gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Bau- und Bewirtschaftungskosten

Präsentation zum Thema: "gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Bau- und Bewirtschaftungskosten"—  Präsentation transkript:

1 gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Bau- und Bewirtschaftungskosten
ATA-Tagung 2009 in Salzburg gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Bau- und Bewirtschaftungskosten Dr. Volkhard Gürtler

2 Inhalt 1. Projekthistorie 2. Projektidee Lebenszykluskosten
gebäudebezogene- und nutzungsinduzierte Kosten Kennzahlen Ausblick

3 1. Projekthistorie LEMA Projekt „Lebenszyklusorientiertes Management von Hochschulimmobilien – LEMA“ zusammen mit Bauhaus-Uni Weimar und Hochtief PPP Solutions Portfolioebene Lebenszyklusorientierte Betrachtung des Gesamtbestandes Projektebene Implementierung des Lebenszyklusmanagements für Einzelmaßnahmen Datenebene Verfahren, Daten und Kennzahlen für Lebenszyklus-betrachtung; Erarbeitung eines Datenmodells zum Kostencontrolling

4 1. Projekthistorie „aktuelle PPP-Projekte“ 4 Hochschule Bundes-land
Fläche [m2] Vertragsvolumen [Mio. €] Investitions-kosten [Mio. €] Vertragslaufzeit [Jahre] Bekannter Sachstand FH Aalen BW 3 Erweiterungsbauten 8.000 23,175 20 Fertigstellung 6/2006 Duale Hochschule Heidenheim Campus-Neubau 8.300 67 30 Im Bau, Fertigstellung zum WS 2010 Universität Karlsruhe International Department 10,5 Fertigstellung ca. 1999 Universität Stuttgart Chem. Institut: Technik Planung Berufsakademie Mannheim 2 Erweiterungsbauten 8.750 17,4 Investorenwettbewerb TU München BY Neubau Forschungscampus Garching 32.700 50 Baubeginn Ende 2009 FH München Kinderkrippe Lothstraße Bezogen Anfang 2007 HafenCity University HH Neubau Einzelgebäude 27.000 60 Keine privaten Partner, konventionelle Umsetzung TU Darmstadt HE Diverse, nicht spezifiziert In der Prüfung Leuphana Universität Lüneburg NI Zentralgebäude, Parkhaus, Wohnh. > 58 EU-weite Ausschreibung 3/2009 Med. Hochschule Hannover Neubau Transplantationszentrum 64 Fertigstellung vor 2005 Ruhr-Universität Bochum NW Neubau Seminargebäude Machbarkeitsstudie erstellt (2007) RWTH Aachen Neubau Energieforschungszentrum 25 Baubeginn Frühjahr 2007 DLR Köln Neubau, Sanierung Institutsgebäude Zuschlag für Beratungsleistungen 4/2008 Dt. Hochschule der Polizei MS Machbarkeitsstudie Winter 2005/2006 Universitäts-Klinikum Münster Neubau, Sanierung Machbarkeitsstudie Herbst 2008 geplant Universitäts-Klinikum Essen Neubau & Betrieb Therapiezentrum 10.200 300 127 Baubeginn Neubau & Betrieb Bettenhaus Ergebnisse Machbarkeitsstudie 10/2008 Universitäts-Klinikum Köln Neubau & Betrieb Funktionsbau Universitäts-Klinikum Aachen Universitäts-Klinikum Düsseld. Neubau Archiv, Parkhaus Parkfl. 7 Nutzungsbeginn 3/2007 SN Neubau OP-Zentrum, Bettenhaus 20.000 100 Universität Flensburg SH Erweiterungsbau 3.714 13 Vergabe 6/2009 Universität Kiel Umbau & Neubau Wissenschaftspark Fertigstellung 2006 und 2008 Bauhaus-Universität Weimar TH Neubau & Sanierung 7 Gebäude F&L 40 1. Projekthistorie „aktuelle PPP-Projekte“ Hochschule Bundes-land Projekt Fläche [m2] Vertragsvolumen [Mio. €] Investitions-kosten [Mio. €] Vertragslauf-zeit [Jahre] Bekannter Sachstand FH Aalen BW 3 Erweiterungsbauten 8.000 23,175 20 Fertigstellung 6/2006 Duale Hochschule Heidenheim Campus-Neubau 8.300 67 30 Im Bau, Fertigstellung zum WS 2010 Universität Karlsruhe International Department 10,5 Fertigstellung ca. 1999 Universität Stuttgart Chem. Institut: Technik Planung Berufsakademie Mannheim 2 Erweiterungsbauten 8.750 17,4 Investorenwettbewerb TU München BY Neubau Forschungscampus Garching 32.700 50 Baubeginn Ende 2009 FH München Kinderkrippe Lothstraße Bezogen Anfang 2007 HafenCity University HH Neubau Einzelgebäude 27.000 60 Keine privaten Partner, konventionelle Umsetzung TU Darmstadt HE Diverse, nicht spezifiziert In der Prüfung Leuphana Universität Lüneburg NI Zentralgebäude, Parkhaus, Wohnh. > 58 EU-weite Ausschreibung 3/2009 Med. Hochschule Hannover Neubau Transplantationszentrum 64 Fertigstellung vor 2005 Ruhr-Universität Bochum NW Neubau Seminargebäude Machbarkeitsstudie erstellt (2007) RWTH Aachen Neubau Energieforschungszentrum 25 Baubeginn Frühjahr 2007 DLR Köln Neubau, Sanierung Institutsgebäude Zuschlag für Beratungsleistungen 4/2008 Dt. Hochschule der Polizei MS Machbarkeitsstudie Winter 2005/2006 Universitäts-Klinikum Münster Neubau, Sanierung Machbarkeitsstudie Herbst 2008 geplant Universitäts-Klinikum Essen Neubau & Betrieb Therapiezentrum 10.200 300 127 Baubeginn Neubau & Betrieb Bettenhaus Ergebnisse Machbarkeitsstudie 10/2008 Universitäts-Klinikum Köln Neubau & Betrieb Funktionsbau Universitäts-Klinikum Aachen Universitäts-Klinikum Düsseld. Neubau Archiv, Parkhaus Parkfl. 7 Nutzungsbeginn 3/2007 SN Neubau OP-Zentrum, Bettenhaus 20.000 100 Universität Flensburg SH Erweiterungsbau 3.714 13 Vergabe 6/2009 Universität Kiel Umbau & Neubau Wissenschaftspark Fertigstellung 2006 und 2008 Bauhaus-Universität Weimar TH Neubau & Sanierung 7 Gebäude F&L 40 4

