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Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin Prof. Nauschütt & Collegen Rechtsanwälte.

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1 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin Prof. Nauschütt & Collegen Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater Kaflerstr. 2, München Tel.: 089 / , Fax: 089 / ,

2 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH 2 Agenda Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG bei Rechtsstreitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft Rechtliche Würdigung zu Rauchwarnmeldern: Muss die WEG regeln oder kann der einzelne Eigentümer erfüllen? Haftung und Risiken Erfüllung der Trinkwasserverordnung bei Feuerlöschleitungen in Tiefgaragen, Teil 2 Verwaltungsbeirat: Rechte-Pflichten-Haftung; Ein Tanz auf dem Eis?Verwaltungsbeirat: Rechte-Pflichten-Haftung; Ein Tanz auf dem Eis?

3 Verwaltungsbeirat: Rechte-Pflichten-Haftung; Ein Tanz auf dem Eis? 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

4 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH § 29 Verwaltungsbeirat (1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungs-beirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungs-beirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. (4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. § 29 Verwaltungsbeirat (1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungs-beirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungs-beirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. (4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

5 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH § 29 Abs. 2 WEG Überwachung s- funktion funktion Vermittlung s- funktion funktionBeratungs-funktionBeratungs-funktion Beispiele: Vorbereitung der EigentümerversammlungenVorbereitung der Eigentümerversammlungen Aufstellung der TagesordnungAufstellung der Tagesordnung Prüfung von VollmachtenPrüfung von Vollmachten Überwachung der HausordnungÜberwachung der Hausordnung Kostenverteilung nach GemeinschaftsordnungKostenverteilung nach Gemeinschaftsordnung Zweckentsprechende Verwendung der InstandhaltungsrücklageZweckentsprechende Verwendung der Instandhaltungsrücklage Beispiele: Vorbereitung der EigentümerversammlungenVorbereitung der Eigentümerversammlungen Aufstellung der TagesordnungAufstellung der Tagesordnung Prüfung von VollmachtenPrüfung von Vollmachten Überwachung der HausordnungÜberwachung der Hausordnung Kostenverteilung nach GemeinschaftsordnungKostenverteilung nach Gemeinschaftsordnung Zweckentsprechende Verwendung der InstandhaltungsrücklageZweckentsprechende Verwendung der Instandhaltungsrücklage

6 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH § 29 Abs. 3 WEG (1) Prüfungs- umfang Stellungnahme (=Verpflichtung des Verwaltungs- beirats; Achtung: titulier- und voll- streckbar) Prüfungs-funktionPrüfungs-funktion Rechnerische SchlüssigkeitRechnerische Schlüssigkeit Sachliche RichtigkeitSachliche Richtigkeit Kontrolle der Kostenzuordnung und - verteilungKontrolle der Kostenzuordnung und - verteilung Rechnerische SchlüssigkeitRechnerische Schlüssigkeit Sachliche RichtigkeitSachliche Richtigkeit Kontrolle der Kostenzuordnung und - verteilungKontrolle der Kostenzuordnung und - verteilung

7 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH § 29 Abs. 3 WEG (2) Jahresabrechnun g WirtschaftsplanWirtschaftsplan KostenansätzeKostenansätze VerteilungsschlüsselVerteilungsschlüssel Aufgrund des vorläufigen Charakters des Wirtschaftsplanes ist in der Regel eine Plausibilitätskontroll e ausreichendAufgrund des vorläufigen Charakters des Wirtschaftsplanes ist in der Regel eine Plausibilitätskontroll e ausreichend KostenansätzeKostenansätze VerteilungsschlüsselVerteilungsschlüssel Aufgrund des vorläufigen Charakters des Wirtschaftsplanes ist in der Regel eine Plausibilitätskontroll e ausreichendAufgrund des vorläufigen Charakters des Wirtschaftsplanes ist in der Regel eine Plausibilitätskontroll e ausreichend Kosten der laufenden VerwaltungKosten der laufenden Verwaltung Instandhaltungs- rückstellungInstandhaltungs- rückstellung Kosten der laufenden VerwaltungKosten der laufenden Verwaltung Instandhaltungs- rückstellungInstandhaltungs- rückstellung

8 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Rechnerische Schlüssigkeitsprüfung Abgleich der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben mit der Differenz des Bankbestandes am Jahresbeginn und Jahresende (Rechnungsabgrenzungen berücksichtigen) Abgleich der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben mit der Differenz des Bankbestandes am Jahresbeginn und Jahresende (Rechnungsabgrenzungen berücksichtigen)

