Rechtsprechung natürliche und juristische Personen fisca Solothurner Steuertagung 5. September 2017 Aktuelle Praxisfälle und neueste Rechtsprechung Steuerpraxis zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel

Übersicht Rechtsprechung und Praxis zu folgenden Themen: Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel Umwandlung einer Personengesellschaft in eine AG im Bereich Liegenschaftenhandel: Betriebserfordernis? Privilegierte Besteuerung von Liquidationsgewinn Grundstückgewinnsteuer: Rentensatzbesteuerung und Ersatzbeschaffung Handänderungssteuer: Steuerbefreiung aufgrund Selbstnutzung Liegenschaftskosten: Speicherbatterie als Energiesparmassnahme

Wann liegt Verwaltung von privatem Vermögen vor? Verwaltung des privaten Vermögens, wenn Liegenschaften vermietet und nur vereinzelt bei sich zufällig bietenden Gelegenheiten verkauft werden. Daran ändert ein besonders umfangreiches Vermögen und eine professionelle Verwaltung nichts. Pauschalabzug Liegenschaftskosten, keine Abschreibungen. Steuerfolgen bei Verkauf: Gewinn aus der Veräusserung der Liegenschaft stellt privaten Kapitalgewinn dar und ist einkommenssteuerfrei (§ 21 Abs. 3 StG SO, Art. 16 Abs. 3 DBG), unterliegt aber der kantonalen Grundstückgewinnsteuer (§ 48 StG SO).

Wann liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor? Selbständige Erwerbstätigkeit (§ 24 StG SO, Art. 18 DBG): Natürliche Person, die auf eigenes Risiko, unter Einsatz von Arbeit u. Kapital, in einer frei gewählten Arbeitsorganisation, haupt- o. nebenberuflich, mit Absicht der Gewinnerzielung, am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel liegt vor, wenn der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Tätigkeit ist gesamthaft auf Erwerb ausgerichtet. Steuerfolgen bei Verkauf: Gewinn aus der Veräusserung der Liegenschaft stellt Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit dar (§ 24 Abs. 1 StG SO, Art. 18 Abs. 2 DBG).

Wann liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor? Folgende Kriterien sind bei einem Liegenschaftshandel zu prüfen: Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte Besitzesdauer Enger Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen Einsatz spezieller Fachkenntnisse Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft Reinvestition des Verkaufserlöses Wertvermehrung durch planmässiges Vorgehen

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel. : Urteil BGer 2C_966/2016 v. 25 Sachverhalt: Steuerpflichtige haben 2006 Einfamilienhaus für 1 Mio. erworben, es für 4 Mio. zu einem Luxusobjekt umgebaut und 2008 für 9 Mio. verkauft. Mit Urteil 2C_1273/2012 vom 13.06.2013 bestätigte Bundesgericht gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Im 2006 erwarben sie für 1.2 Mio. ein weiteres Ferienhaus, bauten es bis 2008 für 4.2 Mio. in ein Luxusobjekt für den Eigengebrauch um. Nachdem sie es während rund zweieinhalb Jahren selbst bewohnten, verkauften sie es im 2010 für 13 Mio. In den Jahren 2004 bis 2010 weitere Käufe und Verkäufe von anderen drei Liegenschaften.

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel. : Urteil BGer 2C_966/2016 v. 25 Erwägungen Bundesgericht: Selbstbewohntes Wohneigentum dient der Privatnutzung, ebenso ein Ferienhaus. Aber: Ferienwohnung stellt kein notwendiges Privatvermögen dar - dient die Ferienwohnung überwiegend der selbständigen Tätigkeit, gehört es aufgrund Präponderanzmethode zum Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 2 DBG).

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel. : Urteil BGer 2C_966/2016 v. 25 Erwägungen Bundesgericht: Folgende Kriterien sprechen in casu für gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel: Erlös aus dem Verkauf des Ferienhauses im 2008 wurde für Kauf und Umbau der streitbetroffenen Liegenschaft verwendet => Reinvestition. Zahl und zeitliche Abfolge der Käufe und Verkäufe der im Privatvermögen gehaltenen Häuser gehen über das Mass der üblichen Verwaltung v. Privatvermögen => Häufigkeit. Der aufwändige Umbau ist klar nicht für private Zwecke erfolgt, auch wenn das Ferienhaus zuerst selber bewohnt wurde: Planmässiges Vorgehen und erhebliches Unternehmerrisiko durch Einsatz von Arbeit und vor allem Kapital

Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft?: Urteil BGer 2C_866/2016 v. 06.06.2017 Sachverhalt Urteil: Seit 1999 als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler besteuert aufgrund Beteiligung an zwei Baukonsortien. Erwerb von vier Liegenschaften zu Alleineigentum im 2001; Erwerb einer weiteren Liegenschaft zusammen mit Ehefrau im 2006. Liegenschaften werden vermietet. StE 2010 und 2011: Liegenschaften als Privatvermögen deklariert und Pauschalabzug für Liegenschaftskosten geltend gemacht. StV SZ: Liegenschaften gehören zum Geschäftsvermögen.

Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft?: Urteil BGer 2C_866/2016 v. 06.06.2017 Art. 18 Abs. 2 DBG: Zum Geschäftsvermögen gehören alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Steuerpflichtiger ist unbestrittenermassen gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler. Strittig war, ob die fünf vermieteten Liegenschaften der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen oder nicht. Zwei Möglichkeiten: Unmittelbares Dienen z.B. als Sicherheit für Betriebskredite oder mittelbares Dienen als notwendiges Betriebskapital oder als Betriebsreserve.

Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft?: Urteil BGer 2C_866/2016 v. 06.06.2017 Liegenschaftenhändler können drei Arten von Liegenschaften halten: Immobilien, die für den Verkauf bestimmt sind (Handelsware = Umlaufvermögen); Betriebsliegenschaften, die unmittelbar dem Handelsbetrieb dienen (Anlagevermögen); Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen. Typischerweise stellen Immobilien als Handelswaren bei Liegenschaftenhändlern Umlaufvermögen dar. Aber: Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Liegen- schaftenhändler auch Kapitalanlageliegenschaften hält.

Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft?: Urteil BGer 2C_866/2016 v. 06.06.2017 Es stellt sich deshalb die Frage, mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde: Absicht des Handels (= Vorratsimmobilie im Geschäftsvermögen) oder Absicht der Kapitalanlage (= Kapitalanlageliegenschaft im Privatvermögen). In casu: Kein Konnex zu den früheren, über die Baukonsortien abgewickelten Überbauungen. Es liegen keine Anhaltspunkte vor, wonach die Liegenschaften als Vorratsimmobilien dienen würden. Mittelherkunft, Erwerbsmotiv oder Besitzesdauer ergeben keinen eindeutigen Hinweis auf Geschäftsvermögen.

Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft?: Urteil BGer 2C_866/2016 v. 06.06.2017 Fazit: Bisheriger Grundsatz: Auch längerfristig vermietete Liegenschaften gehören als Vorratsimmobilie zum Geschäftsvermögen eines Liegenschaftenhändlers. Vorliegendes Grundsatzurteil: Da kein Konnex zwischen den vermieteten Liegenschaften und der Bautätigkeit des Liegenschaftenhändlers bestünden, gehörten diese zum Privatvermögen.

Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft Liegenschaftenhändler – private Liegenschaft?: Urteil BGer 2C_784/2016 v. 13.04.2017 Weiteres Urteil des BGer zur Frage der Vorratsimmobilie: Inzwischen pensionierter Architekt war Teil eines Baukonsortiums, das in den Jahren 1999 bis 2000 Liegenschaften erstellte und teilweise veräusserte. Zwei Wohnungen; im Jahr 2003 erstellt, vollständig eigenfinanziert und längerfristig vermietet = Privatvermögen, Pauschalabzug für Liegenschaftenunterhalt im Jahr 2008 möglich.

Betriebserfordernis beim Liegenschaftenhändler: Urteil BGer 2C_390/2015 v. 24.05.2016 Umwandlung einer Personengesellschaft (Liegenschaftenhändler) in eine AG nach Art. 19 Abs. 1 Bst. b DBG: Bei Übertragung der Vermögenswerten zu Buchwerten wird nicht über stille Reserven abgerechnet, wenn bisherige Einkommensteuerwerte beibehalten werden. Voraussetzung: Übertragung eines Betriebs oder Teilbetriebs! Erfüllt jede selbständige Erwerbstätigkeit im Bereich des Liegenschaftenhandels das Betriebserfordernis?

