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Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 19.01.2015 Verwaltertreff Ratingen.

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1 Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Verwaltertreff Ratingen

2 Gesamtverwaltung §§ 20, 21 WEG § 20 I WEG Gliederung der Verwaltung Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern … und dem Verwalter. § 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung… etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 2

3 § 26 WEG Bestellung und Abberufung (1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens 5 Jahre beschränkt werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 3

4 Verwalter = Diener zweier Herren Organ der Gemeinschaft § 27 II Bestellung per Beschluss Abberufung per Beschluss Vertreter der Eigentümer § 27 III Abschluss eines Verwaltervertrages Kündigung des Verwaltervertrages Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 4

5 Verwalteramt - Trennungstheorie Organ des Verbandes Bestellung per Beschluss = Regelung unter den Eigentümern, wer Verwalter werden soll  kein Zwang zum Vertragsabschluss  sonst Vertrag zu Lasten Dritter Vertragspartner Vertragsabschluss = konkrete Rechte und Pflichten über § 27 WEG hinaus  monatliche Vergütung  Auslagen, USt  Zusatzvergütung  Wichtiger Grund Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 5

6 Rahmenbedingungen  Bestellung für höchstens 5 Jahre § 26 I 1 WEG  Erstverwalter höchstens 3 Jahre  Wiederbestellung möglich, frühestens 1 Jahr vor Ablauf der Bestellzeit § 26 II WEG  Ende bei Ablauf der vereinbarten Zeit oder bei Ablauf der Höchstdauer 3/5 Jahre  Festlegung Grundvergütung und Dauer  Festlegung Vertragsabschluss Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 6

7 Bestellungsbeschluss Die Hausverwaltung Heinz Müller wird vom bis zum zum Verwalter der WEG Musterstraße 35 bestellt. Die Verwaltergebühr beträgt € 18,00 netto monatlich je Wohneinheit. Die Bestellung erfolgt zu den Bedingungen des als Anlage zum Protokoll beigefügten Verwaltervertrages. Der Vorsitzende des Beirates wird bevollmächtigt, den Vertrag namens und für die Gemeinschaft zu unterzeichnen Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 7

8 Beurteilungsspielraum der Eigentümer Bei Bestellung wie bei der Abberufung haben die Eigentümer einen Beurteilungsspielraum. BGH Urteil vom – V ZR 190/11 Prognose, ob der Verwalter das Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Erst wenn es objektiv nicht vertretbar erscheint, widerspricht die Bestellung ordnungs- gemäßer Verwaltung Wichtiger Grund gegen die Erstbestellung, wenn nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar und von Beginn an ein Vertrauen unmöglich ist. BGH Urteil vom – V ZR 170/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 8

9 Fachlich ungeeignet ist, wer  Grundsätze des Rechnungswesens nicht beherrscht OLG Düsseldorf, B.v – I-3 WX 123/05  den falschen Umlageschlüssel anwendet AG Neukölln B – 70 II 242/04  ohne Ermächtigung Verträge abschließt OLG München, B.v – 34 Wx 29/05  Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer unterläuft OLG Köln B.v – 16 WX 191/04  Versammlungen an falschem Ort und zur falschen Zeit anberaumt OLG Hamm, B.v – 15 W 109/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 9

10 Persönlich ungeeignet ist, wer  mit Vorsatz Beschlussprotokolle fälscht BayOblG, B – 2 Z BR 77/00  Einzugsermächtigungen missbraucht BayOblG, B – 2 Z BR 77/00  Vermögensdelikte verübt hat OLG Köln, B – 16 Wx 262/07  Dienste anbietet ohne Angabe der Informationen nach der DL-InfoV Köhler, ZWE 2010, 297 (299); Reichert, Anwaltshandbuch, Teil 12, Rdn.43  Wohnungseigentümer „Querulant“ nennt LG Lüneburg, Urteil v – 2 Wx 160/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 10

11 Fehlende Kompetenz + Neutralität …wenn der Verwalter mangels Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung die praktische Erfahrung als allein Verantwortlicher für die Verwaltung einer Eigentumsanlage nicht besitzt Landgericht Düsseldorf, Urteil vom – 25 S 7/13 … er im Vorfeld seiner Bestellung bereits im Lager der Mehrheit innerhalb der zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft gestanden hat. Landgericht Düsseldorf, Urteil vom – 25 S 7/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 11

