstattet wird. Fragen Ist Einzel o. Gesamtabrechnung beschlossen? Beschluss unter unklarer Bedingung Prüfung wann und durch wen? Erstattung von wem? Fälligkeit Zahlungsregelung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Jahresabrechnung II Die Jahresabrechnung 2009 als Gesamtabrechnung der WEG und als Einzelabrechnung der Eigentümer wird genehmigt und sofort fällig gestellt mit der Maßgabe, dass die Zahlungsverpflichtung der WEG bezüglich der Rechnung Müller durch den Beirat bis zum 10.02.2011 überprüft wird. Besteht danach keine Verpflichtung der Gemeinschaft, wird der Verwalter beauftragt, Eigentümer x zur Erstattung aufzufordern. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Kriterium Vollständigkeit Beschlüsse müssen den vollständigen Beschlussgegenstand erkennen lassen: – Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan für das Jahr €€€ – Gesamtjahres- und Einzelabrechnungen für das Jahr €€€ Beschlüsse müssen erkennen lassen, was begleitend gelten soll – Durchführung auch bei Anfechtung? – Ermächtigung für den Verwalter? - Umfang der Ermächtigung? - Grenzen der Ermächtigung? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Kriterium Ermächtigungen des Verwalters – für die Wohnungseigentümer – für einen Wohnungseigentümer – für d. Verband Wohnungseigentümergemeinschaft des“ Beirats – für eigenes Tun – für Dritte RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Ermächtigung Die Wohnungseigentümer ermächtigen den Verwal- tungsbeirat, sie vor Gericht zu vertreten und in ihrem Namen einen Rechtsanwalt zu beauftragen, wenn der Verwalter von einer Vertretung ausgeschlossen ist Fragen - Wann ist die Bedingung eingetreten? – Kann jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats allein handeln? – Sind auch künftige Mitglieder des Verwaltungsbeirats ermächtigt? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel Ermächtigung Die Wohnungseigentümer ermächtigen den jeweiligen Verwaltungsbeirat, vertreten durch seinen Vorsitzenden und im Falle seiner Verhinderung seinen Vertreter, sie vor Gericht zu vertreten und in ihrem Namen einen Rechtsanwalt zu beauftragen, wenn kein Verwalter vorhanden ist, dieser sich pflichtwidrig weigert oder wegen einer Interessenkollision von einer Vertretung ausgeschlossen ist RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel bauliche Veränderung Die Wohnungseigentümer beschließen, die Eingangstüren zu den Wohnungen gemäß Empfehlung des Gutachtens zu renovieren. Fragen Alle Eingangstüren zu allen Wohnungen? Welche Renovierung? Welche Empfehlung nach welchem Gutachten? Wer soll handeln? Geltung auch für den Fall der Anfechtung? RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Beispiel bauliche Veränderung Die Wohnungseigentümer beschließen, die Eingangstüren zu den Wohnungen 1- 4 im Erdgeschoss gemäß Empfehlung des Gutachtens des Sachverständigen Müller vom 05.10.2010 (Erneuerung der Türblätter) zu renovieren. Der Verwalter wird ermächtigt, nach Bestandskraft des Beschlusses auf der Grundlage der Kostenanschlages der Firma Schulze vom 12.10.2010 im Namen und auf Rechnung der Gemeinschaft einen Auftrag zur Ausführung der Arbeiten zu erteilen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Folgerungen für die Ladung Um einen Beschlussgegenstand hinreichend zu konkretisieren und die Wohnungseigentümer ausreichend zu informieren, können den beabsichtigten Beschluss erläuternde Unterlagen bereits der Ladung beigefügt werden. Jedenfalls sollte in der Ladung ein Hinweis auf eine Auslage der erläuternden Unterlagen und eine Einsichtnahme im Verwalterbüro erfolgen. Vor und während der Versammlung sollten sämtliche Unterlagen zur Einsichtnahme bereitstehen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Folgerungen für Niederschrift Verweist ein Beschluss auf Anlagen, sollten diese mit der Niederschrift fest verbunden werden. Auf der Anlage sollte eine Verweisung auf den Beschluss erfolgen. Dies sind keine gesetzliche Anforderungen. Diese Handhabung vermeidet aber Streit, vor allem wenn mehrere Anlagen infrage kommen. Auch Vollmachten und andere Unterlagen sollten als Anlage genommen werden. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Folgerungen für Beschluss-Sammlung Verweist ein Beschluss auf Anlagen, sollten diese der Vorsicht halber Teil der Beschlusssammlung werden. Eine gesetzliche Anforderung ist dies nicht. Dennoch wird man annehmen müssen, dass ein Beschluss im Einzelfall nur dann ausreichend beurkundet ist, wenn erkennbar ist, was beschlossen wurde. für Abrechnungsunterlagen ist dies streitig Jedenfalls sollten aber bauliche Unterlagen, auf die sich der Beschluss bezieht, Gegenstand der Sammlung werden. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Folgen für den Verwalter Haftung des Verwalters für Schadensersatz wenn ihm Fehler bei seinen gesetzlich oder vertraglich übertragenen Pflichten passieren Prozesskosten, § 49 Abs. 2 WEG Unprofessionelles Erscheinungsbild erschüttertes Vertrauen der Wohnungseigentümer RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorsicht des Verwalters Hinweise Information über den Sachstand - Stand der Sanierungsmaßnahme Erläuterung, warum ein Beschluss erforderlich ist Erforderlichkeit einer Sonderumlage Hinweise bei tatsächlicher oder rechtlicher Bedeutung technisch kompliziert Erheblicher Kostenaufwand Besondere Mehrheitserfordernisse Bedenkenhinweis Unbestimmter oder rechtswidriger Beschluss Hinweis auf mögliche Folge (eV oder Schadensersatz) ORGA-Beschlüsse RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorsicht des Verwalters ORGA-Beschlüsse Umzugspauschale Fälligkeit Verzug Vorfälligkeit Ratenzahlung Rechtsanwaltsbeauftragung Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung Kostenverteilung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorschlag Umzugspauschale Zur pauschalen Abgeltung eventueller Schäden des Gemeinschaftseigentums beim Umzug verpflichten sich einziehende bzw. ausziehende Wohnungseigen- tümer zur Zahlung eines Betrages von ____ EUR je Ein- bzw. Auszug, der spätestens bis drei Tage vorher dem Gemeinschaftskonto bei der ____-Bank, BLZ _______ Kto. _______ anzuweisen ist. Der Verwalter hat die eingezahlten Beträge der Instandhaltungsrücklage zuzuführen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorschlag Hausgeldfälligkeit Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ sind die auf den Wirtschaftsplan zu leistenden Hausgelder jeweils zum ersten Kalendertag eines Monats zur Zahlung fällig. Unter Abänderung dieser Bestimmung sind die auf den Wirtschaftsplan zu leistenden Hausgelder ab dem ______ jeweils zum dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fällig. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorschlag Fälligkeit Die Gesamt und Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2009 werden rückwirkend ab 01.01.2009 fällig. Vorsorglich wird beschlossen, dass die Wirtschaftpläne auch ab dem 01.01.2010 fällig werden und solange fortgelten, bis die Gemeinschaft über einen neuen Wirtschaftsplan beschließt. Der Differenzbetrag aus dem alten und dem neuen Wirtschaftsplan wird zum ... mit den Eigentümern verrechnet, welche eine Einzugsermächtigung erteilt haben. Die übrigen Wohnungseigentümer sorgen zur Vermeidung von Hausgeldrückständen oder Überzahlungen selber dafür, dass Daueraufträge angepasst werden. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorschlag Verzug Das nach dem WP zu zahlende Hausgeld ist jeweils am dritten Werktag eines Monats im Voraus zur Zahlung fällig. Für die Rechtzeitigkeit ist der Eingang auf dem Konto maßgeblich; die Teilnehmer am Lastschriftverfahren haben für eine ausreichende Kostendeckung zum maßgeblichen Zeitpunkt zu sorgen. Im Falle nicht rechtzeitigen Eingangs bzw. nicht ausreichender Deckung auf dem Konto sind die fälligen Hausgelder mit ...Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins zu verzinsen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorschlag Vorfälligkeit Das nach dem WP zu zahlende Hausgeld ist jeweils am 3.Werktag eines Monats im Voraus zur Zahlung fällig. Für die Rechtzeitigkeit ist der Eingang auf dem Konto maßgeblich; die Teilnehmer am Lastschriftverfahren haben für eine ausreichende Kostendeckung zum maßgeblichen Zeitpunkt zu sorgen. Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von laufenden Hausgeldbeträgen in Verzug, die den Hausgeldern von zwei Monaten entsprechen, wird sofort das restliche für die jeweilige Wirtschaftsperiode zu entrichtende Hausgeld in voller Höhe fällig. Wird über das Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung angeordnet, entfällt rückwirkend die Vorfälligkeitsregelung und lebt die oben genannte monatliche Zahlungsverpflichtung wieder auf. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorschlag Ratenzahlung Die jeweilige Verwaltung wird ermächtigt, mit säumigen Wohnungseigentümern eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Für die Bearbeitung der Ratenzahlungsvereinbarung und die Kontrolle und Verbuchung der Raten erhält die Verwaltung eine Sondervergütung von..... Die Verwaltung soll die Ratenvereinbarung nur abschließen , wenn folgende Bedingungen erfüllt sind: - schriftliche Anfrage mit Begründung - Verzinsung mit ...% über dem Basiszins - vollständige Tilgung von Rückstand mit Zinsen in 12 Monaten - Übernahme der Sondervergütung durch den Schuldner Kommt der Schuldner mit der Rate ganz oder teilweise länger als in Verzug, wird die Restforderung fällig und zahlbar RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorschlag RA-Beauftragung Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, im Fall der gerichtlichen Inanspruchnahme der Gemeinschaft (Aktiv- und/oder Passivverfahren) einen Rechtsanwalt zu beauftragen und mit diesem im Rahmen der gesetzlich zulässigen Höhe eine Gebührenvereinbarung zu treffen. Die Höhe der Gebührenvereinbarung richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen des § 49a I1 GKG, wonach die festgesetzte Streitwertgrenze auf 50% des Interesses der Beteiligten begrenzt wird. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vorschlag Zwangsverwaltung Zwangsversteigerung Die Gemeinschaft weist die Verwaltung an, nach 3 erfolglosen Zwangsvollstreckungs- maßnahmen wegen Hausgeldrückständen zunächst das weitere Vorgehen mit dem Beirat abzustimmen. Vor der Beantragung einer Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung sind zunächst die Erfolgsaussichten zu erörtern. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Änderung der Kostenverteilung Nach § _____ der Teilungserklärung des Notars ____________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ (UR-Nr. _______ werden die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unter den Wohnungseigentümern nach Sondereigentumseinheiten (Alternative: Fläche/Personen) verteilt. Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Kosten der für das Gemeinschaftseigentum bestehenden Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicher, Glasversicherung, Gewässerschadensversicherung) künftig ab der Wirtschafts- periode _____ nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

…. allenfalls die Antwort Fragen kostet nichts….. …. allenfalls die Antwort Klaus Eichhorn KordtRechtsanwälte Girardetstraße 2-38 45131 Essen Tel. 0201-872 620 Fax 0201-8726252 eichhorn@kordt-law.de www.kordt-law.de RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit RA/FA MuW Klaus Eichhorn Beschlussvorschläge 19.01.2011 RDM Essen