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KOSTEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München

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Präsentation zum Thema: "KOSTEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München"—  Präsentation transkript:

1 KOSTEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München
Prof. Karlhans Stark

2 Inhalt Vorlesung 8. Semester
FH München Prof. Kh. Stark FB 02 SS Projektmanagement Inhalt Vorlesung 8. Semester 1. Kostenplanung Studienarbeit - Investitionskosten - Projektentwicklung - Baufolgekosten 2. Wiederholung Terminplanung 3. LV - Erstellung Studienarbeit 4. EDV - Präsentationen 5. Beispiele aus der Praxis 6. Leistungsbild Projektsteuerung 7. Prüfungsvorbereitung

3 Sebastian Brandt “Das Narrenschiff” 1494
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

4 KONFLIKTFELD KOSTENSTEUERUNG
TERMINE STANDARDS, QUALITÄT FUNKTIONEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

5 GRUNDSÄTZLICHE ZIELDEFINITION FÜR EIN BAUPROJEKT
QUALITÄT Hohe funktionelle Qualität Ansprechende Gestaltung gute Qualität der Materialien KOSTENSICHERHEIT Preiswert aber nicht billig abgesichertes Budget TERMINSICHERHEIT Fester Terminrahmen kurze Bauzeit WIRTSCHAFTLICHKEIT niedere Folgekosten Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

6 GESAMTKOSTENVERLAUF VOM WETTBEWERB BIS ZUR ABRECHNUNG
1. Preis = 103,6 100,0 102,1 107,5 99,4 97,6 98,7 95,7 101,3 99,8 - 6 % + 6 % 6/80 10/80 1/81 5/81 8/81 6/82 10/82 12/83 6/84 8/84 Wettbew. Analyse Überarb Preis Vor-planung Rationalisierung Entwurf Rohbau-vergabe Submission Technik + Ausbau Ausführungsaltern Technik + Ausbau Qualitätserhöhungen, Zusatzwünsche, gleichzeitig Minderung durch Vergabe-verhandlung Schlußrechnungen Nachforderungen Nachbestellungen Revision der Schluß-rechnungen und Nachforderungen Einzug Baubeginn Reduzierung um 2 Stockwerke Genehmigung Entwurf Bauentscheid Planungsentscheidung Festlegung Kostenrahmen Preisgericht Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

7 HERKÖMMLICHE KOSTENDRIFT IM PROJEKTVERLAUF “Normale” Kostendrift
$ DM Kosten “Normale” Kostendrift Fr Kostenziel Zeit, Realisierungsfortschritt Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

8 $ DM Fr DER RADIKALE EINGRIFF SCHAFFT FREIRAUM
Kosten $ DM mit Gewalt unter Zielwert bringen! Kostenziel “Normale” Kostendrift Fr Zeit, Realisierungsfortschritt Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

9 GESAMTKOSTENÜBERSICHT
ERSTKOSTEN FOLGEKOSTEN BAUKOSTEN DIN 276 ÄNDERUNGS- UND BESEITIGUNGS-KOSTEN BAUNUTZUNGS-KOSTEN DIN 18960 SACHNUTZUNGS-KOSTEN Bauänderung Baubeseitigung Kapitalkosten Abschreibung Verwaltungskosten Steuern Betriebskosten Bauunterhaltungskosten Personalkosten Sachkosten alt neu Grundstück Erschließung Bauwerk Geräte Außenanlagen zusätzliche Maßnahmen Baunebenkosten Grundstück Erschließung Baukonstruktion technische Anlangen Außenanlagen Ausstattung Baunebenkosten Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

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13 BAUUNTERHALTUNGSKOSTEN UND BETRIEBSKOSTEN
Kosten für den Bauunterhalt während der Nutzungszeit Ersatz von Bodenbelägen Erneuerung von Fassaden Erneuerung von Dachbelägen Betriebskosten Kosten zur Aufrechthaltung der Aufenthaltsbedingungen während der Nutzungszeit Kosten der Reinigung innen und außen Kosten der Heizung/Lüftung Kosten des elektrischen Stroms Kosten der Wartung Kosten der Pflege und Instandhaltung Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