Betriebserfordernis beim Liegenschaftenhändler: Urteil BGer 2C_390/2015 v. 24.05.2016 ESTV-Kreisschreiben Nr. 5: Voraussetzungen (kumulativ) für Bestehen eines Betriebs beim Halten und Verwalten von Immobilien: Marktauftritt oder Vermietung von Betriebsliegen- schaften an Konzern; Unternehmung beschäftigt mind. 1 Person für die Verwaltung der Immobilien (rein administrative Arbeiten); Mieterträge betragen mind. 20-fache des markt- üblichen Personalaufwands für die Immobilien- verwaltung

Betriebserfordernis beim Liegenschaftenhändler: Urteil BGer 2C_390/2015 v. 24.05.2016 Erwägungen Bundesgericht: Art. 19 Abs. 1 Bst. b DGB lässt die Übertragung stiller Reserven von einer Personengesellschaft auf eine JP nur bei Vorliegen eines (Teil-)Betriebs zu. Definition Betrieb: Organisatorisch-technischer Komplex von Vermögenswerten, der im Hinblick auf unternehmerische Leistungserbringung eine relativ unabhängige, organische Einheit bildet. Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit ist umfassender als derjenige des Betriebs. Sachliche Gründe für Betriebserfordernis: Schutz von Arbeitsplätzen, Abbau steuerlicher Hindernisse für Unternehmen, die aktiv sind im Wirtschaftsleben

Betriebserfordernis beim Liegenschaftenhändler: Urteil BGer 2C_390/2015 v. 24.05.2016 Nicht jede selbständige Erwerbstätigkeit erfüllt Betriebserfordernis im umstrukturierungsrechtlichen Sinn. Kein Grund, davon im Bereich des Liegenschaftenhandels abzuweisen. In casu hält Personengesellschaft vier Stockwerkeinheiten, vier Tiefgarageplätze; eine über die blosse Verwaltung hinaus gehende Liegenschaftenbetreuung mit eigenen Dienstleistung lag nicht vor: Von einem Betrieb oder Teilbetrieb kann nicht gesprochen werden. BGer äussert sich nicht zu den quantitativen Anforderungen gemäss ESTV-Kreisschreiben Nr. 5 bezüglich Betrieb beim Halten und Verwalten von Immobilien.

Privilegierte Besteuerung Liquidationsgewinne: Urteil BGer 2C_40/2017 v. 05.10.2017 Grundlage: § 47ter StG SO, Art. 37b DBG: Def. Aufgabe selbständige Erwerbstätigkeit infolge vorgerückten Alters (nach vollendetem 55. Alterjahr) oder Invalidität Liquidationsgewinn wird getrennt vom übrigen Einkommen privilegiert besteuert. Zum Liquidationsgewinn gehören die in den letzten zwei Jahren realisierten stillen Reserven. Abzug des fiktiven Einkaufs vom Liquidationsgewinn und Besteuerung wie eine Kapitalleistung aus Vorsorge.

Privilegierte Besteuerung Liquidationsgewinne: Urteil BGer 2C_40/2017 v. 05.10.2017 Sachverhalt Urteil: Selbständiger Hausarzt bezieht seit 2004 IV-Rente infolge Erwerbsunfähigkeit von 80% Führt Praxis mit Pensum von 20% weiter bis 2012 Vollständige Aufgabe der Praxis im Jahr 2012, weil 100% arbeitsunfähig Veranlagungsbehörde verweigert privilegierte Besteuerung Liquidationsgewinn im Jahr 2012 mit Begründung, der Grund für Aufgabe sei 2004 eingetreten: Es fehlt am Kausalzusammenhang zwischen Geschäftsaufgabe und Invalidität

Privilegierte Besteuerung Liquidationsgewinne: Urteil BGer 2C_40/2017 v. 05.10.2017 Erwägungen Bundesgericht: Vier Voraussetzungen für privilegierte Besteuerung von Liquidationsgewinnen nach Art. 37b DBG: Eintritt einer Invalidität; definitive Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit; Kausalzusammenhang zwischen Invalidität u. Geschäftsaufgabe; erstmalige Inanspruchnahme der privilegierten Besteuerung. Eintritt von Invalidität und Geschäftsaufgabe müssen nicht zeitnah aufeinander folgen: Vorausgesetzt ist ein kausaler, nicht enger zeitlicher Zusammenhang. Gutheissung der Beschwerde.

