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Verteidigung der Diplomarbeit Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan Hochschule Anhalt (FH) Studiengang Immobilienbewertung.

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Präsentation zum Thema: "Verteidigung der Diplomarbeit Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan Hochschule Anhalt (FH) Studiengang Immobilienbewertung."—  Präsentation transkript:

1 Verteidigung der Diplomarbeit Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan Hochschule Anhalt (FH) Studiengang Immobilienbewertung

2 Thema:Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends 1. Gutachter:Prof. Dr. Ulrich Weber / HS Anhalt (FH) 2. Gutachter:Prof. Dr. Siegfried Krüger / HS Anhalt (FH) Betreuung: Dipl.-Ing. (FH) Kerstin Kahle / Betreuung: Dipl.-Ing. (FH) Kerstin Kahle / Volksbank Braunschweig eG

3 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan Aufbau der Arbeit 1. Einleitung 2. Methodik der Wertermittlung 3. Theorie des Modernisierungsrisikos 4. Untersuchungen zum Modernisierungsrisiko 5. Empfehlung verfahrenskonformer Ansätze 6. Zusammenfassung Vorgriff: Sensibilisierung zum Einfluss / zu den möglichen Auswirkungen des Modernisierungs- / Revitalisierungs- risikos auf den Wert der Immobilie

4 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 1. Einleitung 1.1 Allgemeines 1.2 Problemstellung 1.3 Zielsetzung

5 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 1.1 Allgemeines Markt: Leerstandproblematik und Überkapazitäten; mangelnde Nachfrage und fallende Mieterträge Folge: Anforderungen an Immobilien ändern sich ⇒ Nutzergewohnheiten ändern sich schneller ⇒ Nutzungszyklen verkürzen sich teilweise deutlich Auswirkungen: Anforderungen, die an Wertermittlungen - insbesondere bei Renditeimmobilien - gestellt werden, erhöhen sich !

6 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 1.2 Problemstellung und Veranlassung Beleihungswertermittlung: ⇒ Modernisierungsrisiko ist zu berücksichtigen (Bankenspezifische Anweisungen und Richtlinien) Verkehrswertermittlung: ⇒ keine verbindlichen Vorgaben zur Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos (WertV und WertR)

7 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 1.2 Problemstellung und Veranlassung Aktuelle Entwicklungen: aktuelle Markttrends ⇒ veränderte Nutzungszyklen ⇒ steigende Anforderungen an Immobilien ↳ damit verbundene Kostenerwartungen ⇒ tatsächlich vorhandene Wertminderungen ↳ sind nicht immer ausreichend in zugrunde gelegten Kapitalisierungs-/ Liegenschaftszinssätzen berücksichtigt Fragen bei der Bewertung: ⇒ wirtschaftliche Restnutzungsdauer ? ⇒ Kostenaufwand für die Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit ?

8 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 1.3 Zielsetzung bei der Arbeit Bewertungstheorie innerhalb der Verfahren der Beleihungswert- und Verkehrswertermittlung überprüfen Beitrag zur stetigen Weiterentwicklung – insbesondere bei der Bewertung von Spezialimmobilien ↳ Bei der Beleihungswertermittlung allgemein übliche Ansätze zur Berücksichtigung des objektiven Modernisierungsrisikos überprüfen und die Herleitung dieser Ansätze deutlich und für die praktische Handhabung nachvollziehbar herausstellen ↳ Versuch, gewonnene Erkenntnisse auf die Verkehrs- wertermittlung mit den ihrerseits allgemein üblichen Ansätzen zu übertragen

9 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 1.3 Zielsetzung bei der Arbeit Warum:... ein sachgerechterer Umgang mit den zur Verfügung stehenden Basiskennziffern, der auf die tatsächlichen Eigenschaften des jeweiligen Bewertungsobjekts abstellt, muss stärker Beachtung in der Bewertungspraxis finden Was:... die bisherige Berücksichtigung des Modernisierungs- risikos innerhalb der einzelnen Parameter des jeweiligen Verfahrensweges klarer und transparenter herausstellen Wie:... gewinnen praxisorientierter Vergleichszahlen aus einer Datenerhebung und Vergleich mit vorhandenen Daten

10 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 2. Methodik der Wertermittlung 2.1 Der Verkehrswert 2.2 Der Beleihungswert 2.3 Verfahren zur Wertermittlung 2.4 Ertragswert = Basis der Betrachtung 2.5 Verfahren der Ertragswertberechnung

11 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 2.1 Der Verkehrswert » Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. «

12 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 2.2 Der Beleihungswert » Der Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird. «

13 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 2.4 Ertragswert = Basis der Betrachtung Für Immobilieninvestor: Wert einer renditeorientierten Anlagealternative basiert auf den Erträgen, die mit dieser Anlage zukünftig erzielbar sind Szenario A: Investor spart erforderliche Modernisierungskosten und nimmt statt dessen absinkende Erträge in Kauf (?) Szenario B: Um zu erzielende Erträge dauerhaft abzusichern, reinvestiert der Investor in die Modernisierung seiner Immobilie ⇒ erzielbarer Reinertrag wird geschmälert ⇒ objektiver Wert der Immobilie am Stichtag wird reduziert

14 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 2.5 Verfahren der Ertragswertberechnung Nachhaltiger Mietertrag - Bewirtschaftungskosten - Bodenwertverzinsung = Reinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger = f (LZ bzw. Kap.-Z; RND) + Bodenwert = Ertragswert des Grundstücks Modernisierungsrisiko ?

15 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3. Theorie des Modernisierungsrisikos 3.1 Definition 3.2 Abgrenzung 3.3 Das Mod.-risiko in der Bewertung 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko 3.5 Messgröße für das Modernisierungsrisiko 3.6 Abhängigkeit des Modernisierungsrisikos 3.7 Finanzmathematische Betrachtung 3.8 Auswirkungen des Modernisierungsrisikos

16 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.1 Definition Modernisierungsrisiko » Mit Hilfe des quantifizierten Modernisierungsrisikos sollen die notwendigen Anpassungsmaßnahmen abgedeckt werden, die zusätzlich zu den Instandhaltungsmaßnahmen zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der zum Bewertungszeitpunkt festgestellten Ertragsfähigkeit notwendig sind. Diesbezüglich ist ausschließlich der Modernisierungs- bzw. Revitalisierungsaufwand zu berücksichtigen, der erforderlich ist, um das Ausgangsmietniveau dauerhaft zu sichern. Inwieweit dies durch laufende oder fallweise Modernisierungen erfolgt, ist dabei unerheblich. «

17 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.2 Abgrenzung Instandhaltung: –Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer in Folge Abnutzung, Alterung und Witterung Instandsetzung: –Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes eines Objektes, sofern diese nicht unter den Wiederaufbau fallen oder durch Modernisierungen verursacht worden sind Modernisierung: –Bauliche Maßnahmen, die der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objektes dienen

18 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.3 Das Mod.-Risiko in der Bewertung Qualifizierung des Modernisierungsrisikos: –Erforderliche Maßnahmen zur Absicherung des Wertermittlungsobjekts gegenüber qualitativ vergleichbaren Objekten einschätzen Quantifizierung des Modernisierungsrisikos: –Prüfen und Abschätzen des Aufwands, insbesondere für die Sicherung der dauerhaften Drittverwertbarkeit, die Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und die Sicherung der nachhaltigen Miete und des Ausgangsmietniveaus

19 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.3 Das Mod.-Risiko in der Bewertung Beleihungswertermittlung: –Wesentliches Element ist das Prinzip, für alle relevanten Wertkomponenten die jeweils aktuellen örtlichen Preise, Erträge und Kosten auf ihre bestimmenden Faktoren hin zu untersuchen, die Wertansätze um die dabei kritisch beurteilten Umstände zu bereinigen, die nach den in der Vergangenheit gewonnenen Erfahrungen künftig zu erwarten sind

20 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.3 Das Mod.-Risiko in der Bewertung die relevanten Immobilienarten lassen sich in vier Risikogruppen (in nachfolgender Tabelle dargestellt) mit unterschiedlichem Risikograd einteilen: Modernisierungsrisiko wird dabei in Prozent der Neubauherstellungskosten ohne Baunebenkosten und ohne Außenanlagen angegeben Kein (kalkulatorisches) Modernisierungsrisiko0% Wohnhäuser, kleinere Wohn- und Geschäftshäuser; kleinere und mittlere Bürogebäude; Lager- und Produktionshallen, etc. Geringes bis mittleres Modernisierungsrisiko0,1 - 1,2% größere Bürogebäude, große Bürokomplexe; innerstädtische Einkaufspassagen, etc. Höheres Modernisierungsrisiko0,5 - 2,0% innerstädtische Hotels, Einkaufszentren, Warenhäuser; Freizeitimmobilien im Einzugsbereich von Städten, etc. Sehr hohes Modernisierungsrisiko0,75 - 3,0% Sanatorien, Kliniken, sonstige Freizeitimmobilien; Hotels und Warenhäuser mit hohen Standortanforderungen, etc. Quelle: Thiel: „Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung – Modernisierungsrisiko“, 1998, S. 5

21 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.3 Das Mod.-Risiko in der Bewertung Verkehrswertermittlung: das Risiko bei der Verkehrswertermittlung sollte: durch erhöhte Bewirtschaftungskosten, erhöhte Liegenschaftszinssätze, eine reduzierte Restnutzungsdauer oder durch einen individuellen pauschalierten Wertabschlag berücksichtigt werden...