5 1. Projekthistorie Datenebene
Daten bei Hochschulen und wiss. Einrichtungen föderale Vielfalt u. zersplitterte Zuständigkeiten spiegeln Datenerfassung wider gebäudespezifische Lebenszyklusdaten bisher kaum verfügbar Daten auf unterschiedlichen Aggregationsebenen vorhanden mangelnde Aussagekraft erzeugter Kennzahlen Tools zur Kostenprognose sind vorhanden Datenerfassung, Datenbanken und Benchmarking durch die öffentliche Hand: meist Einzellösungen der Bundesländer, z. B. MAGELLAN Niedersachsen bezogen auf eine gesamte Hochschule, wie HIS Benchmarking der Hochschulen bei Corporate Real Estate Solutions (CREIS) und RealisBench nicht für die Spezialimmobilie Hochschule/Wissenschaftseinrichtung geeignet Entscheidungen müssen auf belastbaren (Kosten)Daten basieren

6 1. Projekthistorie Endbericht Bezugsquellen:
Universitätsverlag der Bauhaus-Universität Weimar ISBN Preis: 28,60 € Hochschul-Informations-System GmbH Download unter

7 2. Projektidee Datenerfassungsstruktur für Lebenszykluskosten bei Hochschulen/ Wissenschaftseinrichtungen Dokumentation und Optimierung der Investitions-, Bewirtschaftungs- und Risikokosten Berücksichtigung von Besonderheiten des Hochschulbaus/-betriebes  Ermittlung von gebäudebezogenen und nutzungsinduzierten Kostendaten, um anschließend Kostenkennwerte zu generieren für: 1. forschungs- und lehrbezogene Gebäudetypen - unterhalb der Aggregationsebene von Institutsbaugruppen 2. Nutzergruppen auf Fakultätsebene u. a. Erkenntnisse über mittel- bis langfristige Kostenentwicklungen Erleichterung bei der Bepreisung/Kalkulation von Kostenrisiken mit Blick auf alternative Beschaffungsvarianten wie PPP

