Städtebauliche Verträge

Präsentation zum Thema: "Städtebauliche Verträge"—  Präsentation transkript:

1 Städtebauliche Verträge

2 Städtebauliche Verträge
Rechtsgrundlage: §§ 11,12 BauGB

3 Unterschiede § 11 allgemeine Verpflichtungen
§ 12 Vorhabenbezogener Bebauungsplan

4 Beispiele für die Praxis
§ 11 BauGB - Golfplatz § 12 BauGB - Ferienhaussiedlung Wesentliche Unterschiede: § 11 - keine Verpflichtung § 12 - Durchführungsverpflichtung

5 Was ist nach § 11 BauGB möglich?
Planungskostenübernahme Folgekosten Förderung und Sicherung der Planungsziele Beispiele hierfür: Golfplatz und Wohnsiedlung

6 Exkurs zur Kostenübernahme
Kosten der Verwaltung? Abrechnung der Stunden der Mitarbeiter? Bekanntmachungskosten? Sitzungskosten? Ergebnis: Absolut unzulässig

7 Was ist der Unterschied zum vorhabenbezogenen BPlan?
Verpflichtung zur Durchführung in einer bestimmten Frist ! Historie: neue Bundesländer

8 Formelles muss sein! Verträge müssen zwingend vor dem Baurecht abgeschlossen sein! Kein Beurkundungszwang Ausnahme: Grundstücksübertragungen an Gemeinde Empfehlung: Beurkundung oder Beglaubigung

9 Zuständigkeit? Bürgermeister? Bauausschuss? Gemeindevertretung?
Siehe: Hauptsatzung Regelmäßig Beschluss GemVertr.! Empfehlung: Beschluss mit Öffnungsklausel für Änderungen

10 Folgen von Rechtsverstössen im Vertrag
Verstoß gegen gesetzliches Verbot oder ohne ges. Grundlage ? Nichtigkeit !!!!!! Folgen der Nichtigkeit? Baurecht ist da, Bindungen sind futsch!

11 Ein Golfplatz soll gebaut werden!
Außenbereich, Planungserfordernis Kostentragung für BPlan, Umwelt-bericht, Ausgleichsmassnahmen pp ? Gemeinde…? Öffentliche Nutzungen des Platzes? Jugendarbeit? Folgekosten für die Gemeinde?

12 Beispiele für Folgekosten
Löschwasserversorgung Ampelanlage Abbiegespur / Beispiel Dorfhotel Anbau an Kindergarten / Schule Wichtig: kausaler Zusammenhang und:… Angemessenheit Maßnahme war z.T. ohnehin fällig…?

13 Beachte bei Folgekosten:
Keine Pauschalen Z.B. als Strukturkostenausgleich… Keine Gegenleistung für Planung Keine versteckte Plangewinnabschöpfung

14 Folgen überzogener Forderungen:
Koppelungsverbot (Nichtigkeit) Und…? Welche Folgen? Vorteilsnahme im Amt Folge: Gesamtnichtigkeit Strafbare Handlung Beispiele Bayern / Bürgermeister

15 Strafgesetzbuch (§ 331 ) „… ein Amtsträger oder in für den öffent-lichen Dienst besonders Verpflichteter, der für die Dienstausübung einen Vorteil für sich oder einen Dritten fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft wird.“ Problem: Spenden !

16 …dem Gebenden geschieht kein Unrecht…! (?)
Die Angemessenheit wird ausdrücklich bestätigt…? „Angstklausel“ – unwirksam! Erfindungsreichtum seitens der Kommunen!

17 Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Beispiel: Ferienhaussiedlung zur Erweiterung des vorhandenen priv. Zeltplatzes

18 Rechtsgrundlage § 12 BauGB
Wichtigste Inhalte / Grenzen der Inhalte: Antrag des VT auf best. Maßnahme Pflicht zur Entscheidung „bereit“ sein „in der Lage sein“ Durchführungsfrist Keine Bindung an § 9 BauGB

19 Bereit und in der Lage sein…
Unterzeichnung Vertrag Grundstück? Finanzierung? Know how?

20 Zum Vertrag selbst Wirksamkeit zwingend vor Planrecht
Kein Beurkundungszwang; aber…! Schriftform Beschluss der Gemeindevertretung ! Beteiligung der Kommunalaufsicht? Nein

21 Beurkundung Zwang: § 313 BGB Grundstücksübertragungen Auch:
Dingliche Sicherungen !!!! Vorteil: Amtshaftung / Vorwürfe Mindestens: Beglaubigung der Unterschriften durch Notar

22 Finanzierung Eigenkapital
Finanzierungszusage einer Bank, verbindlich, nicht unter Vorbehalt o.ä. Gesamtmaßnahme Rücktrittsrecht zu Gunsten Gemeinde

23 Grundstück Eigentum Andere Verfügbarkeit Erbbaurecht Kaufrecht

24 Kostenfreistellung Planungskosten komplett Folgekosten
Eigene Verwaltungskosten…? Erschliessungskosten Gemeindeanteil laut Satzung?

