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Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin Prof. Nauschütt & Collegen Rechtsanwälte.

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1 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin Prof. Nauschütt & Collegen Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater Kaflerstr. 2, München Tel.: 089 / , Fax: 089 / ,

2 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH 2 Vorstellung RA Dr. Dirk Sütterlin Mitautor von Dr. Deckerts Werk „Die Eigentumswohnung“ und des Verwalter-Briefes (Haufe) beratendes Mitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. sowie Beisitzer im Schiedsgericht Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des DAV verantwortlich für das Immobilienrecht in der Kanzlei Prof. Nauschütt & Collegen (insbes. Beratung und Vertretung von Immobiliendienstleistern) zuvor 10jährige leitende Tätigkeit in der Immobilienbranche (insbes. WEG-Verwaltung) seit 1989 zugelassener Rechtsanwalt

3 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH 3 Agenda Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG bei Rechtsstreitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft Rechtliche Würdigung zu Rauchwarnmeldern: Muss die WEG regeln oder kann der einzelne Eigentümer erfüllen? Haftung und Risiken Erfüllung der Trinkwasserverordnung bei Feuerlöschleitungen in Tiefgaragen, Teil 2 Verwaltungsbeirat: Rechte-Pflichten-Haftung; Ein Tanz auf dem Eis?

4 § 25 Abs. 5 WEG Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG bei Rechtsstreitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

5 Gesetzliche Anwendungsfälle 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Vornahme eines RechtsgeschäftsVornahme eines Rechtsgeschäfts Einleitung oder Erledigung eines RechtsstreitsEinleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits Rechtskräftige Verurteilung nach § 18 WEGRechtskräftige Verurteilung nach § 18 WEG Vornahme eines RechtsgeschäftsVornahme eines Rechtsgeschäfts Einleitung oder Erledigung eines RechtsstreitsEinleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits Rechtskräftige Verurteilung nach § 18 WEGRechtskräftige Verurteilung nach § 18 WEG

6 § 18 WEG Entziehung des Wohnungseigentums (1) 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH 6  Generalklausel (Abs. 1)  schwere Pflichtverletzung Beispiele: grobe Beleidigungen, Gewalttätigkeiten bis hin zu Körperverletzungen, schwere Vernachlässi-gungen des Sondereigentums, Nutzung der Eigen-tumswohnung als Bordell, Einbruch in fremden Keller, unsittliche Belästigungen der im Hause wohnenden Frauen oder Kinder  Generalklausel (Abs. 1)  schwere Pflichtverletzung Beispiele: grobe Beleidigungen, Gewalttätigkeiten bis hin zu Körperverletzungen, schwere Vernachlässi-gungen des Sondereigentums, Nutzung der Eigen-tumswohnung als Bordell, Einbruch in fremden Keller, unsittliche Belästigungen der im Hause wohnenden Frauen oder Kinder

7 § 18 WEG Entziehung des Wohnungseigentums (2) 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH 7  Unzumutbarkeit  grundsätzlich erfolglose Abmahnung erforderlich  Unzumutbarkeit  grundsätzlich erfolglose Abmahnung erforderlich  Schuldig machen  unverschuldete Störung kann ebenfalls den Ent- ziehungsanspruch begründen, insbesondere wenn der schuldunfähige Zustand schuldhaft herbeige-führt wurde (allgemeine Lebensführungsschuld bei Alkohol- und Drogensucht)  Schuldig machen  unverschuldete Störung kann ebenfalls den Ent- ziehungsanspruch begründen, insbesondere wenn der schuldunfähige Zustand schuldhaft herbeige-führt wurde (allgemeine Lebensführungsschuld bei Alkohol- und Drogensucht)

8 § 18 WEG Entziehung des Wohnungseigentums (3) 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH 8  Regelbeispiele  Pflichtenverstöße nach § 14 WEG  Regelbeispiele  Pflichtenverstöße nach § 14 WEG  Zahlungsverzug (3% des Einheitswertes und länger als 3 Monate (3% des Einheitswertes und länger als 3 Monate in Verzug) in Verzug)  Zahlungsverzug (3% des Einheitswertes und länger als 3 Monate (3% des Einheitswertes und länger als 3 Monate in Verzug) in Verzug)

