Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin

Präsentation zum Thema: "Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin"—  Präsentation transkript:

1 Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin
Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin Prof. Nauschütt & Collegen Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater Kaflerstr. 2, München Tel.: 089 / , Fax: 089 / ,

2 Vorstellung RA Dr. Dirk Sütterlin
Mitautor von Dr. Deckerts Werk „Die Eigentumswohnung“ und des Verwalter-Briefes (Haufe) beratendes Mitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V sowie Beisitzer im Schiedsgericht Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des DAV verantwortlich für das Immobilienrecht in der Kanzlei Prof. Nauschütt & Collegen (insbes. Beratung und Vertretung von Immobiliendienstleistern) zuvor 10jährige leitende Tätigkeit in der Immobilienbranche (insbes. WEG-Verwaltung) seit 1989 zugelassener Rechtsanwalt 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

3 Agenda Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG bei Rechtsstreitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft Rechtliche Würdigung zu Rauchwarnmeldern: Muss die WEG regeln oder kann der einzelne Eigentümer erfüllen? Haftung und Risiken Erfüllung der Trinkwasserverordnung bei Feuerlöschleitungen in Tiefgaragen, Teil 2 Verwaltungsbeirat: Rechte-Pflichten-Haftung; Ein Tanz auf dem Eis? 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

4 Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs
Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG bei Rechtsstreitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist. 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

5 Gesetzliche Anwendungsfälle
Vornahme eines Rechtsgeschäfts Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits Rechtskräftige Verurteilung nach § 18 WEG 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

6 § 18 WEG Entziehung des Wohnungseigentums (1)
Generalklausel (Abs. 1) schwere Pflichtverletzung Beispiele: grobe Beleidigungen, Gewalttätigkeiten bis hin zu Körperverletzungen, schwere Vernachlässi-gungen des Sondereigentums, Nutzung der Eigen-tumswohnung als Bordell, Einbruch in fremden Keller, unsittliche Belästigungen der im Hause wohnenden Frauen oder Kinder 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

7 § 18 WEG Entziehung des Wohnungseigentums (2)
Unzumutbarkeit grundsätzlich erfolglose Abmahnung erforderlich Schuldig machen unverschuldete Störung kann ebenfalls den Ent- ziehungsanspruch begründen, insbesondere wenn der schuldunfähige Zustand schuldhaft herbeige-führt wurde (allgemeine Lebensführungsschuld bei Alkohol- und Drogensucht) 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

8 § 18 WEG Entziehung des Wohnungseigentums (3)
Regelbeispiele Pflichtenverstöße nach § 14 WEG Zahlungsverzug (3% des Einheitswertes und länger als 3 Monate in Verzug) 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

9 § 18 WEG Entziehung des Wohnungseigentums (4)
Praxisrelevanz der sogenannten „Abmeierungsklage“ 0 (= Null) insbesondere weil sich der Streitwert der Ent- ziehungsklage nach dem Verkehrswert des zu veräußernden Wohnungseigentums bestimmt. Ergebnis: Da eine rechtskräftige Verurteilung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG praxisfremd ist, hat dieser gesetzliche Anwendungsfall des § Abs. 5 WEG sogut wie keine Bedeutung 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

10 Vornahme eines Rechtsgeschäfts
Doppelrolle (Grund für Stimmverbot) Miteigentümer Vertragspartner Schwerwiegende Interessenkollisionen (Willensbildung in der Gemeinschaft soll von privaten Sonderinteressen freigehalten werden) 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

11 Vornahme eines Rechtsgeschäfts
Beispiele: Abschluss von Kauf-, Werk- oder Mietverträgen Fallbeispiele : - Verwalterbestellung - Verwaltungsbeiratswahl - Verwaltervertragsabschluss - Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund - Entlastung 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

12 Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits (1)
Aktivprozess Der Begriff „Rechtsstreit“ umfasst alle streitigen Zivilverfahren, insbesondere § 43er Verfahren 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

13 Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits (2)
Passivprozess? Der Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG regelt nur den Aktivprozess der anderen Wohnungseigen-tümer gegen einen anderen Wohnungs-eigentümer. 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

14 BGH-Urteil vom 06.12.2013 – Aktenzeichen 5 ZR 85/13 (1)
Sachverhalt: Ein Wohnungseigentümer nimmt die Wohnungseigen-tümergemeinschaft in einem Rechtsstreit auf Zahlung von EUR ,52 in Anspruch. In der Eigentümerversammlung vom be-schlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 6, den auf Zahlung klagenden Wohnungseigentümer von seinem Stimmrecht auszuschließen, sich gegen die Klage zu verteidigen und zur Durchsetzung ihrer Interessen einen Rechtsanwalt zu beauftragen. 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

15 BGH-Urteil vom 06.12.2013 – Aktenzeichen 5 ZR 85/13 (2)
Rechtliche Würdigung § 25 Abs. 5 WEG enthält eine planwidrige Regelungslücke. Denn bei der WEG-Reform wurde die gesetzlich normierte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband gemäß § 10 Abs. 6 nicht berücksichtigt. 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

16 BGH-Urteil vom 06.12.2013 – Aktenzeichen 5 ZR 85/13 (3) Auswirkungen auf die Praxis
Verwalter/Verwaltungsbeiräte müssen in Kenntnis der zugrunde liegenden BGH-Entscheidung auf Eigen-tümerversammlungen folgendes beachten: § 25 Abs. 5 WEG gilt für die Wohnungseigentümer-gemeinschaft analog Die analoge Anwendung gilt gleichermaßen für den Passivprozess Der dem Stimmverbot unterliegende Wohnungseigentümer kann keine andere Person zur Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

17 Also Achtung: Haftungsfälle vermeiden !
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18 Besten Dank für Ihr Interesse !
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