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Inhalt des Vortrages A.Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing 1990-2000 B.Marktvorstellung Immobilien Leasing C.Praxisfall Immobilien Leasing D.Exkurs.

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1 Inhalt des Vortrages A.Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing B.Marktvorstellung Immobilien Leasing C.Praxisfall Immobilien Leasing D.Exkurs US-GAAP / IASC E.Ausblick A.Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing B.Marktvorstellung Immobilien Leasing C.Praxisfall Immobilien Leasing D.Exkurs US-GAAP / IASC E.Ausblick

2 in Mrd. EUR B.3_S.1 (v. 9) Mobilien-Leasing Immobilien-Leasing * *Schätzung. vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut fürWirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung. A.Entwicklung Entwicklungen * (Gesamt)

3 in Mrd. EUR B.3_S.2 (v. 9) Mobilien-Leasing Immobilien-Leasing * *Schätzung. vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut fürWirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung. - 6,0 % Leasing (Immobilien und Mobilien) Entwicklungen * (in Prozent)

4 *soweit erfaßt; Neue Ausrüstungen und Bauten (ab 1992 einschließlich Ostdeutschland) **Schätzung Quelle: vgl. ifo Investitionstest, Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung. B.3_S.5 (v. 9) ,52 Mrd. EUR ,88 Mrd. EUR 2000 ** 44,22 Mrd. EUR Investitionen der Anlagen- vermietung * (= Leasing gesamt): Anteile Mo- bilien- und Immobilien- Leasing in Prozent: 90,5 % 9,5 % 86,2 % 13,8 % 82,9 % 17,1 % ** Mobilien Immobilien Leasing-Investitionen Entwicklung der Anteile

5 Fahrzeuge** Handelsobj./Geschäfts-/Bürogeb. Produktionsgeb./Hallen u.a. Nachrichtentechnik u.a. Produktionsmaschinen/-anlagen* Büromaschinen einschl. EDV I M M O B I L I E N: M O B I L I E N: *einschließlich kompletter Produktions- u. Versorgungsanlagen **einschließlich Luft-, Wasser-, Schienenfahrzeuge B.3_S.6 (v. 9) Quelle: ifo Investitionstest; vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung im Internet, März 2001; Angaben für 2000 geschätzt. Eigene Bearbeitung. B. Marktvorstellung Leasing Investitionen nach Güterarten

6 in Mrd. EUR Quelle: vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung Stand: Eigene Bearbeitung. Datenbasis: Anschaffungswerte der Immobilien-Leasing- Objekte aus neu abgeschlossenen Verträgen B.3_S.7 (v. 9) Immobilien-Leasing-Investitionen Entwicklung

7 LEASING IMMOBILIEN-LEASING Leasing-Quote Als Leasingquote wird der Anteil der Leasinginvestitionen eines Jahres an den gesamten Bruttoanlageinvestitionen der Wirtschaft ohne den Wohnungsbau bezeichnet. *Anhand von Planangaben und nach neuem Statistikkonzept (ESVG) berechnet. Quelle: ifo Investitionstest; Eigene Bearbeitung. Immobilien- Leasing-Quote 7,5 % Leasing-Quote 14,8 % Grundlage: Gesamtwirtschaftliche Investitionen EUR 297,87 Mrd. Grundlage: Gesamtwirtschaftliche Bauinvestitionen (ohne Wohnungsbau) EUR 100,87 Mrd. EUR 44,08 Mrd. EUR 7,56 Mrd. B.3_S.8 (v. 9) Immobilien-Leasing-Quote 2000*

8 B.3_S.9 (v. 9) Anteil am Leasing-Volumen in Europa 1998 (%)

9 Hauptsitz Geschäftsstelle IKB IL CIL DIL KG Allgemeine Hannover Leasing LHI DAL SüdLeasing BIL VR Leasing B.4_S.2 (v.2) München Berlin Hamburg Düsseldorf Mannheim Dresden Mainz Frankfurt Leipzig Dortmund Stuttgart Grünwald Sindelfingen Deutsche Immobilien-Leasing-Gesellschaften

10 C.PRAXISFALL 1. Ausgangssituation 2. Ablauf (Teil A) 3. Ablauf (Teil B) 4. Objektdaten 5. Kalkulation 6. Vertragsbeziehungen

11 1. Ausgangssituation Situation im April 2000  IKB-Akquisitionsadresse  Hausbanken: 2 Großbanken  Keine IL-Verträge Unternehmen  CHIP AG ist ein Spezialist für Mikrochips. Kunden sind z.B. Infineon, AMD, Automobilhersteller (VW, BMW, DC etc.), Medizintechnik (Braun etc.)  Umsatz: € 31 Mio 1999 (1993: € 1,5 Mio), rund 450 Mitarbeiter Projekt  CHIP AG plant den Neubau von Büro- und Funktionsflächen in den Neuen Ländern auf bereits erworbenem Areal  Befreundeter Architekt des Gesellschafters hat einen einen Projektsteuerungs- vertrag bis Phase IV, Bauantrag wurde am gestellt  3 Mitbewerber haben bereits eine IL-Konzeption abgegeben Kundenanforderungen  IAS-konformes Vertragswerk  Berücksichtigung von Investitionszulage/-zuschüssen (GA-Mittel)  Einsatz der IMG (Baubetreuung) unter Einbindung des Architekten

