Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien.

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1 Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

2 Erster Teil Grundsätzliches zum Wohnrecht Das Mietrecht des ABGB Regelungsansätze des MRG

3 Literatur zum Wohnrecht insgesamt Hausmann/Vonkilch Wohnrecht (Springer Verlag) Schwimann Kommentar zum ABGB, 2. Auflage, Band IV Illedits/Reich-Rohrwig Kurzkommentar zum Wohnrecht Würth/Zingher/Kovanyi Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I und II Zwei spezifisch wohnrechtliche Fachzeitschriften Wohnrechtliche Blätter (wobl), Verlag Österreich immolex, Manz Verlag

4 Literatur zum Mietrecht Koziol/Welser Bürgerliches Recht, 13. Auflage 215 ff (Bearbeiter Schauer) Rummel Kommentar zum ABGB, 3. Aufl (Bearbeiter Würth) Dirnbacher MRG idF der WRN 2009, ÖVI Würth/Zingher/Kovanyi Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner MGA zum ABGB, 37. Auflage §§ 1090 ff Prader Gesetzausgabe MRG und ABGB-Mietrecht, 3. Auflage Stabentheiner Mietrecht, 3. Auflage

5 Literatur zum Wohnungseigentumsrecht Dirnbacher WEG idF der WRN 2009, ÖVI Tschütscher WEG – Handbuch für die Praxis, 2. Auflage Illedits Wohnungseigentum, 4. Auflage Palten Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage Prader MGA WEG 2002, 3. Auflage

6 Besondere Literatur Stampfer Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich (Manz Verlag 1995) Schauer/Stabentheiner Erneuerung des Wohnrechts (Verlag Österreich 2000) Stabentheiner/Vonkilch Jahrbuch Wohnrecht (NWV) 30 Jahre Mietrechtsgesetz Schwerpunktheft wobl Juli/August 2012

7 Begriff des Wohnrechts kein Systembegriff des Wohnrechts unscharfe Grenzen einerseits zu eng (auch Geschäftsräume) andererseits zu weit (Verwaltungs-, Familienrecht) Normenkreise drei klassische Materien: MRG, WGG, WEG Hilfsmaterien, zB HeizKG weitere Wohnrechtsgesetze, zB BTVG, MaklerG hereinreichende Normen, zB ABGB, KSchG angelagerte Normen, zB Nachbarrecht

8 Gemeinsames – Trennendes Liegenschafts- bzw Gebäudebezug unterschiedliche rechtliche Anbindungen Entstehungsgeschichte und Motive Schutz eines Schwächeren Gründe für die Schutzwürdigkeit Vertragsmacht Informationsvorsprung Mehrheitsverhältnisse Typisierung des Rechtsschutzes – Gerechtigkeit? rechtspolitische Sensibilität Dauerrechtsverhältnisse verschärfte intertemporale Problematik

9 Das Mietrecht des ABGB 25. Hauptstück (§§ 1090 – 1121) auch für Raummiete bei Vollausnahmen aus dem MRG Mietrechtsnovelle 2001 Schwachstellen dispositiver Charakter im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis allerdings KSchG zu beachten (§ 1096 ABGB iZm § 9 KSchG) keine Schutzmechanismen Kauf bricht Miete

10 Funktion und Intentionen des Mietrechtsgesetzes Sondergesetz, das ABGB verdrängt regelt die Raummiete Ziel ist Mieterschutz Grundüberlegung: schwächere Marktposition Vorläufer: kaiserliche Verordnungen, MG 1922 Säulen: Bestandschutz (Befristungs- und Kündigungs- schutz) Preisschutz relativ zwingendes Gesetzesrecht

11 Befristung Befristungsschutz: Beschränkung von Frist- verträgen durch ius cogens einheitlicher Befristungstatbestand Voraussetzungen: Schriftlichkeit Vereinbarung des Erlöschens mit Zeitablauf bei Wohnungen Untergrenze von 3 Jahren siehe an sich § 902 Abs 2 ABGB und Europäisches Fristenübereinkommen aber: bei Berechnung befristeter Mietverträge abweichende Übung (maßgeblich laut Art 1 Abs 1 lit c des Übk) ebenso für Verlängerung bei Fehlen einer Voraussetzung Endtermin nicht durchsetzbar

12 Vorzeitige Mieterkündigung Vorzeitige Auflösungsmöglichkeit des Wohnungsmieters nach einem Jahr dreimonatige Kündigungsfrist, daher nach 16 Monaten kann nicht abbedungen oder beschränkt werden nicht bei Geschäftsräumlichkeiten Mieterkündigung auch außergerichtlich möglich (bloßes Schriftformerfordernis)

13 Stillschweigende Erneuerung Rechtsfolgen durch WRN 2006 neu geregelt Voraussetzung wirksame Befristung (oder Verlängerung) Mieter bleibt nach Vertragsablauf weiter im Objekt, ohne Verlängerungsvereinbarung einmalige Verlängerung nur auf 3 Jahre (§ 29/3/b) statt auf unbestimmte Dauer auch bei Geschäftsräumlichkeiten 3 Jahre Mieter kann aber jederzeit vorzeitig kündigen jedoch keine revolvierende Befristung ex lege schriftliche Verlängerung innerhalb der drei Jahre möglich

14 Befristungsabschlag Herabsetzung gesetzlicher Zinsgrenzen Intentionen geringeres Entgelt für unsicheren Verbleib Anreiz für unbefristetes Mietverhältnis nicht bei freiem Mietzins einheitlich 25 % Entfall bei Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis

15 Ausblick Am 9. November 2012 setzen wir mit der Besprechung des Mietrechtsgesetzes fort Same station