Wohnungsmarkt und soziale Ungleichheit

Präsentation zum Thema: "Wohnungsmarkt und soziale Ungleichheit"—  Präsentation transkript:

1 Wohnungsmarkt und soziale Ungleichheit
Referat von Lisa Langer, Nora Steimer, Nina Beriger und Jeanette Pape Referat vom

2 Ablauf des Referats Einleitung Aktuelle Wohnlage in Zürich
Besonderheiten des Wohnungsmarktes Konzepte des Wohnungsmarktes Bodenrente und staatliche Einflüsse Diskussion

3 Kreis 3 früher...

4 ...und heute

5

6 Lindenplatz um 1930

7 Albisrieden und Altstetten

8 Rosengartenstrasse 1934

9 Höngg

10 Affoltern heute

11 2. Aktuelle Wohnlage in Zürich
Hohe Lebensqualität Rund 376‘500 Menschen leben derzeit in Zürich; d.h. auf jeden Haushalt rund 1,8 Personen. Wohnbauförderung in der Schweiz ist stark objektorientiert und auf den Mietwohnungsbau konzentriert Das zentrale städtische Förderinstrument ist die Abgabe von Land im Baurecht (Bauen ohne Grundstückserwerb).

12 2. Aktuelle Wohnlage in Zürich
Weitere Förderinstrumente: Beteiligung am Genossenschaftskapital gemeinnütziger Bauträger, Gewährung zinsloser Darlehen und die Übernahme von Bürgschaftsgebühren. Die Nachfrage nach stadtzürcher Wohnungen ist weit höher als das deutlich gewachsene Angebot. Besonderheit: Hoher Anteil (25%) an gemeinnützigen Wohnungen.

13 2. Aktuelle Wohnlage in Zürich
„Gemeinnützig heisst, dass für die Wohnungen die Kostenmiete gilt, dass sie unverkäuflich sind und Bauträgern gehören, welche auf Gewinn und Spekulation verzichten“ . Gemeinnützige Anbieter sind Wohnbaugenossenschaften, öff.-rechtl. Stiftungen, Vereine und die Stadt selber. Wohnungsangebot, das sich auch Menschen mit „kleinem Portemonnaie“ leisten können.

14 2. Aktuelle Wohnlage in Zürich
Aktuelle Leerstandsquote Kernstadt: 0,13%! D.h. grosse Nachfrage nach Wohnraum vorhanden BFS zählt in der Statistik jene Wohnungen, die am Stichtag nicht vermietet sind -> Bei Werten unter einem Prozent hat man früher von Wohnungsnot gesprochen.

15 3. Besonderheiten des Wohnungsmarktes
Aufspaltung in Teilmärkte sachliche Teilmärkte regionale Teilmärkte sozialökonomische Teilmärkte Geringe Elastizität der Anpassung an Marktänderungen Persönliche Präferenzen der Anbieterseite Mangelnde Markttransparenz

16 4. Konzepte des Wohnungsmarktes
Begriff „Markt“ eine gesellschaftliche Institution die sich auf die Austauschhandlungen der Subjekte in einer Wirtschaft bezieht und zwar an der Stelle wo Angebot und Nachfrage aufeinander treffen und Preise gebildet werden. Die Art und Weise wie der Marktmechanismus funktioniert bestimmt was, wie und für wen etwas produziert wird.

17 Das Marktmodell Mikro-ökonomische Modellbildung die sich auf die Konstellation von Angebot und Nachfrage für ein bestimmtes (homogenes) Gut bezieht Marktpreis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt

18 Voraussetzungen für Marktmechanismus
Vollständige Markttransparenz Freie Konkurrenz Nichtvorhandensein räumlicher & zeitlicher Anpassungs-Barrieren Nichtvorhandensein persönlicher Präferenzen Sachliche Gleichartigkeit der Güter Argumente gegen „Marktmechanismus als Optimalmodell“ Soziale Blindheit des Marktmechanismus Nicht optimale Zuordnung von Produktionsfaktoren durch „Externalisierung“ von volkswirtschaftlichen oder sozialen Kosten Funktionsmängel der Marktkoordination Der im Marktmodell postulierte Verlauf von Angebots- und Nachfragekurve ist nicht für alle Märkte repräsentativ (z.B. inverse Angebotsreaktion)