8 2. Projektidee Teilnehmer + Projektumfang 1 Medizinische Hochschule
1 bundesweite Wissenschaftseinrichtung 8 Universitäten aus Berlin, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt 1 Medizinische Hochschule 1 Fachhochschule 11 Hochschulen und Wissenschaftseinrichtungen Projektlaufzeit: 1 Jahr Projekttreffen: 4 (geplant 3)

9 3. Lebenszykluskosten Lebenszyklusansatz Erstellungsphase
Idee Abbruch Erstellungsphase Nutzungsphase Verwertungsphase Bedarfskonzeption Grundstück Verkauf Finanzierung Planung Umnutzung Errichtung Sanierung Betrieb Modernisierung Instandhaltung

10 3. Lebenszykluskosten Definition
GEFMA Facility Management – Grundlagen Lebenszyklus „Sich wiederholende Abfolge zeitlicher Abschnitte (Lebenszyklusphasen) in der Entstehung, Nutzung und Verwertung von Facilities“ Lebenszykluskosten „Kosten, die während des Lebenszyklusses von Facilities anfallen, unabhängig vom Zeitpunkt ihrer Entstehung. ANMERKUNG 1: Die zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallenden Kosten können durch geeignete finanzmathematische Methoden vergleichbar gemacht werden.“

11 3. Lebenszykluskosten Erfolgsfaktor Lebenszyklusansatz
Die Erfassung von Folgekosten einer Investition bereits zum Entscheidungszeitpunkt ermöglicht die wirtschaftliche Steuerung künftiger Kosten in langfristigen Verträgen. Stärkeres phasenübergreifendes Kostenbewusstsein beginnen schon mit der Entwurfsplanung Optimierung der Gebäudegestaltung, -funktion und -einrichtung durch Berücksichtigung der in und um das Gebäude ablaufenden Prozesse Anreize zu phasenübergreifendem Kapazitäts- und Leerstands-management und für die Erschließung zusätzlicher Einnahmequellen Der Lebenszyklusansatz ist ein Erfolgsfaktor von PPP

12 3. Lebenszykluskosten Erfolgsfaktor Lebenszyklusansatz
Optimieren der langfristigen Kosteneffektivität/-effizienz der Investition im Verhältnis Erst- und Folgekosten bzw. Investitions- und Nutzungskosten Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen Entscheidung über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

13 3. Lebenszykluskosten Lebenszyklusbetrachtungen von Hochschulliegenschaften Schnittstelle Land - Hochschule Phase Aufgabe Kosten

14 3. Lebenszykluskosten Normen, Richtlinien, Empfehlungen DIN 276
„Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau“ DIN 18960 „Nutzungskosten im Hochbau“ DIN 32736 „Gebäude-management“ „Kosten im Bauwesen sind Aufwendungen für Güter, Leistungen, Steuern und Abgaben, die für die Vorbereitung, Planung und Ausführung von Bauprojekten erforderlich sind “ „Nutzungskosten im Hochbau sind alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer)“ Gebäudemanagement GM: Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen Anlagen auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. Dazu gehören auch die infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen. GEFMA 220 „Lebenszykluskosten-rechnung im FM“ GEFMA 200 „Kosten im Facility Management “ „Nutzungskosten sind regelmäßig oder unregelmäßig anfallende Kosten für die Bereitstellung, Nutzung und Erhaltung baulicher und technischer Anlagen oder für die Inanspruchnahme von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Leistungen der Betriebs- und Nutzungsphase“

15 3. Lebenszykluskosten Normen, Richtlinien, Empfehlungen

16 3. Lebenszykluskosten Normen, Richtlinien, Empfehlungen
Analog GEFMA werden folgende Lebenszyklusphasen unterschieden: 0 Phasenübergreifende Leitung 1 Konzeptionsphase 2 Planungsphase 3 Errichtungsphase 4 Vermarktungsphase 5 Beschaffungsphase 6 Betriebs- & Nutzungsphase 7 Umbau / Umnutzung und Sanierung / Modernisierung 8 Leerstandsphase 9 Verwertungsphase

17 3. Lebenszykluskosten Normen, Richtlinien, Empfehlungen GEFMA 200
Integration bestehender Regelwerke DIN 276 Kosten im Hochbau DIN Nutzungskosten im Hochbau

18 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Schwerpunkte des Projektes Anforderungen an eine Lebenszykluskostenstruktur Erarbeitung der Erhebungsstruktur Diskussion der Datenblättern Datenerhebung Zusammenstellung, Präsentation, Diskussion

