Strategiekonzept Solevital Bad Laer.

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1 Strategiekonzept Solevital Bad Laer

2 Inhaltliche Übersicht
Analysephase Bewertung der räumlichen Vor-aussetzungen aus Gastsicht Bewertung Raum und Technik architektenseitig (pbr) Bewertung der organisatorischen Gegebenheiten Öffnungs- und Schließzeiten Therapiebuchung und Kurs-programm Preispolitik Organigramm / Personalbe-satz und -kosten Gastronomie Vermarktung Besucherzahlen / Auslastung Betriebliches Zahlenwesen Standortrahmendaten Wettbewerbsanalyse Stärken-Schwächen-Profil Konzeptphase Variante 1 Förderkonzept Variante 2 Förderkonzept Alter-native Variante 3 Konzept ohne Förder-mittel Wirtschaftlichkeitsberechnung aller Varianten Ergebnisbewertung Folie 2

3 Übersicht Bewertung aus Gastsicht
Analysephase Übersicht Bewertung aus Gastsicht Nutzbarkeit / Optik Zugang / Außenbereiche Angemessen gestaltet und ausreichend dimensioniert Empfang / Foyer Großzügig und offen gestaltet, aber keine moderne Anmutung Gastronomie Einfach und teilweise ungepflegt Solebad Gefällige zeitlose Anmutung Sauna Einfach, funktional und großteils veraltet So nicht zukunftsfähig Bewegungsbecken Zweckmäßig, aber sehr in die Jahre gekommen und offen-sichtlich sanierungsbedürftig MTT Sehr klein für eigenes Profit Center Ambiente funktional, aber nicht zeitgemäß Physiotherapie Große Anzahl an Räumlichkeiten mit im Rahmen der be-grenzten Möglichkeiten netter Ausstattung Kosmetikflügel Nicht voll belegt, Optik funktional / unzeitgemäß Gesamtbewertung aus Gastsicht Kernbereich Solebad in Ordnung Vielfältige, in sich kleinteilige Nebeninfrastruktur mit ins-gesamt hohem Flächenbedarf, unzeitgemäßer Optik und hohem Sanierungsbedarf Folie 3

4 Schätzkosten Sanierung (ermittelt durch PBR AG)
Analysephase Schätzkosten Sanierung (ermittelt durch PBR AG) Beide Bewegungsbecken inkl. zugeordnete Umkleiden: Sanierung teurer als Neubau, Betriebsbereitschaft höchstens kurz- bis mittelfristig gegeben. Mit Blick auf 10-Jahres-Horizont nicht zu halten. Badehalle und restliche Bereiche: Baulich-technisch stark sanierungsbedürftig. Sanierung / Modernisierung zum Erhalt der Betriebsbereitschaft für die nächsten 10 Jahre Ca. 8,5 Mio € inkl. 26% Baunebenkosten, zzgl. MwSt. Kernsanierung und Herstellung eines modernen Zustandes mit Blick auf die nächsten 25 Jahre Ca. 9,7 Mio € inkl. 26% Baunebenkosten, zzgl. MwSt. Folie 4

5 Öffnungszeiten im Marktvergleich
Analysephase Öffnungszeiten im Marktvergleich Objekt Öffnungsstunden / Woche Bäder Sauna Medic.os, Bad Iburg 81,0 30,0 Gesundheitszentrum, Bad Iburg 68,5 55,0 Panoramabad, Georgsmarienhütte 90,0 82,5 Schinkelbad, Osnabrück / Rehaaktiv-os 93,0 - Nettebad, Osnabrück / centrumed 91,0 Sauna-Salinen-Park, Bad Rothenfelde 56,0 Campotel, Bad Rothenfelde 33,0 Sauna-Welt Mediterran, Hasbergen 89,0 Fitness Lounge, Bad Laer 71,25 Rücken Vital Zentrum Bad Laer Gesundheitszentrum Living, Bad Rothenfelde 79,5 Sole Vital 96,5 75,5 Folie 5

6 Tagestarif (brutto) in Euro Erw. unrabattiert
Analysephase Preisvergleich Bäder Objekt Tagestarif (brutto) in Euro Erw. unrabattiert Medic.os, Bad Iburg 5,50 € (kein Solewasser) Gesundheitszentrum, Bad Iburg 3,70 € (kein Solewasser) Panoramabad, Georgsmarienhütte 4,00 € (Sole nur in kleinem Becken) Schinkelbad, Osnabrück 8,80 € (Cabriosol: 2,5h: 5,80 €) Nettebad, Osnabrück 10,00 € (1,5h: 4,90 €) Freizeitbad, Solebecken nur in der Sauna SoleVital 7,50 € Folie 6

7 Preisvergleich Sauna Analysephase Objekt
Tagestarif (brutto), Erw. unrabattiert Sauna-Salinen-Park, Bad Rothenfelde 14,00 € Campotel, Bad Rothenfelde 8,00 € Medic.os, Bad Iburg 12,00 € (Kombitarif) Gesundheitszentrum, Bad Iburg 11,00 € (Kombitarif) Panoramabad, Georgsmarienhütte 14,00 € (Kombitarif), 3h: 12,50 € Nettebad, Osnabrück 16,50 € (Kombitarif), 3h: 13,50 € Sauna-Welt Mediterran, Hasbergen 19,00 € (2h: 16,00) SoleVital 7,50 € / 10,90 € (Kombitarif Sauna + Sole-Therapiebad) Folie 7

8 Summe Festangestellte 18,6 Aushilfen 1,7 Total 20,3
Analysephase Personalbesatz in VB Verwaltung 1,4 Empfang / Kasse 3,5 Shop 1,3 Badeaufsicht 2,6 Physiotherapie / MTT 7,0 Technik 2,0 Azubi 0,5 Busfahrer Summe Festangestellte 18,6 Aushilfen 1,7 Total 20,3 Fazit Die Personaleinsatzplanung ist im Wesentlichen effizient gestaltet, im Bereich der Auf-sicht allerdings unter Sicherheitsgesichtspunkten problematisch. Folie 8

9 Besucherentwicklung 2009 bis 2012
Analysephase Besucherentwicklung 2009 bis 2012 Jahr Besucher Sole-Therapiebad Besucher Bewegungs-becken Besucher Sauna Besucher Gesamt 2009 70.254 6.456 2010 74.917 7.972 2011 77.171 8.640 2012 72.536 8.471 Folie 9

10 Übersicht Erlös- und Kostenstruktur
Analysephase Übersicht Erlös- und Kostenstruktur 2011 Erlöse Solebad € Erlöse Physiotherapie € Erlöse Sauna € Erlöse Shop € Erlöse Bewegungsbäder € Erlöse Halle / MTT € Erlöse BGF € Erlöse Kurbus 3.525 € Erlöse Verwöhnurlaub / Wellnesstag € Sonstige Umsatzerlöse / Erträge € Erlöse Gesamt € Energiekosten € Personalkosten inkl. Fremdreinigung € Warenkosten Shop € Allg. Betriebskosten € Werbung € Versicherungen / Beiträge € Reparaturen / Instandhaltungskosten € Summe Betriebskosten € Betriebsergebnis 1 € Folie 10

11 Übersicht Erlös- und Kostenstruktur
Analysephase Übersicht Erlös- und Kostenstruktur 2011 Betriebsergebnis 1 € AfA (Forderungsverluste) € Betriebsergebnis 2 € Pacht € Betriebsergebnis 2 nach Pacht € Folie 11

12 Profit-Center-Darstellung
Analysephase Profit-Center-Darstellung 2011 Sole-Therme Physio-therapie MTT / Sport-halle Bewe-gungs-bäder Sauna BGF Shop Kurbus Externe Mieter Erlöse € € € € € € € 3.648 € € Energiek. € € € € 6.310 € - € € Personalk. € € € € € € € 5.000 € Fremdrein. € € € € 9.982 € 2.495 € Betriebs-kosten € € 1.565 € € 7.446 € 4.070 € € € 3.862 € Werbung € € 682 € € 3.544 € 1.822 € 4.523 € 232 € Versicherung 6.543 € 3.172 € 1.586 € 3.370 € 1.388 € 198 € 1.190 € 2.181 € Instandhalt. € 3.996 € 6.470 € 1.030 € 529 € 1.315 € 67 € 1.366 € Summe Be-triebskosten € € € € € € € € € Deckungs-beitrag 1 vor Pacht € € € € € € € € € Folie 12

13 Benchmarks Sole-Thermalbad
Analysephase Benchmarks Sole-Thermalbad 2011 Benchmark (kleine gesund-heitsorientierte Therme) Kommentar Öffentliche Besucher – 2011 im Benchmark Perspektivisch unter Benchmark Eintrittserlöse / Besucher 4,68 € 5,00 – 6,50 € Aktuell ca. 5,40 €, höheres Preisniveau im Wettbewerb nicht realisierbar Energiekosten / Besucher 1,01 € 1,20 – 2,00 € Sehr guter Wert, bedingt durch kompak-te Wasserfläche ohne Außenbecken Personalkosten / Besucher 1,51 € 1,50 – 2,50 € Sehr guter Wert, bedingt durch Syner-gieeffekte mit weiteren Angeboten unter einem Dach Aber auch Personalunterbesatz in der Aufsicht Betriebsergebnis 1 / Besucher 0,77 € 0,00 – 2,00 € Voll im Benchmark Folie 13

14 Benchmark Bewegungsbad
Analysephase Benchmark Bewegungsbad 2011 Benchmark (kleines Bewegungsbad) Kommentar Besucher 77.171 – Sehr gute Auslastung Direkterlöse / Besucher 4,39 € 6,00 – 8,00 € Vergleichsweise geringer Durch-schnittserlös Energiekosten / Besucher 1,19 € 1,00 – 2,00 € Guter Wert trotz schlechter Ener-getik, wegen hoher Auslastung Personalkosten / Besucher 2,07 € 1,50 – 2,50 € Voll im Benchmark Betriebsergebnis 1 / Besucher -0,05 € -1,00 – +2,00 € Folie 14

15 Benchmark Physiotherapie
Analysephase Benchmark Physiotherapie 2011 Benchmark (Anwendungs-bereich in Kur-therme Therme) Kommentar Direkterlöse / Anwendung 18,68 € 18 – 25 € Am unteren Rand durch viele Kassenpatienten Personalkosten / Besucher 15,18 € 16 – 18 € Unter Benchmark durch sehr gute Auslastung Betriebsergebnis 1 / Besucher -3,41 € - 2 – -4 € Im Benchmark, Teilbereich erwirt-schaftet nie seine vollen Umlage-kosten Folie 15

16 Benchmark (kleine Sauna in Badebetrieb)
Analysephase Benchmark Sauna 2011 Benchmark (kleine Sauna in Badebetrieb) Kommentar Besucher 8.640 8.000 – Am unteren Rand des Benchmarks aufgrund Wettbewerb und niedrigem Wohlfühlfaktor Direkterlöse / Besucher 6,24 € 8,00 – 10,00 € Weit unter Benchmark durch sehr niedrigen Preis Energiekosten / Besucher 2,56 € 2,00 – 3,00 € Im Benchmark Personalkosten / Besucher 4,63 € 3,00 – 5,00 € Betriebsergebnis 1 / Besucher -3,43 € -1,00 – +1,00 € Weit unter Benchmark, vor allem durch niedriges Preisniveau Folie 16

17 Wettbewerbsanalyse Bäder
Analysephase Wettbewerbsanalyse Bäder Wettbewerber 1 2 3 4 5 Grund Medic.os, Bad Iburg X Kein Soleangebot 25-Meter-Becken Gesundheitszentrum, Bad Iburg Nur Bewegungsbecken Panoramabad, Georgsmarienhütte Anderer Betriebstyp Weiter entfernt Schinkelbad, Osnabrück Attraktives Soleangebot Relativ weit entfernt Nettebad, Osnabrück Abweichender Betriebstyp Folie 17

