XVIII. Immobilientag Thüringen (08

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1 XVIII. Immobilientag Thüringen (08
XVIII. Immobilientag Thüringen (08. November 2018) Aktuelle Entscheidungen zum Maklerrecht und das (geplante) Bestellerprinzip beim Immobilienkauf – künftige Rechtslage RA Dr. Reik Kalnbach Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Einführung

3 Einführung

4 Einführung

5 Gliederung 1. Aktuelle Rechtsprechung
„Unrichtige“ Exposéangaben Verbrauchereigenschaft des Kunden Widerrufsbelehrung Dritterwerber und Provision Reservierungsgebühr Angaben des Maklers zum Energieverbrauch Angaben des Maklers zu Steuerfragen 2. Das (geplante) Bestellerprinzip beim Immobilienkauf Mögliche gesetzliche Regelungen Selbstverpflichtung 3. Ausblicke

6 1. Aktuelle Rechtsprechung

7 1. Aktuelle Rechtsprechung
Sachverhalt Der klagende Immobilienmakler nimmt die Beklagte, mit der er einen Maklervertrag abgeschlossen hatte, auf Zahlung einer Käuferprovision in Anspruch. Bei dem nachgewiesenen Objekt handelte es sich um eine Immobilie, mit mehreren vermieteten Wohnungen. In dem der Beklagten ausgehändigten Maklerexposé war der tatsächliche Vermietungsstand fehlerhaft ausgewiesen. Das nachgewiesene Objekt erwarb der Sohn der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag. Kurze Zeit später trat er von diesem Vertrag zurück. Die Beklagte machte hierauf gegenüber dem Landgericht geltend, der Makler habe die Provision nach § 654 BGB verwirkt.

8 1. Aktuelle Rechtsprechung
Wann hat der Makler bei unrichtigen Exposéangaben die Provision verwirkt? 1. § 654 BGB hat Strafcharakter und setzt nicht voraus, dass dem Maklerkunden durch das Fehlverhalten des Maklers ein Schaden entstanden ist. 2. Besteht das Fehlverhalten des Maklers in einer fehlerhaften Exposé-Angabe, ist die leichte Korrigierbarkeit des Informationsfehlers von Bedeutung für die Frage, ob eine subjektiv schwer wiegende, den Provisionsverlust nach sich ziehende Treuepflichtverletzung vorliegt. OLG Frankfurt, Beschluss vom  19 U 191/17

9 1. Aktuelle Rechtsprechung
Widerruf eines Maklervertrags: Verbraucher muss seine Verbrauchereigenschaft beweisen Auch wenn bei einem Vertragsschluss einer natürlichen Person grundsätzlich von Verbraucherhandeln auszugehen ist, trägt die natürliche Person, die verbraucherschützende Vorschriften für sich in Anspruch nimmt, für ihre Eigenschaft als Verbraucher die volle Darlegungs- und Beweislast. Die Beweislast des Unternehmers nach § 13 Halbs. 2 BGB greift nur, wenn die Verfolgung gewerblicher oder selbstständiger beruflicher Zwecke der natürlichen Person überhaupt in Betracht kommt; legt der Unternehmer entsprechende Tatsachen in gebotenem Umfang dar, obliegt der Negativbeweis hierfür dem Verbraucher. OLG Frankfurt, Beschluss vom  19 U 191/17

10 1. Aktuelle Rechtsprechung
Widerruf eines Maklervertrags: Verbraucher muss seine Verbrauchereigenschaft beweisen Sowohl wirtschaftliche wie personelle Kongruenz sind gegeben, wenn Gegenstand eines Maklervertrags eine Immobilie ist, die der Sohn des Auftraggebers zu 4/5 Miteigentum erwirbt, hinsichtlich derer dem Auftraggeber ein Vorkaufsrecht für den beim Veräußerer verbleibenden Miteigentumsanteil zu 1/5 eingeräumt wird und die zu einem (auf 4/5 Miteigentum bezogen) 16% niedrigeren Kaufpreis erworben wird. OLG Frankfurt, Beschluss vom  19 U 191/17

