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Bauvorhaben in der Nachbarschaft Rechte der Wohnungseigentümer Kurzseminar des VNWI – 09.09.2013 Krefeld Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für.

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1 Bauvorhaben in der Nachbarschaft Rechte der Wohnungseigentümer Kurzseminar des VNWI – Krefeld Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 2 Ablauf des Vortrages  Ziel des Vortrags  Nachbarschutz - privat oder öffentlich?  Rechtlich betroffene Nachbarn  Beschwerdebefugnis Dritter  Rechtschutz der Nachbarn Bauordnungsrecht - Bauplanungsrecht  Rechtsbehelfe Stand des Bauvorhabens – Verhalten der Behörde  Verhalten der Wohnungseigentümer Beschlussfassung – Verwirkung – zivilrechtliches Vorgehen  Aufgaben und Vorgehen des Verwalters Checkliste für den Verwalter

3 Ziel des Vortrags Vermittlung von Grundkenntnissen  Komplexe Materie  Viele Beteiligte  Verschiedene Rechtsbereiche  Einzelfallentscheidungen  Ungeklärte Rechtsfragen Problembewusstsein  Information über Stand und Einzelheiten des Verfahrens  Dokumentation über den zeitlichen Ablauf  Kontakt zu den Beteiligten  Suche nach dem richtigen Fachanwalt © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 3

4 Nachbarschutz im Privatrecht z.B. Pflanzung von Bäumen und Sträuchern Unmittelbarer Anspruch - §§ 905 ff. BGB - NachbarrechtG NW Gleichordnung Zivilrechtsweg Amts- und Landgerichte © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 4

5 Nachbarschutz im öffentlichen Recht Errichtung eines Gebäudes Kein unmittelbarer Anspruch Über- Unterordnung zur Behörde Öffentliches Recht Verwaltungsgerichte © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 5

6 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 6 Wer ist rechtlich betroffener Nachbar im Baurecht? Unmittelbar angrenzendes Grundstück? nicht entscheidend, da eher zufälliges Kriterium Benachbart im baurechtlichen Sinne sind alle, die durch das Vorhaben in ihren öffentlich-rechtlichen Belangen berührt werden können. Entscheidend sind somit Art und Lage des Vorhabens und dessen Auswirkungen. Rechtlich geschützt sind alle dinglich Berechtigten = Eigentümer nicht aber obligatorisch Berechtigte = Mieter und Pächter OVG Berlin-Brandenburg, B. v – 2 N 16.12

7 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 7 Wer ist als Dritter beschwerdebefugt? Baugenehmigung wird dem Bauherrn erteilt, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen § 75 Abs.1 BauO NW Beteiligung und Information der Angrenzer § 74 BauO NW Dritt- oder Nachbarschutz Beschwerdebefugt ist nur, wer in dem für ihn fremden Verfahren darlegen kann, dass er durch das Bauvorhaben besonders und „qualifiziert“ betroffen ist, weil er aufgrund seines besonderen Verhältnisses zu d. Vorhaben mglw. in seinen Rechten verletzt ist. Maske in: Schönenbroicher/Kamp, BauO NW, Kommentar, 2012, § 74 Rdn.15; BVerwG NJW 1983,672

8 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 8 Nachbarschutz im Baurecht Schutznormtheorie Drittschutz vermitteln nur solche Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die – auch teilweise – der Rücksichtnahme auf individuelle Interessen oder deren Ausgleich untereinander dienen. Hat eine baurechtliche Norm nur objektiven Charakter oder dient sie auch dem Schutz individueller Interessen anderer Beteiligter? Maske in: Schönenbroicher/Kamp, BauO NW, Kommentar, 2012, § 74 Rdn.17 Nachbarliches Bestimmtheitsgebot Erforderlich ist, dass der Nachbar der Baugenehmigung und den genehmigten Bauvorhaben sicher entnehmen kann, dass nur solche Nutzungen erlaubt sind, die Nachbarrechte nicht beeinträchtigen können. OVG Münster U. v – 2 A 38/10 – in: BauR 2011,248

9 Differenzierung im Baurecht Bauplanungsrecht Räumliche Gesamtplanung Einfügen des Bauvorhabens in seine Umgebung Bauordnungsrecht Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung Hier besondere Gefahrenabwehr Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 9

10 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 10 Norm des BauGB Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 30 Vorhaben im Bebauungsplan grds. (-); jedoch können die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung nachbarschützend sein. § 31 Abs.1 Ausnahmen und Befreiungen (+), wenn von einer nachbar- schützenden Vorschrift im Bebauungsplan abgewichen wird § 31 Abs.2 Ausnahmen und Befreiungen (+), vgl. Wortlaut: „Würdigung nachbarlicher Interessen“ § 33 Vorhaben während der Planaufstellung nur (+), wenn die Festsetzungen des späteren Bebauungsplanes nachbarschützend sind § 34 Abs.1 Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ohne Plan (+), einfügen“ ist Ausdruck des Gebots der Rücksichtnahme § 35 Vorhaben im Außenbereich grundsätzlich (-); Ausnahme: Nachbar wendet sich gegen ein privilegiertes Vorhaben (z.B. § 35 Abs.3 S.1 Nr.3 BauGB) oder Eigentümer eines privilegierten Vorhabens gegen Ausdehnung von Wohnbebauung § 2-9 ff. BauNVO Darstellung der Gebiete mit Gebietscharakter und Nutzung (+); Anspruch auf Erhaltung des Gebietstyps § 15 Abs.1 S.2 BauNVO Gebot der Rücksichtnahme (+); „Belästigungen oder Störungen“ im Baugebiet ist Ausdruck des Gebots der Rücksichtnahme

11 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 11 Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 3 Generalklausel(+) soweit individuelle Interessen gefährdet § 4 Anforderungen an Erschließung (-) allgemeine Sicherheit § 5 Zugänge und Zufahrten(-) allgemeine Sicherheit Feuerwehrzufahrt § 6 Abstandfläche(+) Abstand zum Nachbargrundstück § 9Nicht überbaute Flächen, Spielflächen, Geländeoberflächen (-) allgemeine Umweltbelange § 12Gestaltung der AnlageRegelmäßig (-), außer im Einzelfall § 13Außenwerbung, Warenautomaten (-) allgemeine Ordnung § 14Baustelleneinrichtung(+) Vermeidung von Gefahr und Belästigung für andere § 15Standsicherheit der AnlageAllgemeine Sicherheit und Ordnung, aber (+) wenn andere Anlagen betroffen

12 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 12 Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 16 Schutz gegen schädliche Einflüsse (Wasser, Schädlinge, u.a.) (-) Gefahrenabwehr für Bauherrn und Bewohner, aber im Einzelfall (+) § 17 Brandschutz(-) soweit nur Schutz für die Bewohner, z.B. Rettungswege § 18 Abs.2 Schallschutz(+) Schutz von Bewohnern und Dritten § 19 Innere Verkehrssicherheit der baulichen Anlage (+) Schutz der Bewohner und dort arbeitenden Dritten, (-) nicht aber der Nachbarn § 31Gebäudeabschlusswände(+) Öffnungen unzulässig zum Schutz des Nachbarn § 35Dächer(+) Brandübertragung verhindern u. Nachbarschutz § 43Feuerungsanlagen,(+) Immissionsschutz § 44Wasserversorgungsanlagen(-) nur im Hinblick auf akustische Belästigung (+) § 51Stellplätze und Garagen(-) Abs.1,2 Verkehrssicherheit (+) Anordnung in Abs.7 wegen Gefahrenabwehr u. Störungen