22 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko Ein Modell kann zugrunde gelegt werden, wenn vorausgesetzt wird, dass kein akuter Modernisierungsstau innerhalb eines überschaubaren Zeitraums von drei bis fünf Jahren vorhersehbar ist. a)Kalkulationsmodell b) Risikomodell

23 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko Kalkulationsmodell –Nutzungs-/ Modernisierungsintervalle des Objekts über die RND bestimmen konjunkturelle Entwicklung Angebot und Nachfrage –Angebotsüberhang bedingt eventuell erforderliche Modernisierungs- und Revitalisierungsmaß- nahmen

24 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko 0-Zeitpunkt der Betrachtung 1, 2, 3, 4-Unterstellte Modernisierungszeitpunkte RND-Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Quelle: Thiel: „Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung – Modernisierungsrisiko“, 1998, S J.

25 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko Risikomodell –Abschätzung potentiell erforderlicher Modernisierungsmaßnahmen innerhalb eines zugrunde gelegten Analysezeitraums ⇒ kann sehr schwierig sein! ⇒ Fehleranfälligkeit Beleihungswertermittlung: behelfsweise wird Analysezeitraum ersetzt durch einen einer üblichen Kreditlaufzeit entsprechenden Betrachtungszeitraum

26 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko t1-Zeitpunkt der Analyse t2-Ende des Analysezeitraums (30 Jahre) RND-Wirtsch. Restnutzungsdauer (60 Jahre) Quelle: Thiel: „Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung – Modernisierungsrisiko“, 1998, S J.

27 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko Offene Fragen zum Risikomodell: –Werden erforderliche Modernisierungsaufwendungen nach dem Analysezeitraum (nach t2) berücksichtigt ? –Wie werden die Erträge nach t2 prognostiziert und zum Bewertungsstichtag (in t1) angesetzt ? –Wird ein Risikoabschlag aufgrund dieser Betrachtung (Berücksichtigung von Erträgen, aber nicht von Kosten) angebracht ? –Ist das Risiko mit der Festsetzung der Beleihungsgrenze abgedeckt ?

28 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko Lösungsvorschlag: –Analysezeitraum sollte sich stets an der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer orientieren –RND ist dabei abhängig: vom Zustand bzw. der regelmäßigen bedarfsgerechten Erneuerung schneller verschleißender Bauteile und dem Grad der Anpassung des Objekts an die jeweilige Marktnachfrage, ausgedrückt durch die Sicherung der Marktgängigkeit

29 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko t1- Zeitpunkt der Analyse t2 (1)- Ende des Analysezeitraums für Objekt 1 (ca. 80 % RND) t2 (2)- Ende des Analysezeitraums für Objekt 2 (ca. 80 % RND) RND (1)- Wirtsch. Restnutzungsdauer von Objekt 1 (40 Jahre) RND (2)- Wirtsch. Restnutzungsdauer von Objekt 2 (60 Jahre) Quelle: Eigene Überlegungen ca. 30 J. ca. 50 J.

30 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.5 Messgröße für das Mod.-risiko Ausgangsüberlegung: –Unter Berücksichtigung aktueller Markttrends in t1 analysieren, welche konstruktiven bzw. ausstattungs- technischen Elemente der Immobilie bis t2 Modernisierungseingriffen unterworfen werden müssen objektbezogene Leistungen der jeweiligen Leistungs- bereiche spezifische Kostenkennwerte (z. B. für Büroimmobilien) Quelle für nachfolgende Tabelle: „BKI-Baukosten 2002, Teil 1 – Kostenkennwerte für Gebäude“

31 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.6 Abhängigkeit des Mod.-risikos Objekt- und Nutzungsart Lage und Mietniveau Bauliche Struktur und Ausstattung Alter und Zustand

32 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.7 Finanzmathematische Betrachtung Einführung: –Ermittlung von Rücklagen für Modernisierungs- und Revitalisierungsaufwendungen –zu bildende Rücklage = verzinsliche Anlageform –Zugrundelegung einer üblichen Realverzinsung –Einschätzung der Nachhaltigkeit der Verzinsung