Urteil des Steuergerichts SGSTA. 2017. 48 vom 20. 11 Urteil des Steuergerichts SGSTA.2017.48 vom 20.11.2017: Grundstückgewinnsteuer Sachverhalt: Ehegatten im Rentenalter besitzeb Eigenheim zu je ½- Miteigentum; sie veräussern Liegenschaft für Fr. 2.16 Mio. Für Fr. 1.86 Mio. kaufen sie eine Ersatzliegenschaft. Der freie, nicht investierte Anteil des Erlöses beträgt somit Fr. 300’000; nach Abzug der Besitzesdauer verbleiben Fr. 80’000 pro Person, was zu einer Grundstückgewinnsteuer von je rund Fr. 6’400 führte. Die Steuerpflichtigen haben Rentensatzbesteuerung verlangt, was das Steueramt jedoch ablehnte mit der Begründung, der Erlös mache weniger als 25% des Vermögens aus.

Urteil des Steuergerichts SGSTA. 2017. 48 vom 20. 11 Urteil des Steuergerichts SGSTA.2017.48 vom 20.11.2017: Grundstückgewinnsteuer Gesetzliche Grundlagen: § 48 Abs. 1 lit. a StG: Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens. § 51 Abs. 1 StG: Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft wird die Besteuerung aufgeschoben. § 58 Abs. 3 StG: Erfolgt die Veräusserung wegen vorgerückten Alters oder Invalidität, stellt das veräusserte Grundstück mehr als 25% des gesamten Vermögens dar und wird der Erlös zum Zwecke der Vorsorge verwendet, ist die Rentensatzbesteuerung anwendbar.

Urteil des Steuergerichts SGSTA. 2017. 48 vom 20. 11 Urteil des Steuergerichts SGSTA.2017.48 vom 20.11.2017: Grundstückgewinnsteuer Positionen der Parteien: Steuerpflichtige profitieren vom Steueraufschub durch Ersatzbeschaffung und machen für den nicht investierten Teil des Erlöses Rentensatzbesteuerung geltend. Steueramt: Rentensatzbesteuerung wird für den nicht investierten Teil von Fr. 300’000 verlangt; dies ist der Erlös, der heranzuziehen ist, um den Anteil am Gesamtvermögen zu berechnen. Hier stellt der Erlös weniger als 25% dar. Steuerpflichtige: Für die Berechnung ist der Gesamterlös von Fr. 2.16 Mio. heranzuziehen; das Erfordernis «25% am Gesamtvermögen» ist erfüllt

Urteil des Steuergerichts SGSTA. 2017. 48 vom 20. 11 Urteil des Steuergerichts SGSTA.2017.48 vom 20.11.2017: Grundstückgewinnsteuer Erwägungen Steuergericht: Mehr als 25% des Erlöses wurden in die neue Liegenschaft investiert; diese Investition dient unbestritten der Vorsorge. Der Rentensatz soll nach Ansicht des Gesetzgebers nur gewährt werden, wenn ein erheblicher Teil des Gesamtvermögens, d.h. 25 %‚ zum Zweck der Vorsorge verwendet wird; dies ist vorliegend der Fall. Die Interpretation des Steueramtes widerspricht dem Wortlaut des Gesetzes. Gutheissung Rekurs.

Urteil des Bundesgerichts 143 II 233 vom 07. 03 Urteil des Bundesgerichts 143 II 233 vom 07.03.2017: GGSt, Ersatzbeschaffung Sachverhalt: Steuerpflichtiger veräussert sein Eigenheim in ZH im Februar 2011 für Fr. 1.85 Mio. und kauft gleichzeitig in GR ein neues Eigenheim für Fr. 5.25 Mio.: Ersatzbeschaffung, GGSt wird aufgeschoben. Ab Dezember 2012 neuer Wohnsitz in UK: Kanton ZH erhebt GGSt im Nachsteuerverfahren, da Voraussetzung für Ersatzbeschaffung aufgrund Wegzug nicht erfüllt sei (Nutzung der Liegenschaft als Hauptwohnsitz nur 22 Monate gemäss Praxis Kanton ZH). Steuerpflichtiger macht Verletzung von Bundesrecht geltend.

Urteil des Bundesgerichts 143 II 233 vom 07. 03 Urteil des Bundesgerichts 143 II 233 vom 07.03.2017: GGSt, Ersatzbeschaffung Gesetzliche Grundlagen: Art. 12 Abs. 3 Bst. e StHG: Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft, soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

Urteil des Bundesgerichts 143 II 233 vom 07. 03 Urteil des Bundesgerichts 143 II 233 vom 07.03.2017: GGSt, Ersatzbeschaffung Erwägungen Bundesgericht: Für die Begründung des Wohnsitzes müssen zwei Merkmale erfüllt sein (Art. 3 Abs. 2 DBG): der Aufenthalt (objektiv), sowie die Absicht dauernden Verbleibens (subjektiv). Die Absicht dauernden Verbleibens muss nur im Moment der Begründung eines Wohnsitzes bestanden haben.

