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Widerrufsrecht bei Maklerverträgen RDM Essen 24.06.2014 Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht.

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1 Widerrufsrecht bei Maklerverträgen RDM Essen Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

2 Rechtslage bisher bisher unklar, ob Widerrufsrecht bei Maklerverträgen anwendbar ist oder nicht Widerrufsrecht ja LG Bochum Urteil vom – 2 O 498/11 Widerrufsrecht nein LG Hamburg Urteil vom – 307 O 42/12 Frage der Anwendbarkeit auf Maklerverträge ist klärungsbedürftig BVerfG, Urteil v – 1 BvR 2246/11 bisher zusätzliche Absicherung durch Präsenzgeschäft mit Provisionsbestätigung und/oder Maklerklausel

3 Neuregelungen EU-Verbraucherrechterichtlinie v …Verträge über Dienstleistungen von Immobilienmaklern und über die Vermietung von Räumen für andere als Wohnzwecke sollten unter diese Richtlinie fallen. Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte- richtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom

4 Neu ab Widerrufsrecht nur des Verbrauchers (§ 355 BGB) für Maklerverträge bei einem Fernabsatzvertrag, also Maklervertrag über Fernabsatzmittel (Internet, , Post, Telefon etc.) § 312 c BGB n.F. Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers § 312 b BGB n.F.

5 Beispiele ab Widerrufsrecht für Kaufvertrag von Immobilien bzw. Mietvertrag v. Nichtwohngebäuden wenn Alleinauftrag im Haus des Eigentümers Vertrag mit Interessent per Internet/Mail/SMS Vertrag mit Interessent über Post/Fax Vertrag mit Interessent im Objekt

6 Belehrungspflichten Der Verbraucher ist mit dem amtlichen Text über das Widerrufsrecht in Textform zu belehren. Belehrung gegenüber dem Auftraggeber Widerrufsfrist = 14 Tage ab Erhalt der Belehrung  Jedoch nicht vor Vertragserfüllung  und nicht vor Erfüllung der Informationspflichten aus Art.246 § 2, 1,3 EGBGB, 312e BGB = Zusätzliche Informationspflichten vor Abgabe einer Willenserklärung des Verbrauchers (Identität des Maklers, Provisionshöhe, AGB etc.)

7 Belehrung mit amtlichem Text Amtliche Vorgabe mit Anlage § 355 BGB, 14 BGB -InfoV Die Muster-Widerrufsbelehrung ist mangels Deutlichkeit rechtswidrig und stellt keine ausreichende Belehrung des Verbrauchers dar. LG Halle, Urteil vom – 1 S 28/05 Unklarheiten ändern nichts an der gesetzlichen Fiktion einer Rechtssicherheit bei unveränderter Verwendung des amtlichen Textes (§ 14 BGB-InfoV) RAe Johannes Richard und Andreas Kempke in:

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13 Widerrufsbelehrung Widerrufsrecht Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses jedoch nicht vor Erhalt dieser Belehrung auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. Brief, Fax, ). Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns Immobilienvermittlung Müller GmbH Name, Dorfstraße 7, Neustadt Tel – Fax – mittels einer eindeutigen Erklärung (z.B. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder ) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist. Sie können das Muster- Widerrufsformular oder eine andere eindeutige Erklärung auch auf unserer Webseite elektronisch ausfüllen und übermitteln. Machen Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, so werden wir Ihnen unverzüglich (z. B. per ) eine Bestätigung über den Eingang eines solchen Widerrufs übermitteln. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. Folgen des Widerrufs Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, einschließlich der Lieferkosten (mit Ausnahme der zusätzlichen Kosten, die sich daraus ergeben, dass Sie eine andere Art der Lieferung als die von uns angebotene, günstigste Standardlieferung gewählt haben), unverzüglich und spätestens binnen vierzehn Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart; in keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet RDM EssenWiderrufsrecht bei Maklerverträgen13