18 Wettbewerbsanalyse Sauna
Analysephase Wettbewerbsanalyse Sauna Wettbewerber 1 2 3 4 5 Grund Sauna-Salinen-Park, Bad Rothenfelde X Nette, jedoch in die Jahre ge-kommene Anlage Reines Saunaangebot Nah gelegen Campotel, Bad Rothenfelde Einfache Saunaanlage In Campingplatz integriert Medico.os, Bad Iburg Kleine, jedoch nette Sauna in Gesundheitszentrum Gesundheitszentrum, Bad Iburg Kleine, einfache Sauna in Ge-sundheitszentrum Nettebad, Osnabrück Sehr attraktives Saunaangebot Sauna-Welt Mediterran, Hasbergen Sehr attraktive Saunaanlage Allerdings weiter entfernt Folie 18

19 Wettbewerbsentwicklung
Analysephase Wettbewerbsentwicklung Carpesol Gesundheitstherme Bad Rothenfelde, Eröffnung Mitte 2013 Badeebene im EG (700 qm Wasserfläche): Wellnessbecken (32°C), Sport-becken (28°C), 300 qm Soleaußenbecken (3%ige Sole), 32°C warmes Ther-malbecken, 4 weitere Pools terrassiert angelegt, Liege- und Ruhebereiche. Spa im irisch-römischen Stil im 1. OG: 10%iges Starksolebecken, 4 Warmluft- und Dampfbäder, Nass- und Trockenmassagen und weitere Anwendungen. Sauna im 2. OG: 4 Innensaunaangebote und eine Panoramaaußensauna, 3 Pools (14, 28 und 36°C), großzügige Dachterrasse. Restaurant im OG: 80 Plätze für interne Gäste und 100 Plätze für externe Gäste. Panoramabad, Georgsmarienhütte Der Saunagarten wurde in 2012 vergrößert und durch einen neuen kleinen Außenpool sowie weitere Liegeflächen erweitert. Folie 19

20 Stärken-Schwächen-Profil
Analysephase Stärken-Schwächen-Profil -3 -2 -1 1 2 3 Angebotsvielfalt aus Gastsicht X Angebotsmodernität aus Gastsicht Kapazitäten aus wirtschaftlicher Sicht Sanierungsbedarf Sole-Therapiebad Sanierungsbedarf Bewegungsbecken Optik und Aufenthaltsqualität Bad Optik und Aufenthaltsqualität Sauna Optik und Aufenthaltsqualität Therapiebereiche Betriebsorganisation Sauberkeit / Pflege Wirtschaftliche Personaleinsatzplanung Sichere Personaleinsatzplanung Kommunikative Vermarktung Angebot Gastronomie Wettbewerbssituation Wettbewerbsentwicklung Wirtschaftlichkeit (2011) Gesamtbetrieb (ohne Pacht) im Branchenvergleich Folie 20

21 Zu prüfende Konzeptalternativen
Konzeptphase Zu prüfende Konzeptalternativen Varianten mit Fördermitteln Alternativen ohne Fördermittel Variante 1 Variante 2 Variante 3 Basiskonzept Modul Sauna Modul Bewe-gungsbecken Muss sich an Förderrichtlinien orientieren Unabhängig von Förderrichtlinien Konzeptkern Sanierung Kernbereich ohne Bewe-gungsbecken (25 Jahre) Neubau Be-wegungs-becken in attraktiver, zukunfts-weisender Form Komplett-neubau mit vergleich-barem Raumpro-gramm wie Variante 1 Sanierung Kernbereich (10 Jahre) keine Bewe-gungsbecken Zusätzlich Saunaan-lage Zusätzlich 1 Bewe-gungs-becken Investitionskosten netto inkl. BNK T€ T€ 5.880 T€ 1.380 T€ 1.240 T€ Folie 21

22 Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2)
Konzeptphase Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2) Breites Angebot von gesundem Solewasser für alle Altersgruppen und für unter-schiedliche Zielgruppen, wie es in dieser Art in der Region einmalig ist. Folgende wesentliche Bestandteile sind vorgesehen: Soleerlebnisbecken (Variante 1: Bestand, Variante 2: Neubau). Ein Multifunktionsbecken (ca. 120 qm) in separater Badehalle für Bewegungs- und Aktivkurse und zur Nutzung als spezielles Seniorenbecken in den kurs-freien Zeiten. Ein Multifunktionsbecken (ca. 80 qm) in separater Badehalle zur Nutzung für medizinische Kurse (höhere Wassertemperatur) und in kursfreien Zeiten als Kleinkinderbecken. Soledampfbad zur textilen Nutzung für alle Badbesucher, um auch die gesun-de Wirkung der Sole für die Atemwege genießen zu können. Folie 22