33 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.7 Finanzmathematische Betrachtung Rechenmodell : MR:Modernisierungsrisiko = jährlich zu bildende Modernisierungsrücklage in Prozent der Neubauherstellungskosten KM:Kalkulierter Modernisierungsbedarf in Prozent der Neubauherstellungs- kosten zum jeweiligen Zeitpunkt der Maßnahme und gemäß dem unterstellten Nutzungszyklus q 1 :Zinsfaktor mit q 1 = 1 + p p:Realzinssatz in Prozent i:Modernisierungszeitpunkt / Ende eines Nutzungsintervalls n:Analysezeitraum Quelle: Eigene Überlegungen

34 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.7 Finanzmathematische Betrachtung Rechenmodell „mit Sicherheitsabschlag“ : MR:Modernisierungsrisiko = jährlich zu bildende Modernisierungsrücklage in Prozent der Neubauherstellungskosten KM:Kalkulierter Modernisierungsbedarf in Prozent der Neubauherstellungs- kosten zum jeweiligen Zeitpunkt der Maßnahme und gemäß dem unterstellten Nutzungszyklus q 2 :Zinsfaktor mit q 2 = 1 + (0,75 p) ↳ Sich.-abschlag wg. Kostensteigerung p:Realzinssatz in Prozent i: Modernisierungszeitpunkt / Ende eines Nutzungsintervalls n:Analysezeitraum Quelle: Eigene Überlegungen

35 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.7 Finanzmathematische Betrachtung Rücklagesätze: –nachfolgende Tabelle basiert auf der modifizierten Berechnungsformel –enthält die - jeweils zusätzlich zu den „normalen Bewirtschaftungskosten“ anzusetzenden - Rücklagesätze –Analysezeitraum von 5 bis 40 Jahren –Basisresultate für die meisten im Zusammenhang mit dem Modernisierungsrisiko stehenden Analysen

36 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.7 Finanzmathematische Betrachtung analog der Bewertung von Wohn- und Teileigentum – anhand Investitionsplan klären, ob bisher für geplante bzw. erwartete Maßnahmen Rücklagen gebildet werden bzw. wurden sind Rücklagen bisher nicht in ausreichendem Maße gebildet worden - zum Zwecke der Ermittlung direkt in der Tabelle ablesen (Schnittpunkt aus Modernisierungsaufwand (A) und Zeitpunkt der nächsten Maßnahme (B) - die Aufschubzeit ergibt sich somit zu t = t 1 - der anzunehmende Rücklagesatz ergibt sich im Schnittpunkt (1) werden angemessene Rücklagen bereits gebildet - rechnerische Aufschubzeit mit t = t 1 + t 2 - rechnerisch verschiebt sich der Zeitpunkt der nächsten Maßnahme auf (C) - Ablesepunkt für den angemessenen Rücklagesatz ergibt sich verschoben um t 2 im Schnittpunkt (2)

37 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 3.8 Auswirkungen des Mod.-risikos Situation: Nachhaltige Rendite (für Investor) Nachhaltige Rendite ٪ alle laufenden Kosten ٪ laufender Fremdkapitaldienst ٪ besondere Aufwendungen = erwartungsgemäße Eigenkapitalverzinsung ? ↳ potentielles Risiko einer Investitionsentscheidung darf in punkto Modernisierung und Revitalisierung nicht vernachlässigt werden, auch wenn es zum gegebenen Zeitpunkt nur schwer zu fassen ist

38 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 4. Untersuchungen zum Mod.-risiko Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung: –Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos –Absoluter Modernisierungsaufwand –Modifizierter Modernisierungsaufwand –Rechnerisches Modernisierungsrisiko –Vergleich mit vorhandenen Daten

39 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 4. Untersuchungen zum Mod.-risiko Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung: Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos AussagenSBBBUB nicht berücksichtigt62 %3 %2 % pauschal203 %11 %10 % Ausgangswert61 %3 %4 % Herstellkosten4218 %20 %6 % Bewirtschaftungskosten5619 %25 %20 % Restnutzungsdauer5324 %17 %24 % Liegenschaftszinssatz3012 %13 %10 % Individueller Wertabschlag4220 %9 %25 % Quelle: Eigene Erhebungen

40 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 4. Untersuchungen zum Mod.-risiko Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung: Absoluter Modernisierungsaufwand Modernisierungsaufwand in % Mittlere AusstattungRohbauAusbauTechnikIntervall Büroimmobilien6,425,6 ca. 5,5 J. Hotelimmobilien5,035,025,0ca. 6,0 J. Einzelhandelsimmobilien8,330,033,3ca. 8,0 J. Quelle: Eigene Erhebungen

