Wohnhaussanierung aus Sicht der Mietervertretung

Präsentation zum Thema: "Wohnhaussanierung aus Sicht der Mietervertretung"—  Präsentation transkript:

1 Wohnhaussanierung aus Sicht der Mietervertretung

2 Leiter der Hausverwaltung der EBG
Mag. Martin Orner Leiter der Hausverwaltung der EBG

3 Seminarprogramm Samstag: Wozu § 18? Grundlagen
Verfahrensablauf, wie funktioniert § 18 Elemente des Komplexes „Sanierung“ - technisch und wirtschaftlich: HMZ-Abrechnung, Verteilungsrechnung, Förderungsrecht, Sinnhaftigkeit der Maßnahmen, … Kosten der Sanierungsarbeiten HMZ-Abrechnung - Kurzeinführung Einführung Förderungsrecht Sonntag: Berechnung Mietzinserhöhung Pause Verfahrensablauf – Antrag, Parteienstellung, Zustellung, „Abziehen“, Parteienrechte, Einwendungen, Entscheidung, Rechtsmittel verschiedene Verfahren - § 18, § 18a

4 Wozu § 18? Einerseits Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten Andererseits Mietzinsbindung und Kündigungsschutz Wenn Geld für notwendige Sanierung nicht ausreicht: temporäre Mietzinserhöhung Grundsatz: so hoch wie nötig, so gering wie möglich

5 Grundlagen § 18 geregelt im Mietrechtsgesetz
§§ 18, 18a, 18b, 18c, 19, Verfahren: § 37 außerdem Förderungsrecht

6 Wann gibt es ein Verfahren nach § 18?
§ 18 Abs 1: Finden die Kosten einer vom Vermieter durchzuführenden, unmittelbar heranstehenden größeren Erhaltungsarbeit (…) in der Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge keine Deckung und übersteigen sie die während des Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen, so kann zur Deckung des Fehlbetrags eine Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt werden.

7 Wer führt das Verfahren
Bezirksgericht, Wien: Schlichtungsstelle auf Antrag des Vermieters sukzessive Kompetenz

8 Elemente § 18 Erhaltungsarbeit – s. § 3 MRG
„Fehlbetrag“: Kosten der Arbeiten höher als Reserve der letzten 10 Jahre und Einnahmen der nächsten 10 (15) Jahre

9 „Erhaltungsarbeit“ allgemeine Teile des Hauses
Erhaltung von Mietgegenständen, wenn ernster Schaden des Hauses oder Brauchbarmachung Aufrechterhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen öffentlich-rechtliche Verpflichtung energiesparende Maßnahmen Meßvorrichtungen

10 „Mietzinsreserve“ und Einnahmen
Reserve ergibt sich aus den Hauptmietzinsabrechnungen der letzten 10 Jahre Einnahmen über den Verteilungszeitraum: Höchstdauer von 10 Jahren (Sockelsanierung: 15); „anrechenbarer Hauptmietzins“

11 Umfang der Arbeiten Umfang der Arbeiten wird vom Vermieter bestimmt
Nicht nur Erhaltung, auch Verbesserung – wenn gefördert und wenn durch Förderung weniger Erhöhung als bloße Erhaltung Prüfung durch SV: handelt es sich um Erhaltungsarbeiten; sind diese notwendig; Preisangemessenheit

12 „Erhaltungsarbeit“ lt Gesetz“ „heranstehend“ – kann aber auch schon durchgeführt worden sein! „größere Erhaltungsarbeit“: Faustregel: Gesamtkosten > ein Jahreshauptmietzinsaufkommen

13 Mietermitbestimmung in der Planung
§ 15 Mietermitbestimmungsstatur entscheidend: rechtzeitig mit Wiener Wohnen zusammensetzen und Alternativen diskutieren! nicht immer billigste Variante auch am günstigsten, nicht immer Vorschläge der Techniker am sinnvollsten Abwägung: reine Erhaltung/Verbesserung DG-Ausbau: Vor- und Nachteile

14 Erwägungen bei Sanierungsentscheidungen
einmalige/mehrmalige Belastung Wirtschaftlichkeit kostengünstig gegen dauerhafte Verbesserung des Wohnkomforts technisch-bauphysikalische Erwägungen Finanzierung, Förderung

15 Mietermitbestimmung in Bauphase
Einrichtung einer Begleitgruppe, die permanenten Kontakt mit Wiener Wohnen und GU hat, Anwesenheit bei Baubesprechungen, Bindeglied zwischen Wiener Wohnen und Mietern

16 Hauptmietzinsabrechnung
Jährliche Abrechnung des Vermieters über Einnahmen und Ausgaben Bis spätestens aufzulegen, Einsicht möglich Auflage und Einsichtnahme kann vom Gericht (der Schlichtungsstelle) erzwungen werden

