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Wohnungseigentumsrecht - Beschlüsse, die Sie in Eigentümerversammlungen besser nicht fassen sollten. XV. Immobilientag Thüringen, Erfurt, 5. November 2014.

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1 Wohnungseigentumsrecht - Beschlüsse, die Sie in Eigentümerversammlungen besser nicht fassen sollten. XV. Immobilientag Thüringen, Erfurt, 5. November 2014 Kanzlei für Immobilienrecht & Inkasso

2 Beschluss zur Begründung von Sondernutzungs- rechten Ein Verwalter lässt in einer Eigentümerversammlung über eine Beschlussvorlage abstimmen, wonach einem Sondereigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Teil der gemeinschaftlichen Wiese zugesprochen wird. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 2

3 Gemeinschafts- u. Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 3 Wohnungseigentümergemeinschaft GemeinschaftseigentumSondereigentum Sondernutzungs- rechte

4 Können Sondernutzungsrechte durch Beschluss begründet werden? Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen. LG Hamburg, Urteil vom S 117/13 Beschlüsse, hinsichtlich denen keine Beschlusskompetenz besteht sind nicht nur auf erfolgreiche Anfechtung hin für ungültig zu erklären, sondern nichtig. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 4

5 EXKURS: Beschlussungültigkeit bzw. Beschlussnichtigkeit Beschlussungültigkeit: Beschlüsse können – etwa wenn sie nicht dem Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen – für ungültig erklärt werden. Dies geschieht aber nur durch das zuständige Gericht auf eine entsprechende Anfechtungsklage hin. Bis zur Ungültigerklärung bleiben die Beschlüsse wirksam und können/müssen ungesetzt werden. Wird die Anfechtungsklage nicht binnen eines Monats nach Verkündung des Beschlusses erhoben, ist der Beschluss bestandskräftig Beschlussnichtigkeit: Sin Beschlüsse – etwa mangels entsprechender Beschlusskompetenz – nichtig, so sind sie ex tunc, d.h. von Anfang an, unwirksam. Es bedarf keiner Klage. Dennoch is eine Klage zur Feststellung der Nichtigkeit möglich. Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen. LG Hamburg, Urteil vom S 117/13 Beschlüsse, hinsichtlich denen keine Beschlusskompetenz besteht sind nicht nur auf erfolgreiche Anfechtung hin für ungültig zu erklären, sondern nichtig. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 5

6 Zur beschlussmäßigen Bestellung eines "Schrumpf- beirates" Im Rahmen einer Eigentümer- versammlung wurde die Bestellung eines sogenannten Schrumpfbeirates beschlossen. Schrumpfbeirat: Verwaltungsbeirat, der aus weniger als drei Mitgliedern besteht © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 6 Schrumpfbeirat Regulärer Beirat aus 3 Eigentümern

7 EXKURS: Empfehlungen des Beirats sind nicht verbindlich Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Jahresabrechnung zu genehmigen, nachdem ein Verwaltungs- beirat eine ablehnende Empfehlung in der Eigentümer- versammlung gegeben hat. Es gibt keine Pflicht der Eigentümer auf einer Eigentümer- versammlung, den Empfehlungen des Beirats zu folgen. LG Berlin, Urteil vom S 170/12 WEG © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 7

8 Gesetzliche Grundlagen zum Verwaltungsbeirat § 29 Abs. 1 S. 2 WEG: „Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungs- eigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungs- eigentümern als Beisitzern.“  3 Verwaltungsbeiratsmitglieder  Nur Wohnungseigentümer können Mitglieder sein! © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 8

9 Entscheidung zur beschlussmäßigen Bestellung eines "Schrumpfbeirates" Im seinem Urteil vom C (WEG) 1/13 – teilt das Amtsgericht Erfurt unsere Rechtsauffassung, wonach ein Verwaltungsbeirat, soweit keine abweichenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung bzw. der Teilungserklärung vorhanden sind, gem. § 29 Abs. 1 S. 2 WEG zwingend aus drei Mitgliedern zu bestehen hat. Scheidet nun während der Bestellungszeit aus dem Verwaltungsbeirat ein oder mehrere Mitglieder aus, so dass nur noch ein "Schrumpfbeirat" besteht und wird dieser "Schrumpfbeirat" sodann per Beschluss auf unbestimmte Dauer bestellt, so handelt es sich hierbei nicht um die bloße deklatorische Bestätigung des nur noch aus zwei Mitgliedern bestehenden Beirates, sondern um eine ausdrückliche § 29 Abs. 1 S. 2 WEG zuwiderlaufende und somit unzulässige Bestellung des "Schrumpfbeirates". © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 9

10 Nichtigkeit von Dritte verpflichtenden Beschlüssen Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in Eigentümerversammlungen per Beschluss grundsätzlich nur innergemeinschaftliche Regelungen treffen. Es besteht keine Beschlusskompetenz zur Verpflichtung Dritter, d.h. nicht zur Gemeinschaft gehörender Personen – etwa des Verwalters, des Hausmeisterdienstes und sonstiger Dienstleister und Versorger. Bis auf gesetzlich bestimmte Ausnahmefälle – etwa Pflicht zur Leistung von Hausgeldern, Nachzahlungsbeträgen und Sonderumlagen – besteht auch keine Beschlusskompetenz zur Verpflichtung der Mitglieder der Gemeinschaft, d.h. der Wohnungseigentümer, z.B. zur Zahlung von Mahngebühren etc. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 10