19 „Filtering-Konzept“: Sickereffekt des Wohnungsmarktes
Verhältnisse des Wohnungsmarkts werden primär durch die Struktur des Wohnungs-Bestandes bestimmt Qualität und Preis einer Wohnung sinkt mit der Zeit Wechseln von Haushalten von einem in einen anderen Teilmarkt führt zu ständigem „herauffiltern“ der Haushalte Durch Entstehung von Neuwohnung für oberste Einkommensschicht verbessert sich Wohnlage aller nur: wenn die durch Überschuss verursachte Preissenkung grösser ist als der Qualitätsverlust einer Wohnung (durch Alterung)

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21 Voraussetzungen für Anpassungsvorgänge des Filtering- Konzepts
Unbeschränkter Marktzugang für alle Anbieter und Nachfrager und eine vollständige Mobilität der Haushalte Struktur der Einkommensverteilung der Haushalte muss der Preis-Struktur des Wohnungsangebotes entsprechen Voraussetzungen sind nicht aufrechterhaltbar: Zugang auf Nachfrageseite und Mobilität beschränkt (Mobilität ist mit steigendem Einkommen höher) Umzug ist mit Geld & Zeit verbunden und Personen fühlen sich mit Wohnung, Umgebung & Nachbarn verbunden Marktübersicht fehlt Mietpreis für neue Wohnungen höher einem abgestuften Wohnungsmarkt stehen nicht gleichabgestufte Einkommensverteilungen (somit Mietzahlungsfähigkeiten) gegenüber

22 Konzept des segmentierten Wohnungsmarktes
Aus Kritik an Filtering-Konzept entstanden: für Wohnungen mit ähnlicher Qualität können verschiedenen Preise gebildet werden Definition „segmentierter Wohnungsmarkt“: Der Wohnungsmarkt besteht aus zahlreiche Teilmärkte „die in sich relativ geschossen sind, möglicherweise unregelmässig über das Stadtgebiet verstreut liegen und zwischen denen in räumlicher, wertmässiger und sozialpsychologischer Hinsicht Barrieren bestehen“. (Westphal (1979), In: Stadt-Raum-Ökonomie, Krätke, Stefan (1995), S. 206)

23 Markt besteht aus verschiedenen Teilmärkten mit spezifischen Angebots- und Nachfragestrukturen
Teilmärkte sind unabhängig voneinander und durch sozialökonomische Barrieren abgegrenzt Verbindungen der Teilmärkte sind eingeschränkt (durch Abhängigkeit von Mobilität der Haushalte und Flexibilität des Wohnungsangebots) Wachsender Flächenanspruch hoher Einkommensgruppe & zunehmende Wohnungsnachfrage untere Einkommensgruppen doppelseitige Wohnungsmarkt-Anspannung Verdrängungsprozess in innerstädtischen Quartieren (dann sukzessive Verteilung über Teilmärkte & Quartiere)

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25 5. Bodenrente und staatliche Einflüsse
Eine dem Grundeigentümer zukommende, regelmässige Geldzahlung für die Nutzung seines Bodens. Wie bildet sich eine Bodenrente? ... Es gibt verschiedene Theorien, wie sich so eine Grundrente ausbildet und wie sich schliesslich Die Bodenpreise bilden. Ich beziehe mich nun auf eine Theorie von Wieser.

26 Theorie städtischer Bodenrente
F.v. Wieser: Städtische Grundrente im Bereich der Wohnnutzung als „Aufgeld für Vorzugslagen“ bei gleichen Baukosten, d.h. ein standortbezogener Zusatzprofit. Marktpreis Bodenrente Baukosten Landwirtschaftl. Rente Wieser betrachtet die städtische Bodenrente im Bereich der Wohnnutzung als „Aufgeld für Vorzugslagen“. Das bedeutet, dass diejenigen, die in der Stadt wohnen, von den Zentrumsleistungen enorm profitieren können. Z.B. haben sie keine Wegekosten (Arbeit), wie dies die Personen mit zunehmender Entfernung haben. Er geht davon aus, dass überall die Baukosten gleich hoch sind. Ich habe hier noch die landwirtschaftliche Rente miteinbezogen. Sie kann als Basis betrachtet werden, da jede andere Nutzung mit höheren Kosten verbunden sein wird. Mit zunehmender Entfernung sinken die Preise. Nun möchte ich auf ein Modell eingehen, welches die Wirkungen der Grundrenten darstellt. --> OHP Der Preis bildet sich aus der Multiplikation der jährlich erzielbaren Rente mit einem marktüblichen Zinssatz Km Zentrum