13 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 13 Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 52 Abs.4Ställe, Dungstätten (+) Wasserdichtigkeit von Dungstätten zum Schutz des Grundwassers u. Nachbarn § 55Barrierefreiheit öffentlicher Anlagen (-) dient der öffentlichen Wohlfahrt ohne Anspruch Dritter oder des Nachbarn § 61Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden Nur im Einzelfall (+),wenn Ermessen auf Null reduziert § 63Genehmigungsbedürftige Vorhaben Eingeschränkt bei Verfahren ohne Genehmigungspflicht, zunächst Untersagungsantrag oder Stilllegung § 61 Abs.1 S.2 § 67 Abs.8 S.2Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze Im Einzelfall zu prüfen, ob und wieweit sich ein Schutz des Nachbarn ergibt, dann s.o. § 68Vereinfachtes Genehmigungsverfahren s.o. § 69Bauantrag(+), wenn Unterlagen bezüglich der Einhaltung des Nachbarschutzes unbestimmt § 71VorbescheidAngrenzer zu beteiligen, wenn nachbarliche Belange berührt werden § 74 Abs.2 § 73Abweichungen von Anforderungen (+) nachbarliche Interessen ausdrücklich berücksichtigen

14 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 14 Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 74 Beteiligung der Angrenzer (+) soweit die Norm Drittschutz gewährt § 75 Baugenehmigung und BaubeginnRechtschutz des Nachbarn nur, soweit ihn nachbarschützende Vorschriften verletzt sind und er dies fristgerecht geltend gemacht hat § 76 TeilbaugenehmigungZum Schutz seiner Rechte muss der Nachbar bereits hiergegen vorgehen, damit sie bei der Prüfung der endgültigen Baugenehmigung gebunden zu sein. § 79 Fliegende Bauten (-) Gefahrenabwehr für die Benutzer hat Vorrang, Sicherheit und Ordnung § 83 Baulast und BaulastenverzeichnisVerstößt die Baugenehmigung gegen die Baulast, Anspruch gegen die Behörde nur möglich, wenn auch Verstoß gegen Drittschutz § 86 Örtliche Bauvorschriftengrds. (-) nur im Einzelfall (+), z.B. wenn bestimmtes Ortsbild oder die Einfriedungen zwischen privaten Grundstücken gesichert werden

15 BaugebietBauNVOZulässig (Beispiele)Unzulässig (Beispiele) Kleinsiedlungs- gebiet § 2Wohngebäude Gartenbaubetriebe Industrie Reines Wohngebiet § 3WohngebäudeGewerbe, Parkhäuser Allgemeines Wohngebiet § 4Wohngebäude, Läden, Gaststätten, Kultur, Tankstellen, Besonderes Wohngebiet § 4aWohngebäude Hotels, Pensionen Dorfgebiet§ 5Wohngebäude, Kultur, Sport Mischgebiet§ 6Handwerk, Büro, Vergnügungsstätten Kerngebiet§ 7Gewerbe, Parkhäuser Gewerbegebiet§ 8LagerhäuserWohngebäude Industriegebiet§ 9IndustrieGartenbaubetriebe Sondergebiet§ 10

16 Gebietsgewährleistungs -anspruch Festsetzung von Baugebieten §§ 1 Abs.3, Abs.2 BauNVO durch Bebauungsplan hat grundsätzlich nachbarschützende Wirkung. Dies gilt auch, im unbeplanten Innenbereich in faktischen Baugebieten, wenn die Eigenart der BauNVO entspricht. BVerwG, Beschluss v. v – 4B in: BVerwGE 94,151 Ein Nachbar in einem festgesetzten oder faktischen Baugebiet kann sich deshalb auch dann gegen die Zulassung eines in dem Baugebiet ihrer Art nach gebietswidrigen Nutzung wenden, selbst wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. OVG Münster Beschluss v – 7 B 479/10 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 16

17 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Krefeld 17 Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (DIN Bauleitplanung allgemein) BaugebietBauNVOTagsüber ( )Nachts (22.00 – 6.00) Kleinsiedlung§ 25545(Verkehr)/ 40 (Gewerbe) Reines Wohngebiet § 35040/35 Allgemeines Wohngebiet § 45545/40 Besonderes Wohngebiet § 4a6045/40 Dorfgebiet§ 56050/45 Mischgebiet§ 66050/45 Kerngebiet§ 76555/50 Gewerbegebiet§ 86555/50 Industriegebiet§ 9keine AngabeKeine Angabe Sondergebiet§ 1045 bis