11 1. Aktuelle Rechtsprechung
Erwerb durch Dritten: Haftung des Maklerkunden für Provisionszahlung? Sachverhalt Ein Kaufinteressent wandte sich an einen Makler und bat um Suche einer Immobilie. Der Makler fand ein passendes Objekt. Die Parteien unterzeichneten einen Malervertrag, in dem sich der Kaufinteressent zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtete für den Fall des Erwerbs oder der Anmietung des Objekts "durch uns oder ein mit uns verbundenes Haus". Im Nachgang erwarb der Bruder des Kaufinteressenten das Objekt. Weder der (vermögenslose) Bruder noch der Kaufinteressent zahlten die Provision. Der Makler verklagt nun den Kaufinteressenten auf Zahlung.

12 1. Aktuelle Rechtsprechung
Erwerb durch Dritten: Haftung des Maklerkunden für Provisionszahlung? 1. Wird ein Objekt durch einen Dritten und nicht durch den Maklerkunden erworben, kann die wirtschaftliche Identität der Verträge bejaht werden, sofern zwischen beiden besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. 2. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zum Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden. 3. Bei einem Verwandtschaftsverhältnis (hier: der Bruder des Maklerkunden) ist grundsätzlich von der besonderen engen persönlichen Beziehung von Maklerkunden und "Drittem" auszugehen. BGH, Beschluss vom  I ZR 261/16

13 1. Aktuelle Rechtsprechung
Doch Reservierungsgebühr für Makler! 1. Im Rahmen von Reservierungsverträgen ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine Hauptpreisabrede und keine Nebenentgeltvereinbarung und unterliegt somit nicht der Inhaltskontrolle. 2. Auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann somit eine Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Immobilien wirksam als Hauptpreisabrede vereinbart werden. Dies ist dann der Fall, wenn die Reservierungsgebühr nicht im Rahmen eines Maklervertrags, sondern unabhängig hiervon im Rahmen eines Reservierungsvertrags vereinbart wird. KG, Urteil vom U 154/16

14 1. Aktuelle Rechtsprechung
Welche Angaben zum Energieverbrauch muss der Makler in Immobilienanzeigen machen? Ein Immobilienmakler ist gem. § 5a Abs. 2 und 4 UWG verpflichtet, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu muss die Anzeige die in §  16 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 EnEV angeführten Angaben enthalten. BGH, Urteil vom  I ZR 232/16

15 1. Aktuelle Rechtsprechung
Immobilienmakler muss steuerrechtliche Hinweise nicht erteilen Grundsätzlich besteht keine Nebenpflicht des Maklers zur Aufklärung oder Prüfung steuerrechtlicher Fragen. Dies gilt auch im Hinblick auf einen Hinweis auf die Regelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. OLG Düsseldorf, Urteil vom  7 U 118/16 (nicht rechtskräftig) Das OLG betont, grundsätzlich besteht keine Nebenpflicht des Maklers zur Aufklärung oder Prüfung steuerrechtlicher Fragen. Die Annahme einer generellen Pflicht des Maklers, über die steuerrechtlichen Gesichtspunkte einer in Betracht gezogenen Transaktion aufzuklären, würde seine Pflichten unzumutbar weit ausdehnen. Der Makler ist vorrangig Experte für die Bewertung sowie die Veräußerung und den Erwerb von Immobilien und die entsprechenden Markteinschätzungen, nicht hingegen für die Beurteilung der damit zusammenhängenden steuerrechtlichen Fragen. Der Maklerkunde erwartet von diesem insoweit auch keine Beratung. Es wird ferner ausgesprochen, der Immobilienmakler ist grundsätzlich nicht verpflichtet, über die in § 23 Abs. 1 EStG normierte 10jährige Spekulationsfrist aufzuklären. 