25 Inhalte des Bebauungsplanes
Keine Bindung an § 9 BauGB Bauentwürfe Bestandteil des BPlanes? Ja, sogar sinnvoll!

26 Trägerwechsel / Vertragspartner
Nur mit Zustimmung der Gemeinde Zustimmungszwang Sinnvoll: pers. Dienstbarkeit im Grundbuch

27 Rücktrittsrechte Gemeinde / VTräger
Fehlender Finanzierungsnachweis oder Wegfall Versagung Baugenehmigung Planungsrecht fehlt (VT)

28 Durchführungsfristen
Antragstellung Baugenehmigung Beginn der Bauarbeiten Abschluss der Bauarbeiten, Fertigstellung Evtl. Rücktritt vom Vertrag / Aufhebung des BPlanes Keine Ansprüche des VT

29 Sicherungsmöglichkeiten
Persönliche Dienstbarkeit Wichtig: erstrangige Absicherung Zusätzlich: Baulast, wenn „Baulastfähig“ Vorteil: insolvenzsicher!

30 Vertragsstrafen? Möglich: § 339 ff BGB Beispiel:
Vertragswidrige Nutzung / Dauerwohnung als FeWo Z.B. 100 € tgl.

31 Allg. Rechtsmittelverzicht zulässig?
Nein! Man kann nur auf ein Recht verzichten, das man kennt!

32 Rechtsweg / welches Gericht?
Sowohl als auch…! Vertrag evtl. teilbar Grundsatz: Präferenz des öff. Rechts Unterschiede Zivilgericht / VerwG?

33 Inhalte eines Durchführungsvertrages:
Vertragspartner ermitteln…? Eigentümer / Projektentwickler Auszug Handelsregister Aufgabe des Notars!

34 Beispiel eines Durchführungsvertrages
Bau eines Hotels

35 Einleitung Vertragspartner aufführen Vorsicht bei Gesellschaften
Eigentumsverhältnis prüfen

36 Ziel des Vertrages Zielsetzung beschreiben (Bau eines Hotels)
Auch die Interessen der Gemeinde anführen Wichtig bei Auslegungsproblemen!

37 § 1 Gegenstand des Vertrages
Wie vor, nur knapp gefasst Hier: bindende Wirkung !

38 § 2 Bestandteile des Vertrages
Lageplan Bebauungsplan Grünordnungsplan Zu übereignende Flächen Evtl. Bauentwürfe

39 § 3 Durchführungsverpflichtung
Zeitrahmen Fertigstellungsdatum Pflicht zur Bauantragstellung Zügige Durchführung Beteiligung der Gemeinde an Massnahmen

40 § 4 Leistungen des VT Kostenübernahme
Übereignung von Erschliessungsflächen Abgabe von Verzichtserklärungen/WEG usw. Verzicht auf Rechtsmittel Schallschutzmassnahmen Verpflichtung eines Rechtsnachfolgers

41 § 5 Pflichten der Gemeinde
Ausbau der öff. Strasse Übernahme der Strasse / VSP Informationspflichten Beschränkte Widmung Winterdienst Positive Mitarbeit Keine Pflicht zur Bauleitplanung!

42 § 6 Leistungsfähigkeit des VT
Finanzierungszusage Bank Patronatserklärung Nachweis Eigenmittel Gesamtkosten Bauwerke DIN 276 und aller Nebenkosten !

43 § 7 Veräußerung Rechtsnachfolge Weitergabe der Pflichten
Dinglich gesicherte Zustimmungserklärung der Gemeinde Keine Teilung des Projektes

44 § 8 Notarkosten, Vermessung pp.
Übernahme durch VT! Beachte: Gemeinde haftet !

45 § 9 Rücktrittsrechte Für VT bei Problemen mit dem BPlan oder Baugenehmigung Auch bei Zeitverzögerungen Für Gemeinde bei fehlender Finanzierung Auch: Verschleppung der Fertigtstellung Problem: bereits erteilte Baugenehmigung

46 § 10 Haftungsausschluss Sicherung für die Gemeinde
Keine Ansprüche auf Abschluss des Planverfahrens Problem: treuwidriges Verhalten der Gemeinde Bindung an Beschlüsse nach einer Wahl?

47 § 11 Kooperationsverpflichtung
Bindet die GV für spätere Beschlüsse Positiv bei Problemen im Verfahren

48 § 12 Folgekostenvereinbarung
Müssen im Vertrag enthalten sein Keine Nachbesserung, nur freiwillig

49 das war`s !!!!!!!