18 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 18 Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (TA Lärm Gewerbelärm) BaugebietBauNVOTagsüber ( )Nachts (22.00 – 6.00) Kleinsiedlung§ 2keine AngabeKeine Angabe Reines Wohngebiet § Allgemeines Wohngebiet § Besonderes Wohngebiet § 4akeine AngabeKeine Angabe Dorfgebiet§ Mischgebiet§ Kerngebiet§ Gewerbegebiet§ Industriegebiet§ 970 Sondergebiet§

19 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 19 Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (16. BImSchV Straßen/Schienenverkehr) BaugebietBauNVOTagsüber ( )Nachts (22.00 – 6.00) Kleinsiedlung§ 2keine AngabeKeine Angabe Reines Wohngebiet § Allgemeines Wohngebiet § Besonderes Wohngebiet § 4akeine AngabeKeine Angabe Dorfgebiet§ Mischgebiet§ Kerngebiet§ Gewerbegebiet§ Industriegebiet§ 9keine Angabe Sondergebiet§

20 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 20 Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (18. BImSchV Sportlärm) BaugebietBauNVOTagsüber ( )Nachts (22.00 – 6.00) Kleinsiedlung§ 255 außerhalb Ruhezeit 50 innerhalb Ruhezeit 40 Reines Wohngebiet § 350/4535 Allgemeines Wohngebiet § 455/5040 Besonderes Wohngebiet § 4akeine AngabeKeine Angabe Dorfgebiet§ 560/4545 Mischgebiet§ 660/5545 Kerngebiet§ 760/5545 Gewerbegebiet§ 865/6050 Industriegebiet§ 9keine Angabe Sondergebiet§ 1045/4535

21 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 21 Gebot der Rücksichtnahme § 15 BauNVO Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.“ Wurden die Belastungen der Nachbarschaft im Bebauungsplan berücksichtigt, kann eine diesem Plan entsprechende Baugenehmigung nicht gegen dieses Gebot verstoßen. OVG Münster B. v – 10 B 1687/08

22 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 22 Lärm Keine starren Grenzwerte § 5 BImSchG Beeinträchtigungen durch Lärm und andere Emissionen sind im Einzelfall zu beurteilen, da reine Vorsorgepflicht für die Allgemeinheit und nicht nur für die Nachbarn. Konkrete Regeln aus TA Lärm und TA Luft, SportstättenlärmVO. Rechtmäßig sind Genehmigungen bei Einhaltung dieser Werte, also wenn die Immissionen einem durchschnittlich empfindlichen Menschen zuzumuten sind. Eine Berufung auf eine krankheitsbedinge besondere Empfindlichkeit spielt keine Rolle. BayVerfG, Urteil v – Vf-41-VI-08- Wer durch späteren Erwerb Nachbar einer bestehenden Anlage wird, muss ggf. mehr Belastungen hinnehmen als TA Lärm zulässt. VG Gelsenkirchen, Beschluss v – 5 L 1127/09 -

23 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 23 Lärm Kinderspielplatz Keine unzumutbaren Lärmbelästigungen gehen von einem Kinderspielplatz der Gemeinde oder einer Ganztagsschule aus. VG Neustadt, Urteil v – 4 K 194/12 NW OVG Rheinland-Pfalz Urteil v – 8 A 10042/12 OVG Lärmbelästigung muss sogar außerhalb der festgesetzten Benutzungszeiten hingenommen werden. Die Grenze der Zumutbarkeit bei Missbrauch durch Jugendliche/Erwachsene VGH Mannheim, Urteil v – 10 S 2428/11

24 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 24 Einhaltung der Abstandsfläche Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden einzuhalten. § 6 Abs.1 S. 1 BauO NW Das grundsätzliche Abstandsflächenerfordernis von Abs.1 S. 1 ist zusammen mit der Bemessungsregel in Abs.5 nachbarschützend. Grundsätzlich hat der Nachbar ein Recht auf Einhaltung der im Einzelfall vorgeschriebenen Abstandsfläche. Schönenbroicher/Kamp, BauO NW, Kommentar, 2012, § 6 Rdn.11 Ausnahme: Schmalseitenprivileg § 6 Abs.6 BauO NW Die normalerweise einzuhaltende Abstandsfläche eines Hauses zum Nachbargrundstück bzw. der nächsten Außenwand darf halbiert werden. Dieses Privileg ist auf 2 Seiten des Hauses möglich, nur einmal jedoch, wenn es sich um die Grenze des gleichen Nachbar handelt.