14 QUALITATIVER VERLAUF DER KOSTENBEEINFLUSSBARKEIT
100 % 100 % Informationsmenge Kostenbeeinflußbarkeit Projektdauer Grundlagenermittlung Vorplanung Entwurf Werkplanung Rohbau / Haustechnik Baudurchführung, restliche Vergabe Ausschreibung / Vergabe Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

15 KOSTENPLANUNG UND MITTELABFLUSS
Kosten können zum K.o.-Kriterium für Neuerungen oder Veränderungen werden, deshalb: solide Kalkulation und solide Überwachung. Kostenermittlung/ -schätzung über Arbeitspakete des Projektstrukturplanes, Arbeitspakete sind Kostenträger mit Kosteninformation aus Vergangenheit, Fortschreibung über Index mit Werten aus der innerbetrieblichen Nachkalkulation, wenn diese nicht vorhanden ist, aus Literatur oder Datenbanken Eine Kostenermittlung sollte immer unter dem Aspekt des “life-cycle-cost” stehen! Mittelbedarfsplanung = Verteilung der Kosten über die Projektzeit 1. möglich über die Netzplantechnik Vorteil: schnelle Rechnung und grafische Darstellung Nachteil: paßt nur, wenn eigener Kostennetzplan erstellt wird 2. pragmatischer Weg bei kleineren Projekten Verteilung mittels Tabellenkalkulation Kostenüberwachung = nicht nur buchhalterisches Nachhalten von Vergaben und Zahlungen = Erfassen der bisher angefallenen Kosten (zeitnah) + Schätzkosten für die noch zu erbringenden Leistungen (= estimate to complection ETC) = estimate at completion (EAC) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

16 STRUKTUR DER KOSTENPLANUNG NACH DEM FACHLICHEN FEINKONZEPT
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

17 KOSTENÄNDERUNGSURSACHEN
PLANUNGSBEZOGEN Phasen: Vorplanung / Planung AUSFÜHRUNGSBEZOGEN Phasen: Vergabe / Ausführung 1. Projektänderungen Planungsänderungen (Gestalt, Menge, Standard) Abweichungen vom ursprünglichen Planungskonzept wegen Planlieferungsverzug 2. Fehleinschätzungen Ungenauigkeiten bei der Mengener- mittlung aufgrund der Ermittlungs- methode vom “Groben (Annahmen) zum Feinen (abgesicherte Werte)” 3. Baupreisindex Unberücksichtigte Konjunktur-, Struktur- und Markteinflüsse 1. Projektänderungen Ausführungsabweichung nach § 2 VOB/B: Behinderung bzw. Unter- brechung während der Bauausführung nach § 6 VOB/B 2. Fehlerhafte Leistungsverzeichnisse Falsche Mengen, fehlende überflüssige Positionen, oberflächliche Detaillierung, falsche Positionsbeschreibungen 3. Lohn- und Materialgleitklauseln Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

18 KOSTENPLANUNG WÄHREND DER PLANUNG Kosten und Preise
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19 UNNÖTIGE KOSTEN IN EINEM PROJEKT
Überspitzte Vorschriften und Spezifikationen Übertriebene Anforderungen vor allem an Einzelteile! Die Forderung besonderer Genauigkeit oder überflüssiger Eigenschaften Zu viele “wünschenswerte” Eigenschaften und Merkmale in einem Produkt Überdimensionierung aus Zeitmangel oder zu großer Vorsicht Grundsatz: Just knowing what things costs, helps save money! Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

20 KOSTENEINFLUSSGRÖSSEN EINER INVESTITON
standortbedingt: GFZ Baugrund Zufahrtsmöglichkeiten herstellungsbedingt: konventionelle Bauweise Taktbetrieb Erstellungszeit nutzungsbedingt: Materialfluß Arbeitskräfte Kosteneinflußgrößen eines Bauwerkes objektbedingt: geometrische Bedingungen bauphysikalische Schutzmaßnahmen umweltbedingt: ökonomisch (z.B. Finanzmarkt) politisch (z.B. Mindestanteil an Wohnungen sozial (z.B. Bürgerinitiativen) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