17 Einnahmen in der Hauptmietzinsabrechnung
Einnahmen aus Hauptmietzinsen „fiktive Verrechnung“: fiktive Beträge für Objekte, die der Vermieter selbst benutzt; das Eineinhalbfache des Richtwerts für Objekte, die länger als sechs Monate leer stehen 25 % der Einnahmen aus Vermietung von Dach- und Fassadenflächen zu Werbezwecken Subventionen (Wohnbauförderung)

18 Ausgaben in der Hauptmietzinsabrechnung
Kosten für Erhaltung und Verbesserung 20 % Investitionsprämie Rückzahlung von Förderungsdarlehen Aufwandersatz an MieterInnen Steuerabgeltung

19 Kosten der Sanierungsarbeiten
bei Antrag: Kostenvoranschläge – gewerksmäßig gegliedert Kosten der Bauaufsicht – 5 % Geldbeschaffungskosten – 9 % des Deckungsfehlbetrags

20 Deckungserfordernis Wird berechnet aus: Mietzinsreserve oder –abgang
Betrag für laufende Erhaltungsarbeiten Geldbeschaffungs- und Finanzierungskosten  Vergleich mit anrechenbaren Mietzinsen der nächsten 10 Jahre

21 Deckungsfehlbetrag Wenn anrechenbare Mietzinse für die nächsten 10 Jahre niedriger als das Deckungserfordernis  Mietzinserhöhung

22 Erhöhung Mietzins 2 Schritte: Anhebung auf Richtwert
erst danach gleichmäßige Verteilung auf Nutzfläche

23 Erhöhung Mietzins - Berechnung

24 Exkurs: Förderungsrecht
Einzelverbesserungsmaßnahmen Erhaltungsarbeiten Sockelsanierung THEWOSAN

25 Einzelverbesserungsmaßnahmen
Aufzug, Zentralheizung, FW-Anschluss, behindertengerechte Maßnahmen, Wohnkomfort (Gemeinschaftsanlagen), THEWOSAN Annuitätenzuschuss oder nicht rückzahlbarer Zuschuss

26 Erhaltungsarbeiten Erhaltung allg. Teile des Hauses, von Gemeinschaftsanlagen, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen Annuitätenzuschuss

27 Sockelsanierung Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten + Standardanhebung von mind. 20 % der Wohnnutzfläche Annuitätenzuschüsse oder nicht rückzahlbare Zuschüsse

28 THEWOSAN Thermisch-energetische Sanierung – Verringerung des Heizwärmebedarfs Umfassende Sanierung oder Deltaförderung/Einzelbauteilförderung Abgestufte Förderung – Annuitätenzuschüsse und/oder nicht rückzahlbare Zuschüsse

29 Verfahrensablauf Zuständig: Schlichtungsstelle MA 50
2 Verfahrensarten: Grundsatzentscheidung mit vorläufiger Erhöhung; Endabrechnung §§ 18a, 19 endgültiges Verfahren (aber auch Endabrechnung möglich) §§ 18, 19

30 Antrag Antragsteller: Vermieter (bzw. HV mit Vollmacht)
Antragsgegner: alle Mieter des Hauses

31 Beilagen zum Antrag Grundbuchauszug Verwaltervollmacht
Mieterliste mit derzeitigem Hauptmietzins und anrechenbaren Hauptmietzinsen HMZ der letzten 10 Jahre Vorpromesse (= Kreditzusage) der Bank Kopie Förderungsantrag Kostenvoranschläge (gewerksmäßig)

32 Ablauf Zustellung durch Aushang und an Zustellbevollmächtigten
SV-Gutachten MA25 (Amtssachverständiger) Verhandlung Sachbeschluss

33 Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung
„Entscheidung dem Grunde nach“ Verpflichtung, innerhalb einer angemessenen Frist zu beginnen  vorläufige Erhöhung (Sachbeschluss) Kategorien vorläufig angenommen – ev. zurückzahlen bzw. nachzahlen wenn Verpflichtung nicht eingehalten: zurückzahlen

34 endgültiges Verfahren
Überprüfung Kosten und Ausmaß, Festsetzung Kategorien und HMZ Einhebung auf 10 (15) Jahre bewilligt Vorbehalt HMZ möglich Wenn Kostenänderung: Antrag Vermieter oder Hauptmieter auf Neuberechnung möglich

35 Einwendungen Kategorien Flächen Hauptmietzinsabrechung

36 Kosten im Verfahren vor der Schlichtungsstelle
kostenlos keine Auferlegung von Kosten des Gegners Vertretungskosten etc. trägt jeder selbst

37 „Abziehen“ wenn kein Abschluss des Verfahrens binnen drei Monaten: Abziehen zu Gericht möglich Gegen Sachbeschluß der Schlichtungsstelle: Antrag bei Gericht binnen vier Wochen  Entscheidung der Schlichtungsstelle tritt außer Kraft, neues Verfahren. Kosten!

38 Verfahrensgrundsätze
Untersuchungsgrundsätz Manuduktionsprinzip eingeschränkte Mündlichkeit Günstigkeitsprinzip

39 Arbeitsgruppen Reflexion praktische Erfahrungen, Erwartungshaltungen