41 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 4. Untersuchungen zum Mod.-risiko Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung: Modifizierter Modernisierungsaufwand Modernisierungsaufwand in %* Mittlere AusstattungRohbauAusbauTechnikGesamt Büroimmobilien2,568,886,4817,92 Hotelimmobilien1,7311,028,4821,23 Einzelhandelsimmobilien3,494,2314,6522,37 Quelle: Eigene Erhebungen *) bezogen auf die Gesamtimmobilie (absoluter Aufwand x spezifischer Anteil am Objekt)

42 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 4. Untersuchungen zum Mod.-risiko Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung: Rechnerisches Modernisierungsrisiko ImmobilientypAufwandIntervallRisiko* Büroimmobilienca. 18 %ca. 5,5 Jahre3,06 % Hotelimmobilienca. 21 %ca. 6,0 Jahre3,25 % Einzelhandelsimmobilienca. 22 %ca. 8,0 Jahre2,47 % Quelle: Eigene Erhebungen *) bei einer zugrunde gelegten Realverzinsung von 4 %

43 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 4. Untersuchungen zum Mod.-risiko Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung: Vergleich mit vorhandenen Daten Immobilientyp BAFinEigene Daten* Büroimmobilien0,0 – 1,2 %2,2 – 3,7 % Hotelimmobilien0,5 – 3,0 %2,4 – 4,0 % Einzelhandelsimmobilien0,1 – 3,0 %1,8 – 3,0 % Quelle: Eigene Erhebungen *) Spannen ergeben sich durch Zu- bzw. Abschläge von je 25 % bezogen auf die o. g. Ergebnisse

44 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 5. Verfahrenskonforme Ansätze Empfehlungen für die Beleihungswertermittlung Empfohlene Ansätze ImmobilientypSpezifisches Modernisierungsrisiko* Büroimmobilien2,2 – 3,7 % - i. M. ca. 3,0 % Hotelimmobilien2,4 – 4,0 % - i. M. ca. 3,2 % Einzelhandelsimmobilien1,8 – 3,0 % - i. M. ca. 2,5 % Quelle: Eigene Erhebungen *) zu verstehen als jeweils spezifisch auf das Bewertungsobjekt abzustimmender Orientierungswert

45 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 5. Verfahrenskonforme Ansätze Empfehlungen für die Verkehrswertermittlung –jede Verkehrswertermittlung für ein Renditeobjekt muss u. a. die Abschätzung des objektiven, aber auf die zu bewertende Immobilie spezifizierten Modernisierungs- risikos enthalten –der Liegenschaftszinssatz kann dieses Risiko über den Vervielfältiger in den errechneten Ertragswert der baulichen Anlagen implementieren

46 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 5. Verfahrenskonforme Ansätze Empfehlungen für die Verkehrswertermittlung Ableitung marktkonformer Liegenschaftszinssätze LZ=Liegenschaftszinssatz LZ min =minimaler Zinssatz einer gegebenen Spanne Lz max =maximaler Zinssatz einer gegebenen Spanne N R =kritische Note des jeweiligen Risikofaktors W R =Gewichtung des jeweiligen Risikofaktors R=Risikofaktoren 1 bis 7 Quelle: M. Zeißler: „Marktkonforme Liegenschaftszinssätze für Gewerbeimmobilien“, GUG , S. 269 ff

47 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 5. Verfahrenskonforme Ansätze Risikofaktoren des Modells: 1.Objektart und Lage des Objekts 2.Qualität der Mietverträge 3.Bonität der Mieter 4.gebäudekundliche Konzeption 5.Restnutzungsdauer des Objekts 6.Marktsituation 7.Objektgröße Ergänzende Risikofaktoren: 8.kalkulierte Länge der Nutzungszyklen 9.kalkulierter Modernisierungsaufwand je Maßnahme

48 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan 5. Verfahrenskonforme Ansätze Empfehlungen für die Verkehrswertermittlung Modellerweiterung wegen Modernisierungsrisiko LZ=Liegenschaftszinssatz LZ min =minimaler Zinssatz einer gegebenen Spanne Lz max =maximaler Zinssatz einer gegebenen Spanne N R =kritische Note des jeweiligen Risikofaktors W R =Gewichtung des jeweiligen Risikofaktors R=Risikofaktoren 1 bis 9 Quelle: M. Zeißler: „Marktkonforme Liegenschaftszinssätze für Gewerbeimmobilien“, GUG , S. 269 ff; Eigene Überlegungen


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