19 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Anforderungen an LZK-Strukur Differenzierte Darstellung der gebäudebezogenen und nutzungsinduzierten Kosten Ausweisung forschungsbedingter Kosten Standardisierte lebenszyklusorientierte Datenstruktur auf der Grundlage: der GEFMA 200 (Integration der DIN) des HIS-Benchmarking Gebäudemanagement Hauptkostentreiber und Installationsgrad ausweisen Instandhaltungsarten differenziert abfragen Faktorisierung der Raumnutzungsarten (KFA-Ansatz) Gesonderte Betrachtung von Etagen und Großgeräten (eigene Zähler) Berücksichtung der Erfordernisse von Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen Berücksichtung der Erfordernisse von Kosten-Leistungsrechnungen

20 Nutzerinduzierte Kosten
4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten Erhebungsstruktur: Aggregationsebenen Hochschultyp Gebäudeinduzierte Kosten Nutzerinduzierte Kosten Habituell induziert Forschungsinduziert IBGs Fakultäten Neuberufungen Institutsbauten & sonst. Gebäude Fachbereiche Drittmittel Nutzflächen Funktionen Techn. Fortschritt Nutzungsbereiche RNAs

21 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Typisierung der Untersuchungseinheiten Hochschulebene Arrondierung der Uni/FH Campus Mittelstark verdichtet Zersiedelt Technisierung der Uni/FH Technisch geprägt geisteswiss. geprägt Gebäudeebene IBG nach Rahmenplan (RP) Institutsbauten und sonst. Gebäude nach RP oder BWZK Nutzflächen (NF 1-9) nach DIN 277 Raumnutzungsarten (RNA) nach Stat. Bundesamt Nutzerebene Fakultäten Fachbereiche Funktion: Wiss., nicht wiss., techn. Personal, Verwaltungspersonal, Studierende

22 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Lebenszyklusphasen – Lebenszykluskostenstruktur Lebenszyklus-phasen LzPh. nach GEFMA 200 gewählte LZK-Strukturierungsansätze Erstellungs-phase 1 Konzeptionsphase GEFMA 200 und Kostengliederung Kosten im Hochbau DIN 276 2 Planungsphase 3 Errichtungsphase 4 Vermarktungsphase GEFMA 200 5 Beschaffungsphase Nutzungs-phase 6 Betriebs- & Nutzungsphase GEFMA 200 unter Berücksichtigung Nutzungskosten im Hochbau nach HIS-Benchmark (DIN 32736) 7 Umbau/Umnutzung und Sanierung/ Modernisierung GEFMA 200 unter Berücksichtigung Kosten im Hochbau DIN 276, Sanierungsarten und der nutzerbedingten Maßnahmen 8 Leerstandsphase Verwertungs-phase 9 Verwertungsphase

23 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Übersicht Datenstrukturebenen Institution - Hochschule/Forschungseinrichtung Institutions-ID – Grunddaten – Kostendaten Objekt – Gebäude 1 Objekt-ID/Kostenstelle – Grunddaten – Flächendaten – Erstellung – Nutzung (1) – Nutzung (2) – Verwertung Nutzer 1.1 Kostenstelle/ Ordnungsnr. Nutzer Kostenstelle Nutzer Kostenstelle

24 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Objekt-/Gebäudetyp Gebäudetyp Institut für Physik – IBG 3 Gebäude für Kulturwissenschaft – IBG 1 PZH/Maschinenbau – IBG 3 XLAB/Med. Fak./ sonst. Naturwiss. – IBG 2 Klinikgebäude – IBG 4 Neubau Chemie – IBG 5

25 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Aktuelle Datenlage und Auswertung Institution - Grunddaten

26 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Aktuelle Datenlage und Auswertung Institution – Kostendaten (Aufwandsermittlung BM)

27 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Aktuelle Datenlage und Auswertung Objekt – Grunddaten

28 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Aktuelle Datenlage und Auswertung Objekt – Flächendaten

29 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Aktuelle Datenlage und Auswertung Objekt – Erstellung DIN

30 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Aktuelle Datenlage und Auswertung Objekt – Erstellung GEFMA Objekt - Erstellung GEFMA KONZEPTIONSPHASE PLANUNGSPHASE ERRICHTUNGSPHASE VERMARKTUNGSPHASE BESCHAFFUNGSPHASE