11 Nichtigkeit von Dritte verpflichtenden Beschlüssen In dem zu einer Eigentümergemeinschaft gehörenden Parkhaus sind bestimmte Stellplätze Eigentümern aus einer Nachbargemeinschaft zugewiesen, welche dies voll berechtigt nutzen können. In einer Eigentümerversammlung hat der Verwalter nun über einen Beschluss abstimmen lassen, wonach den Nutzungsberechtigten, welche Mitglieder der Nachbargemeinschaft sind, anteilig nach Kopfschlüssel die Kosten der notwendigen Instandsetzungsmaßnahme mit auferlegt werden. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 11 Ich darf hier parken! Eigentümerin aus Nachbargemeinschaft

12 Nichtigkeit von Dritte verpflichtenden Beschlüssen Ein in einer Eigentümerversammlung gefasster Beschluss durch den dritten, nicht zur Eigentümergemeinschaft gehörenden Personen, Pflichten auferlegt werden (hier Eigentümern einer Nachbargemeinschaft), ist auf eine Beschlussanfechtung hin nicht nur für ungültig zu erklären. Er ist darüber hinaus auch nichtig. Amtsgericht Erfurt - Hinweis v © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 12

13 Wie kann das Problem gelöst werden, d.h. wie können Dritte verpflichtet werden? Zwischen der Eigentümergemeinschaft und den Dritten können Vereinbarungen, also Verträge, geschlossen werden. D.h. die Eigentümergemeinschaft, beispielsweise vertreten durch den Verwalter, schließt mit der Nachbargemeinschaft, zu denen die nutzungsberechtigten Eigentümer an den besagten Stellplätzen gehören, ebenfalls vertreten durch deren Verwalter, eine entsprechende Vereinbarung zur Instandsetzung. Zuvor müssen in den beiden Eigentümerversammlungen aber einfache Mehrheitsbeschlüsse im Hinblick auf die Vereinbarungsinhalte und die Bevollmächtigung der jeweiligen Verwalter zum Abschluss der Vereinbarung mit der jeweiligen Nachbargemeinschaft gefasst werden. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 13

14 Nichtigkeit von Beschlüssen zur Berufung im Anfechtungsprozess Dem Berufungsverfahren vor- ausgegangen war ein Anfech- tungsprozess, in dem der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wurde. Die Verwaltung ließ nun in einer Eigentümerversammlung darüber abstimmen, ob gegen das Urteil Berufung eingelegt werden soll. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 14

15 EXKURS: Prozessformen Prozess zwischen einer Eigentümergemeinschaft und Mitgliedern der Gemeinschaft (Wohnungseigentümer) bzw. Dritten. Anfechtungsprozess zwischen Mitgliedern der Eigentümer- gemeinschaft. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 15 GemeinschaftDritter Gemeinschaft

16 Nichtigkeit von Beschlüssen zur Berufung im Anfechtungsprozess Amtsgericht Erfurt - 2 C (WEG) 46/12: Ein in einer Eigentümerversammlung gefasster Beschluss, wonach gegen ein Urteil, ausweislich dessen ein Beschluss für ungültig erklärt wurde, Berufung eingelegt werden soll ist nichtig. Das AG Erfurt hat entsprechend unserer Auffassung entschieden, dass der Beschluss über die Berufungseinlegung nichtig ist, da der Eigentümer- gemeinschaft diesbezüglich keine Beschlusskompetenz zur Seite steht. Parteien im Anfechtungsverfahren sind nämlich die einzelnen Wohnungs- eigentümer - keinesfalls jedoch die Eigentümergemeinschaft selbst. Deshalb kann der Gemeinschaft auch keine Beschlusskompetenz diesbezüglich zufallen. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 16

17 Veränderte Kostenverteilung bei der Legionellen- prüfung Die Eigentümergemeinschaft hatte eine Umlegung der laufenden Kosten der Le- gionellenprüfung (nach der Trinkwasserverordnung) nur auf die Eigentümer, die ihre Wohnungen vermieten, be- schlossen. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 17

18 Veränderte Kostenverteilung bei der Legionellen- prüfung Amtsgericht Heilbad Heiligenstadt - 3 C 331/13: Eine Änderung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist gemäß § 16 Abs. 3 WEG möglich, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Eine Umlegung der laufenden Kosten der Legionellenprüfung (Trink- wasserverordnung) nur auf die Eigentümer, die ihre Wohnungen vermieten, ist systemwidrig, nicht sachgerecht, umpraktikabel und entspricht demzufolge nicht dem Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung. Darüber hinaus stellen auch nicht alle Maßnahmen im Zusammenhang mit der Trinkwasserverordnung Betriebs- und Verwaltungskosten gemäß § 16 Abs. 3 WEG dar. Etwa bei der Installation von Probeentnahmestellen handelt es sich um Instand-setzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, wo eine veränderte Kostenverteilung nur im Einzelfall nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 WEG erfolgen könnte. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 18

19 EXKURS: Möglichkeiten der veränderte Kosten- verteilung nach § 16 Abs. 3 u. 4 WEG (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. (4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 19

20 Errichtung einer Mobilfunkanlage als bauliche Veränderung Die Mitglieder einer Wohnungs- eigentümergemeinschaft fassten mehrheitlich den Beschluss, einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Fahrstuhldach der Wohnungs- eigentumsanlage zu gestatten. Die Klägerin - ebenfalls Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft - war damit nicht einverstanden. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 20

21 Errichtung einer Mobilfunkanlage als bauliche Veränderung Der u.a. für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nun entschieden, dass auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunk- sendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen besteht. Dies stellt eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungs- eigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG). Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage bedarf somit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 21

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 22

23 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt 23


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