Redinvest - Bauabnahme

Präsentation zum Thema: "Redinvest - Bauabnahme"—  Präsentation transkript:

1 Redinvest - Bauabnahme

2 8645 Rapperswil-Jona www.hbq-bauberatung.ch
Othmar Helbling hbq bauberatung GmbH 8645 Rapperswil-Jona h

3 Aussagen für Norm SIA 118. Baufachchinesisch? Fragen sind erwünscht!
Allgemeines Aussagen für Norm SIA 118. Baufachchinesisch? Fragen sind erwünscht! h

4 Inhaltverzeichnis 1. Bauproduktion – 8% Baumängel
2. Bauqualität – wo drückt der Schuh? 3. Bauabnahme – was gilt es zu beachten? 4. Garantiefristen – kein Sorglospaket 5. STWG – eine Mogelpackung? 6. Bauausführung – ein Ausblick h

5 Hochbau Schweiz - Kennzahlen
wurden 41’147 Wohnungen, 9’338 EFH gebaut 21 Mrd. - jährliche Bauinvestition im Hochbau 21 Mrd. 8% - der Bauinvestitionen Mrd. für Mängelbehebung. 15 Mängel à 2'500.- CHF. - ca. pro Wohneinheit Kennzahlen basierend auf der Studie 2013 des Schweizerischen Baumeisterverbandes h

6 Studie ETH Zürich - Baumängel
Auftraggeber Schweizer Baumeisterverband. Umfassendste Studie im Deutschen Raum. Eingesehen: 1013 Gutachten, Mängelprotokolle 64 Projekte. Ziele der Studie gemäss Axel Paulus von der ETH Zürich Erkennen von Schwachstellen bei der Planung und der Ausführung. Senkung Schäden unter 8% der Investitionen. Konkurrenzfähigkeit der Schweizer Bauindustrie stärken. h

7 Baumängel- Schadensursachen
60% der Mängel betreffen die Wasserdichtigkeit der Gebäudehülle. 60% sind Ausführungsmängel, 20% sind Planungsfehler, 6% sind Bauleitungsfehler. 20 % Gutachten für Balkonen und Terrassen, 30% für Liegenschaften Entwässerung. h

8 Baumängel- Schadensursachen

9 Baumängel - Handbuch Handbuch erschienen 10.7.2013.
Zusammenfassung und Auswertungen. Normenübersicht für die Bauausführung. Zu bestellen unter h

10 Praxisbeispiel Redinvest - Sockelputz
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11 Praxisbeispiel Redinvest - Sockelputz
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12 Praxisbeispiel Redinvest - Sockelputz
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13 Praxisbeispiel Redinvest – Parkettarbeiten
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14 Praxisbeispiel Redinvest – Parkettarbeiten
Beurteilung – Merkblätter Luftfeuchtigkeit – mindestens 30% Oberflächentemperatur – nicht höher als 27 Grad Überzähne – maximal 0.2 mm zwischen den Lamellen h

15 Praxisbeispiel Redinvest – Plattenarbeiten?
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16 Praxisbeispiel Redinvest – Gipserarbeiten
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17 Praxisbeispiel Redinvest – Gisperarbeiten
Schwedenschnitt – Trennung zischen Materialien fehlt Schwedenschnitte – sind zwingend auszuführen Haarrisse Verputz – sind ab 0.2 mm ein Mangel Nachbesserung – nur örtlich h

18 Praxisbeispiel Redinvest – Tiefgarage
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19 Praxisbeispiel Redinvest – Tiefgarage
Dichtigkeitsklassen – 1 ganz trocken, 2 leicht feucht Tiefgarage – meistens Klasse 2, kein fliessendes Wasser Weisse Wanne – nur Fugen dicht, Nachdichtung normal h

20 Praxisbeispiel – Terrassen/Balkone
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21 Praxisbeispiel – Flachdach

22 Praxisbeispiel – Grundstücksentwässerung
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23 Praxisbeispiel – Bärengraben Bern
Baukosten – 21.3 Mio. anstelle 9.7 Mio. budgetiert Baujahr 2009 – Bauschäden 2011 festgestellt Kein Frostsicherer Beton – Schadensbeteiligung Stadt Fr. 250’000.- h

24 Bauabnahme nicht alles ist mehr sichtbar
Wasserabdichtungen – Kellergeschosse Abdichtungen - Terrassen, Flachdächer Wärmedämmungen – Fassade Risspräventionsmassnahmen - Gipsersarbeiten Baukontrollen – sind daher unerlässlich h

