Verwaltertreff Ratingen

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1 16.04.2018 Verwaltertreff Ratingen
Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - Risiken und Ratschläge Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Verwaltertreff Ratingen

2 Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält
Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Beispielsfall TOP 6 Beschlussfassung über die Durchführung der Dachsanierung Beschluss wurde abgelehnt TOP 7 Beschlussfassung über Durchführung der Legionellenbeprobung Es wurde kein Beschluss gefasst Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

3 Ordnungsgemäße Verwaltung Instandhaltung und Instandsetzung
Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Überblick Verwaltung des GE Ordnungsgemäße Verwaltung Instandhaltung und Instandsetzung Pflichten der Eigentümer Pflichten aus § 14 Mitwirkungspflicht? Folgen der Nichterfüllung Möglichkeiten des Verwalters Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

4 Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält?
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

5 Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Grundlagen § 20 und 21 WEG
§ 20 Gliederung der Verwaltung (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29. 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

6 Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Grundlage des § 21 WEG
21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

7 ordnungsgemäße Verwaltung Definition
Maßnahmen, die im Interesse aller WEer auf die Erhaltung, Verbesserung, oder dem der Zweckbestimmung des GE entsprechenden Gebrauch gerichtet sind LG München I, ZWE 2010, 411 …Maßnahme ist im Interesse der Gesamtheit der WEer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist. Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

8 ordnungsgemäße Verwaltung wesentliche Fälle ordnungsgemäßer Verwaltung § 21 V2,3,4 WEG
21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

9 ordnungsgemäße Verwaltung Beschlussersetzung durch das Gericht § 21 VIII WEG
21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

10 Instandhaltung und Instandsetzung Differenzierung
Unterscheidung nicht praktisch, gleichwertig in § 21 Abs. 5 Nr.2 Instandhaltung Erhaltung des bestehenden Zustands des GE Instandsetzung Wiederherstellung eines früheren Zustandes des GE Erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

11 Instandhaltung und Instandsetzung Ermessen der Wohnungseigentümer
Regelmäßig weiter Ermessensspielraum der WEer Aber zwingend Bestandsaufnahme als Entscheidungsgrundlage Auswahlermessen bezüglich der zu wählenden Maßnahmen Bezüglich der einzelnen Schritte Abwägung von Kosten und Nutzen möglich Folge Beschluss über Instandhaltung mit hohem Volumen (= mehr als € 3.000) ohne 3 Angebote keine ordnungsgemäße Verwaltung LG Dortmund, U.v S 371/13 in: ZWE 2015, 182 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

12 Instandhaltung und Instandsetzung Ermessen der WEer
Weites Ermessen der Eigentümer WEer können wie Alleineigentümer – selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen - in den Grenzen von § 903 BGB unterlassen, solange sie hierüber einig sind. BGH U. v – V ZR 9/14; Ermessensreduzierung auf Null Wenn sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich Finanzielle Schwierigkeiten und Alter des WE nicht erheblich BGH, U. v V ZR 5/14 in: ZWE 2015,88 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

13 Instandhaltung und Instandsetzung Überprüfung von Ermessensentscheidungen der WEer
Gerichte überprüfen die Entscheidung der WEG nur auf Vorliegen von Fehlern bei der Ermessensausübung. Beschluss muss maßgebliche Erwägungen enthalten, die die WEG ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt hat, sonst ist er ermessensfehlerhaft. Ohne Information über wesentliche Argumente für oder gegen Durchführung einer Maßnahme … Ermessens- entscheidung der WEG …faktisch der gerichtlichen Überprüfung entzogen … LG Dortmund, Urteil vom – 1 S 99/16 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