21 EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 1
vollständige Bodenabfuhr teilweise Abfuhr 1. Baugrube Lage innerstädtisch städtischer Randbereich außerhalb Form rechteckig oder quadratisch verwinkelt Tiefe Wasserhaltung erforderlich? Baugrubenverbau notwendig? Trägerbohlwand Spundwand Schlitzwand 2. Fundamente/Sohle Bodenart guter Boden mit ausreichender zulässiger Pressung Einzel- und Streifenfundamente schlechter Baugrund Bodenaustausch Bohrpfähle Injektion des Baugrundes Höhenlage Achsversprünge mögliche Störung des Bauablaufes Abtreppungen Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

22 EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 2
3. Tragende Stützen und Unterzüge Grundriß Raster Nutzung Lasteneinflußgrößen Querschnittsbemessungen Materialwahl Stahl Brandschutz? Stahlbeton Ortbeton Fertigteile 4. Gebäudeaussteifung Grundriß Scheiben Raster Kerne Windverbände Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

23 EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 3
5. Tragende Deckenkonstruktion statisches Konzept z. B. Einfeldsysteme Durchlaufsysteme Trapezblechdecke Stahlverbunddecke Ortbeton Fertigteile Konstruktion Stahl Stahlbeton 6. Dachkonstruktion Grundriß z. B. flaches Dach Auflagen der Behörden geneigtes Dach Konstruktion und Aufbau Warmdach Kaltdach Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

24 EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 4
7. Außen- und Innenwände statische Anforderungen tragende Wände / Festigkeitsanforderungen nichttragende Wände Wärmeschutz Bautenschutz Schallschutz Kosten sind von der Lage der Wand im Grundriß sowie den gestellten Anforderungen abhängig Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

25 PROZENTUALE VERTEILUNG DER GEBÄUDEKOSTEN AUF DIE BEREICHE ROHBAU-TECHNIK-AUSBAU
100 % 15 % 90 % TECHNIK 80 % 50 % 70 % 40 % 60 % AUSBAU 50 % 40 % 25 % 30 % 45 % 20 % ROHBAU 25 % 10 % Wohngebäude Hochschulbauten Kliniken, Institute für Biologie und Chemie, Mensen Büro- und Verwaltungsbauten Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

26 KOSTENPLANUNG UND -STEUERUNG Ursachen “falscher” Kostenplanung
bewußte Falschangaben Geflecht “Planen und Bauen” Unerfahrenheit im Bereich der Kostenplanung Unterschätzung von Kostenrisiken Falsche Methoden Gute Kostenplanung Erfahrung, Richtwerte Beherrschung moderner Methoden Beherrschung der betrieblichen Kalkulation Voraussetzung: exakte Zielformulierung professionelle Kostenermittlung in frühen Projektphasen Kostenverfolgung (dokumentarische vorausschauende Kostenkontrolle) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

27 KOSTENPLANUNG vor Planungsbeginn während der Planung
Kostenrahmen Bedarfsplanung Kostenüberschlag Projektdefinition Nutzungsdaten (Betten/SPL/AK) geometrische Bezugsgrößen Verhältniszahlen/ freie Ansätze während der Planung Kostenschätzung Vorplanung Kostenberechnung Entwurfsplanung Bezugsgrößen: über m² BGF oder m³ BRI zu Grobelementen geschätzte EP/Vergleichs-objekte während der Ausführung Kostenanschlag Vergabe Kostenfeststellung Objektüberwachung vertraglich gebundene EP Aufmaß/Leistungser-mittlung Legende: BGF = Bruttogrundfläche EP = Einheitspreis HNF = Hauptnutzfläche AK = Arbeitskräfte BRI = Bruttorauminhalt SPL = Stellplätze Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

28 STRUKTUR DER KOSTENPLANUNG
Bereich Projektstufe Methode Bezugsbasis Kostenermittlung mit Nutzungsdaten Nutzeinheiten, Nutzflächen, Kostenflächen Kostenermittlung vor Planungsbeginn Kostenermittlung mit geometrischen Bezugsgrößen BGF, BRI, FBG, UBF KG-Verhältniszahlen in % von Kgr. 3.1, KE mit freien Ansätzen verschiedene KOSTENERMITTLUNG (KE) Kostenermittlung während der Planung KE mit elementorient. Strukturen Grobelemente, Gebäudeelemente, Ausführungsarten, CAD-Positionen KE mit freien Ansätzen Kostenermittlung während der Ausführung Kostenkontrolleinheiten Vergabeeinheiten über Vertragswerte Aufträge, Nachträge, Abrechnung Kostenermittlung mit Haushaltsdaten über Abschätzung der Schlußrechnung Abgrenzungswerte geschätzt KOSTENKONTROLLE UND KOSTENSTEUERUNG Vergleich zwischen und innerhalb der Projektstufen, Optimierung, Aktualisierung in allen Projektstufen verschiedene KOSTENFESTSTELLUNG DOKUMENTATION ANALYSE Kostenfeststellung Objektdokumentation Kennzahlenbildung LV-Titel LV-Positionen Auswertung der Schlußrechnung Projektverwaltung CAD Raum- und Gebäudebuch Terminplanung Haushaltswesen AVA Kostenkennwerte Fachingenieurprogramm SCHNITTSTELLEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

29 ZUORDNUNG DER FLÄCHENDEFINITIONEN
Brutto-Grundfläche (BGF) Konstruktions-Grundfläche (KGF) Netto-Grundfläche (NGF) Nutzfläche (NF) Funktionsfläche (FF) für betriebstechnische Anlagen Verkehrsfläche (VF) Flure, Hallen, Treppen, Schächte etc. Hauptnutzfläche (HNF) Nebennutzfläche (NNF) Sanitär, Garderoben, Abstellflächen etc. Brutto-Rauminhalt (BRI) Netto-Rauminhalt (NRI) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

30 KOSTENERMITTLUNG MIT GEBÄUDEELEMENTEN
360 Dächer 340 Innenwände (Innenstützen) 350 Deckenflächen 330 Außenwände (Fassade) 330 Außenwände (unter Erdreich) 320 Gründungsflächen 310 Baugrube (Baugrubensicherung) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

31 WEITERE MÖGLICHE UNTERGLIEDERUNG DER DIN 276 am Beispiel Deckenflächen
Grobelement Funktionselement Konstruktionselement Leitposition PVC-Belag Deckenbeläge Nutzestrich auf Rohdecke Textilbelag Industrieparkett Deckenkonstruktionen Plattenbeläge im Mörtelbett Decken, Treppen Ziegelfliesen Anhydritestrich Deckenbekleidungen Beläge auf schwimmendem Estrich Trittschalldämmung Installationsböden Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

32 ANGABEN ZUR TRAGKONSTRUKTION (Beispiel)
FUNDAMENT GESAMT FUNDAMENTPLATTE 80 E-FUNDAMENT S-FUNDAMENT Stahl in kg Beton in m3 Stahl kg/m3 STÜTZEN 30 x 30 40 x 40 60 x 60 WÄNDE B 25 15 cm 25 cm 40 cm Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

33 LEITPOSITION - KOSTENKENNWERT z. B. Bodenbelag
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34 AUFBAUBEISPIEL VON KOSTENDATENBANKEN
1 = Element-Datei mit Unterelementen nach DIN 276 3150 Deckenkonstruktion/m² Beton B 25 0,2m³/m² * DM 220,00 Schalung 1,0m²/m² * DM 60,00 Baustahl 0,015t/m² * DM 1500,00 2 = Kostendatei mit Kostenkennwerten für Leitpositionen je Leistungsbereich 3 = Projektdatei mit projektspezifischen Mengen und Zuordnungen von Unterelementen aus der Elementdatei 1 und Kostenkennwerten aus der Kostendatei 2 Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