31 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Aktuelle Datenlage und Auswertung Objekt – Nutzung (1) GEFMA und HIS-Benchmarking BETRIEBS- UND NUTZUNGSPHASE Personalkosten / Sachkosten / Fremdleistungskosten

32 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Objekt – Nutzung (2) GEFMA und HIS-Benchmarking Aktuelle Datenlage und Auswertung

33 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Aktuelle Datenlage und Auswertung

34 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Aktuelle Datenlage und Auswertung Objekt – Kosten und Erlöse Verwertung

35 4. Gebäudebezogene und nutzungsinduzierte Kosten
Datenbewertung Lebenszyklus-Daten sind grundsätzlich vorhanden Datenstand lückenhaft - nur wenige Teilnehmer können ihre Kostendaten „auf Knopfdruck“ liefern umständliches Zusammenführen von Datenbeständen/Parallelsysteme (SAP, KLR, CAFM etc.) zeitaufwändige Erfassung: bis zu 1 Woche pro Gebäude die erarbeitete Struktur ist (zu) umfangreich und (zu) theoretisch zu wenige Kostendaten für ein aussagekräftiges Benchmarking/Kennzahlen fehlende Plausibilisierung

36 5. Kennzahlen Allgemeine Anforderungen

37 5. Kennzahlen Allgemeine Anforderungen Gebäudemanagement:
Bestandskennzahlen (Baualter, Fläche, Leerstand, Wiederbeschaffungs-wert/Verkehrswert…) Kostenkennzahlen (Nutzungs-, Instandhaltungs-, Energiekosten…) Lebenszyklusorientiertes Facility Management: Bestandskennzahlen (wie GM) Kostenkennzahlen (wie GM zzgl. Planungs-, Errichtungs-, Verwertungskosten) Immobilienmanagement: Bilanzkennzahlen (Return on Investment, Eigenkapitalquote, Rückstellungsquote, Verschuldungsgrad…) Performancekennzahlen (Miet-, Verkaufserträge, Mietrückstände…) Kennzahlen auf Hochschulebene, auf Gebäudeebene oder auf Nutzerebene

38 5. Kennzahlen Welche Bezugsgrößen sind für Kennzahlen zu wählen?
Einfluss quantitativer und qualitativer Faktoren: Beispiel Reinigung: Reinigungskosten Reinigungsfläche Einflussfaktoren Zähler: Raumkonzept Arbeitsplatzkonzept Entsorgungskonzept Zugänglichkeit Reinigungszyklen Nutzungsdauer Nutzungsdichte … Einflussfaktoren Nenner: Nutzflächenanteil Verkehrsflächenanteil Fassadenfläche Bodenbelagsarten Ausstattungen Deckenbekleidungen Wandbekleidungen …

39 5. Kennzahlen Relevante Kennzahlen für Hochschulbau und -betrieb
Kennzahlen Institution Kennzahlen Objekt: Grund- und Flächendaten Erstellungskosten Nutzungskosten Kennzahlen Gebäudebezogen/Nutzungsinduziert Kennzahlen Institution - Objekt

40 6. Ausblick Wir müssen wissen, was einzelne Gebäudetypen der Hochschulen kosten: für eine volle Kostentransparenz für mittel- bis langfristige Kostenentwicklungen weil die wirtschaftliche Notwendigkeit besteht, die ganzheitlichen Kosten von Hochschulgebäuden zu optimieren weil zunehmend der Vergleich von PPP-Angeboten ansteht (weil das Thema der Nachhaltigkeitszertifizierung nach DGNB auf die HS zukommt) Dafür ist es notwendig, die Datenbasis auszubauen und die Lebenszyklusbetrachtung fortzuführen.

41 6. Ausblick Themenstellungen eingrenzen bzw. konkretisieren:
 Welche Informationen will und muss eine HS aus einer Lebenszyklusbetrachtung ziehen? Gesamtlebenszykluskosten vs. Detailfragen (Betriebs-/Bewirt- schaftungskosten pro Gebäudetyp oder pro Anlage, Gebäude- flexibilität, Instandhaltungskosten) Eingrenzung des Betrachtungszeitraums und Schaffung einer Datenhistorie Datenaustausch zw. kaufmännischer und technischer Abteilung verbessern bzw. KLR des GM Kennwerte für das interne/externe Benchmarking/für das Controlling

42 für Ihre Aufmerksamkeit !
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !