Showdown der Excel-Akrobaten?

Präsentation zum Thema: "Showdown der Excel-Akrobaten?"—  Präsentation transkript:

1 Showdown der Excel-Akrobaten?
Werner Rohmert Dipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. "Der Platow Brief" Immobilien Der Immobilienbrief (Hrsg.) Research Medien AG Vorstand Repkestraße 5 ● Rheda-Wiedenbrück ● Tel. +49 (0) , Fax +49 (0) , Funk Showdown der Excel-Akrobaten? Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich 4. Exklusivforum Geschlossene Fonds "Initiatoren treffen Journalisten" Donnerstag, , Camp de Mar IHRE STICHWORTE!!!! Titel „Der Markt für Immobilienfonds im In- und Ausland – Trends, Entwicklungen und Perspektiven Einkaufswettbewerb geschlossener Fonds mit internationalen Investoren Zwangsläufig verschlechterte Lagequalität, zwangsläufig zu hohe Preise, zwangsläufig Objekte, die nicht im Investorenfokus stehen Preistabellen, Renditecharts aus Input Platow Spezial (JLL; DB Immobilien) nehmen Generelle Preisentwicklungen von Immobilien aufzeigen (hierfür Charts Bulwien mit Rohmertergänzungen nehmen) Aufzeigen, warum keine internationalen Arbitrageprozesse stattfinden Mit welchen Wertentwicklungen ist in der Zukunft zu rechnen? Wie wirkt sich das auf Fondskonstruktionen aus? Übernahme Eigenkapitalfinanzierungsüberlegungen in Fondskonstruktionen – Rückkehr des Zinshausmodells Zahlenwerk und Trends von Loipfinger vorstellen Wie werden Initiatoren auf die Zukunftsanforderungen reagieren?

2 Vorab: Der Vortrag ist über WMD oder per Mail info@rohmert.de oder tel. 05242 901-250 erhältlich.
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3 Zur Person: Werner Rohmert Dipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. Verlag
Research Medien AG Unternehmensberatung Journalismus Artikel (versch.) Der Platow Brief Platow Konjunktur- Prognose-Bücher Buch "E-Business i.d. Immobilienwirtschaft“ immpresseclub e.V. (Vorsitzender der AG dt. Immobilienjournalisten)  Kompetenz seit 1987 strategischer Beratung Bewertung, Analyse und Auswahl von Immobilien Vertrieb von Immobilien u. Immobilienderivaten, interne und externe Kommunikation  Kompetenz seit 1982 C. Wrede M. Gotzi S. v. Keudell Dr. R. Vierbuchen ADI Stuttgart Management, Finanzierung Know-how Bereitstellung WMD Mallorca Davon lebe ich Damit schaffe ich Werte Mein Hobby

4 Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich
Was ist neu? * Änderung der Rahmenbedingungen durch Globalisierung * Marktteilnahme internationaler Player * Wie lange läuft die Investment-Party noch? Oder: Wird aus dem Boom eine nachhaltige Niveautransformation? WMD Mallorca

5 Basisfragen Bedeutet Globalisierung (des Kapitalmarktes), dass der internationale Vergleich bei der Preisbildung von Immobilien zur allein dominierenden Größe wird? Bedeutet Globalisierung, dass Preis/ Rendite einer Immobilie die einzigen Kriterien bei der Attraktivitätsbeurteilung von vergleichbaren Immobilien werden? * Demographie / Bestand /Nachfrageperspektiven? * Ökonomie / Konjunktur / Reife / Politik / VW Risiken Bedeutet Globalisierung, dass Immobilien zu einem homogenen Gut auf einem homogenen Markt werden? Bedeutet Globalisierung, dass durch Zertifizierung nicht vergleichbare Immobilienbestände homogene Produkte geschaffen werden? WMD Mallorca

6 * in ein technisches Produkt ( Büro/ EH)
Generalfrage: Kann ein Investment * in ein technisches Produkt ( Büro/ EH) * mit 20 bis 30 Jahren wirtschaftlicher Lebensdauer und * 4,5 bis 5,5% Mietrendite nach Verwaltung und Instandhaltung * ohne Knappheit bzw. Reproduktions- kostensteigerung bzw. Mietsteigerung bzw. * ohne Grundstückswertsteigerung als Residualgröße „GUTGEHEN“ ? WMD Mallorca

7 Wann ist eine Immobilieninvestition sinnvoll?
Voraussetzung eines jeden Immobilieninvestments ist die plausible Erwartung von Mieterhöhungen und daraus resultierenden Wertsteigerungen? Opportunity Fast Deals betätigen nur die Regel. Wertsteigerungen resultieren (kurzfristig?) auch aus int. Anlagedruck, jedoch ist irgendwann der Anlage-Effekt ausgereizt. Langfristig bestimmen der Nutzer und Knappheit den Wert. Feri: Die Wertentwicklung einer Immobilie resultiert zu 70% aus der Prosperität der Region Eine Immobilie ohne Nutzer ist eine Ruine! WMD Mallorca

8 * historische Perspektive + Konsequenzen
Deutschland heute: * historische Perspektive + Konsequenzen * Binnenpower durch Aufschwung * Internationale Marktbereiter * Internationaler Vergleich WMD Mallorca

9 Deutsches Marktumfeld (aus int. Sicht)
Hohe Mietanfangsrenditen im int. Vergleich Niedrige Zinsen im Nicht-Euro-Vergleich Erwartung von Mietsteigerungen Start des G-Reit (Neue Chancen und Top-Stimmung)  führten bereits zu Preissteigerungen bzw. sinkenden Anfangsrenditen von Immobilien und Portfolios, die im Focus internationaler Investoren sind. = Glänzende Perspektiven? ! WMD Mallorca

10 Finanzierungszinsen vs. Immobilienrenditen
Finanzierungszinsen vs. Immobilienrenditen... von Immobilien im Investoren-Focus Quellen: Jones Lang LaSalle, Bloomberg // Rendite-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, München Lager % Einzelhandel ? Büro Euro Swap 10 J. ! Transaktionen in Deutschland WMD Mallorca

11 Warum sind die Deutschen durch die internationale Invasion überrascht worden?
Vernachlässigung der Zinsen als Kostenfaktor Deutsche Bewertungsmentalität (unabhängig vom Kapitalmarkt) Verschlossener Kapitalmarktzugang deutscher Investoren ohne institutionellen Background Psychologie-Paradoxon: Je höher die Zinsen, desto sicherer der Arbeitsplatz, desto besser die Wertentwicklungsperspektive, desto besser und sicherer das Immobiliengeschäft WMD Mallorca

12 Erfolg und Irrtumspotential internationaler Investoren
Erfolgsfaktoren: Zinsdifferenz Idee + Umsetzungsimage Non-Recourse Kapitalmarktzugang Irrtumspotentiale: Fehleinschätzung der Immobilienmärkte Unterschätzung juristischer Wertminderung durch deutsche Rechtssprechung und Mietgesetze (NPL und Wohnen) Fehleinschätzung der deutschen Volkswirtschaft Überschätzung zyklischer Potenziale einer reifen Volkswirtschaft ohne Potentialwachstum WMD Mallorca

13 Die Zeiten historisch niedriger Finanzierungszinsen sind vorbei.
Parallel dazu erhöhten sich aufgrund der hohen Nachfrage die Kaufpreise für gewerblich genutzte Immobilien deutlich. Preisentwicklung für Spitzenobjekte (lt. Jones Lang LaSalle) Büro von 5,3% Anfang 2005 auf 4,5% = 15% Shopping Center von 6,0% Anfang 2005 auf 4,75% = 21% Logistikflächen von 7,8% Anfang 2005 auf 6,3% = 19% Tendenz in allen drei Bereichen bis Ende 2007 noch leicht fallend. Zwischenfazit: Dramatik der Preiserhöhungen wird vor Hintergrund erreichter Grenzen in der Presse übertrieben WMD Mallorca