27 Modell städtischer Grundrente
Alonso (1974): Grundrente + Bodenwert  Fokus auf Gewinn Allokationsfunktion der städtischen Grundrente: Grundrente bzw. Bodenpreisniveau fällt mit zunehmender Entfernung vom Stadtzentrum Differenzierung + Flächennutzungskonkurrenz:  stadträumliche Nutzungshierarchie. Nutzungsart steigert Grundrentenpotential und profitablere Nutzung weitet Flächenansprüche aus. Minder profitable Nutzungsarten werden an den Stadtrand verdrängt. Mit der Zeit Verschiebung der Kurve nach rechts...

28 Auswirkungen der Bodenrenten
Boden als verzinste Kapitalanlage Kauf Grundstück = Kauf von Ansprüchen auf Bodenrentenerträge Grundbesitz als Spekulationsgegenstand Zurückdrängung klassischer Grundeigentümer Sozial-räumlicher und funktionaler Umbau von Städten Sozial-räumliche Segregation Der Boden wird heute als verzinste Kapitalanlage betrachtet. Der Kauf von einem Grundstück Bedeutet sogleich auch ein Anspruch auf Bodenrentenerträge. Und Grundbesitzt wird auch als Spekulationsgegenstand betrachtet. Klassische Grundeigentümer werden zurückgedrängt. Heute befinden sich eine Vielzahl von Immobilien In der Hand von Banken, Versicherungen, Pensionskassen und Grossunternehmen oder auch Spezialisierten Immobilienunternehmen. Es kommt zu einem sozial-räumlichen und funktionalen Umbau von Städten. In guten Lagen werden Modernisierungen und Neubauten realisiert, um exklusive Wohnlagen zu schaffen. Gentrifizierung! Bestimmte Nutzungen werden umgenutzt, wenn eine andere Nutzung profitabler scheint. (Bsp. Loftwohnungen in alten Industriehallen) Sozial-räumlichen Segregation bedeutet, dass sich bestimmte Bevölkerungsgruppen entmischen. Die einkommensschwachen Schichten können die höheren Mieten in den Innenstädten nicht Mehr zahlen und lassen sich vermehrt an den Randlagen nieder. Mit der Zeit werden z.B. Einkommensschwache Gruppen an den Rand verdrängt.

29 Staatliche Einflüsse (Hilber, 1997)
Beeinflussung der Bodenpreise durch: Raumplanung Verkehrsinfrastruktur Fiskalpolitik Faktoren zur Beeinflussung der Wohnstandortwahl: Wohnkosten Pendlerkosten Steuerbelastung Ich möchte nun auf die staatliche Beeinflussung der Bodenpreise kommen, wenn es um die Regulierung Bei Marktversagen geht.

30 Raumplanung Zonenplanung: Bauordnung: Steuerung der baulichen Dichte
Nutzungsrechte auf einem Grundstück klar definiert. Zonenart (Wohnen, Landwirtschaft, Gewerbe, Büro etc.) bestimmt den erzielbaren Bodenertrag und somit Bodenpreis. Höhere Ausnützungsziffer  höhere Bodenerträge pro m2 (irgendwann jedoch auch gegenseitige Beeinträchtigungen) Bauordnung: Steuerung der baulichen Dichte  Hohe Zahlungsbereitschaft für Gebiete mit tiefen Ausnützungsziffern, da hohe Wohnqualität. Zonenart: bspw. Wohnbauland Mal teurer als Landwirtschaftsland Eine höhere Ausnützungsziffer, als eine intensivere Nutzung führt zu höheren Bodenerträgen. Wenn jedoch zu dicht und hoch gebaut wird, verliert der Standtort wieder an Attraktivität. Es gibt deshalb auch eine Bauordnung, die vorschreibt, wie hoch Gebäude an einem Standort sein dürfen Und wie dicht die z.b. Wohnblöcke nebeneinander stehen dürfen usw. Tiefe Ausnützungsziffern bedeuten eben auch mehr Platz und mehr Grünflächen, weniger Menschen.