23 Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2)
Konzeptphase Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2) SoleVital Vgl. Carpesol Solebecken innen 3 Becken, für verschiedene Zielgruppen vom Kleinkind bis zum Senior Kein Angebot Solebecken außen Verschiedene Becken Sportbecken innen 1 Becken Kursbecken 2 multifunktionale Becken Sauna Großzügige Saunaanlage plus osmanisches Bad Textiles Soledampfbad für alle Badegäste Vorhanden Folie 23

24 Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2)
Konzeptphase Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2) SoleVital: gesundheitsorientierter Carpesol: erlebnisorientierter Beide Betriebe haben damit in der Region ihre Existenzberechtigung, wobei die Produktausrichtung des SoleVital mit den Aspekten Konzentration auf das Wesentliche: gesundes Solewasser Überschaubare Größenordnung mit persönlichem Ambiente besonders gut in einen Kurort passt. Folie 24

25 Bauliche Details Variante 1
Konzeptphase Bauliche Details Variante 1 Wegfallende Kapazitäten Wegfall alte Bewegungsbecken Abriss des Kosmetikflügels zur Nutzung der Fläche für Neubauten Abriss des Wintergartens zwischen Badfoyer und Klinik (heutiger Shop) Zu sanierende und grundlegend zu attraktivierende Kapazitäten Bestehende Badehalle (und der dazugehörigen Technik), insbes. akustische Optimierung Physiotherapieflügel Umkleide- und Sanitärbereiche Foyer Folie 25

26 Bauliche Details Variante 1
Konzeptphase Bauliche Details Variante 1 Neubauten Neubau Bewegungsbecken 1 Ca. 120 qm, Wassertemperatur 30 bis 34 Grad, Solewasser Hubboden 0,00 – 1,80 Meter Nackenduschen am Beckenrand Eigene Badehalle, akustisch abgetrennt, optisch durchlässig, aber auch abtrennbar Möglichkeit, an zwei Seiten des Beckens eine Reihe mit Liegen zu positionieren Wertige Atmosphäre, wird außerhalb des Kursbetriebs (insbesondere am Wochenende, aber auch in den Ferien) als „Ruhebecken“ angeboten, um am Wochenende für Senioren eine Alternative zur lebendigen Badehalle zu bieten (dann z. B. dezente klassische Musik) Folie 26

27 Bauliche Details Variante 1
Konzeptphase Bauliche Details Variante 1 Neubau Bewegungsbecken 2 Ca. 8 x 10 qm, Wassertemperatur 32 bis 36 Grad, Solewasser Hubboden 0,00 bis 1,30 Meter Eigene Badehalle, akustisch abgetrennt, optisch durchlässig, aber auch abtrennbar Möglichkeit, an zwei Seiten des Beckens eine Reihe mit Liegen zu positionieren Mobile Wasserspielelemente Kinder-WC-Anlage mit Wickelstation Kindgerechtes, farbenfrohes Ambiente, am Wochenende und in den Ferien außerhalb von Kursen als Eltern-Kind-Bereich genutzt Folie 27

28 Bauliche Details Variante 1
Konzeptphase Bauliche Details Variante 1 Textiles Soledampfbad Mglw. als Gartenhaus konzipiert Ca. 20 qm Innenfläche 45 – 55 Grad Lufttemperatur Massive Innenausstattung (kein Kunststoff) Investitionsbedarf T€ Folie 28

29 Bauliche Details Variante 2
Konzeptphase Bauliche Details Variante 2 Durch den Neubau sollen folgende Vorteile genutzt werden: Einheitliche moderne Architektur mit maßgeschneiderten Kapazitäten bezüglich Wasserflächen und Nebeninfrastruktur. Energetische Optimierung durch Komplettneubau, da in einem sanierten Altbau nie die gleiche Energieeffizienz erreicht werden kann. Keine Schließzeit, d. h. kein Verlust von Badbesuchern mit anschließender mühevoller Anlaufphase. Folie 29

30 Bauliche Details Variante 2
Konzeptphase Bauliche Details Variante 2 Folgende Wasserflächen sollen angeboten werden: Entspannungsbecken Ca. 200 qm, Wassertemperatur 32 Grad, Solewasser Zahlreiche Wasserattraktionen, vom Strömungskanal über Sprudel-liegen bis hin zu Nackenduschen Bewegungsbecken 1 (analog Variante 1) Ca. 120 qm Neubau Bewegungsbecken 2 (analog Variante 1) Ca. 80 qm Textiles Soledampfbad (analog Variante 1) Folie 30

31 Bauliche Details Variante 2
Konzeptphase Bauliche Details Variante 2 Folgende Begleitinfrastruktur ist zudem vorgesehen: Gastronomie als kombinierte Bad- und Stiefelgastronomie mit ca. 30 Plätzen im Foyer und ca. 25 Plätzen im Bad 5 Physiotherapieräume à 12 – 15 qm Ca. 120 qm Fläche für Gymnastikraum und MTT 2 Büros mit 4 Arbeitsplätzen Investitionsbedarf: T€ Folie 31

32 Zielgruppen Varianten 1 und 2
Konzeptphase Zielgruppen Varianten 1 und 2 Die Zielgruppenansprache wird gegenüber der Ist-Situation deutlich erweitert: Ruhesuchende Senioren können nun auch am Wochenende und in den Ferien gezielt angesprochen werden. Für Familien wird erstmals ein vollständiges gesundes Soleangebot inklu-sive räumlich separiertem Kleinkinderbereich angeboten. Durch die deutlich größeren und wesentlich attraktiveren und multifunktio-nalen Kursbecken können vielfältigere Kurse angeboten werden. Gleichzeitig wird keiner der bisherigen Badbesucher verloren gegeben, da alle bisherigen Badzielgruppen (außer Saunazielgruppen) auch zukünftig angesprochen werden können. Regionale Bevölkerung gleichermaßen wie Touristen. Folie 32

33 Öffnungszeiten Varianten 1 / 2
Konzeptphase Öffnungszeiten Varianten 1 / 2 Bestand Konzept Mo – Fr 7.00 – Uhr 7.30 – Uhr Sa / So 7.00 – Uhr 7.30 – Uhr Öffnungsstunden pro Woche 96,5 90,5 Folie 33

34 Konzeptphase Kurse Varianten 1 / 2 Das Kursangebot soll sich einerseits an die regionale Bevölkerung, aber auch an Touristen richten. Hierzu wird die Möglichkeit, Kurstermine auch kurzfristig einzeln zu buchen, bei Touristen aktiv vermarktet. Das Angebot sollte das gesamte Spektrum von Gesundheits-, Wohlfühl- und Fitnesskursen abdecken, mit Ausnahme von extremen Ausdaueranwendun-gen, da diese sich mit Solewasser nicht vertragen. Hierbei soll auch das gesamte Spektrum an Wasserfitnessgeräten zum Einsatz kommen, von Aquabikes bis zu speziellen Unterwassertrainingsgeräten für be-stimmte Muskelgruppen (z. B. Aquaback). Folie 34

35 Konzeptphase Marketing Varianten 1 / 2 Die Identität des Betriebes muss auf folgenden Merkmalen beruhen: Höchste Kompetenz in Bezug auf gesundes Solewasser. Angebote zur gesunden Bewegung in Solewasser für alle Altersgruppen und unterschiedlichste Bedürfnisse. Persönliche, überschaubare Anlage. Folie 35

36 Konzeptphase Marketing Varianten 1 / 2 Das Marketing für diesen Betriebstyp konzentriert sich auf folgende Bereiche: Gute Zusammenarbeit mit den lokalen / regionalen Tourismusinstitutionen und Vermietern, z. B. regelmäßige Abstimmungsgespräche bezüglich aktueller Angebote. spezielle Arrangements für Touristen. explizite Ansprache von Touristen mit speziellen Angeboten auf der Website. Ansprache der regionalen Zielgruppen in den Segmenten Solebaden und Kursangebote. Durchführung von Verkaufsförderungsaktionen im Haus rund um das Thema Solewasser / gesunde Bewegung im Solewasser. Streuwerbung (Anzeigen etc.) sollten nur flankierend eingesetzt werden. Das Marketingbudget sollte bei 60 – 70 T€ p.a. liegen. Folie 36

37 Variante 3: Konzeptalternative ohne Fördermittel
Konzeptphase Variante 3: Konzeptalternative ohne Fördermittel Räumlich-technische Maßnahmen Basiskonzept Folgende baulich-kapazitativen Maßnahmen sind vorgesehen: Erhalt der Betriebsbereitschaft der Sole-Badehalle (10 Jahre) Erhalt der Betriebsbereitschaft Physiotherapie (10 Jahre) Erhalt Betriebsbereitschaft Umkleide- und Sanitärbereichs und Foyer (10 Jahre) Abriss des rechten Gebäudeflügels (Bewegungsbäder, MTT, Turnhalle, Sauna) sowie des Wintergartens zwischen Klinik und Badfoyer Investitionsbedarf T€ zzgl. MwSt. Folie 37

38 Variante 3: Öffnungszeiten
Konzeptphase Variante 3: Öffnungszeiten Bestand Konzept Öffentliche Nutzung Gruppenbelegung / Kurse Mo 07.00 – Uhr geschlossen 07.00 – Uhr Di / Do 12.00 – Uhr 07.00 – Uhr Mi / Fr / Sa 07.00 – Uhr 10.00 – Uhr 07.00 – Uhr So Öffnungsstunden pro Woche 96,5 67,0 27,0 Folie 38

39 Konzeptphase Variante 3: Marketing In dieser Konzeptvariante ist nur noch eine Basisvermarktung erforderlich, bestehend aus Anschaulicher Website 3 – 4 Inhouse-Aktionen p.a. zum Thema Sole Kursflyer, der allerdings angesichts der wenigen Angebotszeiten nicht aktiv beworben werden muss Das Marketingbudget sollte bei ca. 30 T€ p.a. liegen Folie 39

40 Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna
Konzeptphase Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna Moderne, mittelgroße Saunalandschaft: Innen: 1 finnische Sauna mit automatischem Aufguss für ca. 12 – 15 Personen 1 Biosauna als Farb-Licht-Sauna für ca. 12 – 15 Personen Dampfbad (keine Sole) 12 – 15 Personen Abkühlstation mit Tauchbecken und Fußwärmebecken Aufenthaltsfläche mit 10 Liegen und 12 Sitzmöglichkeiten Stiller Ruheraum mit 10 Liegen Haupterschließung über das Foyer, weitere Zugangsmöglichkeit vom Solebad aus Folie 40

41 Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna
Konzeptphase Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna Moderne, mittelgroße Saunalandschaft: Außenanlage: Saunagarten mit Ca. 200 qm Gartenanlage mit frostsicheren Gehwegen Liegedecks für 20 Liegen, außen, windgeschützt Panoramasauna mit 20 Plätzen Frostsichere Außenduschstation Umkleiden werden vom Bad mitgenutzt Eigener Sanitärbereich Investitionsbedarf T€ inkl. BNK zzgl. MwSt.. Folie 41

42 Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna
Konzeptphase Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna Öffnungszeiten Sauna Mo – Do 10.00 – 21.00 Fr 10.00 – 22.00 Sa So Öffnungsstunden pro Woche 79,0 Preise Erwachsene Reguläreintritt Sauna (Sole inkludiert, sofern geöffnet) 12,00 € 10er Karte 108,00 € Morgentarif Mo – Fr – Uhr, Austritt bis Uhr 10,00 € Folie 42

43 Modul 2 zu Basiskonzept: Neubau Bewegungsbecken
Konzeptphase Modul 2 zu Basiskonzept: Neubau Bewegungsbecken Neubau Bewegungsbecken Ca. 120 qm, Wassertemperatur 30 bis 34 Grad, Solewasser Hubboden 0,00 – 1,80 Meter Nackenduschen am Beckenrand Eigene Badehalle, akustisch abgetrennt, optisch durchlässig, aber auch abtrennbar Möglichkeit, an zwei Seiten des Beckens eine Reihe mit Liegen zu positio-nieren (Alternativnutzung auch für Lagerung von Equipment für Wasser-training) Wertige Atmosphäre, außerhalb des Kursbetriebs bspw. auch nutzbar, um am Wochenende für Senioren eine Alternative zur lebendigen Badehalle zu bieten (dann z. B. klassische Musik) Investitionsbedarf T€ inkl. BNK zzgl. MwSt. Folie 43

44 Wirtschaftlichkeitsberechnungen
Fördervariante Variante 1 Fördervariante Variante 2 Basisvariante Variante 3 zusätzlich: Modul Sauna zusätzlich: Modul Becken Besucher öffentlich 82.500 13.000 10.000 Nettoerlös / Besucher 5,40 € 10,00 € Nettoerlös / Jahr € € € € Folie 44

45 Erlöse Kurse Wirtschaftlichkeitsberechnung
Fördervarianten Variante 1 / 2 Basisvariante Variante 3 zusätzlich: Modul Becken Teilnehmer pro Woche 1.680 500 840 Wochen / Jahr* 45 50 Teilnehmer pro Jahr 75.600 25.000 37.800 Nettoerlös / Kursteilnehmer 6,50 € Nettoerlös Kurse / Jahr € € € Folie 45

46 Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module
Wirtschaftlichkeitsberechnung Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module netto, in € 2011 vor Pacht Förderva-riante 1 – Sanierung / Anbau Förderva-riante 2 – Neubau Basisva-riante Variante 3 zusätzlich:Modul Sauna zusätzlich:Modul Becken Erlöse Solebad 54.000 Erlöse Physiotherapie 24.700 Erlöse Sauna 53.943 Erlöse Shop 68.856 46.400 25.500 3.250 11.950 Erlöse Bewe-gungsbäder Erlöse MTT / Kurbus 13.908 entfällt Erlöse BGF / Wellnesstage 57.804 oben inklusive Sonstige Umsatz-erlöse / Erträge 45.842 6.000 Erlöse Gesamt Folie 46

47 Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module
Wirtschaftlichkeitsberechnung Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module netto, in € 2011 vor Pacht Förderva-riante 1 – Sanierung / Anbau Förderva-riante 2 – Neubau Basisva-riante Variante 3 zusätzlich: Modul Sauna zusätzlich: Modul Becken Erlöse Gesamt Energiekosten 25.000 65.000 Personalkosten inkl. Fremd-reinigung 86.215 Warenkosten Shop 43.762 23.200 12.750 1.625 5.975 allg. Betriebs-kosten 13.000 20.000 Marketing 89.289 30.000 10.000 5.000 Versicherungen / Beiträge 19.826 18.000 12.000 3.000 Wartung / Instandhaltung 49.385 20.700 18.600 Summe Betriebskosten Betriebsergebnis 1 -1.590 63.536 Folie 47

48 Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module
Wirtschaftlichkeitsberechnung Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module netto, in € 2011 vor Pacht Förderva-riante 1 – Sanierung / Anbau Förderva-riante 2 – Neubau Basisva-riante Variante 3 zusätzlich: Modul Sauna zusätzlich: Modul Becken Betriebsergebnis 1 -1.590 63.536 AfA (Forderungsverluste) 28.222 Betriebsergebnis 2 Kapitaldienst* (20 Jahre, 3%) 92.758 83.347 Betriebsergebnis 3 nach Kapitaldienst* * ohne Berücksichtigung von Fördermitteln Folie 48

49 Übersicht aus Sicht der Kommune im Vergleich zu 2011
Wirtschaftlichkeitsberechnung Übersicht aus Sicht der Kommune im Vergleich zu 2011 netto in €, aus Sicht der Kommune 2011 Förderva-riante 1 Sanierung / Anbau Förderva-riante 2 Neubau Basisva-riante Variante 3 zusätzlich: Modul Sauna zusätzlich: Modul Becken direkte Belastung Bad * direkter Ertrag Bad (Pacht) Deckungsbeitrag Differenz aus Sicht der Kommune ** ** * direkter Zuschuss Personalkosten 42 T€ plus verpächterseitige Instandhaltung (pauschal), vor weiteren Kosten ** vor Fördermitteln Folie 49