12. Oktober 2017 Büromarkt Bochum 2017 / 2030 Status Quo und Ausblick

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1 12. Oktober 2017 Büromarkt Bochum 2017 / 2030 Status Quo und Ausblick
Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern

2 Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern
CUBION Immobilien AG größter inhabergeführter Gewerbemakler im Ruhrgebiet Gründungsjahr: 2005 14 Mitarbeiter im Ruhrgebiet inhabergeführt, unabhängig, nicht fremdfinanziert Chartered Surveyors (hohe berufsethische Standards) Kundenorientiert, nicht cashflow-gesteuert Marktführer Bürovermietung Ruhrgebiet Gesamtumsatz Büroflächen: rd m² p.a. Expertenteam mit langjähriger Markterfahrung Inhaber vollumfänglich im Tagesgeschäft umfassendes Dienstleistungsspektrum Tätigkeitsschwerpunkt: Bürovermietung und Investment Ruhrgebiet eigenes Büromarkt-Research für Essen, Dortmund, Duisburg und Bochum Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Leistungsstark Persönlich Inhabergeführt Kurzvorstellung CUBION! Bürovermietung ist unsere Passion Büromarkt-Research ebenso und das seit 10 Jahren Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 2

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Büroimmobilienmarkt Metropole Ruhr Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Einleitung: Zoom > Einordnung Metropole Ruhr bundesweit > Duisburg in der Metropole Ruhr > Spezifische Situation Büromarkt Duisburg Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 3

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Büroimmobilienmarkt Deutschland 2016 Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Einordnung in bundesweiten Kontext: Ruhrgebiet insgesamt durchaus zu beachten, von Interesse und Relevanz Essen und Dortmund sind dabei traditionell stärkste Teilmärkte gefolgt von DU + BO Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 4

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Büromarkt Ruhr 2030 ? Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Büroflächenumsätze in einzelnen Städten können natürlich nicht mit Top 5 konkurrieren. Dennoch stabile Umsätze/Nachfrage auf beachtenswertem Niveau. Duisburg hat dabei in den letzten Jahren Anschluss an Dortmund etwas verloren… Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 5

6 Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern
Büroflächenumsätze in einzelnen Städten können natürlich nicht mit Top 5 konkurrieren. Dennoch stabile Umsätze/Nachfrage auf beachtenswertem Niveau. Duisburg hat dabei in den letzten Jahren Anschluss an Dortmund etwas verloren… Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 6

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Mieten sind von Leerstand und Umsatz im Ruhrgebiet weitgehend unbeeindruckt Fazit: Im Bestand konnten Sie für 9-10 EUR vor 15 Jahren im Ruhrgebiet ein sehr ordentliches Büro mieten und so ist es auch heute noch Erkenntnis: Höchstmieten maximal leicht steigend (mit klarem Deckel) Durchschnittsmieten äußerst stabil auf niedrigem Niveau, aber im arithmetischen Mittel gar nicht so ge ring, wie teils dargestellt. Duisburg stellt dabei die Extreme: Höchsten Spitzenmieten + niedrigste Durchschnittmieten Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 7

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Standortbetrachtung (stellvertretend für das Ruhrgebiet) Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Da die Problematiken sich auf leicht variierendem Niveau gleichen, ist der Standort Duisburg in gewisser Weise auch repräsentativ für die Metropole Ruhr zu sehen Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 8

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Absatz 2017 (Prognose) Vermietung 2017 (Prognose) Kommen wir zur Nachfrageseite! Abschlüsse sind durchaus sehr rückläufig Aber Vertragsabschlüsse = Nachfrage ? Schnitt 5 Jahre: m² Schnitt 10 Jahre: m² Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 9

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Leerstand rd m² Leerstandquote rd. 3,1 % seit jeher quantitativ auf niedrigstem Niveau Zwar in den letzten Jahren erholt Aber aktuell nur 3,4 % Leerstandsquote Arbeitsmarkt: 3% = Vollbeschäftigung Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 10

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Erstellt wird im Ruhrgebiet eigentlich nur für Eigennutzer oder mit sehr hoher Vorvermietung. Daher führen Neubaufertigstellungen selten zu qualitativ gutem Angebot für den Büromarkt. Erst Recht nicht, wenn nahezu gar nicht mehr gebaut wird… Fertigstellungen 2017: von rd m² heute nur noch rd. 800 m² verfügbar. Fertigstellungen 2018: von rd m² heute nur noch rd. 500 m² verfügbar. Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 11

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Das ganze Dilemma in einer Grafik Die abgeschwächte Lage in Duisburg ist auf Besonderheiten zurückzuführen. Neubauerstbezug fast vollständig „Welle30“ (und etwas Königsgalerie) Hoher Nutzwert über die Hälfte Untermietangebote (nicht jedermanns Sache) Lösungsansatz: Optimierung im Bestand (Aspekt: Zeit…, Qualität…, Kosten…) Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 12

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vollvermietet Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Da spricht so ein wenig der Hauptmann v. Köpenick: „Haste keine Arbeit, kriegste keene Wohnung..“ Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 13

