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12. März 2010baumgartner netzwerk1 Werte von Immobilien Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner.

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1 12. März 2010baumgartner netzwerk1 Werte von Immobilien Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner

2 12. März 2010baumgartner netzwerk2 Werte von Immobilien 1.im Allgemeinen 2.im Speziellen 3.an Beispielen

3 12. März 2010baumgartner netzwerk3 Werte von Immobilien im Allgemeinen Kosten (effektiv) Bauland (absolut) Baukosten, Gebühren und NK Preise (objektiv) Kosten Risiken, Provisionen und NK Wert (subjektiv) Substanz Lage / Nutzen / Erträge Markt

4 12. März 2010baumgartner netzwerk4 Werte von Immobilien im Allgemeinen Verkehrswert Bundesgerichtliche Umschreibung Zwischen- und Hilfswerte Landwert Realwert Mietwert Ertragswert Mischwert etc.

5 12. März 2010baumgartner netzwerk5 Werte von Immobilien im Allgemeinen BGE 103 IA 103 Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. BGE 128 I 240 […] gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist.

6 12. März 2010baumgartner netzwerk6 Werte von Immobilien im Allgemeinen Keine Verkehrswerte sind: Belehnungswerte Bankenverkehrswerte Versicherungswerte Fiskalische Werte Liquidationswerte Fortführungswerte Liebhaberwerte (- preise)

7 12. März 2010baumgartner netzwerk7 Werte von Immobilien im Allgemeinen Der landwirtschaftliche Ertragswert ist kein Verkehrswert! Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) vom 4. Oktober 1993 Schätzungsauftrag Obergericht

8 12. März 2010baumgartner netzwerk8 Werte von Immobilien im Allgemeinen Altersentwertung Wirtschaftliche (Qualität und Standard) Technische (Alterung, Abnützung und Vernachlässigung) Minderwerte (Schäden) Kapitalisierungssatz Basiszinssatz (Eigen- und Fremdkapital) Zuschläge (Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Rück-stellungen und Mietzinsrisiko) Korrekturen (ausserordentliche wirtschaftliche Vor- oder Nachteile)

9 12. März 2010baumgartner netzwerk9 Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsobjekte Land Wohnbauten Geschäfts- und Gewerbebauten Öffentliche Bauten Industrielle Bauten und Anlagen Spezialobjekte

10 12. März 2010baumgartner netzwerk10 Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsmethode n Statistische Methoden Ertragswertmethoden Sachwertmethoden Mischwertmethode Lageklassenmethode

11 12. März 2010baumgartner netzwerk11 Werte von Immobilien im Speziellen

12 12. März 2010baumgartner netzwerk12 Werte von Immobilien im Speziellen Landwert (absolut oder relativ) Neuwert Altersentwertung Zeitwert Abbruchreife Abbruchobjekt Ertragswert DCF-Wert Statistische Werte Versicherungswert e Versicherungsdeck ungen Abgrenzungen

13 12. März 2010baumgartner netzwerk13 Werte von Immobilien im Speziellen absoluter Landwert unüberbaut 880 m² Fr./m² Fr. überbaut abz. Abbruch- und Entsorgungskosten relativer Landwert lageabhängige Relation zum Miet-, Gebäude- oder Gesamtwert Lageklassenmethod e: Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse

14 12. März 2010baumgartner netzwerk14 Werte von Immobilien im Speziellen Neuwert BKP 2 Gebäude Wohnhaus Garage Lagergebäude BKP 4 Umgebung BKP 5 Nebenkosten

15 12. März 2010baumgartner netzwerk15 Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung (technische Entwertung) BKP 2GLDRNDWA Rohbau Rohbau Installationen Ausbau Altersentwertung linear % Altersentwertung Tabelle SIV 7.0%

16 12. März 2010baumgartner netzwerk16 Werte von Immobilien im Speziellen

17 12. März 2010baumgartner netzwerk17 Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung bis 50% Berechnungsmethode n SIV und SVKG/SEK/SVIT Paritätische Lebensdauertabelle aber Achtung: Abbruchreife ab ca. 50% Abbruchobjekt ab ca. 75%