25 Bauqualität – Labels fehlen?

26 Bauqualität – Baupartner Betreibungen
Wahl des Baupartners Architekt mit Fr. 180’000.- Betreibungen h

27 Bauqualität - Baupartner Handelsregister
Wahl des Baupartners Mit GmbH gegründet 2012, keinerlei Bau Know How h

28 Bauqualität - Baupartner Referenzen
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29 Bauabnahme – Voraussetzungen

30 Bauabnahme - Voraussetzungen
Werkteil – geschlossen oder vollendet Anzeige – Vollendung, gemeinsame Prüfung Abnahme – innerhalb von 30 Tagen nach Anzeige h

31 Bauabnahme - Vorabnahme
Vorabnahme – gibt es nicht nach der SIA 118 Baukontrolle – für Mängelbehebung bis Abnahme Garantiebeginn – erst bei Abnahme Übergang Obhut – erst bei Abnahme h

32 Bauabnahme - Vorbereitung
Bauwerk – bezugsbereit? Bezugsbewilligung – der Gemeinde verlangen Grundlagen – Kaufvertrag, Baubeschrieb Zeitdauer - Haus ca. 3 Std., Wohnung ca. 2 Std. Teilnehmer – Stockwerkeigentümer/Vertreter? Bauberater – externen Bauprofi beiziehen? h

33 Bauabnahme - Durchführung
Offensichtliche Mängel – sowie gesehen Obhut – Verantwortung geht an Käufer (Versicherung) Abnahmeprotokoll - schriftlich, gemeinsam unterzeichnen Mängel, nicht fertige Arbeiten Spätere Abnahme (Umgebung, Fassade, etc.) Keine Einigung – Beizug Normen, Bauexperte Mängelbehebung – Datum fixieren h

34 Bauabnahme – Resultate
Die gemeinsame Prüfung «Resultate»: Keine Mängel - Abnahme Unwesentliche Mängel – Benutzbarkeit möglich Wesentliche Mängel – Zurückstellung Verzicht auf Geltendmachung – falls erkannt h

35 Bauabnahme – ohne Prüfung Art. 164
Garantiebeginn – trotzdem, spätestens nach 30 Tagen. Mängel – keine automatische Genehmigung (Art. 163). Mängelrügen – innerhalb der 2-jährigen Rügefrist h

36 Praxisbeispiel - Bauabnahme STWG
Sonderrecht Prüfung – jede Partei sehr sorgfältig Miteigentum – mehr als 50% Wohneigentum Miteigentum Prüfung – meistens unzureichend Eigentümer – nicht bewusst, sie kaufen ein Haus Abnahme – GU und Verwaltung h

37 Praxisbeispiel - Bauabnahme STWG
Vertrag – Verkäufer mit jeder einzelnen Partei STWG – ist keine Partei Protokoll – unterzeichnet durch Verwaltung Spielplatze - Hälfte fehlt Treppenhaus – Beton anstelle Kunststein Verkäufer – beruft sich auf Abnahmeprotokoll h

38 Bauabnahme – was ist ein Mangel?
Abweichung – Bauvertrag, Ausführungspläne Vorschriften – der Bauleitung Gebrauchstauglichkeit – im üblichen Sinne Nichteinhaltung: SIA-Normen und Empfehlungen (Toleranzen) Schweizerische Fachverbände Vorgaben und Empfehlungen. Übermitteltes Allgemeinwissen. h

39 Bauabnahme – Rückbehalt
Rückbehalt – nicht für kleinere Mängel Rückbehalt – nur bei absehbaren Schäden Wegbedungen – in den meisten Bauverträgen h

40 Bauabnahme – Mängelrechte
1. Nachbesserungsrecht des Unternehmers 2. Auf Verbesserung – allenfalls 3. Unternehmer 3. Minderwert – Abzug von der Vergütung 4. Wandelung – vom Vertrag zurücktreten 5. Schadensersatz – Betriebsausfall, Brand h

41 Bauabnahme – Beginn Garantiefristen
Garantiebeginn einheitlich – mit der Abnahme Garantiebeginn pro Werk – nicht bei Abnahme oder Bezug? Klar regeln h

42 Bauabnahme - Unterhaltsarbeiten
Kein Unterhalt – während der Garantiezeit Unterhalt zwingend – Fassade, Flachdach Unterhaltsverträge - abschliessen Wartungsunterlagen – Was, wann, wie? Bauwerkdokumentation – meistens ungenügend h

43 Garantiefristen - Ablauf
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44 2-jährige Rügefrist Rügefrist – 2 Jahre ab Abnahme Werk
Mängelrüge – jederzeit, ausser bei Folgeschaden Fristansetzung – für Behebung Beweispflicht – liegt beim Unternehmer Fristenlauf – Neubeginn ab Mängelbehebung h

45 2-jährige Rügefrist - Schlussprüfung
Auf Verlangen – einer der beiden Parteien Feststellung Zustand – vor Ablauf 2 Jahre Protokoll – gemeinsam unterschreiben Nach Abnahme – keine Ansprüche bekannte für bereits bekannte Mängel Nachkontrolle – nach Mängelbehebung h

46 Praxisbeispiel Abtretung Garantie STWG
Abtretung – leider noch nicht verboten (UNIFR) Abtretung – 1 Garantie an diverse Eigentümer Nachbesserungsrecht – nur gemäss Wertquote Einstimmigkeit – was wenn GU eine Whg hat? Minderung – nicht abtretbar Mangelfolgeschaden – nicht durchsetzbar h

47 Praxisbeispiel Abtretung Garantie STWG
Input aus der Schweizerischen Baurechtstagung Abtretung – ist eine Mogelpackung Gerichte – sind eher Verkäufer freundlich h

48 Praxisbeispiel Abtretung Garantie STWG
Wassereintritt durch Flachdach Beteiligte: Flachdachfirma, Spengler Zimmermann Baumeister Sanitär und Sanitärplaner Architekt, Bauleiter h

49 5-jähriger Garantiefrist
Verdeckte Mängel – nach Schlussabnahme 5-jährige Abnahme – nicht vorgesehen Verdeckte Mängel – sind aber auch Risse Abnahme ohne Prüfung – keine UN Haftung h

50 5-jährige Garantiefrist - Mängelrüge
Garantiedauer - Garantiebeginn beachten. Sofort - innerhalb 7 Tage, teilweise schneller! Beweislast – liegt beim Bauherrn h

51 Praxisbeispiel - 5-jährige Garantiefrist

52 Praxisbeispiel 5-jährige Garantiefrist
Winterthur – Schulhaus Sennhof h

53 Praxisbeispiel 5-jährige Garantiefrist
Streitsumme – 1.5 Mio., Gerichtskosten 40’000 Kostenüberschreitung – 3.3 Mio. Bauverzögerung – 1 Jahr Mängelrüge – nicht innerhalb in 7 Tagen erfolgt Mängelrüge – nur an Baumeister nicht Bauing. Freispruch – für den verursachende Bauing. h

54 Garantiefrist unterbrechen
Anerkennung Mangel - Unternehmer/Planer Beginn Nachbesserungsarbeiten – durch Unternehmer Einredeverzichtserklärung – Unternehmer/Planer Sühnebegehren Friedensrichter - einreichen Klageeinleitung in mutmasslicher Schadenhöhe 10 Eingeschriebene - ohne deren Anerkennung wirkungslos Betreibung – Unterbricht die Garantiefrist nicht h

55 Garantiefrist Sicherstellung
Garantiescheine – Sicherstellung für 2 oder 5 Jahre Systemgarantien – Wasserdichtigkeit (UG, Flachdach) Vollständigkeit – in Schlussdokumentation prüfen Schadensmängel – prüfen ob Sicherstellungen vorliegen h

56 Garantieablauf – 5 Jahre nach der Werkabnahme
Verjährung Garantieablauf – 5 Jahre nach der Werkabnahme h

57 10-jähriger Garantiefrist
Absichtlich verschwiegene Mängel Beispiel – Baubeschrieb 18 cm Dämmung Ausführung – nur 14 cm vergleichbar Dämmung h

58 Bauausführung – ein Ausblick
+ Ansprüche der Bauherrschaft (Individualität). + technische Anforderungen (Dämmung, Haustechnik). - Know How - unbesetzte Lehrstellen - Know How – Angelernte Bauarbeiter. - Know How – bei Planern (Bauvolumen, Fluktuation). - Kosten- und Zeitdruck. h

59 Weitere Infos, Beilagen
Garantiefristen – Aufstellung Baumeisterverband Baudokumentation – Link zu KBOB h

60 Besten Dank! Für Ihre Aufmerksamkeit