25 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 25 Exkurs: Rechte der Mieter Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietgebrauch von Störungen Dritter freizuhalten, insbesondere von Lärm – unerheblich, ob von einer Sache, von Mitmietern, Nachbarn oder sonstigen Dritten. Vertragsgemäßer Gebrauch geprägt durch erkennbare Umstände, die bei Anmietung erkennbar waren (Flughafen, Autobahn etc.), Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11.Auflage 2013, § 535 Rdn. 413 Vorübergehend erhöhte Lärmbelastung durch Straßenbauarbeiten berechtigt unabhängig von der Dauer der Arbeiten nicht zur Minderung der Wohnungsmiete, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält. BGH, Urt. V – VIII ZR 152/12

26 Stand des Bauvorhabens PlanungBegonnen oder vor Vollendung Ohne Genehmigung RechtsbehelfWiderspruch/ Anfechtungsklage gegen Baugenehmigung des Nachbarn Antrag auf Aussetzung der Vollziehung §§ 80a I, 80 IV VwGO Antrag auf einstweilige Anordnung § 123 u. Verpflichtungs- klage § 42 I Zeitraum1 Monat ab Kenntnis (§ 68 VwGO) Ab Kenntnis AdressatVerwaltungsstelle gem. §§ 68 VwGO i.V.m LBO Behörde oder Gericht je nach Dringlichkeit WirkungBescheidung des Widerspruchs/ Klage Aufschiebende Wirkung der Bauausführung Einschreiten der Behörde gegen Bauvorhaben BesonderheitKein Aufschub für Bauausführung Nur möglich, wenn eine stattgebende Entscheidung im Hauptverfahren realistisch erscheint Nur möglich, wenn schwere und ernste Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit glaubhaft gemacht werden können

27 Folgen der Untätigkeit Untätigkeit der Behörde § 75 VwGO Entscheidet die Behörde ohne ersichtlichen oder sachlichen Grund Nicht zügig und ist länger als 3 Monate untätig, kann sie vom Gericht verpflichtet werden, über den Widerspruch zu entscheiden. Ob eine Untätigkeit vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Untätigkeit des Nachbarn = Verwirkung der Nachbarrechte Wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (=Zeitmoment) und der Bauherr durch das Verhalten des Nachbarn darauf vertrauen konnte und vertraut hat und sich darauf eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird. OVG Münster, NVwZ-RR 2006, 236 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 27

28 Befugnisse des Eigentümers Befugnisse des Eigentümers § 903 BGB Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Grenzen und Inhalt des Benutzungsrechts §§ 903 bis 905 BGB Immissionsrechte und Duldung § 906 (Geräusche, Gerüche, Gase, Dämpfe, Rauch, Ruß, Wärme u.a.) Einsturz v. Gebäuden, Vertiefung des Grundstücks §§ Überwuchs und Überbau § , 923 Notwegerecht §§ 917,918 Festlegung und Gestaltung v. Grundstücksgrenzen §§ Unterlassungsansprüche § 1004, wenn Baugenehmigung erteilt © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Bielefeld 28

29 Obligatorische Streitschlichtung §§ 15 EG ZPO iVm 10 GüSchlG NRW Erhebung der Klage ist erst zulässig, nachdem von einer anerkannten Gütestelle versucht wurde, die Streitigkeit einvernehmlich beizulegen Vermögensrechtliche Streitigkeiten vor den Amtsgerichten, bei denen der Gebührenstreitwert 750,00 EUR nicht übersteigt. Streitigkeiten wegen Ansprüche wegen der Verletzung der persönlichen Ehre. In Streitigkeiten über Ansprüche nach Abschnitt 3 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes. Nachbarstreitigkeiten (vgl. nächste Folie) Außer u.a. Die Parteien sitzen nicht im selben Bundesland Bestimmte Verfahren (u.a. Mahnverfahren) © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 29