14 Instandhaltung und Instandsetzung mögliches Verwalterhandeln
Pflicht des Verwalters § 27 Abs.1 Nr.3 WEG Baumängel festzustellen Wohnungseigentümer zu unterrichten Deren Entscheidung über weitere Schritte herbeizuführen Aus eigenem Recht hat V keine Befugnis SV zu bestellen Haben der Verwalter und die WEer den gleichen Kenntnisstand, obliegt es diesen, einen Beschluss der WEG zur Feststellung der Mängelursache und deren Beseitigung herbeizuführen. OLG Frankfurt, Urteil vom – 20 W 347/05 in: ZMR 2009 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

15 Instandhaltung und Instandsetzung öffentlich-rechtliche Anforderungen
Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des GE ist auch gegeben bei Maßnahmen, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll. BGH ZfIR 2002, 914; OLG Hamm ZWE 2002, 600 Als öffentliche Anforderungen anzusehen sind hierbei Gesetz Verwaltungsakt Verkehrspflichten Elzer/Riecke in PWW, BGB-Kommentar 06. Aufl § 21 Rdn. 9 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

16 Instandhaltung und Instandsetzung öffentlich-rechtliche Anforderungen
Gebote Melde- u. Prüfpflichten (Trinkwasser) Brandschutzmaßnahmen Rauchwarnmelder (BauO NW) Verbote Ungeeichte Zähler (Mess- u. EichG) EnEV-widrige Bauweise Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

17 Instandhaltung und Instandsetzung öffentlich-rechtliche Anforderungen
V darf nicht eigenmächtig Vorgaben des Gesetzes (z.B. Trinkwasserbeprobung ) oder der Behörde (z.B. Verbot einer Bauweise ) umsetzen V muss Informationen beschaffen und weitergeben und Möglichkeiten aufzeigen V muss Beschlussfassung vorbereiten Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

18 Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält?
Pflichten der Wohnungseigentümer Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

19 Pflichten der Wohnungseigentümer Pflicht zur Mitwirkung innerhalb der Gemeinschaft
Bei der Willensbildung der WEG Hieraus ergibt sich nicht unmittelbar eine Pflicht zur Teilnahme an der Versammlung aber im konkreten Einzelfall aus der Treuepflicht eine Pflicht zur aktiven Mitwirkung bei der Willensbildung ordnungsgemäßen Verwaltung (Spiegelbild zum Individualanspruch aus § 21 Abs.4 WEG) durch geeignete Beschlussfassung, die Sanierung zu ermöglichen BGH NJW 1999, 2108; BGH, U. v – V ZR 9/14; Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

20 Pflichten der Wohnungseigentümer Pflicht zur Mitwirkung innerhalb der Gemeinschaft
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung Die Instandsetzung des GE zu ermöglichen und die WEG als Rechtssubjekt in die Lage versetzen, ihren Pflichten und nachzukommen = öffentlich-rechtlichen Anforderungen Bei der Willensbildung der WEG Analog wie vorher Pflicht zur Teilnahme an der Versammlung, wenn Dringlichkeit gegeben. Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

21 Pflichten der Wohnungseigentümer Stellplatznachweis
Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an Stellplatz- nachweis ist Aufgabe aller WEer, wenn der Bauträger bei Errichtung der Wohnanlage und Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zu Grunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. BGH,U.v V ZR 250/14 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

22 Pflichten der Wohnungseigentümer Stellplatznachweis
Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller WEer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gem. § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist. BGH U. v V ZR 84/16 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

23 Pflichten der Wohnungseigentümer Herstellung des baulich rechtmäßigen Zustandes
Herstellung des zweiten Rettungsweges AG Langenfeld, Urteil v , 64 C 23/16; AG Aachen, Urteil v , 118 C 82/12. Abriss eines baurechtswidrigen Balkons AG Langenfeld, Urteil v , 64 C 49/14 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

24 Folgen der Nichtbeachtung Beachtung der Regeln der VOen
HeizkostenVO OLG Rostock NJW 2013,387 EnergieeinsparVO OLG München 2008,27 WärmeschutzVO OLG Hamm ZWE 2009, 261 Bauordnungsrechts AG Bonn, ZWE 2013, 275 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

25 Folgen der Nichtbeachtung Ordnungsverfügung
Die zuständige Behörde kann gegen den Verwalter einer WEG zur Sicherstellung des Brandschutzes im Bereich des GE eine Ordnungsverfügung erlassen. (Verstöße gegen die Verpflichtung, in dem Anwesen ausreichend breite Fluchtwege für die Bewohner und den Zugang von Rettungskräften freizuhalten) OVG NRW, U.v – 10 B 304/09 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

26 Folgen der Nichtbeachtung Behördliche Verfügung
Aufgaben und Befugnisse des V (§ 27 Abs. 1, 3 WEG) können nach Abs. 4 weder durch Vereinbarung der WEer untereinander noch durch Verwaltervertrag eingeschränkt werden. Eigenes selbständiges Recht des V, die notwendigen Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung + Instandsetzung zu treffen spiegelbildlich – die ordnungsrechtliche Möglichkeit, V aufgrund dieser Handlungsbefugnis als Störer in Anspruch zu nehmen. Ermessen der Behörde, den V und nicht die WEG als Störer in Anspruch zu nehmen OVG Münster, Beschl. v – 2 B 1495/10 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

27 Folgen der Nichtbeachtung der Pflichten Bußgelder
HeizkostenVO Kürzung 15% § 13 HeizKO EnergieeinsparVO, EnEG bis € § 8 EnEG TrinkwasserVO bis € § 73 InfSchG Mess- und Eichgesetz Bis € § 60 MessEichG Bauordnungsrechts bis € § 84 BauONW Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

28 Folgen der Nichtbeachtung der Pflichten Mitwirkungspflicht
Regulär keine Pflicht zur Teilnahme Anders wenn nur sofortige Vornahme einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und von WEer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der sonst Schäden an SE erleidet; dann Mitwirkungspflicht der WEer aus gegenseitiger Treuepflicht BGH, U. v – V ZR 9/14; Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

29 Folgen der Nichtbeachtung der Pflichten Haftung
Individuelle Verantwortung = individuelle Haftung Zustimmung (-) Ablehnung = Haftung nur bei Verschulden Kein Verschulden bei unvollständiger oder unrichtiger Information Enthaltung = Haftung nur bei Verschulden Nicht Erscheinen = Haftung nur bei Verschulden Kein Verschulden bei unvollständiger oder unrichtiger Information in der Einberufung (z.B. bloße Erwähnung „Sanierung“ für eine notwendige und dringliche Maßnahme) BGH NJW 1999, 2108; Schmid, IMR 2010, 262; a.A Häublein Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

30 Folgen der Nichtbeachtung Verschulden und Haftung
Erleidet WEer einen Schaden am SE, weil Beschluss über sofortige Instandsetzung.. unterblieben ist, so trifft Verpflichtung zum Schadensersatz ….die WEer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. BGH, U.v – V ZR 9/14; LG D‘dorf, U.v S 55/16 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

31 Folgen der Nichtbeachtung Zumutbarkeit und Opfergrenze
Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.*) BGH, U. vom V ZR 9/14 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

32 Folgen der Nichtbeachtung kein Schadensersatz ohne Beschlussanfechtung
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene WEer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. BGH U. v – V ZR 94/11 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

33 Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält?
Möglichkeiten des Verwalters Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

34 Möglichkeiten des Verwalters allgemeine Aufgaben § 27 WEG
§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

35 Möglichkeiten des Verwalters Erfüllung der allgemeinen Aufgaben § 27 WEG
Feststellungspflicht Unterrichtungspflicht Hinweispflicht Organisationspflicht zur Herbeiführung von Beschlüssen Durchführung von Beschlüssen Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

36 Möglichkeiten des Verwalters Feststellung von Instandhaltungszustand und -bedarf
Prüfung auf Baumängel OLG München B.v Wx 79/08 Prüfung Verschleiß, Sturmschäden, Vandalismus Regelmäßige Begehung – mindestens 2 x pro Jahr (Frühjahr und Herbst) Wartung einhalten Gewährleistungsfristen prüfen Instandhaltungsintervalle Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

37 Möglichkeiten des Verwalters Feststellungen dokumentieren und überprüfen
Untersuchung und Feststellung dokumentieren Beschwerden aufnehmen Ggf. WEer, Beiräte, Sonderfachmann hinzuziehen Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

38 Möglichkeiten des Verwalters Unterrichtung
Unterrichtung der WEer, Beiräte Über Feststellungen Schriftliche Information (Handwerker, Sonderfachleute etc.) Einberufung der ETV mit Informationen Hinweise Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

39 Möglichkeiten des Verwalters Rechtslage prüfen und hinweisen
Fortbildung Besuch des Verwaltertreff Rechtslage klären Ggf. mit Rechtsanwalt beraten Ggf. Rechtslage durch Rechtsanwalt schriftlich darlegen lassen In der Einladung auf Rechtslage und Rechtsfolgen hinweisen Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

40 Pflichten des Verwalters Organisationspflicht
Klärung von Handlungsalternativen Einholung v. Angeboten Einberufung der Versammlung mit TO Information mit Folgen Beschlussvorschläge Durchführung der Versammlung Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

41 Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält
Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Ermessens- bzw. Gebotsfall TOP 6 Beschlussfassung über die Durchführung der Dachsanierung Beschluss wurde abgelehnt TOP 7 Beschlussfassung über Durchführung der Legionellenbeprobung Es wurde kein Beschluss gefasst Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

42 Pflichten des Verwalters Abstimmung
Hinweise auf Sach- und Rechtslage Vorstellung der Handlungsalternativen Hinweis auf mögliche Rechtsfolgen (alternative) Beschlussvorschläge (namentliche) Abstimmung Psychologische Nutzung des Abstimmungsverhaltens Ergebnisfeststellung (Subtraktionsmethode) BGH U.v – V ZB 37/02; BayOblG B.v –2 ZBR109/04 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

43 Möglichkeiten des Verwalters Verkündung des ablehnenden (Gebots)-Beschlusses
Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter sind konstitutiv für den Beschluss Voraussetzung für wirksamen Beschuss BGH B.b – V ZB 10/01 Verwalter muss auch Beschlüsse verkünden, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (Zitterbeschlüsse) darf keine nichtigen Beschlüsse verkünden. Gebotswidrige Ablehnung = unproblematisch für V Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

44 Pflichten des Verwalters Beschlussdurchführung
Beschlüsse müssen unverzüglich durchgeführt werden außer Durchführung ausgesetzt bis zum Ablauf der Monatsfrist Organisationspflicht zur Herbeiführung von Beschlüssen Durchführung von Beschlüssen Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

45 Möglichkeiten des Verwalters Ausgestaltung des Versammlungsprotokolls
maßgebliche Erwägungen der Entscheidung aufnehmen stichpunktartige Information über wesentliche Argumente für oder gegen Durchführung einer Maßnahme kurze Angabe wesentlicher Gründe u. Argumente z. Schutz einzelner WEer vor ermessens- fehlerhafter Entscheidung der Mehrheit und der vagen Formulierung, dass "umfassende Information" erfolgt sei. LG Dortmund, U.v – 1 S 99/16 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

46 Möglichkeiten des Verwalters Gestaltung des Versammlungsprotokolls
Rechtliche Hinweise Beschlussvorschläge Wesentliche Gesichtspunkte der Diskussion (für u. wider) Wiedergabe des Abstimmungsergebnisses Namentliche Aufführung der Gegenstimmen und Enthaltungen Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

47 Möglichkeiten des Verwalters Beschlussanfechtung einzelner Wohnungseigentümer
Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung § 21 Abs. 4 WEG Beschlussersetzung durch das Gericht § 21 Abs.8 WEG Schadensersatzansprüche gegen andere WEer BGH, U. v – V ZR 9/14; Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

48 Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält
Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? Ermessens- bzw. Verbotsfall TOP 6 Beschlussfassung über die weitere Nutzung der ungeeichten Zähler In der Versammlung wurde kein Beschluss gefasst. Die WEer haben danach einen Umlaufbeschluss gefasst. TOP 7 Beschlussfassung über die Sanierung ohne Dämmung Beschluss wurde angenommen Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

49 Möglichkeiten des Verwalters Verkündung des zustimmenden (Verbots)-Beschlusses
Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter sind konstitutiv für den Beschluss Voraussetzung für wirksamen Beschuss BGH B.b – V ZB 10/01 Verwalter muss auch Beschlüsse verkünden, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (Zitterbeschlüsse) darf keine nichtigen Beschlüsse verkünden. Verbotswidrige Zustimmung = problematisch für V Geschuldete Durchführung des Beschlusses ist ordnungswidrig Jeder Beteiligte verhält sich ordnungswidrig § 14 OwiG Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

50 Möglichkeiten des Verwalters Verkündung des zustimmenden (Verbots)-Beschlusses
Verbotswidrige Zustimmung = problematisch für den V Nach § 27 Abs.1 S.1 ist er zur umgehenden Durchführung der Beschlüsse verpflichtet. Aber § 14 OwiG Beteiligen sich mehrere an einer Ordnungswidrigkeit, so handelt jeder von ihnen ordnungswidrig. ….. Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

51 Möglichkeiten des Verwalters Beschlussanfechtung des Verwalters
Beschlussanfechtung § 46 WEG Selbstnützige Anfechtung (z.B. Abberufung) Fremdnützige Anfechtung ist mangels GF-befugnis zu verneinen § 245 Abs.1 Nr.5 AktG; Abwehrrecht des Verwalters, wenn er durch den Beschluss in seiner Rechtsstellung negativ betroffen ist Bärmann-Roth § 46, Rdn.38; Elzer-Riecke § 46 Rdn.2 Folge für V Nicht verkünden Nicht ausführen (bei Fremdverkündung) Notfalls Beschluss anfechten Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

52 Möglichkeiten des Verwalters …und jährlich grüßt das Murmeltier = alles Auf ANFANG
aber nicht Auf TOP verzichten Von der TO absetzen auf Abstimmung verzichten Protokoll kürzen Sondern Alles wie bisher Hinweise auf Rechtslage Namentliche Abstimmung Protokoll erstellen Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

53 Möglichkeiten des Verwalters Der Charme des Negativbeschlusses (RA Andrea Aßelborn)
Ein Negativbeschluss ist die Ablehnung eines Beschlussantrages durch die Wohnungseigentümer BGH Urteil vom – V ZR 94/11 Die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines Beschlusses durch die Wohnungseigentümer hat Beschlussqualität. Ein solcher Beschluss ist kein Nichtbeschluss. BGH, Beschluss v – V ZB 10/01 Der Negativbeschluss unterliegt der Anfechtung. Die Ergänzung des Anfechtungs- mit einem Verpflichtungsantrag ist nicht zwingend erforderlich. BGH Urteil vom – V ZR 96/10 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

54 Möglichkeiten des Verwalters Amtsniederlegung
Ein WEG-Verwalter kann sein Amt jederzeit fristlos niederlegen. Eine solche Amtsniederlegung ist unabhängig vom Verwaltervertrag sofort wirksam und dient den Interessen des Rechtsverkehrs an klaren Vertretungsverhältnissen. AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom C 47/15 Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

55 Möglichkeiten des Verwalters Amtsniederlegung
Einseitige empfangs- bedürftige WE Keine Form erforderlich, also auch mündlich möglich Gegenüber der WEG, vertreten durch jeden WEer § 27 III 2 WEG, es sei denn andere Regelung in TE wichtiger Grund Nicht zur Unzeit Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn

56 Möglichkeiten des Dozenten Dank an das Publikum
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit Verwaltertreff Ratingen Was tut der Verwalter, wenn die WEG sich nicht an das Gesetz hält? - RA Klaus Eichhorn