35 AUFBAU EINES ELEMENTES
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36 KENNZAHLEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München
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37 KENNZAHLEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München
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38 Bestandsaufnahme (Schadenskartierung)
PROBLEMPUNKTE Bestandsaufnahme (Schadenskartierung) Erfassung Ist-Zustand Voraussetzung für die gesamte Planung Lösungsmöglichkeiten einsetzbare Techniken Finanzierungs-Rahmen besondere Leistung nach HOAI Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

39 (Literatur: Schild: „Schwachstellen“)
Flachdächer, Terrassen, Balkone Außenwände, Öffnungsanschlüsse Keller, Drainagen Innenwände, Decken, Fußböden diverse Arbeitskreise: Merkblätter als Checklisten Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

40 Art der tragenden Konstruktion Konstruktive Details Bewehrungslage
MINDESTANFORDERUNG Geometrie und Aufmaß Art der tragenden Konstruktion Konstruktive Details Bewehrungslage Karbonatisierungstiefe Betonfestigkeit bei anderen Baustoffen: Musterlösungen für ähnliche Details aus der Bauzeit (alte Bestimmungen, alte Fachliteratur) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

41 SCHADENSKARTIERUNG Nässe / Schwamm Auf- arbeitung Nässe / Schwamm
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42 FORMBLATT: SCHWACHSTELLEN
Bauwerk Bauteile Gründung / Keller Außenwand Geschoßdecke Dach Wasserablauf Fugen / Verbindungen Oberfläche Kern Lage Orientierung N / O / S / W Fotos / Skizzen / Anmerkungen Bearbeiten Datum: Unterschrift: Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

43 SANIERUNG - ELEMENTWANDVERKLEIDUNG Beispiel: 3450
SANIERUNG - ELEMENTWANDVERKLEIDUNG Beispiel: Innenwandbekleidung 5 Fliesen Einheit in m2 Faktoren Entfernen vorhandener Beläge 1,0 Ausbessern des Untergrundes 0,3 Haftbrücke 1,0 Fliesen, geklebt 1,0 Verfugung 1,0 Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

44 ELEMENT ALTBAU Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München
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45 KOSTENMIX AUS PLAN- UND ABRECHNUNGSDATEN
SZ NV AU weitere Vergaben beauftragte Leistungen PROJEKTBUDGET NA Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

46 KOSTENVERFOLGUNG UND -STEUERUNG
SOLL IST IST Kostenüberschreitung LB n Leistungsbereich n LB 4 Leistungsbereich 4 LB Soll geschätzt Leistungsbereich 3 Unterschreitung LB 2 LB 3 Leistungsbereich 2 LB 2 Überschreitung LB 1 Leistungsbereich 1 Kostenverfolgung: Gegenüberstellung von Kostenanschlägen /LB (Soll) Istkosten auf Baustelle (Aufmaß)  Differenz von Sollkosten-Istkosten  zu erwartende Mengenänderung  zu erwartende Nachträge (nicht ausgeschriebene Leistung) LB 1 Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

47 KOSTENVERFOLGUNG OBJECTCOST
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48 MITTELABFLUSSPLAN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

49 BAUNUTZUNGSKOSTEN

50 BAUNUTZUNGSKOSTEN DIN 18960
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51 LOHNEN ENERGIESPARMASSNAHMEN?
Amortisation nach Jahren Dämmung von Heizkörpernischen Dämmung von Kellerdecken Fugenabdichtung bei Fenstern und Türen Dämmung auf dem Dachboden Thermostatventile an den Heizkörpern anbringen Innendämmung von Wänden (Heimarbeit) Innendämmung von Wänden (Handwerker) Installation von sparsamen Heizkesseln Wärmedämmung an Außenwänden Installation einer Brauchwasser-Wärmepumpe Einbau neuer Isolierglasfenster Installation einer Heizungs-Wärmepumpe Einbau von Solarkollektoren für Warmwasser Einbau von Solarkollektoren für die Heizung Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

52 Vergleich der Baupreise je Wohneinheit in Europa
TÜV CERT DIN EN ISO 9001 Vergleich der Baupreise je Wohneinheit in Europa 80.000 60.000 40.000 20.000 DK D F NL GB Investitionsvolumen in ECU je fertiggestellter Wohneinheit von 1990 bis 1993


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