12 Bestellungsbeschluss unwirksam Endet die Bestellung – z.B. per Anfechtung – endet regelmäßig auch der Verwaltervertrag. Bay OblG ZWE 2000, 72 Vertrag unter der stillschweigenden Bedingung, dass Bestellung nicht für ungültig erklärt wird. Nach rechtskräftiger Aufhebung der Bestellung keine Ansprüche aus dem Verwaltervertrag mehr  Schutz der Gemeinschaft vor Doppelzahlungen Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 12

13 § 26 WEG Abberufung des Verwalters (1) Über die…Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit…… Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der…Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 13

14 Kriterien der wichtigen Gründe Gegen eine Bestellung  Blick nach vorn in die Zukunft  Prognose über die möglichen Leistungen  Mehrheit für den Verwalter Für eine Abberufung  Blick zurück in Vergangenheit und Gegenwart  Beurteilung der tatsächlich erbrachten Leistungen  Mehrheit gegen den Verwalter Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 14

15 Anforderungen an wichtige Gründe Abberufung des Verwalters Mehrheit gegen den Verwalter Bestellung des Verwalters Mehrheit für den Verwalter  Respekt vor der Mehrheitsentscheidung  bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung LG Düsseldorf, Urteil vom – 25 S 7/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 15

16 Was ist ein wichtiger Grund? ……..wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. BGH, Beschluss vom – V ZB 39/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 16

17 Regelbeispiel: Beschlusssammlung Fehlerhaft/unvollständig geführte Beschlusssammlung indiziert regelmäßig einen wichtigen Grund Beurteilungsspielraum erst dann überschritten, wenn Ablehnung der Abberufung objektiv nicht vertretbar ist BGH, Urteil vom – V ZR 105/11 Eintragung unverzüglich, nicht mehr als 1 Woche LG München I, Beschluss v – 1 T 22613/07 Wiedergabe von Wortlaut, Datum und Ort nicht aber -Eintragung der Bezeichnung des TOP statt des Beschlusswortlauts -Fehlende Angabe des Versammlungsorts AG München, Urteil v – 485 C 602/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 17

18 Einzelfälle  Verwalter macht abgetretene Ansprüche Dritter gegen WE oder Gemeinschaft geltend BayOblG Beschluss v – 2 Z BR 54/93  Delegation der Aufgaben an Dritte KG Beschluss v – 24 W 310/01  Keine JA für 3 aufeinanderfolgende Perioden OLG Düsseldorf, Beschluss v – 3 Wx 8/02  Gelder der WEG auf Konto des Verwalters OLG Rostock Beschluss v – 3 W 181/08  Eigenmächtige Vertragsabschlüsse KG Beschluss v – 24 W 310/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 18

19 Weitere Beispiele  Verspätete oder unterlassene Vorlage von Belegen  Verweigerung der Einsicht in Abrechnungsunterlagen  Unterlassene Weitergabe von Information ü.Mängel  Zuwiderhandlung von Weisungen  Nichtumsetzen eines Vergleiches  Entgegennahme von Versicherungsprovisionen  Maklertätigkeit bei Zustimmung zum Verkauf  Eröffnetes Insolvenzverfahren über Vermögen Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 19

20 Gestaltungswirkung Abberufung Organisationsakt der WEG  durch Mehrheitsbeschluss  Verkündung durch den Versammlungsleiter  Abberufungserklärung  Amtsstellung endet mit Zugang der Erklärung OLG Hamm 2002,766 z.B. durch Verkündung Kündigung empfangsbedürftige Willenserklärung  gegenüber dem anwesenden Verwalter durch Verkündung des Beschlusses  gegenüber dem abwesenden Verwalter durch Zugang der Erklärung § 130 BGB Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 20

21 Abmahnung  Bei einmaligen Pflichtverstößen ist zunächst eine formlose Abmahnung zur Erfüllung der Verwalterpflichten  Abmahnung muss missbilligtes Fehlverhalten klar erkennen lassen und auf mögliche Abberufung hinweisen.  Abmahnung kann durch Beschluss erfolgen  Verwalter nicht stimmberechtigt  Abmahnung muss ihm zugehen Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 21

22 Frist  Abberufung nur innerhalb angemessener Frist ab Kenntnis der Wohnungseigentümer von Abberufungsgrund OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 727  2 Wochen-Frist des § 621 II 1 BGB zu kurz wegen des nötigen Versammlungsbeschlusses AG Bonn, Urteil vom – 27 C 44/09  Zeitnahe Beschlussfassung, also maximal 2 Monate BayOblG NZM 2000, Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 22

23 Mögliche Hinderungsgründe  Fehlende Abmahnung bei begrenztem Verstoß  Zu lange Zeiträume seit Fehlverhalten  Entlastung des Verwalters OLG Köln NZM 1998, 960  Neubestellung in Kenntnis des Fehlverhaltens OLG Köln ZMR 2003, Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 23