Urteil des Bundesgerichts 143 II 233 vom 07. 03 Urteil des Bundesgerichts 143 II 233 vom 07.03.2017: GGSt, Ersatzbeschaffung Der Steuerpflichtige beabsichtigte nicht, das Ersatzobjekt aus spekulativen Motiven zu erwerben, um nach einer kurzen Besitzesdauer ein zweites Ersatzobjekt zu kaufen, um den Zwischengewinn abzuschöpfen. Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG lässt den Kantonen beim Steuer- aufschub bei Ersatzbeschaffungen keinen Spielraum. Es kann Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG keine festgelegte Frist von fünf Jahren als Voraussetzung für eine dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung entnommen werden; qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers. Voraussetzungen für Steueraufschub in casu erfüllt.

Urteil des Bundesgerichts 2C_469/2017 vom 01. 12 Urteil des Bundesgerichts 2C_469/2017 vom 01.12.2017: Handänderungssteuer Sachverhalt: Steuerpflichtige kaufen Liegenschaft für Fr. 1.425 Mio.: Öffentliche Beurkundung März 2013; Übergang Nutzen u. Gefahr im März 2013. Steuerpflichtige veräussern die Liegenschaft wieder für Fr. 1.4 Mio.: Öffentliche Beurkundung Februar 2014; Übergang Nutzen u. Gefahr im April 2014. Dauer zwischen Kauf und Verkauf: 11 Monate. Steueramt hält an Veranlagung Handänderungssteuer fest, da Voraussetzung für Befreiung nicht erfüllt.

Urteil des Bundesgerichts 2C_469/2017 vom 01. 12 Urteil des Bundesgerichts 2C_469/2017 vom 01.12.2017: Handänderungssteuer Grundlagen: Handänderungssteuer ist im Gegensatz zur Grundstückgewinnsteuer im StHG nicht geregelt, d.h. keine Vorgaben des Bundesrechts. § 207 Abs. 1 lit. g StG SO: Von der Handänderungssteuer befreit ist der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. § 63bis Abs. 3 VV StG SO: Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt.

Urteil des Bundesgerichts 2C_469/2017 vom 01. 12 Urteil des Bundesgerichts 2C_469/2017 vom 01.12.2017: Handänderungssteuer Erwägungen Bundesgericht: Ermittlung der Dauer der Selbstnutzung: Analoge Anwendung von § 57 Abs. 3 lit. a StG SO: Als Beginn und Ende der Besitzesdauer gilt das Datum der öffentlichen Beurkundung (Verpflichtungsgeschäft). Praxis BGer zur GGSt nach Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG: Es kommt auf die tatsächliche Begründung des Wohnsitzes an, nicht auf die Dauer der Selbstnutzung. Solothurner Handänderungssteuerecht nach § 207 StG: Begründung des Wohnsitzes und Dauer der Selbstnutzung. In casu Abweisung der Beschwerde.

Urteil des Steuergerichts SGSTA. 2018. 17 vom 04. 06 Urteil des Steuergerichts SGSTA.2018.17 vom 04.06.2018: Liegenschaftskosten, Batterie Sachverhalt: Steuerpflichtiger installiert Speicherbatterie in seinem Ferienchalet im Wallis, um mit eigener Photovoltaikanlage produzierten Strom speichern zu können. Er begründet Massnahme damit, dass sein Chalet nicht ans Stromnetz angeschlossen sei. Er macht Abzug der Kosten als Energiespar- und Umweltschutzmassnahme nach § 39 Abs. 3 StG geltend. Abzug wird vom Steueramt verweigert mit der Begründung, eine Batterie stelle keine Energiesparmassnahme dar.

Urteil des Steuergerichts SGSTA. 2018. 17 vom 04. 06 Urteil des Steuergerichts SGSTA.2018.17 vom 04.06.2018: Liegenschaftskosten, Batterie Erwägungen Steuergericht: Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen werden den Unterhaltskosten gleichgestellt, auch wenn wertver- mehrend, sofern sie dem Energiesparen und dem Umwelt- schutz dienen. Nach der Beweislastregel muss Steuerpflichtiger die steuermindernde Tatsache nachweisen. Nachweis, dass die Batterie dem Energiesparen dient, wird nicht erbracht. Abweisung von Rekurs und Beschwerde.

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