14 (Fortsetzung)... Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht. Sie sind zur Zahlung von Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Dienstleistung nur verpflichtet, wenn Sie vor Abgabe Ihrer Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen wurden und ausdrücklich zugestimmt haben, dass wir vor dem Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Gegenleistung beginnen. Besteht eine Verpflichtung zur Zahlung von Wertersatz, kann dies dazu führen, dass Sie die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für den Zeitraum bis zum Widerruf dennoch erfüllen müssen. Ihr Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn der Vertrag auf Ihren ausdrücklichen Wunsch vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden. Die Frist beginnt für Sie mit der Absendung Ihrer Widerrufserklärung, für uns mit deren Empfang RDM EssenWiderrufsrecht bei Maklerverträgen14

15 Muster-Widerrufsformular (Wenn Sie den Vertrag widerrufen wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden Sie es zurück.) - An: Immobilienvermittlung Müller GmbH Name, Dorfstraße 7, Neustadt Tel – Fax – Hiermit widerrufe(n) ich/wir (*) den von mir/uns (*) abgeschlossenen Vertrag über den Kauf der folgenden Waren (*)/ die Erbringung der folgenden Dienstleistung (*) -Bestellt am (*)/erhalten am (*) -Name des/der Verbraucher(s) -Anschrift des/der Verbraucher(s) - Unterschrift des/der Verbraucher(s) (nur bei Mitteilung auf Papier) - Datum _______________ (*) Unzutreffendes streichen RDM EssenWiderrufsrecht bei Maklerverträgen15

16 Fehlende oder falsche Belehrung Belehrt der Makler den Kunden spätestens bei Abschluss des Maklervertrages über das Widerrufsrecht, beträgt die Frist 14 Tage ab Erhalt der Belehrung in Textform Belehrung erst nach Vertragsabschluss Widerrufsfrist von 1 Monat Fehlt die Belehrung vollständig, verlängert sich die Widerrufsfrist auf 1 Jahr und 14 Tage Zudem ist eine Abmahnung möglich

17 Erlöschen des Widerrufsrechts Das Widerrufsrecht erlischt, wenn…. 1.der Makler Dienstleistung vollständig erbringt 2.und mit der Maklertätigkeit erst begonnen hat, nachdem der Kunde dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hat, 3.nachdem er über den Verlust seines Widerrufs- rechts bei vollständiger Erfüllung § 356 Abs.4 4.und den Wertersatz im Falle des Widerrufs nachweislich informiert wurde.

18 Wertersatz bei Widerruf Makler hat Anspruch auf Wertersatz bei Widerruf des Vertrages (§ 357 Abs. 8 BGB), wenn 1.Kunde über Widerruf und Wertersatz belehrt wurde, 2.Und er danach den Makler ausdrücklich gebeten hat, mit der Leistung zu beginnen, 3.und dies auf dauerhaftem Datenträger dokumentiert (=reproduzierbar) wurde § 357 Abs.8 BGB 4.und der Kunde den Vertrag vor vollständig erbrachter Maklertätigkeit (Nachweis reicht) widerruft

19 Höhe des Wertersatzes Wert der anteiligen Leistung, wenn ausdrücklich vereinbart Bei Abschluss des Hauptvertrages = übliche Provision BGH Urteil vom – III ZR 252/11 BGH Urteil vom – III ZR 83/11 (Urteile z. Rechtslage bei Versicherungsvermittlung) Sonst Ersatz der konkreten Aufwendungen, wenn vereinbart

20 1. Vertragsgestaltung 1.Maklervertrag oder Kundenbestätigung - Hinweis auf Widerrufsbelehrung u. formular und Erhalt der Widerrufsbelehrung -Kenntnis von Widerrufsfrist -Kenntnis von Verlust des Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung -Kenntnis von Wertersatz bei Widerruf -Wunsch nach sofortigem Beginn der Maklertätigkeit 2. Widerrufsbelehrung mit amtlichem Text (Rückseite) 3. Widerrufsformular (Rückseite)