9 § 18 WEG Entziehung des Wohnungseigentums (4) 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH  Praxisrelevanz der sogenannten „Abmeierungsklage“  0 (= Null) insbesondere weil sich der Streitwert der Ent- ziehungsklage nach dem Verkehrswert des zu veräußernden Wohnungseigentums bestimmt.  Praxisrelevanz der sogenannten „Abmeierungsklage“  0 (= Null) insbesondere weil sich der Streitwert der Ent- ziehungsklage nach dem Verkehrswert des zu veräußernden Wohnungseigentums bestimmt.  Ergebnis:  Da eine rechtskräftige Verurteilung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG praxisfremd ist, hat dieser gesetzliche Anwendungsfall des § 25 Abs. 5 WEG sogut wie keine Bedeutung  Ergebnis:  Da eine rechtskräftige Verurteilung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG praxisfremd ist, hat dieser gesetzliche Anwendungsfall des § 25 Abs. 5 WEG sogut wie keine Bedeutung

10 Vornahme eines Rechtsgeschäfts 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Schwerwiegende Interessenkollisionen (Willensbildung in der Gemeinschaft soll von privaten Sonderinteressen freigehalten werden) Doppelrolle (Grund für Stimmverbot) Miteigentümer Vertragspartner

11 Vornahme eines Rechtsgeschäfts 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH  Beispiele: Abschluss von Kauf-, Werk- oder Mietverträgen Abschluss von Kauf-, Werk- oder Mietverträgen  Beispiele: Abschluss von Kauf-, Werk- oder Mietverträgen Abschluss von Kauf-, Werk- oder Mietverträgen  Fallbeispiele : - Verwalterbestellung - Verwaltungsbeiratswahl - Verwaltervertragsabschluss - Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund - Entlastung

12 Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits (1) 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Aktivprozess Der Begriff „Rechtsstreit“ umfasst alle streitigen Zivilverfahren, insbesondere § 43er Verfahren Aktivprozess

13 Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits (2) 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Passivprozess? Der Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG regelt nur den Aktivprozess der anderen Wohnungseigen-tümer gegen einen anderen Wohnungs-eigentümer. Passivprozess?

14 BGH-Urteil vom – Aktenzeichen 5 ZR 85/13 (1) 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Sachverhalt: Ein Wohnungseigentümer nimmt die Wohnungseigen-tümergemeinschaft in einem Rechtsstreit auf Zahlung von EUR ,52 in Anspruch. In der Eigentümerversammlung vom be- schlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 6, den auf Zahlung klagenden Wohnungseigentümer von seinem Stimmrecht auszuschließen, sich gegen die Klage zu verteidigen und zur Durchsetzung ihrer Interessen einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Sachverhalt: Ein Wohnungseigentümer nimmt die Wohnungseigen-tümergemeinschaft in einem Rechtsstreit auf Zahlung von EUR ,52 in Anspruch. In der Eigentümerversammlung vom be- schlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 6, den auf Zahlung klagenden Wohnungseigentümer von seinem Stimmrecht auszuschließen, sich gegen die Klage zu verteidigen und zur Durchsetzung ihrer Interessen einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

15 BGH-Urteil vom – Aktenzeichen 5 ZR 85/13 (2) 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH  Rechtliche Würdigung § 25 Abs. 5 WEG enthält eine planwidrige Regelungslücke. Denn bei der WEG-Reform wurde die gesetzlich normierte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband gemäß § 10 Abs. 6 nicht berücksichtigt.  Rechtliche Würdigung § 25 Abs. 5 WEG enthält eine planwidrige Regelungslücke. Denn bei der WEG-Reform wurde die gesetzlich normierte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband gemäß § 10 Abs. 6 nicht berücksichtigt.

16 BGH-Urteil vom – Aktenzeichen 5 ZR 85/13 (3) Auswirkungen auf die Praxis 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Verwalter/Verwaltungsbeiräte müssen in Kenntnis der zugrunde liegenden BGH- Entscheidung auf Eigen-tümerversammlungen folgendes beachten:  § 25 Abs. 5 WEG gilt für die Wohnungseigentümer-gemeinschaft analog  Die analoge Anwendung gilt gleichermaßen für den Passivprozess  Der dem Stimmverbot unterliegende Wohnungseigentümer kann keine andere Person zur Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen Verwalter/Verwaltungsbeiräte müssen in Kenntnis der zugrunde liegenden BGH- Entscheidung auf Eigen-tümerversammlungen folgendes beachten:  § 25 Abs. 5 WEG gilt für die Wohnungseigentümer-gemeinschaft analog  Die analoge Anwendung gilt gleichermaßen für den Passivprozess  Der dem Stimmverbot unterliegende Wohnungseigentümer kann keine andere Person zur Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen

17 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Also Achtung: Haftungsfälle vermeiden !

18 Besten Dank für Ihr Interesse ! 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH


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