31 Verkehrsinfrastruktur
Ausbau von: Strassennetz Autobahnen Öffentlichem Verkehr Folgen: Infrastrukturverbesserungen werden in Häuserpreisen kapitalisiert. Kapitalisierung in Bodenpreisen bei z.B. Eröffnung von neuen Autobahnteilstücken. Zunahme der Bevölkerung und somit der Wohndichte an gut erschlossenen Gebieten. Folgen: Bsp. Bubikon (ländliches Gebiet mit S-Bahn Station, Preise steigen...) Wohnbauland wird teurer. Zunahme der Bevölkerung: es kann dann bald sein, dass es attraktiver ist ausserhalb der Stadt zu Wohnen, weil man weniger Zeit mit der S-Bahn als mit dem Tram braucht!

32 Fiskalische Unterschiede
Fiskalische Variablen (Steuerhöhe) als Determinante für Standortattraktivität. Steuerliche Unterschiede der Gemeinden kapitalisieren sich in Boden, Immobilienpreisen und Mieten Lokale öffentliche Leistungen: sign. positiver Zusammenhang zu Häuserpreisen sowie Mieten, keiner zum Bodenpreis. Steuersatz: sign. negativer Zusammenhang mit Boden- und Immobilienpreisen sowie Mieten.  Abwanderung trotz tieferer Mieten und Immobilienpreise in steuergünstigere Gemeinden. Fiskalische Variablen: Man wird dort wohnen wollen, wo die Steuerlast am geringsten ist, d.h. in Gemeinden die Tiefe Steuersätze haben. Es ist nämlich auch so, dass sich die Steuern in Boden, Immobilienpreisen und Mieten kapitalisieren. Wenn es um öffentliche Leistungen geht wie Freizeit und Kultur, dann besteht ein sign. Positiver Zusammenhang zu Häuserpreisen sowie Mieten. Betrachtet man die Steuersätze, so besteht ein sign. Negativer Zusammenhang mit Boden- und Immobilienpreisen sowie Mieten. Also je höher die Steuern, desto tiefer die Preise. Trotz tieferer Preise Kommt es zu einer Abwanderung

33 Diskussionsfragen Worin liegen Kritikpunkte bei Alonso‘s Modell?
Welche negativen Folgen könnte die staatliche Regulationen von Bodenpreisen haben?

34 Literaturverzeichnis
Prammer-Waldhör, Michaela (2008): Zürich: Lebhafter Wohnungsmarkt in einem europäischen Finanzzentrum? In: Präsidialdepartement der Stadt Zürich (2007): 19. März 2007: Wohnungen - bereits nach acht Jahren! In: Krätke, Stefan (1995): Stadt, Raum, Ökonomie. Einführung in aktuelle Felder der Stadtökonomie und Wirtschaftsgeographie. Basel: Birkhäuser. Vollenwyder, Martin (2008): Zürich ist gut bei Kräften – und es wächst wieder. In: Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2008, S In: Eekhoff, J. (2007): Zur Ökonomisierung der Immobilienwirtschaft - Entwicklungen und Perspektiven, Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft an der Universität zu Köln Hilber, Ch. (1997): Die unsichtbare Umverteilung: Beeinflussung der Bodenpreise durch staatliche Tätigkeit. DISP 129, pp Salvi, M. (2008): Vorlesung „urban economics“, ETH Zürich Van Wezemael, J. (2005): Investieren im Bestand. Eine handlungstheoretische Analyse der Erhalts- und Entwicklungsstrategien von Investoren in der Schweizer Wohnimmobilienwirtschaft. Dissertation: Universität Zürich.

35 Bildernachweis Foto Zweierstrasse 1898: Foto Lindenplatz 1930: Foto Rosengartenstrasse 1934: Foto Höngger Häuser an der Limmat: