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Beschlüsse über Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum Prof. Dr. Martin Häublein Universität Innsbruck.

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Präsentation zum Thema: "Beschlüsse über Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum Prof. Dr. Martin Häublein Universität Innsbruck."—  Präsentation transkript:

1 Beschlüsse über Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum Prof. Dr. Martin Häublein Universität Innsbruck

2 Gliederung 1.Einführung 2.Baumaßnahmen nach dem WEG im Überblick 3.Vorbereitung der Beschlussfassung durch den Verwalter 4.Eigentümerbeschlüsse über die Durchführung von Baumaßnahmen 5.Besonderheiten bei vermieteten Wohnungen 6.Das dicke Ende kommt zum Schluss: Eigentümerbeschlüsse über die Kostentragung Prof. Dr. Martin Häublein2Bremen, den

3 Einführung Instandsetzung und Modernisierung des Bestandes sind Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft o Im Bereich des WEG bestehen besondere Probleme, die mit dem Erfordernis einer Willensbildung der Miteigentümer zusammenhängen. Da nach der Entscheidung des BGH vom (bestandskräftige) Mehrheitsbeschlüsse nur noch eingeschränkt möglich waren, hat der Gesetzgeber das WEG geändert (§§ 16 und 22 WEG). Kosten baulicher Maßnahmen Wunsch der Eigentümer gemäß verteilt Das Gesetz soll Beschlüssen nicht mehr im Wege stehen, durch die Kosten baulicher Maßnahmen dem Wunsch der Eigentümer gemäß verteilt werden. Prof. Dr. Martin Häublein3Bremen, den

4 Gesetzliche Grundlagen der Beschlüsse über Baumaßnahmen Kategorien von Baumaßnahmen nach WEG - Überblick - Prof. Dr. Martin Häublein4Bremen, den

5 Baumaßnahmen nach dem WEG verschiedene Kategorien Das WEG kennt verschiedene Kategorien von Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum: o Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2) o Modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3) o Modernisierung (§ 22 Abs. 2) o Bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1) unterschiedlichen Mehrheitserfordernisse Diese gegeneinander abzugrenzen ist wegen der unterschiedlichen Mehrheitserfordernisse bei der Beschlussfassung unbedingt erforderlich. Bestandskraft o Beachte: Irrt sich der Verwalter bei der Einordnung und stellt das Zustandekommen eines Beschlusses fest, obwohl die erforderliche Mehrheit fehlt, tritt nach Ablauf eines Monats Bestandskraft ein (h.M.). Prof. Dr. Martin Häublein5Bremen, den

6 Einfache Mehrheit genügt: § 21 Abs. 3 legt fest: durch Stimmenmehrheit Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Prof. Dr. Martin Häublein6 ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung Für Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2). modernisierenden Instandsetzung Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2). Bremen, den

7 Qualifizierte Mehrheit gem. § 22 Abs. 2 erforderlich Modernisie- rung entsprechend § 559 Abs. 1 BGBAnpassung an den Stand der Technik Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisie- rung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer i. S. des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Prof. Dr. Martin Häublein7Bremen, den

8 Sonstige bauliche Veränderungen (§ 22 I) beschlossenverlangt werden Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. o Beachte: Die Bedeutung von § 22 Abs. 1 WEG ist seit Einführung des § 22 Abs. 2 WEG begrenzt. Prof. Dr. Martin Häublein8Bremen, den

9 Vorbereitung der Beschlussfassung durch den Verwalter Überblick über die Kompetenzzuweisungen des WEG Prof. Dr. Martin Häublein9Bremen, den

10 Aufgaben des Verwalters beschließen Eigentümer Stimmenmehrheit Gem. § 21 Abs. 3 i.V.m. Abs. 5 Nr.2 WEG beschließen die Eigentümer über Maßnahmen ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung des gemein- schaftlichen Eigentums durch Stimmenmehrheit. Verwalter erforderlichen Maßnahmen zu treffen Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nr.2 WEG berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instand- haltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Vorbereitung und Durchführung Daraus folgt: Dem Verwalter obliegt die Vorbereitung und Durchführung der Maßnahmen, während die Eigentümer über Ob und Wie beschließen. o Eine Ausnahme gilt für dringende Maßnahmen, die der Verwalter – soweit erforderlich – ohne Beschluss selbst be- auftragen kann (§ 27 Abs. 1 Nr.3 i.V.m. Abs. 3 S. 1 Nr.3 WEG). Prof. Dr. Martin Häublein10Bremen, den

11 Aufgaben des Verwalters Gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegt dem Verwalter: Feststellung von Instandsetzungsbedarf, o die Feststellung von Instandsetzungsbedarf, Informieren der Eigentümer o das Informieren der Eigentümer sowie Hinwirken Beschlussfassung o das Hinwirken auf eine Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer. Formulierung des Beschlusses Hinsichtlich der Formulierung des Beschlusses hat der Verwalter ein Ermessen. o Der Beirat ist nicht berechtigt, den Verwalter anzuweisen, eine bestimmte Formulierung zur Abstimmung zu stellen. Erteilung von Aufträgen Zur Erteilung von Aufträgen ist der Verwalter grundsätzlich erst nach vorheriger Beschlussfassung berechtigt (s. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG). o Auch wenn eine entsprechende Ermächtigung im Verwalter- vertrag enthalten sein sollte, empfiehlt sich bei umfangreichen Baumaßnahmen eine vorherige Beschlussfassung. Prof. Dr. Martin Häublein11Bremen, den

12 laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung – eine Grauzone laufende Maßnahmen Gem. § 27 Abs. 3 S.1 Nr.3 WEG ist der Verwalter berechtigt, laufende Maßnahmen gem. § 27 Abs. 1 Nr.2 WEG namens der WE-Gem. zu beauftragen. o Nach h.M. bedarf es hierzu keines Beschlusses der Versammlung. Wo die Grenze genau verläuft, weiß zur Zeit niemand. o Das Meinungsspektrum reicht vom Einschluss aller Maßnahmen i.S.v. § 27 Abs. 1 Nr.2 WEG bis zur Empfehlung, § 27 Abs. 3 S.1 Nr.3 WEG als Redaktionsversehen des Gesetzgebers zu ignorieren. wenn beschlossen wurde Wertobergrenzen im Verwaltervertrag Dem Verwalter ist dazu zu raten, eine Maßnahme i. Zw. erst dann zu beauftragen, wenn über diese gem. § 27 Abs. 3 S.1 Nr.7 WEG beschlossen wurde. Ferner hält die h.M. eine Konkretisierung der durch Wertobergrenzen im Verwaltervertrag für zulässig. o Beachte: Da die primäre Kompetenz für die Durchführung der Maßnahmen bei den Eigentümern liegt, hat deren Beschluss stets Vorrang vor der Befugnis des Verwalters aus § 27 Abs. 3 S.1 Nr.3 WEG. Prof. Dr. Martin Häublein12Bremen, den

13 Aufstellen eines Sanierungs- plans durch die Eigentümer aufstellen können Bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen stellt sich die Frage, ob die Eigentümer zur Planung und Koordinierung der Maßnahmen einen sog. Sanierungsplan aufstellen können. verpflichtet In einem vom BGH entschiedenen Fall war ein Eigentümer der Ansicht, seine Miteigentümer seien sogar verpflichtet, einen derartigen Plan aufzustellen. o Es ging um ein ca. 100 Jahre altes Gebäude im Hochschwarzwald, für das der Eigentümer in der Zeit von 2010 – 2014 die Durchführung bestimmter Maßnahmen forderte. Prof. Dr. Martin Häublein13Bremen, den

14 BGH v – V ZR 161/11 Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die WE-Gem. eines Sanierungsplans bedienen. Bedarfsermittlung Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnah- men (Bedarfsermittlung) geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Beschluss Sache der Eigentümerversammlung Der Beschluss über einen verbindlichen Sanierungsplan ist dagegen Sache der Eigentümerversammlung. o Diese kann mittels Prioritätenliste - die bei neuen Erkennt- nissen ggf. aktualisiert werden muss - eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ermessen der WE-Gem Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht grundsätzlich im Ermessen der WE-Gem. o Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Prof. Dr. Martin Häublein14Bremen, den

15 Wirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen Beschluss über die Durchführung der Maßnahme Prof. Dr. Martin Häublein15Bremen, den

16 Zuordnung der Baumaßnahme zu den Kategorien des WEG Von besonderer Bedeutung ist – wie gesagt – die Frage, ob die konkrete Maßnahme (z.B. eine Fassadensanierung, der Austausch von Fenstern oder der Anbau eines Aufzugs) sich als Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung oder sonstige bauliche Veränderung darstellt. Grenze zwischen InstandsetzungModernisierung Vor allem die Grenze zwischen (modernisierender) Instandsetzung und Modernisierung ist bedeutsam und in der Praxis nicht einfach zu ziehen. Weil das so ist, dürfen Fehler bei der Abgrenzung regelmäßig nicht zur Haftung des Verwalters gemäß § 49 Abs. 2 WEG führen. Prof. Dr. Martin Häublein16Bremen, den

17 Begriff der Instandsetzung/Instandhaltung Instandhaltung Instandhaltung umfasst pflegende und vorsorgende Maßnahmen zur Erhaltung und zum Schutz vor drohenden Schäden (vgl. KG ZMR 1999, 207). Instandsetzung Instandsetzung bedeutet demgegenüber die Wieder- herstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands (OLG Hamm ZWE 2009, 261; OLG Frankfurt NZM 2011, 37). Beachte: Die Unterscheidung ist kaum relevant. im weiteren Sinn Zur Instandsetzung im weiteren Sinn gehört ferner: o Ersatzbeschaffung verbrauchter Teile (OLG München ZMR 2006, 952, 953). o Erstmalige ordnungsgemäße, der Teilungserklärung entsprechende Herstellung des Gemeinschaftseigentums. o Modernisierende Instandsetzung o Modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG). Prof. Dr. Martin Häublein17Bremen, den

18 Modernisierende Instandsetzung ein Ermessen Die Eigentümer haben ein Ermessen, ob sie über die bloße Wiederherstellung des mangelfreien Zustands hinaus- gehen wollen, z.B. durch eine technisch bessere Lösung. muss ein Instandsetzungsbedarf bestehen Merke: Anders als bei der Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 muss ein Instandsetzungsbedarf bestehen. Das ist der Fall, wenn bei vorhandenem Gemeinschaftseigentum ein bereits notwendiger oder absehbarer Reparaturbedarf vorliegt (BT-Drucks. 16/887, S. 32). Die Ordnungsmäßigkeit der beschlossenen Maßnahme wird am Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Eigentümer ermittelt. einfacher Stimmenmehrheit Liegen diese Voraussetzungen vor, kann die Maßnahme von den Wohnungseigentümern mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Prof. Dr. Martin Häublein18Bremen, den

19 Grenzen der modernisierenden Instandsetzung bisherige ZustandVorgaben des Gesetzes Verhältniswirtschaftlichem Aufwand zu erwarten- dem Erfolg,bereits bewährt und durchgesetzt Umweltverträglichkeit Für die Beurteilung, wo im Einzelfall die Grenze ordnungsmäßiger Instandsetzung liegt, spielen verschiedene Gesichtspunkte eine Rolle, der bisherige Zustand, etwaige Vorgaben des Gesetzes, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwarten- dem Erfolg, inwieweit sich die geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt hat, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs und schließlich auch die Umweltverträglichkeit. Abwägung aller Vor- und Nachteile Entscheidend ist eine Abwägung aller Vor- und Nachteile einer bloßen Reparatur des vorhandenen Zustands und der Herstellung eines neuen Zustands. Es besteht ein Ermessen der Eigentümer: Gefahr auszuschließen Vgl. OLG Frankfurt, – 20 W 138/08: Auch wenn bislang nur an einer Seite des Gebäudes infolge fehlender Dämmung in Wohnungen Schimmel aufgetreten ist, können die Eigentümer die Dämmung der gesamten Fassade beschließen, um die Gefahr der Schimmelbildung an ungedämmten Wänden auszuschließen. Prof. Dr. Martin Häublein19Bremen, den

20 OLG Hamburg v – 2 Wx 18/04, ZMR 2005, 803 Anschluss des Hauses an das Fernwärmenetz deutlich günstiger ist. Die Ersetzung einer altersbedingt komplett erneuerungsbe- dürftigen Ölzentralheizung durch den Anschluss des Hauses an das Fernwärmenetz stellt eine durch Mehrheitsentschei- dung zu beschließende modernisierende Instandsetzung und keine bauliche Veränderung dar, wenn bei einem Vergleich zwischen dem wirtschaftlichen Erfolg, den künftigen Kosten, der langfristigen Sicherung des Energiebedarfs und der Umweltverträglichkeit die Fernwärmeversorgung gegenüber der Erneuerung der Ölheizung deutlich günstiger ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Teil der Wohnungseigen- tumsanlage bereits an das Fernwärmenetz angeschlossen ist, so dass die Abrechnung der Betriebskosten auch bezüglich der Zentralheizungswärme vereinheitlicht und vereinfacht werden kann. Ähnlich: LG Nürnberg-Fürth, S 438/10. Prof. Dr. Martin Häublein20Bremen, den

21 Kosten-Nutzen-Analyse? 10 Jahren KG, W 7880/95: Der maximale Zeitraum, bei dem noch von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation der Mehraufwendungen für modernisierende Instandsetzungen gesprochen werden kann, wird bei etwa 10 Jahren liegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass bei einer längeren Dauer eine realistische Einschätzung der Energiepreisent- wicklung kaum möglich ist bzw. immer unsicherer wird. § 11 I Nr. 1 Buchst. b HeizKostVO Das wird aus § 11 I Nr. 1 Buchst. b HeizKostVO gefolgert und entspricht h.M.; vgl. BGHZ 156, 192. Kosten-Nutzen-Analysenicht an gesetzlich gefordert Auf eine Kosten-Nutzen-Analyse kommt es nicht an, wenn die von der Mehrheit beschlossene Maßnahme gesetzlich gefordert wird (OLG Hamm, Wx 139/08). Das kann insbesondere gem. § 9 EnEV der Fall sein. Risiken verringert Bei der Analyse ist ferner zu berücksichtigen, welche Risiken durch die Verbesserung des Standards verringert werden. Prof. Dr. Martin Häublein21Bremen, den

22 Bauliche Veränderung und Modernisierung Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums auf Dauer gegenständliche Ver- änderung Eine bauliche Veränderung liegt in der Regel vor, wenn in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegrif- fen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Ver- änderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen wird (OLG Frankfurt, W 254/01). über die Instandsetzung hinaus gehen. Die Maßnahme muss über die Instandsetzung des gemein- schaftlichen Eigentums hinaus gehen. Unterfall der baulichen Veränderung Seit dem enthält § 22 Abs. 2 einen privilegierten Unterfall der baulichen Veränderung, für Modernisierungen und Anpassungen an den Stand der Technik. o Damit ist das Niveau einer anerkannten, in der Praxis bewährten, fortschrittlichen Entwicklung gemeint (BT-Drucks. 16/887, S. 30). Der Modernisierungsbegriff verweist auf das Mietrecht. Prof. Dr. Martin Häublein22Bremen, den

23 § 559 BGB Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung) […]. § 22 Abs. 2 WEG verweist nicht auf § 554 BGB, der die Duldungspflicht des Mieters und die Pflicht des Vermieters zur Ankündigung der Maßnahmen regelt. Diese Vorschrift kann übrigens durchaus Relevanz für die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihren Verwalter haben (s.u.). Prof. Dr. Martin Häublein23Bremen, den

24 Wohnungseigentumsrecht = Mietrecht? Nein! Modernisierungsbegriff großzügig Den Modernisierungsbegriff legt der BGH zu Recht großzügig aus und bezieht sich dabei auf die vom WEG angeordnete entsprechende Heranziehung von § 559 BGB (BGH, – V ZR 82/10; bestä- tigt durch BGH, – V ZR 65/11). o Da der Gesetzgeber den Eigentümern durch § 22 Abs. 2 WEG die Chance geben wollte, einer Verkehrswertminde- rung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die Erfordernisse der Zeit entgegenzuwirken, genüge es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen. o Sache kann dabei durchaus die einzelne Wohnung sein! Prof. Dr. Martin Häublein24Bremen, den

25 Schutz der veränderungs- unwilligen Minderheit? zwei wichtige § 22 Abs. 2 WEG nennt zwei wichtige Einschränkungen: 1.Die konkrete Maßnahme darf nicht die Eigenart der Wohnanlage verändern. 2.Kein Eigentümer darf gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt werden. o Merke: Diese Einschränkungen müssen durch Anfechtung binnen eines Monats geltend gemacht werden. eng inter- pretiert werden Begriff Eigenart der Wohnanlage muss m.E. eng inter- pretiert werden. Symmetrieveränderungen allein reichen i.d.R. nicht aus (a. A. wohl die Gesetzesbegründung). o In Betracht kommen nur erhebliche Veränderungen. Dafür spricht, dass der Gesetzgeber die Anpassung der Anlage an veränderte Umstände erleichtern wollte (Beispiel: Aufzuganbau). Außerdem wäre ein weites Verständnis ein Widerspruch zur engen Auslegung der Merkmals unbillig beeinträchtigen, das lt. Gesetzesbegr. erheblich meint. Prof. Dr. Martin Häublein25Bremen, den

26 Bauliche Veränderung gem. § 22 I - Wann ist die Zustimmung entbehrlich? Gem. § 22 Abs. 1 i.V.m. §14 Nr.1 WEG, sofern die Rechte des Eigentümers nicht über das bei einem geordneten Zusammen- leben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Rechtsprechung lässt jeden Nachteilgenügen, der nicht bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter hat nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung o Merke: Jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Erforderlich ist eine Abwägung der Interessen des oder der änderungswilligen Wohnungseigentümer einerseits und der beeinträchtigten Wohnungseigentümer andererseits. Maßgeblich ist, ob sich ein redlicher Wohnungseigentümer nach der Verkehrsauffassung in der betreffenden Situation bei objektivierter Betrachtung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf (OLG Düsseldorf ZMR 2010, 385, 386). Prof. Dr. Martin Häublein26Bremen, den

27 Muss stets ein Beschluss gefasst werden? stets eine Beschlussfassung Gegenansicht Nach einer verbreiteten Ansicht setzen bauliche Verände- rungen seit dem stets eine Beschlussfassung voraus. Die Gegenansicht – die m.E. zutreffend ist – lässt es in bestimmten Fällen genügen, wenn die betroffenen Eigentümer ihre Zustimmung ohne Beschluss erklärt haben. Individualinteresse Relevant kann die Unterscheidung werden bei baulichen Veränderungen im Individualinteresse, also solchen Baumaßnahmen, deren Gebrauchsvorteile nur einzelnen Wohnungseigentümer zu gute kommen Beispiel: Austausch eines Geländers auf der Dachterrasse unter Veränderung des optische Erscheinungsbildes für die anderen Eigentümer mit Dachterrasse, die aber zustimmen. Merke: Auf der sicheren Seite ist nur der Eigentümer, der einen Beschluss einholt, bevor er anfängt zu bauen. Prof. Dr. Martin Häublein27Bremen, den

28 Was muss bei vermieteten Objekten beachtet werden? Prof. Dr. Martin Häublein28Bremen, den

29 Besonderheiten vermieteter Eigentumswohnungen Mieter ankündigen Geht die Baumaßnahme über die bloße Erhaltung hinaus, muss ein vermietender Eigentümer sie seinem Mieter ankündigen. spätestens drei Monate o § 554 Abs. 3 BGB fordert eine Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme. Zu den Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen zählt das Gesetz auch solche zur Einsparung von Wasser und Energie. o Beachte: Es kommt nicht auf die wohnungseigentumsrecht- liche Kategorie der modernisierende Instandsetzung an. sollte der Verwalterwissen Da die Duldungspflicht nach h.M. erst mit der Ankün- digung fällig wird, hat die Gemeinschaft ein eigenes Interesse an der Wahrung der Frist. Das sollte der Verwalter bei der Beschlussfassung wissen! Prof. Dr. Martin Häublein29Bremen, den

30 Konsequenzen für den Beschluss grds. nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung Ein Beschluss über die Durchführung von Baumaßnah- men, die mit nicht nur unerheblichen Einwirkungen auf vermietete Räume verbunden sind, entspricht grds. nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er den vermietenden Eigentümern hinreichend Zeit für die Ankündigung lässt (Anfechtungsrisiko!). erforderlichen Informationen zugänglich Der Verwalter muss den Eigentümern außerdem die erforderlichen Informationen zugänglich machen über o die Art der Baumaßnahmen, o deren voraussichtlichen Umfang und Beginn sowie o deren voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Kosten. Anpassungen an den Stand der Technik Ungeklärt ist bislang die Duldungspflicht des Mieters bei Anpassungen an den Stand der Technik. Prof. Dr. Martin Häublein30Bremen, den

31 Ersatzanspruch gem. § 14 Nr. 4, 2. HS WEG Dem Eigentümer, der Eingriffe in sein Sondereigentum dulden muss, sind u.a. folgende Posten zu ersetzen: o Kosten einer Ersatzunterkunft des Selbstnutzers o Mietausfälle o Kosten einer Ersatzunterkunft des Mieters Gemeinschaftskosten Gem. § 16 Abs. 7 handelt es sich um Gemeinschaftskosten. Versicherers Zur Einstandspflicht des Versicherers im Rahmen der Gebäude- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung BGH, Urt. v – IV ZR 226/01(BGHZ 153, 182): § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist ein Schadensersatzanspruch im Sinne von § 1 Ziff. 1 AHB Beachte: Es kommt aber auf die Ausgestaltung der AHB im jeweiligen Einzelfall an! Prof. Dr. Martin Häublein31Bremen, den

32 Beschlüsse über die Verteilung der Kosten der Baumaßnahme Oder: Das dicke Ende kommt zum Schluss Prof. Dr. Martin Häublein32Bremen, den

33 Kostenverteilung bei Baumaßnahmen Gem. § 16 IV können die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung … oder baulichen Veränderungen … im Sinne des § 22 I und II durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer i.S.d. § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Beachte: Die fett hervorgehobenen Merkmale müssen die Eigentümer zwar beachten, damit der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht; Verstöße führen aber nur zur Anfechtbarkeit. Eine Verstoß gegen das rot hervorgehobene Merkmal begründet die Nichtigkeit. Prof. Dr. Martin Häublein33Bremen, den

34 BGH v – V ZR 202/09 Ansammlung von Instand- haltungsrücklagen § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instand- haltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern (Leitsatz des BGH. Ein derartiger Beschluss regelt nämlich nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug, weil die Rücklage nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet wird. daher nichtig Eine nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig. Beachte: Das gilt auch für Mehrhausanlagen. Prof. Dr. Martin Häublein34Bremen, den

35 Kostenfreistellungsanspruch gem. § 16 Abs. 6 WEG nicht zugestimmt nicht verpflichtet, Kosten zu tragen Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maß- nahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Abs. 4 nicht anzuwenden. Eine aktuelle Entscheidung des BGH zeigt, wie wichtig es ist, zwischen baulichen Veränderungen gem. § 22 Abs. 1 und Modernisierungen gem. § 22 Abs. 2 WEG zu unterscheiden. Bremen, den Prof. Dr. Martin Häublein35

36 BGH v V ZR 65/11 Der Fall: Auf einer früheren ETV beschlossen die Eigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Schwimmbads, das nicht nur instandgesetzt, sondern zugleich unter Einbeziehung eines Teils der ehemaligen Hausmeisterwohnung um einen Ruheraum erweitert werden sollte. Gleichzeitig wurde für diese Maßnahmen eine nach Miteigentumsanteilen bemessene Sonderumlagebeschlossen. Beiden Beschlüssen stimmte der Kläger nicht zu. Seine gegen sie gerichtete Anfechtungsklage war erfolglos, weil die Klagefrist nicht eingehalten war. In einer späteren Versammlung genehmigten die Eigentümer unter mehrheitlich die Jahresabrechnung. In der Gesamtab- rechnung waren die Kosten der Schwimmbadsanierung und -erweiterung enthalten, die in den jeweiligen Einzelabrech- nungen nach Miteigentumsanteilen verteilt wurden. Auf den Kläger entfielen insgesamt Der Kläger ficht die Abrechnung an. Zu Recht? Prof. Dr. Martin Häublein36Bremen, den

37 BGH v V ZR 65/11 Ja, meint der BGH und stellt folgende Leitsätze auf: kommt nicht darauf 1.Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. kann die Kostenfreistellung verlangen 2.Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestands- kraft des Beschlusses über die Durchführung der bau- lichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt. Beachte: § 16 Abs. 6 WEG gilt nur für Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 WEG und ist weder auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung gem. § 21 Abs. 5 Nr.2 WEG anwendbar noch auf Maßnahmen gem. § 22 Abs. 2 S. 1 WEG. Prof. Dr. Martin Häublein37Bremen, den

38 Offene Fragen Leider bezieht sich der BGH in zwei wichtigen Punkten auf Feststellungen der Vorinstanz: keine gebrauchs- werterhöhende Maßnahme 1.Zum einen wird die Feststellung nicht beanstandet, dass die Einrichtung des Ruheraums keine gebrauchs- werterhöhende Maßnahme sei. keine abschließende Regelung der Kostenverteilung 2.Ebenso wenig wird beanstandet, dass das Berufungs- gericht den Beschluss über die Sonderumlage dahin- gehend ausgelegt habe, dass er keine abschließende Regelung der Kostenverteilung enthielt. Für den Verwalter fragt sich Für den Verwalter fragt sich vor allem, woher er wissen soll, ob ein Eigentümer der Maßnahme zugestimmt hat. Ist eine namentliche Abstimmung nicht dokumentiert, bleibt im Zweifel nichts anderes übrig, als die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen. Prof. Dr. Martin Häublein38Bremen, den

39 BGH v V ZR 164/09 Der Fall: Die Anlage besteht aus 3 Gebäuden; neben 2 Neubauten eine Villa aus dem Jahre 1922, deren Dach undicht ist. Die Sanierung kostet Mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen die Eigentümer der beiden Neubauten gem. § 16 Abs. 4 WEG, dass die Kosten von den beiden Eigentümern der Einheiten in der Villa zu tragen sind. Diese fechten den Beschluss an. Haben sie damit im Ergebnis Erfolg? Maßstabskontinuität Der BGH gab der Anfechtung statt, weil die für den Einzelfall beschlossene Kostenverteilung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, wenn für alle gleich gelagerten Maßnahmen unter dem Gesichtspunkt der Maßstabskontinuität eine entsprechende Kostenverteilung beschlossen würde. o Die Leitsätze dieser wichtigen Entscheidung lauten: Prof. Dr. Martin Häublein39Bremen, den

40 BGH v V ZR 164/09 Gestaltungsermessen 1.Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. allgemeinen Kosten- verteilungsschlüssel unterläuft 2.Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betrof- fenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kosten- verteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. Prof. Dr. Martin Häublein40Bremen, den

41 Praktische Auswirkungen In seiner Anmerkung zu dem Entscheidung kommt Becker (ZWE 2011, 36) zu folgender überzeugender Einschätzung: Nach der Entscheidung des BGH verbleiben den Eigentümern auch außerhalb von Mehrhausanlagen kaum noch Möglichkeiten, die Kosten der Instandsetzung einzelner Gebäudeteile durch Beschluss gem. § 16 Abs. 4 WEG abweichend vom allgemeinen Verteilungsschlüssel einzelnen … oder Gruppen von Wohnungseigentümern anzulasten. Das widerspricht dem Willen des Gesetzgebers. In der BT- Drucks. 16/887 heißt es auf S. 23 sinngemäß hierzu: Die Eigentümer beschließen über eine abweichende Kostenverteilung häufiger, etwa wenn sie die Kosten für das Streichen von Fenstern nach deren Anzahl abrechnen oder die Reparatur der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile von Balkonen nur den Eigentümern in Rechnung stellen, zu deren Wohnung ein Balkon gehört oder wenn sie allein die Nutzungsberechtigten von Stellplätzen oder Garagen oder mit den Kosten der Instandsetzung belasten. Gerade für Instandsetzungsmaßnahmen sollte die Norm gelten! Prof. Dr. Martin Häublein41Bremen, den

42 Zu den verbleibenden Fällen erneut M. Becker (ZWE 2011, 35, 36): Eine individuelle Anlastung von Instandsetzungskosten im Einzelfall können die Wohnungseigentümer nach § 16 IV WEG rechtmäßig, d.h. unanfechtbar, nur beschließen, wenn der Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentü- mer keine Vorwirkung für künftige Einzelfälle zur Folge hat. So liegen die Dinge etwa, wenn sämtliche Außenfenster im räumlichen Bereich der einzelnen Wohnungen instandset- zungsbedürftig sind und die Wohnungseigentümer anlässlich der Instandsetzung sämtlicher Fenster mit der nach § 16 IV WEG erforderlichen … Mehrheit beschließen, die Kosten in- dividuell nach der Anzahl der jeweils im räumlichen Bereich der Wohnungen befindlichen Fenster auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen. Bremen, den Prof. Dr. Martin Häublein42

43 Folgekosten baulicher Maßnahmen im Sonderinteresse – LG Itzehoe v – 11 S 51/10 Folgekosten Sehr umstritten ist, wie es sich mit Folgekosten von baulichen Veränderungen/Modernisierungen verhält. o M.E. gehören diese zur konkreten Änderung = Einzelfall. Dieser Sichtweise hat sich das LG Itzehoe angeschlossen (ZMR 2012, 219, 221), sofern: o die Errichtung der baulichen Anlage ausschließlich im Interesse einzelner Wohnungseigentümer liegt und o der Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Kostenfreistellungsbeschluss erfolgt, so dass für die von der baulichen Veränderung Begünstigten von vornherein der Zusammenhang zwischen Errichtungsbefugnis und Kostenfreistellung erkennbar wird. M.E. kann es sich dabei aber allenfalls um Kriterien für die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses handeln. Bremen, den Prof. Dr. Martin Häublein43


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