18 12. März 2010baumgartner netzwerk18 Werte von Immobilien im Speziellen Zeitwert Neuwert abzüglich Altersentwertung Zeitwert Relativer Landwert Wird mit der Lageklassenmethode ermittelt (vom Neuwert) Realwert Zeitwert zuzüglich relativer Landwert ergibt der Realwert zum Bewertungszeitpunkt

19 12. März 2010baumgartner netzwerk19 Werte von Immobilien im Speziellen

20 12. März 2010baumgartner netzwerk20 Werte von Immobilien im Speziellen Methode / WertErtragswertBarwertDCF-Wert ZeithorizontunendlichRND10 Jahre / RND Mietertragfest variabel Mietzinsrisikofest variabel Mietzinsanpassung en keine indexiert Kapitalkostenfest variabel Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten fest Rückstellungenfest dynamisch Erneuerungenkeineplanmässi g dynamisch

21 12. März 2010baumgartner netzwerk21 Werte von Immobilien im Speziellen Hedonische Methode Summe aus den bewerteten Eigenschaftsmerkmal en! Liegenschaft, Lage und Zeitpunkt objektive und subjektive Eigenschaften bis zu 50 Variablen statistische Datenbank ETW und EFH, neu auch MFH

22 12. März 2010baumgartner netzwerk22 Werte von Immobilien im Speziellen Versicherungswerte AGV Einschätzung nach SIA 116 (Gebäude, Umgebung, zusätzliche Aufräumungskosten und Gebäudewasserversicher ung) Neuwert / Zeitwert 35% ( Altersentwertung in Absprache mit Eigentümer festlegen) / htm

23 12. März 2010baumgartner netzwerk23 Werte von Immobilien im Speziellen Versicherungsdecku ng GVB GVB Standard GVB Plus GVB Top GVB Plus Top Abgrenzung GVZ Abgrenzungsrichtlinie Gebäude- und Fahrhabe- Versicherung

24 12. März 2010baumgartner netzwerk24 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel Wohnhaus mit Anbau Baujahr 2005 Einfamilienhaus mit Garage Baujahr 1960

25 12. März 2010baumgartner netzwerk25 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Grundstückfläche440 m² Zone / AZW2 / 0.4 GeschosseUG, EG, OG BGF130 m²160 m² AZ realisiert Nutzfläche115 m²140 m² Hauptgebäude530 m³750 m³ Nebengebäude100 m³150 m³

26 12. März 2010baumgartner netzwerk26 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Hauptgebäude Fr./m³ Fr./m³ Nebengebäude Fr./m³ Fr./m³ Altersentwertung30%5% Umgebung50.00 Fr./m² Fr./m² Nebenkosten7% Lageklasse25% / 75% Mietwert Fr./Monat Fr./Monat Kapitalisierungssa tz 5.00%4.5%

27 12. März 2010baumgartner netzwerk27 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Hauptgebäude Nebengebäude Umgebung und NK Neuwert Altersentwertung Zeitwert Relativer Landwert Realwert

28 12. März 2010baumgartner netzwerk28 Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel EFH mit Garage 1960 WH mit Anbau 2005 Mietwert Kapitalisierungssa tz 5.00%4.50% Ertragswert x Realwert x Ertragswert Mischwert Verkehrswert

29 12. März 2010baumgartner netzwerk29 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel Gebäudeplatz und Umgelände Wohn- und Geschäftshaus, Garage, Lagergebäude Baujahr 1994 Verkehrswertschätzu ng für den Verkauf Mischwertmethode Nutzungsreserve

30 12. März 2010baumgartner netzwerk30 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

31 12. März 2010baumgartner netzwerk31 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

32 12. März 2010baumgartner netzwerk32 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

33 12. März 2010baumgartner netzwerk33 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

34 12. März 2010baumgartner netzwerk34 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

35 12. März 2010baumgartner netzwerk35 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

36 12. März 2010baumgartner netzwerk36 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

37 12. März 2010baumgartner netzwerk37 Werte von Immobilien am konkreten Beispiel Schätzungsauftra g Auftragsanalyse Besichtigung, Beurteilung, qualitative Wertung Berechnungen Erstellung Schätzungsgutac hten Abgabe und Erläuterung Die Berechnungsblätte r Excel-Tabelle Die Verkehrswertschät zung Word-Dokument (PDF)

38 12. März 2010baumgartner netzwerk38 Werte von Immobilien Besten Dank für Ihr Interesse


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