Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

Dritter Teil Das Wohnungseigentumsrecht

Rechtstatsächliches zum Wohnungseigentumsrecht größere rechtspolitische Bedeutung weitere Verbreitung, auch am Land Problemfall Sanierung, besonders bei Beton-Plattenbauten; Re-Constructing WGG: Anspruch auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum Zunahme der Gerichtsverfahren verbreiterte Rechtsdogmatik

Regelungsdefizite des ABGB Grundlage im ABGB: Rechtsgemeinschaft keine Anknüpfung an Stockwerkseigentum keine Zuordnung des Anteils zu einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit geringe Besicherungstauglichkeit jederzeitige Teilungsklage möglich kein Minderheitenschutz schwerfällige Willensbildung bei außerordentlicher Verwaltung Miteigentumsgemeinschaft keine juristische Person – problematisch bei Solidarschuld keine Regeln über die Willensbildung

Geschichtliche Entwicklung Wohnungseigentumsgesetz 1948 ab den Fünfzigerjahren rasche Verbreitung Wohnungseigentumsgesetz 1975: Ehegattenwohnungseigentum Unwirksamkeit knebelnder Vertragsklauseln Neukodifikation 2002 neue Systematik, neue Terminologie Eigentümerpartnerschaft selbständiges Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen Ausschluss partieller Wohnungseigentumsbegründung Neuerungen bei Willensbildung und Vertretungsbefugnis Wohnrechtsnovelle 2006

Begriff und Inhalt des Wohnungseigentums Kombination zweier Elemente ideelles Miteigentum an der Liegenschaft dingliches Nutzungsrecht am WE-Objekt vorläufiges Wohnungseigentum untrennbare Verbindung mit Mindestanteil eigenständiger Rechtsschutz nach außen Unteilbarkeitsgrundsatz Titel und Modus zur Begründung von WE Vereinbarung oder gerichtliche Entscheidung Erwerbungsart: Grundbuchseintragung obligatorische WE-Begründung

Eigentümerpartnerschaft Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen gemeinsam Eigentümer eines WE-Objekts kein Angehörigenverhältnis erforderlich gleich große Anteile am Mindestanteil gleiche Belastung der beiden Anteile gemeinsame Ausübung der Mitwirkungsbefugnisse nur gemeinsame Rechtsgeschäfte Solidarhaftung der Eigentümerpartner

Wohnungseigentumstaugliche Objekte; Zubehör Wohnungen (§ 2 Abs 2) sonstige selbständige Räumlichkeiten, zB Geschäftsräume Garagen Kraftfahrzeug-Abstellplätze problematisch wegen Interessenkluft aber große betriebswirtschaftliche Bedeutung Zubehör-Wohnungseigentum Keller- oder Dachbodenräume Hausgärten nicht mehr Balkone und Terrassen allgemeine Teile der Liegenschaft

Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers Nutzung des Objekts, auch Vermietung Änderungen am Objekt Instandhaltung des Objekts schwierige Abgrenzung zur Erhaltungspflicht der Gemeinschaft für die allgemeinen Teile Mitwirkung an der Willensbildung Minderheitsrechte (§ 30) anteilige Tragung der Aufwendungen anteilige Partizipation an Erträgnissen Recht auf Abrechnung

Verwaltung der Liegenschaft ordentliche Verwaltung (§ 28) Mehrheitsentscheidung gerichtliche Beschlussanfechtung Minderheitsschutz durch Möglichkeit zur Anrufung des Gerichts außerordentliche Veränderungen (§ 29) auch hier Mehrheitsprinzip, aber weiter gehende Inhaltskontrolle durch das Gericht Eigentümergemeinschaft: juristische Person mit beschränkter Rechtsfähigkeit

Der Verwalter Organ der Eigentümergemeinschaft Pflichten des Verwalters ua redliche Geschäftsbesorgung, Treue Interessenwahrung, Weisungsbefolgung Rechnungslegung und Vorausschau Hereinbringung rückständiger Beiträge Auskunftspflicht Kündigung des Verwaltungsvertrags spätestens nach 3 Jahren möglich Eigentümervertreter als Korrektiv bei Interessenkollision

Ausblick Am 11. Januar 2013 setzen wir mit der Besprechung der wohnrechtspolitischen Entwicklungen der letzten Jahre, einem Blick auf die beiden aktuellen Gesetzgebungsschritte im Wohnrecht und mit einer Ausleuchtung der aktuellen Situation fort. Zeit wieder Uhr wieder Seminarraum 41