16 1. Aktuelle Rechtsprechung
Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag in Immobilienscout24- unwirksam 1. Die in der Bestätigungs- von Immobilienscout24 enthaltene Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag entspricht nicht den Anforderungen des Art. 246 a § 4 Abs. 1 EGBGB. In der sei nirgendwo kundgetan, dass die Belehrung durch oder für den Makler abgegeben wurde, sondern vielmehr besteht der Eindruck, dass alle darin enthaltenen Angaben und Erklärungen vom Absender, also der Immobilienscout GmbH selbst stammen.  2. Soweit keine weitere Widerrufsbelehrung erfolgt, ist der Maklervertrag deshalb 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsschluss widerrufbar. OLG Naumburg, Urteil vom  7 U 13/18

17 1. Aktuelle Rechtsprechung
Wohnungsvermittlung: Gehilfe des Verwalters erhält keine Provision! Nach der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes verliert der Vermittler seinen Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn er selbst oder - wenn es sich bei ihm um eine juristische Person handelt - sein Organ zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags oder beim Abschluss des Mietvertrags Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist (Ergänzung zu BGH, Urteil vom III ZR 5/03). BGH, Urteil vom I ZR 38/17

18 2. Das (geplante) Bestellerprinzip

19 2. Das (geplante) Bestellerprinzip
Auch dass noch ….! Wohnungs- und Hauskäufer können auf eine „Entlastung“ bei den rasant steigenden Kaufnebenkosten hoffen. „Wir prüfen aktuell, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe übertragen lässt“, sagte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) am Dienstag der Deutschen Presse-Agentur. Das bedeutet, dass derjenige die Maklerkosten zu tragen hat, der ihn beauftragt – in der Regel also der Verkäufer. Ein Bestellerprinzip wurde vor drei Jahren bereits bei der Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt. „Die Einführung dieses Bestellerprinzips war ein wichtiger Schritt, um Mieter spürbar zu entlasten“, sagte Barley. (Quelle: vom )

20 2. Das (geplante) Bestellerprinzip
„Wichtige Neuerungen“ Die SPD zeigt sich sehr zufrieden mit dem Wohnungsgipfel ( ) und seinen Ergebnissen. „Der Wohngipfel hat wichtige Neuerungen beschlossen, die wir als SPD im Rahmen unseres 12-Punkte Plans für eine echte Mietenwende vorgelegt haben“, kommentiert etwa der stellvertretende SPD Vorsitzende Thorsten Schäfer-Gümbel. Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf kommt Für Immobilienmakler dürften das aber alles nur Nebenkriegsschauplätze sein, denn Bundesjustizministerin Katarina Barley ließ auf Twitter verlauten, dass auch das Bestellerprinzip beim Verkauf von Immobilien beschlossene Sache ist. Das bestätigte auch ihr Parteikollege Thorsten Schäfer-Gümbel. Damit ist es nun nur noch eine Frage des Zeitrahmens, bis das Bestellerprinzip von der Vermietung auf den Verkauf ausgeweitet wird. (Quelle: ImmoCompact.de vom )

21 2. Das (geplante) Bestellerprinzip

22 2. Das (geplante) Bestellerprinzip

23 2. Das (geplante) Bestellerprinzip
Mögliche Gesetzliche Regelungen (theoretisch) Gesetzliche Akzeptanz des Verbotes einer Doppeltätigkeit Teilung der Provision (sehr wahrscheinlich) Festhalten an derzeitigen Status quo (?)

24 2. Das (geplante) Bestellerprinzip
Mögliche Gesetzliche Regelungen (theoretisch) § 652 BGB NEU (?) - Entstehung des Lohnanspruchs (1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. (2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt. (3) Der Makler darf dabei vom künftigen Käufer für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Der Anspruch richtet sich nur gegen den Besteller der Maklerleistung.

25 2. Das (geplante) Bestellerprinzip
Selbstverpflichtung der Verbände und Interessenvertreter Courtageteilung zwischen Verkäufer und Käufer („faire Lösung“) Vertraglich Regelung im Maklervertrag nötig Offenbarung gegenüber dem anderen Vertragsteil

26 2. Das (geplante) Bestellerprinzip

27 3. Ausblicke

28 3. Ausblicke

29 Rückfragen?

30 Ich bedanke mich für Ihre Aufmerksamkeit!