21 Inhalt Kundenbestätigung …. Ich habe zur Kenntnis genommen und bestätige Ihnen, a)dass ich von Ihnen vor Beginn der Maklertätigkeit die vollständige Widerrufs- belehrung mit dem amtlichen Text und das Widerrufsmuster erhalten habe, b)dass ich das Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung und Ausführung der Dienstleistung durch Sie nach meiner ausdrücklichen Zustimmung und entsprechenden Bestätigung verliere gemäß § 356 Abs.4 BGB, c)dass Sie als Unternehmer bei Ausübung des Widerrufs vor vollständig erbrachter Maklerleistung unter den gleichen Voraussetzungen Anspruch auf Wertersatz haben (§ 357 Abs.8 BGB). Vor diesem Hintergrund erkläre ich hiermit: Ich verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der beauftragten Dienstleistung beginnen (§ 357 Abs.8 BGB). Ich stimme ausdrücklich zu, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der beauftragten Dienstleistung beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufsrecht verliere (§ 356 Abs.4 BGB). ………………………….. Unterschrift Kunde

22 2. Internetauftritt 1.Widerrufsbelehrung und -muster auf der eigenen website im Internet generell bereitstellen 2.Nicht vorangekreuzte Checkbox für Erklärung einrichten (ohne Hinweise auf AGB/Datenschutz): Widerrufsbelehrung gelesen 3.Nicht vorangekreuzte Checkbox für Erklärung einrichten (ohne Hinweise auf AGB/Datenschutz): Kundenbestätigung und Wunsch mit Maklerleistung zu beginnen

23 3. Maklerleistungen Belehrung der Interessenten per Erhalt der Belehrung absichern und Kopie speichern (Spam, Zugangsprobleme) Auftragsbestätigung bei Anfrage Sofortiger Beginn vor Ablauf der Widerrufsfrist Sofortige Versendung von ausdrücklicher Zustimmung nach Belehrung abhängig Hinweis auf beigefügte Belehrung

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25 4. Keine (gute)Belehrung 1.Belehrung mit amtlichem Dokument und Unterschrift sofort nachholen 2.Pflichtangaben überprüfen 3.Dokumente überprüfen 4.Homepage überprüfen 5.mit weiterer Leistung 14 Tage warten RDM EssenWiderrufsrecht bei Maklerverträgen25

26 5. Widerruf nach Vertragsschluss Widerruf grundsätzlich innerhalb der Frist auch möglich, wenn Makler Leistung erbracht hat Provision dann von der ausdrücklichen Erklärung des Kunden abhängig, dass 1.er vollständig über sein Widerrufsrecht 2.und dessen Verlust bei vollständiger Leistung 3.und Wertersatz bei Widerruf informiert wurde 4.und er Makler gebeten hat, sofort zu beginnen

27 6. Widerruf nach Teilleistung Normalerweise kein Anspruch auf Provision aber Anspruch auf Wertersatz für die bisher geleistete Arbeit = Theorie beim Makler Wertersatz regelmäßig allenfalls in Höhe der tatsächlich getätigten Aufwendungen, wenn ausdrücklich und wirksam vereinbart und nach oben begrenzt. BGH Urteil vom IVa ZR 173/85

28 Klausel Aufwendungsersatz Für den Fall, dass der Auftraggeber seine Verkaufsabsicht während der Auftragsdauer aufgibt oder die Verkaufsbemühungen des Auftragnehmers nachhaltig erschwert oder gegen seine vertraglichen Verpflichtungen verstößt, gilt zwischen den Parteien der Ersatz von Aufwendungen vereinbart. Hierzu hat der Auftragnehmer Anspruch auf Ersatz nachgewiesener Aufwendungen, die sich unmittelbar aus der Auftragsbearbeitung ergeben, insbesondere Kosten für Inserate, Exposés, etwaige Eingabekosten ins Internet und ähnliche Kommuni- kationsdienste. Die Kosten für Telefon, Telefax, Porti sind pauschal mit 20,00 € zzgl. Mehrwertsteuer zu vergüten. Ferner Fahrkosten gemäß Nachweis, bei Nutzung des PKW´s 0,31 € pro gefahrenem Kilometer zzgl. 19 % Mehrwertsteuer. Der Aufwendungsersatz wird der Höhe nach auf 10 % der zu erwartenden Provision beschränkt und ist mit dem Tage der Vertragsbeendigung fällig. von RA Dr.Ralf Stark, bei Bundesverband der Immobilienwirtschaft

29 7. Kunde hat nach Besichtigung kein Interesse mehr am Objekt  Widerruf nicht erforderlich  Ohne Vertragsabschluss keine Provision  Aufwendungsersatz wie vor

30 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit


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