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Wowimena 2013 Rechtsanwalt Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse 87 60311 Frankfurt/M. Tel. 069 / 9130540

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1 Wowimena 2013 Rechtsanwalt Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse Frankfurt/M. Tel. 069 /

2 Baumaßnahmen in der Wohnungseigentümer- gemeinschaft und deren Finanzierung- Beschlusskompetenz, dingliche Zuordnung mit aktueller Rechtsprechung

3 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Gliederung I. Grundbegriffe I. Grundbegriffe Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum Beschlusskompetenz Beschlusskompetenz Finanzierung der baulichen Maßnahme Finanzierung der baulichen Maßnahme II. Bauliche Maßnahmen II. Bauliche Maßnahmen Instandsetzung /modernisierende Instandsetzung Instandsetzung /modernisierende Instandsetzung Modernisierung Modernisierung Bauliche Veränderung Bauliche Veränderung

4 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Gliederung III. Praktische Fälle III. Praktische Fälle Fassadensanierung Fassadensanierung Heizungssanierung - Blockheizkraftwerk Heizungssanierung - Blockheizkraftwerk Mehrhausanlage/Dachsanierung Mehrhausanlage/Dachsanierung Heizungssanierung; Steigleitungen mit Heizkörpern und Anschlussleitung Heizungssanierung; Steigleitungen mit Heizkörpern und Anschlussleitung Auswirkungen der BGH Entscheidung Auswirkungen der BGH Entscheidung (Balkonsanierung) (Balkonsanierung) (Kostenüberschreitung – Dispofinanzierung) (Kostenüberschreitung – Dispofinanzierung)

5 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

6 I. Grundbegriffe § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: … Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: … 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

7 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

8 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 1 Abs. 5 WEG: § 1 Abs. 5 WEG: Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

9 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 5 Abs. 1 WEG: § 5 Abs. 1 WEG: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs.1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht ….

10 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 5 Abs.1 WEG: § 5 Abs.1 WEG: ….eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

11 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe Abgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum Abgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen § 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572) § 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572) Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt. Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt.

12 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum: Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum: Fundamente Fundamente Tragende Innenwände Tragende Innenwände Dach Dach Schornstein Schornstein Keller Keller Fenster Fenster Rollläden, etc. Rollläden, etc.

13 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundlagen Problem: Problem: Heizungsanlagen Heizungsanlagen Wasserleitungen Wasserleitungen Im Bereich des Sondereigentums Im Bereich des Sondereigentums Geschlossenes System - Gemeinschaftseigentum Geschlossenes System - Gemeinschaftseigentum Jennißen, WEG § 5, Rdnr. 33; Riecke/Schmid, WEG 3.Aufl., § 5 Rdnr. 52 mwN. Jennißen, WEG § 5, Rdnr. 33; Riecke/Schmid, WEG 3.Aufl., § 5 Rdnr. 52 mwN.

14 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundlagen Finanzierung der baulichen Maßnahme: Finanzierung der baulichen Maßnahme: Regelfall § 16 Abs.2 WEG – MEA Regelfall § 16 Abs.2 WEG – MEA Teilungserklärung Teilungserklärung Neu: § 16 Abs. 4 WEG Neu: § 16 Abs. 4 WEG EinzelfallEinzelfall Möglichkeit des GebrauchsMöglichkeit des Gebrauchs Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung, Anpassung an den Stand der TechnikInstandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung, Anpassung an den Stand der Technik

15 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht § 16 Abs. 4,S.1 WEG: § 16 Abs. 4,S.1 WEG: Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder Instandsetzung im Sinne von § 22 Abs. 5 Nr.2 oder zur baulichen Veränderung oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder Instandsetzung im Sinne von § 22 Abs. 5 Nr.2 oder zur baulichen Veränderung oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. I. Grundlagen

16 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundlagen Risiko für den Verwalter Risiko für den Verwalter Verkündung eines Beschlusses in der ETV:Konstitutive Bedeutung Verkündung eines Beschlusses in der ETV:Konstitutive Bedeutung (BGH, NJW 2001,3339) (BGH, NJW 2001,3339) Richtige Feststellung des Beschlussergebnisses – Aufgabe des WEG- Verwalters Richtige Feststellung des Beschlussergebnisses – Aufgabe des WEG- Verwalters

