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Maxi Musterfrau © 2005 Tomintz, Pimpl © 2011 Facility Management für Kommunen Ing. Daniela Tomintz, MSc Helmut Pimpl, MA, MSc Burggasse 14/IV, A-9020 Klagenfurt,

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Präsentation zum Thema: "Maxi Musterfrau © 2005 Tomintz, Pimpl © 2011 Facility Management für Kommunen Ing. Daniela Tomintz, MSc Helmut Pimpl, MA, MSc Burggasse 14/IV, A-9020 Klagenfurt,"—  Präsentation transkript:

1 Maxi Musterfrau © 2005 Tomintz, Pimpl © 2011 Facility Management für Kommunen Ing. Daniela Tomintz, MSc Helmut Pimpl, MA, MSc Burggasse 14/IV, A-9020 Klagenfurt, Tel.: , Fax: ,

2 Facility Management für Kommunen Themenbereiche/Inhalte: 1.Facility Management für Kommunen - Grundlegendes sowie Einführung und Nutzen 2.Lebenszyklusdarstellung und Auswirkung auf Transparenz und Werterhalt 3.Optimierte Nutzung aller zur Verfügung stehender Ressourcen 4.Der Facility Manager und seine internen Marketingstrategien (Transparenz für die Politik, wie rechnet sich das Ganze,...) 5.Feuchteschäden, ein zentrales Problem und die nachhaltigen Lösungen 6.Grundsätze der facilitären Planungsbegleitung 7.Aufbau und Implementierung von kommunalem Facility Management

3 Facility Management für Kommunen 1. Facility Management für Kommunen – Grundlegendes sowie Einführung und Nutzen Facility Management bedeutet, dass es jemanden gibt, der sich professionell - um die Prozesse - rund um Planung, - Errichtung, - Bewirtschaftung, - Werterhaltung und - Verwertung von Immobilien unter Zugrundelegung eines strategischen Konzepts kümmert.

4 Facility Management für Kommunen Kommunen verfügen über eine Vielzahl von sehr unterschiedlichen Immobilien wie Gemeindeämter/Rathäuser, Schulen, Kindergärten, Kultur- und Veranstaltungszentren, Sportanlagen und Bäder, Feuerwehren, Bauhöfe,… Diese Objekte stellen oftmals (neben den unbebauten Grundstücken) die einzigen aktiven Werte einer Gemeinde dar und erfordern mit den Aufwendungen für Ihren Betrieb und ihren Werterhalt sehr hohen Mitteleinsatz. Im Regelfall ist der dafür benötigte Budgetaufwand der zweitgrößte hinter den Personalkosten.

5 Facility Management für Kommunen Entsprechend wichtig ist es, durch geeignete Facility Management Strategien die nötige Transparenz zu schaffen, das vorhandene Einsparpotenzial auszuschöpfen, den Werterhalt der Gebäude sicherzustellen und diesem Prozess die erforderliche Nachhaltigkeit zu geben. Kommunales Facility Management berücksichtigt die oben genannten Grunderfordernisse unter Berücksichtigung der Besonderheiten und Voraussetzungen von kommunalen Verwaltungen und sollte daher in jeder Verwaltung zur Anwendung kommen.

6 Facility Management für Kommunen Transparenz: Um eine zeitlich wie vom Aufwand her richtig dimensionierte Entscheidung treffen zu können, bedarf es einer größtmöglichen Transparenz. Das bedeutet: Umfassende Kenntnis um den Ist-Zustand aller Objekte (eine schöne Fassade täuscht oftmals über den wahren Zustand hinweg,….) Profunde und nach Möglichkeit grafisch aufbereitete Kenntnis der Hauptkostenfaktoren über einen längeren Zeitraum (min. 6-8 Jahre) Vollständige und auf das Augenmerk des Betreibens abgestellte Gebäudeunterlagen (Vollständige und gegebenenfalls zusammengeführte Planunterlagen, Flächenaufstellungen, Dokumentationen über erfolgte Sanierungen,…). Der Bauakt bildet dafür sicherlich eine gute Grundlage, ist aber nach anderen Zielsetzungen und Ansprüchen aufgebaut und gegliedert. Kenntnis über die lebenszyklische Entwicklung des Objekts (anlegen einer Lebenszykluskurve). Diese Unterlagen sollen Entscheidungsgrundlage für die strategischen Entscheidungen der politischen Gremien darstellen und daher aktuell und in einfacher und leicht überschaubarer Form vorliegen.

7 Facility Management für Kommunen Beispiel 1: Rathaus Wirksamkeit der Fassade nach außen steht im krassen Widerspruch zum gesamtheitlich betrachteten Gebäudezustand

8 Facility Management für Kommunen Beispiel 2: Hauptkostenfaktoren Aussagekraft über die Entwicklung und die zugrunde liegende Strategie steigt mit dem Vergleichszeitraum und der grafischen Darstellung.

9 Facility Management für Kommunen Beispiel 3: Lebenszyklus Darstellung Zeigt auf, wo sich die Immobilie derzeit in ihrem Lebenszyklus befindet, wie wirtschaftlich Maßnahmen sind und wie viel Zeit zur Umsetzung verbleibt.

10 Facility Management für Kommunen 2. Lebenszyklusdarstellung und Auswirkung auf Transparenz und Werterhalt GEBÄUDEBEWERTUNG Lebenszyklische Darstellungen allgemein Sinn und Zweck: Bestimmung des aktuellen Gebäudegebrauchswertes; Prüfung der Wirtschaftlichkeit erforderlicher Investitionen am Gebäude.

11 Facility Management für Kommunen Gebäude unterschiedlicher Nutzung weisen unterschiedlich lange, durchschnittliche Lebensdauer auf (Kindergärten 60 Jahre, Schulen 80 Jahre, Wohnbauten 100 – 120 Jahre,…); Graphische Darstellung der Lebenszykluskurve von Gebäuden stellen eine Wichtige Grundlage zur aussagekräftigen Bewertung von gebäudebezogenen Problemstellungen dar; Lebenszykluskurven zeigen auf, dass ökonomisch sinnvolle Maßnahmen vor allem in der ersten Hälfte des Lebenszyklus gesetzt werden sollten. Nur so wird die Lebensdauer von Gebäuden nachhaltig verlängert.

12 Facility Management für Kommunen Lebenszyklische Darstellungen spiegeln die Gebrauchswerterhöhung eines Gebäudes nach erfolgter aufwertender Investition. Gebäudeanalyse (Grundlage für die Gebäudebewertung) Kostenentwicklung des Energieverbrauches für Strom, Heizung und Instandhaltung; Gebäudezustand (Gebäudehülle, Bauschäden, Nutzungsprobleme..) Die Ergebnisse der Gebäudebewertung werden zusammenfassend in der Instandhaltungsmatrix dargestellt.

13 Facility Management für Kommunen STRUKTUR UND LEBENSZYKLUSBETRACHTUNG Als einfaches und dennoch sehr aussagekräftiges Hilfsmittel zur Bewertung von Gebäuden und deren aktuellen Werten und Zuständen gilt die Darstellung des Lebenszyklus. Anhand von mehreren Tausend empirischen Gebäudeanalysen wurden in den 1980er Jahren von drei deutschen Universitäten die Grundlagen zur Lebenszyklusbewertung erfasst.

14 Facility Management für Kommunen Als einfaches und dennoch sehr aussagekräftiges Hilfsmittel zur Bewertung von Gebäuden und deren aktuellen Werten und Zuständen gilt die Darstellung des Lebenszyklus.

15 Facility Management für Kommunen Gebäude mit unterschiedlichen Nutzungen weisen demnach unterschiedlich lange Norm-Lebenszyklen auf. (Schulen 80 Jahre, Kindergärten 60 Jahre, Wohnbauten 100 – 120 Jahre sowie Büro-, Veranstaltungs- und Sporthallen 40 Jahre sowie Betriebsgebäude wie etwa Bauhöfe und Feuerwehren 50 Jahre.) Der degressive Kurvenverlauf (nach Vogels) setzt nicht auf theoretischen, sondern auf tatsächlichen Wiederverkaufswerten auf und ist deshalb die treffsicherste Darstellung.

16 Facility Management für Kommunen Anhand der grafischen Lebenszyklusdarstellung ist leicht ersichtlich, ob auf Grund von vergangenen Sanierungsmaßnahmen bereits Lebenszyklusverlängerungen erfolgt sind, welche Auswirkung diese auf eine Weiterverwendung der Immobilie hatten, wo der aktuelle Wert liegt, wann der bestmögliche Zeitpunkt für Sanierungsmaßnahmen gekommen ist, bzw. ob diese überhaupt noch Sinn machen. Aus wirtschaftlichen Überlegungen heraus empfiehlt es sich, nach dem Erreichen einer 40% Wertgrenze keine Sanierungen mehr durchzuführen, da diese im Regelfall in keinem wirtschaftlichen Ausmaß zu einer Neuerrichtung stehen. (Zumeist liegen die Sanierungskosten bei rund 70% oder mehr der Neubaukosten!)

17 Facility Management für Kommunen Da Sanierungen, je weiter rechts sie auf der Zeitachse angesetzt werden, umso teurer werden empfiehlt es sich auch, nicht bis zum letzten Moment zu zuwarten. Gebäude, welche die 40% Wertgrenze bereits erreicht, oder gar unterschritten haben, sollten nach Möglichkeit (und im Sinne der Wirtschaftlichkeit) mit dem geringsten vertretbaren Aufwand Rest genutzt werden. Zur Vermeidung von Betriebsbeeinträchtigenden oder das Schadensausmaß durch Witterungseinflüsse an der Gebäudehüllfläche erhöhende Faktoren sollten Bestandswert sichernde Maßnahmen (kostengünstig) aber jedenfalls ausgeführt werden.

18 Facility Management für Kommunen Beispiel

19 Facility Management für Kommunen Interpretation: Die Wirtschaftlichkeitsgrenze einer Generalsanierung wurde bereits deutlich unterschritten. Daher empfehlen wir, Grundlagenerhebungen über der tatsächlichen Bedarf und die zukünftigen Erfordernisse zu erstellen, ein detailliertes Sanierungskonzept in mindestens zwei Varianten (must und nice to have) zu rechnen und einer Restnutzung des bestehenden Gebäudes mit geringstem Mitteleinsatz (etwa 15 Jahre) sowie einer Neubauvariante gegenüber zu stellen. Dies halten wir alleine deshalb für sinnvoll, da das Sanierungserfordernis im nahezu gesamten Keller- und Sockelbereich einen massiven Mitteleinsatz erfordert und die Gefahr besteht, dass der gesamte Sanierungsaufwand gegen 75% von Neubaukosten ausmacht. Dazu kommt, dass mit einer Generalsanierung nur sehr geringe Einflussmöglichkeiten zur flächenmäßigen Bereinigung und zur Schaffung einer anforderungsgerechten Architektur gegeben sind.

20 Facility Management für Kommunen 3. Optimierte Nutzung aller zur Verfügung stehender Ressourcen Oftmals gerade in Kommunalverwaltungen genannter Verhinderungsgrund zur systemischen Umsetzung von Facility Management sind: Zeitmangel auf Grund des laufenden Tagesgeschäfts und Personeller Ressourcenmangel zur Aktualisierung der Ist-Stands Erfassungen. Andererseits gibt es jedoch nur verschwindend wenig Objekte, in denen nicht Menschen wohnen oder arbeiten, also eine tägliche Beziehung zum Objekt haben und faktisch immer vor Ort sind. Diese Ressourcen gilt es zu nutzen.

21 Facility Management für Kommunen Die Hauptschwierigkeiten dabei sind: Mangelnde Fachkenntnis, Unterschiedliche fachliche und menschliche Zugänge zum Thema, Motivation und eine geeignete Kommunikationsebene. Mangelnde Fachkenntnis: Um aufsetzend auf einer erstmaligen Zustandserhebung des Objekts jährliche Begehungen mit einem schriftlichen Zustandsbericht zu verfassen, benötigt es vielmehr einen gesunden Menschenverstand und eine wache Beobachtungsgabe als intensives und interdisziplinäres Fachwissen. Drei Voraussetzungen müssen aber jedenfalls gegeben sein.

22 Facility Management für Kommunen Die aktive Bereitschaft der betroffenen, einen sinnvollen und im Interesse der Allgemeinheit liegenden Prozess mit ½ - 1 Stunde pro Jahr zu unterstützen (persönliche Erfahrung – nahezu in 100% der Fälle erzielbar) Eine einmalige Schulung des betroffenen Personenkreises, worauf zu achten ist und wie Veränderungen zu bewerten sind im Zuge von zwei Gebäudebegehungen (im 1.Gebäude wir vorgezeigt was wichtig ist, im 2. Gebäude füllen die Teilnehmer Bewertungsbögen aus, Schulender überzeugt sich, dass alles verstanden wurde), Ein einfaches, klar strukturiertes und leicht verständliches Begehungsprotokoll zur Information an den Facility Manager der Gemeinde. Bei diesem laufen die Informationen zusammen und ermöglichen einen Selektionsprozess, wo genau Probleme zu bearbeiten sind.

23 Facility Management für Kommunen Diese Vorgehensweise führt zu erheblichen Zeitersparnissen und einer deutlich verbesserten Kontrolle mit einer massiven Qualitätssteigerung!

24 Facility Management für Kommunen 4. Der Facility Manager und seine internen Marketingstrategien (Transparenz für die Politik, wie rechnet sich das Ganze,...) Facility Management hilft entscheiden mit Kosten zu senken, verursacht aber zunächst einmal selbst Kosten. Daher ist es wichtig und entscheidend für die Implementierung von FM in einer Verwaltungsstruktur, den Nachweis zu erbringen, dass Einsparpotenzial vorhanden ist, dieses durch FM nachhaltig umgesetzt werden kann, dass FM den Werterhalt der Objekte sicherstellen kann, nach Abbau des Instandhaltungsstaus deutlich geringere Instandhaltungskosten auftreten, sich der Einsatz von FM auch rechnerisch darstellen lässt. Die neugewonnene Transparenz der Darstellung stellt dabei einen zusätzlichen Mehrwert dar, der sicherstellt, dass keine Bauchentscheidungen mehr getroffen werden, welche sich oftmals als nachhaltig wirksame Mehrkostenfaktoren herausstellen können.

25 Facility Management für Kommunen 1. Schritt: Erfassung, welche Objekte welche Kosten verursachen 2. Schritt: - Gebäude Quick-Check über Zustand der Objekte - den Instandhaltungsstau - das Einsparpotenzial ohne große Investitionen - das eventuelle Einsparpotenzial mit Investitionen und - Amortisationszeitraum 3. Schritt: die Kosten für FM

26 Facility Management für Kommunen Beispiel: Die Gemeinde verfügt über 10 öffentliche Gebäude (Gemeindeamt, Volksschule, 2 Kindergärten, Bauhof, 2 Feuerwehren, Freibad, Veranstaltungshalle und 1 Wohngebäude) Diese Objekte verursachen folgende Kosten: Wärmeenergie ,00 Strom ,00 Wartung/Instandhaltung ,00 SUMME ,00

27 Facility Management für Kommunen Das Einsparpotenzial (auf Grundlage des Gebäude-Quick-Check) beträgt: Einsparung Wärmeenergie ,00 Einsparung Strom 4.425,00 Einsparung Wartung/Instandhaltung ,00 SUMME ,00

28 Facility Management für Kommunen Der erforderliche jährliche Stundenaufwand für Facility Management auf Basis 10 Objekte wird mit 5 Std./Wo, also 260 Stunden angenommen. Bei einem fiktiven Stundensatz von 100,00 entstehen demnach Aufwendungen Von Jährlich ,00. Diesen Kosten steht ein Nutzen von jährlich ,00 gegenüber. Mit der Differenz von ,00 rechnet sich der Einsatz von Facility Management für die Gemeinde.

29 Facility Management für Kommunen 5. Feuchteschäden, ein zentrales Problem und die nachhaltigen Lösungen

30 Facility Management für Kommunen Feuchtigkeit und die durch sie ausgelösten Folgeschäden an Bauteilen, sind ein zentrales Thema für jeden, der Gebäudebestände in ihrem Zustand zu bewerten, bzw. den Wert sicher zu stellen hat. Vor allem bei älteren Objekten ist Undichtheit des Mauerwerks zur Erde hin ein immer wiederkehrendes, aber kaum beachtetes Thema. Durchfeuchtetes Sockelmauerwerk stellt jedoch nicht nur ein massives Problem für das Gebäude und seine Nutzer dar, sondern kann über einen längeren Zeitraum hinweg zur wirtschaftlichen Unrentabilität einer Gebäudesanierung führen.

31 Facility Management für Kommunen Beispiel Schule: Gebäude aus 1907, zwischenzeitlich keine relevanten Sanierungen, gesamter Kellerbereich massiv durchfeuchtetes Mauerwerk, ursprünglich Bruchsteinmauerwerk – nachträgliche Aufbringung eines Kalkputzes verschlimmerte die Situation. Kostenfaktor mittlerweile so bedeutend, dass nur mehr über eine ertragsorientierte Nutzungsänderung eine wirtschaftliche Sanierung möglich ist.

32 Facility Management für Kommunen Beispiel Hallenbad: Baujahr 1971, durchwegs nur optisch wirksame Sanierungen durchgeführt, durch undichtes Becken Betonkonstruktion massiv geschädigt. Stilllegung, Abbruch und Neubau droht.

33 Facility Management für Kommunen Beispiel Garagen: Zu Wohnhausanlage gehörende 74 Garagen, massive Durchfeuchtung und ernste statische Probleme, Notmassnahmen zur Sicherung und ehester Abriss und Neubau Facility Management für Kommunen

34 Beispiel Schule: Baujahr 1949, unzureichende und falsche Sanierungen lösen massive Feuchteschäden im gesamten Erdberührten Mauerwerksbereich aus. Dadurch Mehrkosten bei anstehender Generalsanierung von rund ,00!

35 Facility Management für Kommunen Beispiel Rathaus: Baujahr 1950, Mehrfache Fassadenschönung und ignorieren, dass der gesamte Sockelbereich (rd. 660 m²) massiv Feuchte geschädigt ist. Zusätzlicher Sanierungsaufwand rd ,00!

36 Facility Management für Kommunen 6. Grundsätze der facilitären Planungsbegleitung Facilitäre Planungsbegleitung stellt sicher, dass der Bauherr (Gemeinde) sowohl im umfänglichen Sanierungs- wie auch im Neubaufall genau jenes Gebäude erhält, welches seinem Anforderungen und Erfordernissen bestmöglich entspricht, darauf geachtet wird, dass die Folgekostenentwicklung (rund 80% der Gesamtlebenszykluskosten eines Gebäudes entstehen in der Betriebsphase) möglichst gering und für die Gemeinde leistbar bleibt, genau jene Sanierungserfordernisse zur Umsetzung gelangen, welche den Werterhalt des Objektes bestmöglich sicherstellen, genau so viel Haustechnik zum Einsatz gebracht wird wie erforderlich ist, aber insgesamt so wenig wie möglich (Einflussgröße auf spätere Verbräuche + Wartung + Instandsetzung und Anlagenerneuerung) die Definition dieser Erfordernisse bereits die Grundlage für Architektur und Fachplaner darstellt und diese facilitären Qualitäten durchgängig über Planung und Sanierung eingehalten werden.

37 Facility Management für Kommunen Faktoren für facilitäre Planungsbegleitung Verhältnis Gebäudelebenszyklus zu Bauteillebenszyklus Kostenfaktor/Nutzeneffizienz Bauteillebenszyklus Beispiele für Lebenszyklus-Darstellung

38 Facility Management für Kommunen Verhältnis Gebäudelebenszyklus zu Bauteillebenszyklus Die jeweilige Bauteillebensdauer einzelner Elemente ist kürzer anzunehmen als der Gebäudelebenszyklus. Daher kann es für die Gesamtkostenbilanz eines Gebäudes (und damit in Zusammenhang mit dessen Wirtschaftlichkeit) von entscheidender Bedeutung sein, wie langlebig zum Einsatz gebrachte Elemente sind.

39 Facility Management für Kommunen Kostenfaktor/Nutzeneffizienz Bauteillebenszyklus Folgende Faktoren entscheiden über die Wirtschaftlichkeit einer Planung mit: Anschaffungspreis Direkter Energieverbrauch Indirekter Energieverbrauch (welche klimatischen Verhältnisse löse ich aus und muss ich mit anderen Bauteilen dagegen wirken?) Wartung- und Instandhaltung Instandsetzung Lebensdauer/Nachrüstkosten

40 Facility Management für Kommunen Daher empfehlen wir, für bevorstehende Planungsaufträge den Planer zu beauftragen, für die wesentlichsten Elemente eine tabellarische Gegenüberstellung verschiedener Varianten mit dem oben aufgeführten Effizienznachweis zu belegen. Diese Aufgabe ist für den Planer mit geringstem Mehraufwand (Ausfüllen der Tabelle) verbunden, da er über die entsprechenden Daten ohnedies verfügen muss, um eine Detailplanung liefern zu können.

41 Facility Management für Kommunen Beispiel für eine Bewertungsmatrix durch den Fachplaner Sinn macht es zudem, den Fachplaner zu verpflichten, die (erstmalig) aus dieser Sichtweise erhobenen Fakten in einem kurzen Statement zu argumentieren, bzw. die Vorteile/Nachteile der einzelnen Varianten aus seiner Erfahrung dar zu legen. LZ Gebäude60 Jahre Bauteil/ AnlageAnschaffungdir. BKindir. BK in /AW+IInstandsetz. In /ALebensd. i. J.FaktorSumme A , , ,0022,003, ,00 A/a , , ,00 A/b , , ,0030,002, ,00

42 Facility Management für Kommunen Mit dieser Vorgehensweise entstehen: Objekte, die dem viel strapazierten Begriff von der besonderen Qualität sehr nahe kommen, Bewertbare Gesamtprojekte, Kalkulatorisch verwertbare Grundlagen für eine Langzeit-Betreuung, Verkaufsargumente und Eine Kalkulationssicherheit, die dem Mitbewerb einen Schritt voraus ist

43 Facility Management für Kommunen Beispiel: Sinnhaftigkeit der Berücksichtigung facilitärer/ betriebswirtschaftlicher Ansätze Im BAB HKLS Büro findet sich in der Ausstattungsbeschreibung zum Thema Leuchten und Lampen folgender Text: Leuchten und Lampen: Kunststoffwannen von Leuchten müssen antistatisch behandelt sein, um die Verschmutzung durch Staubablagerung zu vermeiden. Sie müssen formbeständig sein und dürfen bei der betriebsmäßigen Erwärmung keine störenden Geräusche verursachen. Ersatzteile wie Raster, Spiegel und Wannen müssen mindestens 10 Jahre nach Auftragserteilung nachlieferbar sein.

44 Facility Management für Kommunen Nicht geregelt sind jedoch folgende Faktoren: Limitierte Anzahl der verschiedenen Leuchtmittel Mindestlebensdauer der verwendeten Leuchtmittel Zeitaufwand für einen späteren Leuchtmitteltausch Diese Einflussgrößen scheinen zum gegenwärtigen Zeitpunkt von untergeordneter Bedeutung, mit nachfolgendem Rechenbeispiel soll der Versuch gemacht werden, das Bewusstsein für versteckte Kostenfaktoren zu schärfen.

45 Facility Management für Kommunen Annahmen: - Anzahl der Leuchtmittel im Gebäude Gebäudelebenszyklus in Jahren50 - Tägliche (mittlere) Brenndauer in Stunden8 - Einsatz in tagen/Jahr360

46 Facility Management für Kommunen Folgende Faktoren sind weiters relevant: Durchschnittliche Lebenserwartung des Leuchtmittels: entweder Std oder Std Mittlerer Zeitaufwand für Leuchtentausch (gerechnet bei einer größeren Anzahl inklusive Vorbereitung und Wegzeiten) entweder Min. 10 oder Min. 4 Kostenfaktor angenommen 30,00 pro Std.

47 Facility Management für Kommunen Langlebiges Leuchtmittel, einfacher Tausch Tauschzyklen pro Gebäudelebenszyklus – x 4 min. = 800 Stunden x 30,00 = ,00 Langlebiges Leuchtmittel, aufwändiger Tausch Tauschzyklen pro Gebäudelebenszyklus – x 10 min. = 2000 Std. x 30,00 = ,00 Leuchtmittel mit geringerer Lebensdauer, einfacher Tausch Tauschzyklen pro Gebäudelebenszyklus – x 4 min. = Std. x 30,00 = ,00 Leuchtmittel mit geringerer Lebensdauer, aufwändiger Tausch Tauschzyklen pro Gebäudelebenszyklus – x 10 min. = Std. x 30,00 = ,00

48 Facility Management für Kommunen Daraus ergibt sich eine Kostenspreizung über die Betriebsdauer von bis zu 750%, bzw. ein Einsparpotenzial von bis zu ,00! Dieses Beispiel wurde gewählt, weil es leicht nachvollziehbar leicht rechenbar und neben dem wirtschaftlichen Aspekt auch einen greifbaren umweltpolitischen (und daher auch gut vermarktbaren) Aspekt beinhaltet.

49 Facility Management für Kommunen Speziell im haustechnischen Bereich finden sich bei näherer Betrachtung jedoch unzählige weitere lohnende Beispiele. Aus facilitärer Sicht lohnt es daher allemal, das Wissen und die Marktkenntnis der Fachplaner zu bemühen, um über beispielhafte Vergleichsrechnungen zu einem optimierten wirtschaftlichen Gesamtergebnis zu gelangen!

50 Facility Management für Kommunen 7. Aufbau und Implementierung von kommunalem Facility Management

51 Facility Management für Kommunen Wichtigste Entscheidungsgrundlagen für die Einführung von Facility Management in einer Kommunalstruktur sind die Faktoren Kostenreduktion und Entscheidungssicherheit. Daher ist es besonders wichtig, den Entscheidungsträgern vor Augen zu führen, dass Facility Management kein unnützer und teurer Mehrkostenfaktor ist sondern sich tatsächlich rechnet, endlich jene Transparenz für die Entscheidergremien bringt, die diesen die Sicherheit gibt, keine Fehlentscheidungen treffen zu können, den Wert der Objekte nachhaltig sicherstellt und letztendlich auch positive Umwelteinflüsse nach Sich zieht (weniger Verbrauch = weniger die Umwelt belastendes CO²,…)

52 Facility Management für Kommunen Das Land Kärnten unterstützt die Gemeindeverwaltungen durch Einführung von flächendeckendem kommunalem Facility Management und ist daher auch massiv wirksam auf das Bewusstsein der Kommunalpolitiker und deren Einstellung zu FM. Wichtig am FM ist vor allem zu vermitteln, dass es sich dabei nicht um ein Projekt, also ein zeitlich begrenztes Unternehmen, das unternommen wird, um ein einmaliges Produkt, eine Dienstleistung oder ein Ergebnis zu erzeugen handelt. Vielmehr ist kommunales Facility Management eine fortwährende interdisziplinäre Leistungserbringung, welche sicherstellt, dass Allgemeingut (öffentliche Gebäude und die für deren Errichtung und Erhaltung aufgewendeten Mittel) Wert erhaltend und Wert steigernd verwaltet und kosteneffizientest verwaltet und betrieben wird.

53 Facility Management für Kommunen Dazu braucht es das nötige Grundlagenwissen, die erforderlichen Zeitressourcen und vor allem entsprechendes Engagement

54 Facility Management für Kommunen Diese Faktoren müssen den Entscheidungsträgern bewusst gemacht werden, denn nur mit diesem Wissen kann FM nachhaltig eingeführt werden. FM trotz Kenntnis dieser Fakten nicht fix zu verankern wäre demnach nicht nur unklug, sondern auch ein fahrlässiger Umgang mit öffentlichem Gut.


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