9 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Sachliche Richtigkeit Stichproben?Stichproben? Einnahmen (wurden aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplanes von allen Wohnungseigentümern alle Hausgeldzahlungen geleistet?)Einnahmen (wurden aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplanes von allen Wohnungseigentümern alle Hausgeldzahlungen geleistet?) Ausgaben (betreffen die Belege die richtige WEG? Sind abgeschlossene Verträge eingehalten bzw. Beschlüsse richtig umgesetzt? Sind die Ausgaben der richtigen Kostenart zugeordnet worden? Ist der richtige Verteilungsschlüssel verwendet worden?)Ausgaben (betreffen die Belege die richtige WEG? Sind abgeschlossene Verträge eingehalten bzw. Beschlüsse richtig umgesetzt? Sind die Ausgaben der richtigen Kostenart zugeordnet worden? Ist der richtige Verteilungsschlüssel verwendet worden?) Stichproben?Stichproben? Einnahmen (wurden aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplanes von allen Wohnungseigentümern alle Hausgeldzahlungen geleistet?)Einnahmen (wurden aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplanes von allen Wohnungseigentümern alle Hausgeldzahlungen geleistet?) Ausgaben (betreffen die Belege die richtige WEG? Sind abgeschlossene Verträge eingehalten bzw. Beschlüsse richtig umgesetzt? Sind die Ausgaben der richtigen Kostenart zugeordnet worden? Ist der richtige Verteilungsschlüssel verwendet worden?)Ausgaben (betreffen die Belege die richtige WEG? Sind abgeschlossene Verträge eingehalten bzw. Beschlüsse richtig umgesetzt? Sind die Ausgaben der richtigen Kostenart zugeordnet worden? Ist der richtige Verteilungsschlüssel verwendet worden?)

10 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Sachliche Richtigkeit Abgabe in der Wohnungseigentümerversammlung (sofern nicht die Vereinbarung etwas anderes bestimmt)Abgabe in der Wohnungseigentümerversammlung (sofern nicht die Vereinbarung etwas anderes bestimmt) Die Stellungnahme kann mündlich oder schriftlich erfolgenDie Stellungnahme kann mündlich oder schriftlich erfolgen Sofern sie bei der Einberufung vorliegt, hat sie der Verwalter den Wohnungseigentümern mit dem Einladungsschreiben zur Kenntnis zu bringen.Sofern sie bei der Einberufung vorliegt, hat sie der Verwalter den Wohnungseigentümern mit dem Einladungsschreiben zur Kenntnis zu bringen. Die Stellungnahme ist nicht nur mit dem Ergebnis, sondern auch mit dem Umfang der Prüfungstätigkeit des Verwaltungsbeirates zu versehen.Die Stellungnahme ist nicht nur mit dem Ergebnis, sondern auch mit dem Umfang der Prüfungstätigkeit des Verwaltungsbeirates zu versehen. Abgabe in der Wohnungseigentümerversammlung (sofern nicht die Vereinbarung etwas anderes bestimmt)Abgabe in der Wohnungseigentümerversammlung (sofern nicht die Vereinbarung etwas anderes bestimmt) Die Stellungnahme kann mündlich oder schriftlich erfolgenDie Stellungnahme kann mündlich oder schriftlich erfolgen Sofern sie bei der Einberufung vorliegt, hat sie der Verwalter den Wohnungseigentümern mit dem Einladungsschreiben zur Kenntnis zu bringen.Sofern sie bei der Einberufung vorliegt, hat sie der Verwalter den Wohnungseigentümern mit dem Einladungsschreiben zur Kenntnis zu bringen. Die Stellungnahme ist nicht nur mit dem Ergebnis, sondern auch mit dem Umfang der Prüfungstätigkeit des Verwaltungsbeirates zu versehen.Die Stellungnahme ist nicht nur mit dem Ergebnis, sondern auch mit dem Umfang der Prüfungstätigkeit des Verwaltungsbeirates zu versehen.

11 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Weitere gesetzliche Befugnisse und Pflichten § 24 Abs. 3 WEG Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hat eine Einberufungspflicht, sofern ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Die Unterschrift des Versammlungsprotokolls durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bzw. seinen Vertreter setzt voraus, dass diese in der Versammlung auch anwesend waren.

12 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Haftung Das einzelne Verwaltungsbeiratsmitglied (nicht der Verwaltungsbeirat mangels Rechtspersönlichkeit) haftet neben den anderen Mitgliedern gesamt-schuldnerisch. Ansprüche ergeben sich aus den gesetzlich gere-gelten Leistungsstörungen (§ 280 ff. BGB) sowie aus unerlaubter Handlung (§ 823 ff. BGB).

13 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Haftung Nach § 276 BGB haften die Verwaltungsbeiratsmitglieder für Vorsatz und jede Fahrlässigkeit VermögensschadenhaftpflichtversicherungVermögensschadenhaftpflichtversicherung Der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicher-ung ist zur Minderung des Haftungsrisikos des einzelnen Beiratsmitglieds zwingend. Der Beitrag sollte von der Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert werden Der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicher-ung ist zur Minderung des Haftungsrisikos des einzelnen Beiratsmitglieds zwingend. Der Beitrag sollte von der Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert werden

14 -ENDE – Herzlichen Dank für Ihre Zeit und Geduld. Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend! 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH


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