30 Streitschlichtung im Nachbarrecht der in § 906 BGB geregelten Einwirkungen (insbesondere Geruchs- oder Lärmimmissionen), sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt, Überwuchses (Wurzeln und Zweige, die von einem Nachbargrundstück eingedrungen sind) nach § 910 BGB, Hinüberfalls (Früchte, die von einem Baume oder einem Strauch auf ein Nachbargrundstück hinüberfallen) nach § 911 BGB, eines Grenzbaumes nach § 923 BGB und der in den Nachbarrechtsgesetzen der Länder geregelten Nachbarrechte, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt. © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 30

31 Rechtsausübung in der WEG 1.Einem Wohnungseigentümer können öffentlich-rechtliche Abwehrrechte zustehen, wenn Sondereigentum beeinträchtigt wird. 2. Ist nur das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, ist er nicht berechtigt, die Baugenehmigung im eigenen Namen anzufechten. 3. Ein einzelner SE ist berechtigt, eine bauliche Nutzung, die nicht in Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan erfolgt, oder die gegen das Abwägungsgebot verstößt, individuell abzuwehren. VG Karlsruhe Beschluss v – 6 K 2337/12 Ist bei der behördlichen Genehmigung für einen außerhalb der WEG stehenden Dritten auch der Schutz des Sondereigentums zu berücksichtigen, kann ein Wohnungseigentümer sich gegen Beeinträchtigungen hieraus wehren. VG München Urteil v – M 8 K Nur die Gemeinschaft und nicht der einzelne Wohnungseigentümer kann Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums durch Bauvorhaben in der Nachbarschaft abwehren. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v S 7.10

32 Beschlussfassung in der WEG Beschlussfassung, wenn  Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt  Gemeinschaft insgesamt betroffen ist  Gemeinschaftsbezogene Rechte an sich gezogen werden BGH Urteil v – V ZR 193/09  Verwalter ermächtigt wird, einen RA zu beauftragen  Ansprüche namens der Gemeinschaft geltend gemacht werden  Einfache Mehrheit reicht  Prozessführung nur noch durch die WEG BGH Urteil v VII ZR 236/05 Ausnahme: OLG Hamm B. v – 15 Wx 15/09 Individualrechte des Sondereigentümers (Zufluss von Licht und Luft in der Wohnung) © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 32

33 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 33 Exkurs: Nachbarschutz in der WEG Sondereigentümer kann Art der Nutzung in anderem Sondereigentum mangels Klagebefugnis nicht mit öffentlich- rechtlicher Nachbarklage angreifen. BVerwG Urteil v – 4 C 1/86 Eine Baugenehmigung für das Gemeinschaftsgrundstück kann er mangels eigener Rechtsverletzung nicht abwehren. OVG Koblenz v – 8 A 10279/07 BVerwG Urteil v – 4 C 20/85 Sondereigentum schließt innerhalb der Gemeinschaft öffentlich- rechtliche Nachbarschutzansprüche gegenüber Störungen aus, die ein nicht zur WEG gehörender Dritter bei baulicher Nutzung des Gemeinschaftsgrundstücks verursacht. BVerwG Urteil v – 4 C 3/97 VG Augsburg Beschluss v – Au 4 E

34 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 34 Checkliste für den Verwalter 1.Aufnahme von Informationen und Hinweisen über ein Bauvorhaben in der Nachbarschaft 2.Konkrete Recherche und Überprüfung der Hinweise bei Behörden, Nachbarn etc. 3.Informatorische rechtliche Beratung durch Fachanwalt 4. Einberufung einer – ggf. außerordentlichen – Eigentümerversammlung unter Beteiligung eines FA 5. Beschluss, die Ausübung der Rechte bezüglich des Bauvorhabens ans sich zu ziehen. 6. Beschluss über die Erhebung von Rechtsmitteln durch einen dazu beauftragten Fachanwalt

35 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 35 Fragen kostet nichts….. …. allenfalls die Antwort Klaus Eichhorn Kordt Rechtsanwälte Girardetstraße Essen Tel Fax

36 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft VNWI Köln 36 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit


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