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kein ausreichendes Angebot in adäquater Qualität Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Es stellen sich daraus 2 Fragen: Ist es denn wirklich so? - haben wir nicht genug Flächen? - haben wir eine unzureichende Nachfrage? 2. Wenn ja, … die Abwärtsspirale für lokalen Büromarkt setzt sich in Gang, wenn nicht… Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 14

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…die Mutigen die Chancen sehen! Fallbeispiel VBW Bauen und Wohnen Stadionring 1 rd m² Büro- und Praxisflächen spekulativ errichtet Fertigstellung 2016 82% vermietet ! Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Es stellen sich daraus 2 Fragen: Ist es denn wirklich so? - haben wir nicht genug Flächen? - haben wir eine unzureichende Nachfrage? 2. Wenn ja, … Fallbeispiel Harpen Mark 51°7, office 51°7 rd m² weitgehend spekulativ errichtet Fertigstellung Ende 2017 94% vermietet ! Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 15

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Schwerpunkte immer durch Masse im kleinteiligen Segment 250 – m² Wenige größere Abschlüsse (hier >3000 = 0) Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 16

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Hier Verlauf der City-Durchschnittsmiete - äußerst stabil Höchstmieten leicht steigend, aber achten Sie auf das Niveau (Korridor 12,00-14,00 EUR) in EUR/m²/mtl. Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 17

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Lagen & Mieten 2016 / 2017 Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Allein Angabe von Höchstmiete und Durchschnittsmiete hat wenig Aussagekraft Gerade in kleinen Märkten werden Durchschnittswerte rechnerisch schnell „verfälscht“ Daher Mietspiegel Büromieten 2008 von CUBION „erfunden“. Mit Luftbild online Hausnummernscharf verfügbar Selbstverständlich kein Ersatz für individuelle Beratung Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 18

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Büromarkt Ruhr 2030 Flächenbedarf quantitativ: Aktuelle Prognose des IW (Institut der Deutschen Wirtschaft) Bevölkerung in NRW „wächst“ bis 2035 um 0,5% Gruppe der unter 20-Jährigen bleibt konstant Anteil Senioren über 67 Jahre nimmt deutlich zu Anteil Personen im mittleren erwerbsfähigen Alter geht in den nächsten 20 Jahren von rd. 63% auf etwa 56% zurück Prognosen CUBION Weitere Entwicklung der Dienstleistungswirtschaft wirkt im Ruhrgebiet diesem Effekt mengenmäßig entgegen. Es werden eher mehr als weniger Büroflächen benötigt. Homeoffice wird die Büroarbeit nicht signifikant verdrängen Desk-Sharing hat Schattenseiten – Effizienz ist nicht alles ! Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Büroflächenumsätze in einzelnen Städten können natürlich nicht mit Top 5 konkurrieren. Dennoch stabile Umsätze/Nachfrage auf beachtenswertem Niveau. Duisburg hat dabei in den letzten Jahren Anschluss an Dortmund etwas verloren… Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 19

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Büromarkt Ruhr 2030 Flächenbedarf qualitativ In jedem Fall wird neue, zukunftsfähige Bürofläche mit digitaler Infrastruktur benötigt Glasfaseranbindung? Versorgung durch mehrere Provider? Sichere IT-Kabelwege (Safety & Security)? IT-Netzersatzstrom (USV-Anlagen)? lückenloses W-LAN in allen öffentlichen Bereichen? E-Ladestellen in der Tiefgarage Digitale Infrastruktur in Gebäuden wird Entwicklung immer hinterher laufen. Jede Flexibilität zur Nachrüstung muss Ziel sein. Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Büroflächenumsätze in einzelnen Städten können natürlich nicht mit Top 5 konkurrieren. Dennoch stabile Umsätze/Nachfrage auf beachtenswertem Niveau. Duisburg hat dabei in den letzten Jahren Anschluss an Dortmund etwas verloren… Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 20

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Büromarkt Ruhr 2030 Entwicklung Mieten & Renditen Spitzenmieten steigen durch Baupreise getrieben stetig an Durchschnittsmieten stabil bis leicht steigend (aufgrund Angebotsknappheit und Erneuerung im Bestand) Stabile Renditen (kurzfristig weiter leicht sinkend; tendenziell aber wieder steigend) Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Büroflächenumsätze in einzelnen Städten können natürlich nicht mit Top 5 konkurrieren. Dennoch stabile Umsätze/Nachfrage auf beachtenswertem Niveau. Duisburg hat dabei in den letzten Jahren Anschluss an Dortmund etwas verloren… Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 21

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Büromarkt Ruhr 2030 ? Weltwirtschaftliche und politische Sondereffekt unvorhersehbar !!! Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern Büroflächenumsätze in einzelnen Städten können natürlich nicht mit Top 5 konkurrieren. Dennoch stabile Umsätze/Nachfrage auf beachtenswertem Niveau. Duisburg hat dabei in den letzten Jahren Anschluss an Dortmund etwas verloren… Gestiegene Anforderungen interdisziplinär meistern 22

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