14 Quelle: DB Immobilien 6/2007
Die aktuelle Preissituation ist wieder nur ein „gefühlter Rekord. In Deutschland gab es immer „preislich schmerzfreie“ Investoren: Die Offenen Immobilienfonds. Das war im internationalen Vergleich immer eine dt. Sondersituation WMD Mallorca

15 „besorglich“ stimmt allerdings, …
WMD Mallorca , dass an den Basismärkten wenig geschieht …

16 Top oder Flopp? – Die Entwicklungslinien
Perspektive: Zyklus, int. Entwicklung, Zins, Nachfragedruck durch Liquid. + Imm.-Renaissance ! Volkswirtschaft, Demographie, Potentialpfad, Reife d. VW, Kapitalstock, Basis-Effekt WMD Mallorca

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19 Hierbei handelt es sich um Preissteigerungen vergleichbarer Objekte und NICHT um Wertsteigerungen untersuchter Objekte (Qualitätsentwicklung, Instandhaltung/ Revitalisierung nicht berücksichtigt) WMD Mallorca

20 Wissen das die Prospektierer ???
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21 „Erste Hilfe“ zur Immobilien-Wertermittlung
DB Immobilien Multiplikatoren-Tableau WMD Mallorca Je nach Immobilienqualität und Lage sind im Einzelfall 2 JM Abweichung real

22 Wie geht es weiter? Immobilienlüge der Produktanbieter? 14.6.2007
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23 Praktiker-These: Solange die Preise im Ausland höher sind, geht der Boom in Deutschland weiter! Fragen: Reicht der nominale, relative Preis für eine Entscheidung? Haben Düsseldorf und Paris die gleichen Perspektiven wie London oder Paris? Worauf begründen sich Mietsteigerungsperspektiven? * Zyklik * Nutzer-Nachfrage * Kapitalanlagedruck (kurzfristig) bzw. * Knappheit/ Ökonomie/ Demografie)? WMD Mallorca

24 Die Immobilien-Lüge - Herengracht Index
Between 1628 and 1973 (the period of Eichholtz's original study), real property values on the Herengracht -- adjusted for inflation -- went up a mere 0.2 percent per year, worse than the stingiest bank savings account. As Shiller wrote in his analysis of the Herengracht index, ''Real home prices did roughly double, but took nearly 350 years to do so.'' … this means that after taking three and a half centuries to double its real value, the house has tripled in value in the last 22 years. An analysis Shiller made of home prices in the U.S. going back to 1890 showed an average annual increase of a meager 0.4 percent. By way of contrast, Jeremy J. Siegel of the Wharton School of Business has calculated that over a 200-year period, the stock market had an average annual real rate of return of 6.8 percent. It's only in recent years, Shiller says, that huge increases in real-estate prices have become the norm and that people have come to expect them. WMD Mallorca By RUSSELL SHORTO (NYT) Published: March 5, 2006

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26 Büroimmobilien WMD Mallorca

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28 Büroimmobilien WMD Mallorca

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31 Einzelhandel WMD Mallorca

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33 Chancen mit Wohnen!! WMD Mallorca

34 Wohnimmobilien WMD Mallorca

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40 Wohnimmobilien WMD Mallorca

41 Wie geht es weiter? Wenn die Entwicklung ausschließlich am internationalen Vergleich hängt, geht die Party weiter Wenn immobilienwirtschaftliche Langfristperspektiven dominant werden, ist das Ende der Ralley absehbar Mathematisch realistisch ist ein Soft-Landing auf erhöhtem Preisniveau WMD Mallorca

42 Wie geht es weiter? Anhaltender Boom (IVG-These)
+ Mieten steigen auf breiter Front + Asset Management bündelt Nachfrage + Renditen bleiben niedrig bzw. geben weiter nach auf internationales Niveau Soft-Landing mit Niveauerhöhung durch niedrigeres Zinsniveau und anhaltende Nachfrage Massenpanik der Lemminge ( Absturz ???) WMD Mallorca

43 Und ich glaube daran … Eine Immobilie ist keine Excel-Tabelle
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44 Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilie und einem Wertpapier?
„Haus Aussel“ (Büro „Der Immobilienbrief“) A.D  seit 427 Jahren am Netz WMD Mallorca