17 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

18 II. Bauliche Maßnahmen Notwendige Maßnahmen hat der Verwalter zu treffen!- § 27 Abs.1 Nr.2 Notwendige Maßnahmen hat der Verwalter zu treffen!- § 27 Abs.1 Nr.2 Instandhaltung: Instandhaltung: Erhaltung des ursprünglichen Zustandes; erhaltende, vorsorgende Maßnahmen Erhaltung des ursprünglichen Zustandes; erhaltende, vorsorgende Maßnahmen Instandsetzung: Instandsetzung: Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung

19 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen Instandsetzung: Instandsetzung: Schaden liegt vor Schaden liegt vor Eintritt des Schadens steht unmittelbar bevor; wesentliche techn. Teile können jederzeit unbrauchbar werden( BayObLG,WuM 94,504,505 ) Eintritt des Schadens steht unmittelbar bevor; wesentliche techn. Teile können jederzeit unbrauchbar werden( BayObLG,WuM 94,504,505 ) Modernisierende Instandsetzung: Modernisierende Instandsetzung: Schaden liegt vor ! Schaden liegt vor ! Neue Anlage - Stand der Technik; wirtschaftlich vernünftig (ZMR 2004,442,443) Neue Anlage - Stand der Technik; wirtschaftlich vernünftig (ZMR 2004,442,443)

20 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 1 WEG: § 22 Abs. 1 WEG: Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte über das in § 14 Nr.1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte über das in § 14 Nr.1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

21 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 2 WEG § 22 Abs. 2 WEG Bauliche Veränderungen Bauliche Veränderungen Maßnahmen gem. Abs. 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne Maßnahmen gem. Abs. 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne

22 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 2 WEG § 22 Abs. 2 WEG des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinn des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Die Befugnis im Sinn des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

23 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 559 Abs. 1 BGB: § 559 Abs. 1 BGB: Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken ( Modernisierung), oder ….. Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken ( Modernisierung), oder …..

24 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen Grundsatz nach § 22 Abs.1 WEG: Grundsatz nach § 22 Abs.1 WEG: Zustimmung aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen erforderlich! Zustimmung aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen erforderlich! Prinzip der Einstimmigkeit Prinzip der Einstimmigkeit Anspruch auf Willensbildung Anspruch auf Willensbildung Entlüftung Dunstabzug (AG Mainz,74 UR 31/07)Entlüftung Dunstabzug (AG Mainz,74 UR 31/07) Fehlerhafter Beschluss nur anfechtbar Fehlerhafter Beschluss nur anfechtbar Modernisierende Instandsetzung- § 22 Abs. 3 Modernisierende Instandsetzung- § 22 Abs. 3

25 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 2 WEG - neue Kompetenz § 22 Abs. 2 WEG - neue Kompetenz Doppelt qualifizierte Mehrheit Doppelt qualifizierte Mehrheit Modernisierung nach § 559 Abs.1 BGB: Modernisierung nach § 559 Abs.1 BGB: nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes, dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse, Wasser- oder Energieeinsparung Maßnahme sinnvoll Maßnahme sinnvoll Ohne Instandsetzungsbedarf Modernisierung möglich Ohne Instandsetzungsbedarf Modernisierung möglich

26 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 2 WEG § 22 Abs. 2 WEG Aber: Keine Veränderung der Anlage! Eigenart muss erhalten bleiben; Aber: Keine Veränderung der Anlage! Eigenart muss erhalten bleiben; Keine Anbauten, Wintergärten, Aufstockungen, Teilabriss Keine Anbauten, Wintergärten, Aufstockungen, Teilabriss Keine unbillige Benachteiligung Einzelner Keine unbillige Benachteiligung Einzelner Kein Anspruch auf Modernisierung Kein Anspruch auf Modernisierung

27 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen Gewollte Erweiterung der Beschlusskompetenz gebietet weite Auslegung Gewollte Erweiterung der Beschlusskompetenz gebietet weite Auslegung Wohnwertverbesserung muss nicht in allen Wohnungen eintreten; aber sie muss überhaupt feststellbar sein Wohnwertverbesserung muss nicht in allen Wohnungen eintreten; aber sie muss überhaupt feststellbar sein Mietrechtliche Wertungen nach § 559 BGB eingeschränkt übertragbar Mietrechtliche Wertungen nach § 559 BGB eingeschränkt übertragbar Keine unbillige Benachteiligung Einzelner- Einzelfall – Problematik ! Keine unbillige Benachteiligung Einzelner- Einzelfall – Problematik !

28 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen 7. § 22 Abs. 3 WEG 7. § 22 Abs. 3 WEG Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr.2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4. Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr.2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4. Klarstellung : modernisierende Instandsetzung mit einfacher Mehrheit zu beschließen Klarstellung : modernisierende Instandsetzung mit einfacher Mehrheit zu beschließen

29 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

30 III. Praktischer Fall 1. Praktischer Fall: Sanierung 1. Praktischer Fall: Sanierung Geplante Maßnahme: Geplante Maßnahme: Energetische Sanierung Energetische Sanierung Wärmedämmverbund-System Wärmedämmverbund-System Fensteraustausch Fensteraustausch Balkonsanierung Balkonsanierung Dachabdichtung Dachabdichtung Gerüst, etc. Gerüst, etc. Nur teilweise konkreter Reparaturbedarf Nur teilweise konkreter Reparaturbedarf

31 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Teilungserklärung: Teilungserklärung: Zum Sondereigentum gehören: Zum Sondereigentum gehören: …die Fenster, der jeweiligen Sondereigentumseinheit…. …die Fenster, der jeweiligen Sondereigentumseinheit…. Fenster durch Miteigentümer auf eigene Kosten ausgetauscht Fenster durch Miteigentümer auf eigene Kosten ausgetauscht Wärmedämmung / Fensteraustausch Wärmedämmung / Fensteraustausch

32 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Kann die geplante Gesamtsanierung von der ETV beschlossen werden? Kann die geplante Gesamtsanierung von der ETV beschlossen werden? Wenn ja, welche Mehrheiten sind erforderlich? Wenn ja, welche Mehrheiten sind erforderlich? Wonach wird unterschieden? Wonach wird unterschieden?

33 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Lösungsvorschläge ? Lösungsvorschläge ? Was kann beschlossen werden? Was kann beschlossen werden? Welche Mehrheiten? Welche Mehrheiten? Warum? Warum?

34 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Abgrenzung Abgrenzung Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich § 5 Abs. 3 WEG § 5 Abs. 3 WEG Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum nicht umgekehrt Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum nicht umgekehrt

35 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehörende Gebäudebestandteile können auch durch Vereinbarung nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehörende Gebäudebestandteile können auch durch Vereinbarung nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. (BGH WM, 1968, 572, Niedenführ WEG, § 5,Rdnr. 44 ff) (BGH WM, 1968, 572, Niedenführ WEG, § 5,Rdnr. 44 ff)

36 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Gerichtliche Lösung des Falles: Gerichtliche Lösung des Falles: Modernisierung § 22 Abs 2 WEG Modernisierung § 22 Abs 2 WEG Doppelt qualifizierte Mehrheit Doppelt qualifizierte Mehrheit AG Bensheim, , Az. 6 C 448/09 AG Bensheim, , Az. 6 C 448/09 Rechtskräftig! Berufung wurde nach Hinweis zurückgenommen. Rechtskräftig! Berufung wurde nach Hinweis zurückgenommen. (LG Frankfurt 2-13 S 89/09 (LG Frankfurt 2-13 S 89/09

37 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

38 III. Praktischer Fall 2.Beispiel: Blockheizkraftwerk 2.Beispiel: Blockheizkraftwerk 37 Jahre alte Ölzentralheizung, marode 37 Jahre alte Ölzentralheizung, marode Erneuerung erforderlich Erneuerung erforderlich Gasbrennwertkessel mit zuschaltbarem Blockheizkraftwerk beschlossen Gasbrennwertkessel mit zuschaltbarem Blockheizkraftwerk beschlossen Energieeinspeisung Energieeinspeisung Zulässig? Zulässig?

39 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Doppelt - qualifizierte Mehrheit erreicht Doppelt - qualifizierte Mehrheit erreicht Modernisierungsmaßnahme i.S. von § 22 Abs.2 WEG? Modernisierungsmaßnahme i.S. von § 22 Abs.2 WEG? Funktionsweise eines Blockheizkraftwerkes? Funktionsweise eines Blockheizkraftwerkes? Gesetzliche Voraussetzungen erfüllt? Gesetzliche Voraussetzungen erfüllt?

40 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Energieeinsparung ( Primärenergie) Energieeinsparung ( Primärenergie) Kosteneinsparung reicht nicht! Kosteneinsparung reicht nicht! Blockheizkraftwerk: Blockheizkraftwerk: Problem Energieeinsparung Problem Energieeinsparung Energieeinspeisung dient (nur) Kostenreduzierung für Energiebezug Energieeinspeisung dient (nur) Kostenreduzierung für Energiebezug LG Koblenz , 2 S 52/08: LG Koblenz , 2 S 52/08: Blockheizkraftwerk nur allstimmig zu beschließen, kein Fall des § 22 Abs. 2 WEG, Revision zugelassen Blockheizkraftwerk nur allstimmig zu beschließen, kein Fall des § 22 Abs. 2 WEG, Revision zugelassen AG Hannover , 70 II 265/07 AG Hannover , 70 II 265/07 Bestandskraft, wenn nicht angefochten Bestandskraft, wenn nicht angefochten

41 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

42 III. Praktischer Fall 3. Beispiel: 3. Beispiel: Mehrhausanlage / Dachsanierung Mehrhausanlage / Dachsanierung BGH, , V ZR 164/09: BGH, , V ZR 164/09: 3 Gebäude 3 Gebäude Altbauvilla; Dach reparaturbedürftig Altbauvilla; Dach reparaturbedürftig 2 Neubauten; kein Reparaturbedarf 2 Neubauten; kein Reparaturbedarf Beschluss Instandsetzung Altbauvilla Beschluss Instandsetzung Altbauvilla Kosten nur Eigentümer der Altbauvilla Kosten nur Eigentümer der Altbauvilla

43 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Teilungserklärung sieht keine getrennte Kostenverteilung vor / MEA Teilungserklärung sieht keine getrennte Kostenverteilung vor / MEA Doppelt - qualifizierte Mehrheit, Kostenverteilung nur Altbau Doppelt - qualifizierte Mehrheit, Kostenverteilung nur Altbau Instandsetzungsmaßnahme notwendig! Instandsetzungsmaßnahme notwendig! Kostenverteilung § 16 Abs. IV WEG ? Kostenverteilung § 16 Abs. IV WEG ? Rechtmäßig? Rechtmäßig?

44 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall BGH, § 16 Abs. IV WEG: BGH, § 16 Abs. IV WEG: Beschlusskompetenz grundsätzlich gegeben Beschlusskompetenz grundsätzlich gegeben Aber: Aber: Gesteigerte Gebrauchsmöglichkeit am Dach? Gesteigerte Gebrauchsmöglichkeit am Dach? Nein, kein intensiverer Gebrauch des Daches Nein, kein intensiverer Gebrauch des Daches Nähe zu dem bestimmungsgemäßen Nutzen ist kein gesteigerter Gebrauch Nähe zu dem bestimmungsgemäßen Nutzen ist kein gesteigerter Gebrauch

45 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall BGH: BGH: Liegt ein Einzelfall vor? Liegt ein Einzelfall vor? Nur Altbauvilla betroffen Nur Altbauvilla betroffen Erwartung: keine Kostenbeteiligung bei zukünftigen Dachsanierungen Neubau Erwartung: keine Kostenbeteiligung bei zukünftigen Dachsanierungen Neubau Problem: Wird in einer zukünftigen ETV erneut doppelt - qualifizierte Mehrheit erreicht? Problem: Wird in einer zukünftigen ETV erneut doppelt - qualifizierte Mehrheit erreicht? Gleichbehandlungsanspruch Gleichbehandlungsanspruch

46 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall BGH: BGH: Kein Einzelfall Kein Einzelfall Verdeckte, dauernde Änderung der Teilungserklärung; wg. Gleichbehandlung Verdeckte, dauernde Änderung der Teilungserklärung; wg. Gleichbehandlung Keine erhöhte Gebrauchsmöglichkeit am Dach Keine erhöhte Gebrauchsmöglichkeit am Dach Beschluss Kostenverteilung ungültig! Beschluss Kostenverteilung ungültig! BGH, , V ZR 164/09BGH, , V ZR 164/09

47 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

48 III. Praktischer Fall 4. Beispiel: BGH ; V ZR 176/11; Heizungserneuerung 4. Beispiel: BGH ; V ZR 176/11; Heizungserneuerung Sachverhalt: Anfechtungsverfahren Sachverhalt: Anfechtungsverfahren TE: Vor- und Rücklaufleitungen und Heizkörper vom Anschluss an Steig- und Fallleitung - Sondereigentum TE: Vor- und Rücklaufleitungen und Heizkörper vom Anschluss an Steig- und Fallleitung - Sondereigentum Beschluss: Heizung wird komplett erneuert; einschließlich Steigleitungen, Heizkörper und Verteilungsleitungen - Sonderumlagen Beschluss: Heizung wird komplett erneuert; einschließlich Steigleitungen, Heizkörper und Verteilungsleitungen - Sonderumlagen

49 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Lösung: Lösung: Steigleitung – Gemeinschaftseigentum Beschlusskompetenz ok. Steigleitung – Gemeinschaftseigentum Beschlusskompetenz ok. Heizkörper und Anschlussleitungen nach BGH sondereigentumsfähig Heizkörper und Anschlussleitungen nach BGH sondereigentumsfähig TE wirksam, nicht alle Bauteile einer Heizung zwingend Gem.Eigt. TE wirksam, nicht alle Bauteile einer Heizung zwingend Gem.Eigt. Heizkörper können demontiert werden ohne Funktionsfähigkeit der Heizung zu beeinträchtigen Heizkörper können demontiert werden ohne Funktionsfähigkeit der Heizung zu beeinträchtigen

50 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Daher keine unverzichtbaren Bauteile der Heizung Daher keine unverzichtbaren Bauteile der Heizung Keine abschließende Entscheidung Keine abschließende Entscheidung Fehlende Kompatibilität der Anschlussleitungen und Heizkörper unbeachtlich Fehlende Kompatibilität der Anschlussleitungen und Heizkörper unbeachtlich Gemeinschaft muss nur Möglichkeit des Anschlusses schaffen – Zeit zur Umstellung – Abtrennung möglich Gemeinschaft muss nur Möglichkeit des Anschlusses schaffen – Zeit zur Umstellung – Abtrennung möglich Problem: Kasuistik nach technischer Ausstattung Problem: Kasuistik nach technischer Ausstattung

51 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH V ZR 176/10 BGH V ZR 176/10 Amtlicher Leitsatz BGH: Amtlicher Leitsatz BGH: a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

52 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH V ZR 176/10 BGH V ZR 176/10 Amtlicher Leitsatz BGH: Amtlicher Leitsatz BGH: b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind. b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.

53 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

54 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Urteil des BGH: Urteil des BGH: Heizkörper, Anschlussleitungen etc Sondereigentum Heizkörper, Anschlussleitungen etc Sondereigentum Unmittelbar nur bei Regelung in der Teilungserklärung Unmittelbar nur bei Regelung in der Teilungserklärung Zentrales Argument des BGH: Zentrales Argument des BGH: Keine unverzichtbaren Bauteile Keine unverzichtbaren Bauteile Anlage funktioniert auch nach Demontage Anlage funktioniert auch nach Demontage

55 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Urteil des BGH: Urteil des BGH: Nach der Argumentation jedoch auf alle Fälle übertragbar, wenn keine unverzichtbaren Bauteile Nach der Argumentation jedoch auf alle Fälle übertragbar, wenn keine unverzichtbaren Bauteile Argument § 5 Abs.3 WEG : Argument § 5 Abs.3 WEG : Nur Sondereigentum kann zu Gemeinschaftseigentum vereinbart werden, nicht umgekehrt. Nur Sondereigentum kann zu Gemeinschaftseigentum vereinbart werden, nicht umgekehrt.

56 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Keine Auseinandersetzung mit anderen oder früher vertretenen Auffassungen zur BGH Entscheidung Keine Auseinandersetzung mit anderen oder früher vertretenen Auffassungen zur BGH Entscheidung Übersicht: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 5 Rdnr. 52, Heizungsanlage ; mit weiteren Nachweisen Übersicht: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 5 Rdnr. 52, Heizungsanlage ; mit weiteren Nachweisen

57 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

58 III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Ein-Rohr-Heizung Ein-Rohr-Heizung Rohrnetzberechnung für gesamte Anlage Rohrnetzberechnung für gesamte Anlage Nach und nach verjüngte Rohrdurchmesser Nach und nach verjüngte Rohrdurchmesser Vor- und Rücklauf im Heizkörper notwendige Verbindung zum Leitungssystem Vor- und Rücklauf im Heizkörper notwendige Verbindung zum Leitungssystem Unterbrechung direkt an Steigleitung wirkt sich auf gesamtes System aus Unterbrechung direkt an Steigleitung wirkt sich auf gesamtes System aus Heizkörper und Anschlussleitung notwendiger Bestandteil des Heizungssystems Heizkörper und Anschlussleitung notwendiger Bestandteil des Heizungssystems Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum

59 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Ein-Rohr-Heizung Ein-Rohr-Heizung Sonderproblem Bypass-Ventile Sonderproblem Bypass-Ventile Demontage hinter Bypass-Ventil möglich Demontage hinter Bypass-Ventil möglich Einzelner Heizkörper kann ohne größere Auswirkung auf das System nach Bypass- Ventil demontiert werden Einzelner Heizkörper kann ohne größere Auswirkung auf das System nach Bypass- Ventil demontiert werden Heizkörper – Sondereigentum Heizkörper – Sondereigentum Anschlussleitungen - Gemeinschaftseigentum Anschlussleitungen - Gemeinschaftseigentum

60 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Zwei-Rohr- Heizung (ohne hydraulischen Abgleich) Zwei-Rohr- Heizung (ohne hydraulischen Abgleich) Vor- und Rücklauf zu Heizkörpern separat angesteuert Vor- und Rücklauf zu Heizkörpern separat angesteuert Jeder Heizkörper mit Vor- und Rücklauf verbunden Jeder Heizkörper mit Vor- und Rücklauf verbunden Abtrennung einzelner Wohnungen ohne Auswirkung auf Heizsystem Abtrennung einzelner Wohnungen ohne Auswirkung auf Heizsystem Klassischer Fall der BGH-Entscheidung Klassischer Fall der BGH-Entscheidung Anschlüsse, Heizkörper, Ventile - Sondereigentum Anschlüsse, Heizkörper, Ventile - Sondereigentum

61 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Hydraulischer Abgleich Hydraulischer Abgleich Rohrnetzberechnung – In-Augenscheinnahme und Berechnung auf Basis jeder Wohnung, jedes Heizkörpers Rohrnetzberechnung – In-Augenscheinnahme und Berechnung auf Basis jeder Wohnung, jedes Heizkörpers Regulierung von Druck und Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander abgestimmt Regulierung von Druck und Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander abgestimmt Steuerung über die Rücklaufverschraubung jedes einzelnen Heizkörpers und der Thermostatventile Steuerung über die Rücklaufverschraubung jedes einzelnen Heizkörpers und der Thermostatventile

62 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Nachtäglicher hydraulischer Abgleich: Nachtäglicher hydraulischer Abgleich: BGH: Heizkörper, Zuleitungen, Thermostatventile und ähnliche Aggregate- Sondereigentum BGH: Heizkörper, Zuleitungen, Thermostatventile und ähnliche Aggregate- Sondereigentum Keine Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus § 21 Abs. 5 Nr.2 WEG – nur Gemeinschaftseigentum Keine Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus § 21 Abs. 5 Nr.2 WEG – nur Gemeinschaftseigentum Keine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG – Austausch der Bauteile erforderlich Keine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG – Austausch der Bauteile erforderlich § 22 Abs. 2 WEG – Modernisierung i.S. § 559 BGB? § 22 Abs. 2 WEG – Modernisierung i.S. § 559 BGB?

63 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Nach Wortlaut nicht auf Gemeinschaftseigentum beschränkt ( Drabek in Riecke/Schmid WEG, 3.Aufl.; § 22 Rdnr.138) Nach Wortlaut nicht auf Gemeinschaftseigentum beschränkt ( Drabek in Riecke/Schmid WEG, 3.Aufl.; § 22 Rdnr.138) Grenze § 13 Abs.1 WEG,kein Hineinregieren in das Sondereigentum (aaO.) Grenze § 13 Abs.1 WEG,kein Hineinregieren in das Sondereigentum (aaO.) Keine Beschlusskompetenz ? Keine Beschlusskompetenz ?

64 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Vorhandener hydraulischer Abgleich am Beispiel einer 2-Rohr-Anlage: Vorhandener hydraulischer Abgleich am Beispiel einer 2-Rohr-Anlage: Rohrnetzberechnung, Pumpe, Rücklaufverschraubung am Heizkörper, Thermostatventile aufeinander abgestimmt Rohrnetzberechnung, Pumpe, Rücklaufverschraubung am Heizkörper, Thermostatventile aufeinander abgestimmt Veränderung an diesem aufeinander abgestimmten System wirken sich auf Druck und Fliesgeschwindigkeit des Wassers aus Veränderung an diesem aufeinander abgestimmten System wirken sich auf Druck und Fliesgeschwindigkeit des Wassers aus Wärmeunterversorgung einzelner Wohnungen Wärmeunterversorgung einzelner Wohnungen

65 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Demontage der Anschlussleitungen, einzelner Heizkörper, Thermostatventile oder Rücklaufverschraubungen nicht möglich Demontage der Anschlussleitungen, einzelner Heizkörper, Thermostatventile oder Rücklaufverschraubungen nicht möglich ohne Auswirkungen auf Gesamtsystem Trotz BGH Entscheidung: Gemeinschaftseigentum!?

66 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Literaturhinweis: Literaturhinweis: Gerald Lipka, Gerald Lipka, Der Immobilienverwalter 2012/1 Der Immobilienverwalter 2012/1 Teil 1 S.18 – 22 Teil 1 S.18 – 22 Teil 2 in 2012/2, S Teil 2 in 2012/2, S

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68 III. Praktischer Fall 5. Beispiel: 5. Beispiel: Balkonsanierung beschlossen Balkonsanierung beschlossen Abweichende Kostenverteilung beantragt Abweichende Kostenverteilung beantragt BGH, , V ZR 114/09 BGH, , V ZR 114/09

69 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung I. Tatbestand: I. Tatbestand: WEG mit 14 Einheiten WEG mit 14 Einheiten nur 6 davon mit Balkon nur 6 davon mit Balkon Sanierung der Balkone beschlossen Sanierung der Balkone beschlossen TE: Kostenverteilung nach MEA TE: Kostenverteilung nach MEA Antrag auf abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs.4 WEG, Nach Wohneinheiten! Antrag auf abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs.4 WEG, Nach Wohneinheiten! Doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht! Doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht!

70 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung Negativbeschluss angefochten Negativbeschluss angefochten Antrag: Antrag: 1.Kosten, der Balkonsanierung nur durch die Eigentümer, die über Balkone verfügen 1.Kosten, der Balkonsanierung nur durch die Eigentümer, die über Balkone verfügen 2. hilfsweise: Kosten nach Einheiten statt nach MEA 2. hilfsweise: Kosten nach Einheiten statt nach MEA 3. hilfsweise: die Beklagten zu verurteilen, einer Vereinbarung zuzustimmen, dass die Kosten jeglicher Balkonsanierung von den 6 Balkoneigentümern zu tragen sind 3. hilfsweise: die Beklagten zu verurteilen, einer Vereinbarung zuzustimmen, dass die Kosten jeglicher Balkonsanierung von den 6 Balkoneigentümern zu tragen sind

71 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung II. Entscheidung des BGH: II. Entscheidung des BGH: 1. Zulässigkeit 1. Zulässigkeit Hauptantrag: Hauptantrag: Anfechtung Negativbeschluss zulässig, in der Regel aber Gestaltungsantrag notwendig! (BGH, , V ZB 30/02; NJW 02,3704) Anfechtung Negativbeschluss zulässig, in der Regel aber Gestaltungsantrag notwendig! (BGH, , V ZB 30/02; NJW 02,3704) Problem Rechtsschutzinteresse Problem Rechtsschutzinteresse

72 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung Hauptantrag unzulässig Hauptantrag unzulässig Voraussetzung der Leistungsklage: WEG muss sich in der ETV mit dem konkreten Antrag beschäftigt haben. Voraussetzung der Leistungsklage: WEG muss sich in der ETV mit dem konkreten Antrag beschäftigt haben. Rechtsschutzbedürfnis, wenn der konkrete Antrag abgelehnt wurde. Rechtsschutzbedürfnis, wenn der konkrete Antrag abgelehnt wurde. Hier: Antrag abweichend Hier: Antrag abweichend 1. Antrag unzulässig (Eigt. Mit Balkonen) 1. Antrag unzulässig (Eigt. Mit Balkonen) Antrag nicht in ETV behandelt; Kein Rechtsschutzbedürfnis Antrag nicht in ETV behandelt; Kein Rechtsschutzbedürfnis

73 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung 2. Hilfsantrag (Anspruch auf geänderte Kostenverteilung/ Einheiten) 2. Hilfsantrag (Anspruch auf geänderte Kostenverteilung/ Einheiten) Positiver Beschluss nach § 16 IV WEG ; Prüfung, ob Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, wenn doppelt-qualifizierte Mehrheit Positiver Beschluss nach § 16 IV WEG ; Prüfung, ob Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, wenn doppelt-qualifizierte Mehrheit Hier: Negativbeschluss Hier: Negativbeschluss Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung für Einzelfall oder auf Dauer; § 10 II,3 WEG Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung für Einzelfall oder auf Dauer; § 10 II,3 WEG gleiche Vorraussetzungen gleiche Vorraussetzungen

74 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH, V ZR 114/09; Kostenverteilung Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung gegen den Willen der Mehrheit nur, wenn Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung gegen den Willen der Mehrheit nur, wenn Schwerwiegende Gründe Schwerwiegende Gründe Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, Rechte der übrigen Eigentümer Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, Rechte der übrigen Eigentümer Unbillig Unbillig

75 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH, , V ZR 114/09; Kostenverteilung Grundsätzlich Kostenverteilungsregelungen in der Teilungserklärung bei Erwerb bekannt Grundsätzlich Kostenverteilungsregelungen in der Teilungserklärung bei Erwerb bekannt Vertrauensschutz der übrigen Eigentümer Vertrauensschutz der übrigen Eigentümer Auch wenn die geforderte Kostenverteilung sachgerecht sein kann, belegt dies allein noch nicht die Unbilligkeit der verwendeten Regelung Auch wenn die geforderte Kostenverteilung sachgerecht sein kann, belegt dies allein noch nicht die Unbilligkeit der verwendeten Regelung Klage insgesamt abgewiesen Klage insgesamt abgewiesen

76 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

77 III. Praktischer Fall 6. Beispiel: 6. Beispiel: BGH, , V ZR 197/10 BGH, , V ZR 197/10 Sachverhalt: Sachverhalt: Sanierungsmaßnahme beschlossen, 4000,- Sanierungsmaßnahme beschlossen, 4000,- Erhebliche Kostenüberschreitung, Erhebliche Kostenüberschreitung, Finanzierung über Dispokredit ohne Beschluss Finanzierung über Dispokredit ohne Beschluss

78 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Sachverhalt: Sachverhalt: Zwischenzeitlich Verwalterwechsel Zwischenzeitlich Verwalterwechsel Antrag des Verwalters: Freistellung von Verbindlichkeiten ggü. der Bank Antrag des Verwalters: Freistellung von Verbindlichkeiten ggü. der Bank Grober Fehler: Kontenführung im eigenen Namen des Verwalters Grober Fehler: Kontenführung im eigenen Namen des Verwalters

79 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Lösung: Lösung: Kein Freistellungsanspruch des Verwalters Kein Freistellungsanspruch des Verwalters Keine Befugnis des Verwalters zur Kreditaufnahme ohne Beschluss! ( so schon BGH, , VIII ZR 109/92) Keine Befugnis des Verwalters zur Kreditaufnahme ohne Beschluss! ( so schon BGH, , VIII ZR 109/92) Dispo ist Kredit!Dispo ist Kredit! Kein Anspruch aus Auftrag, §§ 675, 670, wg. Sanierungsbeschluss Kein Anspruch aus Auftrag, §§ 675, 670, wg. Sanierungsbeschluss Kein Anspruch aus GoA oder Notgeschäft Wille der Eigentümer beachten Kein Anspruch aus GoA oder Notgeschäft Wille der Eigentümer beachten

80 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

81 Welche Fragen stellen sich bei der Beschlussvorbereitung? 1. Ist Gemeinschaftseigentum betroffen? 2. Besteht konkreter Instandsetzungsbedarf? 3. Welche Maßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben? 4. Bei Modernisierung: Energieeinsparung? 5. Welche Mehrheiten? 6. Wie wird die Maßnahme finanziert?

82 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

83 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Gerald Lipka Gerald Lipka Rechtsanwalt Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse 87 Fahrgasse Frankfurt/M Frankfurt/M. Tel. 069/ Tel. 069/

84 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V. Schwarzburgstraße 28 Schwarzburgstraße Frankfurt/M Frankfurt/M. Tel.: 0700 / Tel.: 0700 / Fax: 0700 / Fax: 0700 / www. hausverwalter.de www. hausverwalter.de


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