24 Abberufungsbeschluss Die Hausverwaltung Heinz Müller wird aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung als WEG-Verwalter außerordentlich abberufen. Der mit der WEG-Verwaltung geschlossene Verwaltervertrag wird aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung fristlos gekündigt. Der Wohnungseigentümer Bernhard Schmidt wird bevollmächtigt, die Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages namens und in Vollmacht der Gemeinschaft gegenüber der WEG-Verwaltung zu erklären Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 24

25 Stimmrecht des Verwalters ? Bei Eigeninteresse kein Einfluss auf das Abstimmungs- ergebnis = Stimmrechtsverbot des verwaltenden WE bei Abstimmung über Abberufung aus besonderem Grund BGH v – V ZB 30/02 in: ZMR 2002, 935 Kein Stimmrecht des Verwalters bei Abberufung aus wichtigem Grund als Vertreter anderer Eigentümer BGH ZMR 2002, 935 Verwalter kann als Vertreter von anderen WE auftreten und deren Stimmrecht über seine Abstimmung wahrnehmen. OLG München Beschluss v – 32 Wx 16/10  Differenzierung offene und gebundene Vollmacht Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 25

26 Rechtsstellung des Verwalters Amtsstellung endet nicht mit dem Beschluss sondern mit Zugang der Abberufungserklärung OLG Hamm 2007, 136 Jeder WE, aber auch der Verwalter kann die Abberufung anfechten BGH ZMR 2002, 766; OLG Hamburg, B. v Wx 6/08 Wird der Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt, erhält der Verwalter rückwirkend seine alte Stellung wieder, auch wenn ein neuer Verwalter bestellt wurde Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 26

27 Abwicklungsverpflichtungen  Herausgabe des Verwaltungsvermögens  Herausgabe von Verwaltungsunterlagen  Rückgabe der Verwaltervollmacht  Rechnungslegung zum Stichtag  Erstellung oder Korrektur fälliger Abrechnung  Auskunft für die Vergangenheit Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 27

28 Herausgabe Verwaltungsvermögen/unterlagen  Kontenbestände  Verwaltungsunterlagen geordnet und abholfähig bereithalten (Holschuld) Bei Weigerung Stufenklage: Stufe 1: Auskunft Stufe 2: Herausgabe/Zahlung (SE für Ersatz)  Fehlende Unterlagen genau zu bezeichnen  Bei Eilbedarf ggf. einstweilige Verfügung  Kein Zurückbehaltungsrecht OLG Hamm Beschluss v – 15 W181/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 28

29 Rechnungslegung zum Stichtag  Gesamtabrechnung (ohne Einzelabrechnung)  Verzeichnis Forderungen u. Verbindlichkeiten d. WEG  Aufstellung der Kontenstände  lfd. Wirtschaftsjahr bis Stichtag = Tag d. Ausscheidens Dafür muss er nötige Unterlagen in Kopie geben. fehlerhafte Rechnungslegung erneut Stufenklage oder Ersatzvornahme durch Dritten und Schadensersatz OLG Düsseldorf, Beschluss v , 3 Wx 194/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 29

30 Erstellung fälliger Jahresabrechnungen  JA muss Verwalter erstellen, der im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Amtsinhaber ist, bei Wechsel zum also der neue Verwalter  Gesetzliche Fälligkeitsbestimmungen fehlen. Vertragliche Abrede bindet nur Vertragspartner Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 30

31 Gerichtliche Abberufung Jeder WE kann nach § 21 IV WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen BGH Urteil v – V ZR 146/10 Voraussetzung: vorherige Anrufung einer Versammlung nicht zumutbar oder der Versuch eines Mehrheits- beschlusses ist gescheitert. Einzelner WE kann also nicht wegen eines wichtigen Grundes eine Abberufung verlangen, da Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft BGH Urteil v., – V ZR 105/ Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 31

32 Checkliste Abberufung des Verwalters 1.Bestandskräftige Bestellung des Verwalters 2.Wirksamer Verwaltervertrag 3.Ordentliche Abberufung jederzeit möglich? 4.Beschränkung der Abberufung auf wichtigen Grund 5.Vorliegen eines wichtigen Grundes 6.Beschluss über Abberufung und Kündigung 7.Stimmrecht(sverbot) des Verwalters 8.Anfechtung der Abberufung von WE und Verwalter 9.Abwicklungspflichten nach Ende der Bestellung 10. Gerichtliche Abberufung auf Antrag eines WE Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 32

33 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters RA/FA MuW Klaus Eichhorn 33


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