12 2. Ablauf (Teil A) 05 – 06/2000Gespräch mit dem WP w/IAS IAS-Konzeption: GIK € 17,2 Mio, Finanzierungsvol.: € 14,7 Mio Grundstückskaufvertrag mit CHIP AG Beteiligung CHIP AG zu 100 % (w/GrESt) AfA 4 % p.a. AKR zum steuerlichen RBW n. 18 J. (€ 5,6 Mio) Refinanzier: IKB (50 %) und 2 Großbanken zu je 25 % schriftl. Mandat für die IL-Finanzierung /2000 diverse Gespräche und Abstimmung mit CHIP AG und Gesellschafter Nach Prüfung durch die IMG erweist sich die Planung als nicht ausreichend und unvollständig, das Objekt als nur einge- schränkt fungibel: Das Objekt wurde als 7-geschossiges Gebäude in KUBUS- Form geplant mit m 2 NF, davon m 2 Büro- und m 2 Fertigungshilfsflächen (im wesentlichen Vorchemie für die unmittelbar angrenzende Wafer-fab). Nur durch eine Vielzahl von einzutragenden Dienstbarkeiten ist die wirtschaft- liche Selbständigkeit darzustellen (Medienversorgung, Zufahrt etc.).

13 Ablauf (Teil A) Der Gesellschafter hält weiter an dem Architekten und der Planung fest, die Baugenehmigung liegt 09/2000 vor. Neuer Vorstand bei der CHIP AG, mit dem die weiteren Verhandlungen geführt werden. 10 – 12/2000Aufgrund der stark eingeschränkten Drittverwendungs- fähigkeit des Objektes werden von unserer Seite alle Aktivitäten eingestellt.

14 3. Ablauf (Teil B) 03 – 10/2001Erneute Aufnahme der Gespräche mit der CHIP AG (Umsatz 2000: € 54 Mio mit gutem Ergebnis und einer EK- Quote von 60 %). In gemeinsamer Akquisition mit IMG wird der Entwurf bzw. vorliegende Baugenehmigung endgültig verworfen und in 05/2001 einer neuer Architekt mit der Planung beauftragt. In enger Führung (IL/IMG) entscheidet sich sich die CHIP AG für den Entwurf „UNIVERSITAT“ mit den folgenden Vorteilen: Entflechtung des komplexen KUBUS-Entwurfes auf 3 Büro- und 1 Funktionsgebäude mit insge- samt m 2 Funktionale, von den Betriebskosten optimierte Objekte mit ansprechender Architektur Fungible Objekte mit guter Drittverwendungs- fähigkeit und eigener Medienversorgung (die 4 Objekte sind separat nutzbar/selbständig) Kostensicherheit; Steuerung liegt nun vollständig bei IMG mit der Chance auf Einsparungen bei der Bauausschreibung wirtschaftlich selbständiges Grundstück mit direkter Zufahrt

15 Ablauf (Teil B) Konzeptionell wurde das Modell gravierend verändert (insbesondere durch den WP, der sich völlig „gedreht“ hat):  Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung (statt Grd-Kauf)  US-GAAP konformes Vertragswerk (statt IAS)  Beteiligung CHIP AG mit 49,99 % (statt 100 %)  16 Jahre Vertragslaufzeit (statt 18 J.)  Verkaufsregelung im GV (kein AKR/VKR)  Tilgung unterhalb des st. RBW durch 3 % AfA  Ertragssteuern in der OG, die in der Miete berücksichtigt wurden 11/01 – 05/02Refinanzierung über IKB und zwei weiteren Banken zu jeweils 1/3. Die Beurkundung des Vertragswerkes erfolgte im Mai 2002.

16 4. Objektdaten Grundstücksgröße:22 – m 2 Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung:T€ 26 Gebäude: Nr. 1 / FertigungNGF m 2 Nr. 2 / BüroNGF m 2 Nr. 3 / BüroNGF m 2 Nr. 4 / DesigncentrumNGF m 2 ___________________________________________________________________________ GesamtflächeNGF m 2 =========================================== GIK:€ 16,889 Mio Finanzvolumen:€ 14,579 Mio Finanzierungsrest n. 16 Jahren:€ Mio steuerl. RBW n. 16 Jahren:€ Mio Investitionszulage (IZ):€ Mio Investitionszuschuss (GS-Mittel)€ Mio jedoch ohne Ansatz in der Kalkulation/Refi

17 5. Kalkulation Refi: Up-front-fee Annuitiätisches Darlehen, EURO-Basis, Blockdarlehen, CHF-Basis mit Swap (cross currency) Zwischenfinanzierung der IZ auf EURIBOR-Basis

18 6. Vertragsbeziehungen 3 Banken BA GVG mbH & Co. KG (Vermieter/Bauherr) BA GVG mbH & Co. KG (Vermieter/Bauherr) Gesellschaftsvertrag Mietvertrag Baumanage- Ment (IMG) Baumanage- Ment (IMG) Bauunter- nehmen Bauunter- nehmen GU-Vertrag Baubetreuungs- vertrag Geschäftsführende B GVG mbH (Komplementär) Geschäftsführende B GVG mbH (Komplementär) Erbbaurechts- vertrag 44,01 % 49,99 % Darlehens- vertrag/For- derungskauf CHIP AG (Erbbaurechtsgeber/ Mieter/Kommanditist) CHIP AG (Erbbaurechtsgeber/ Mieter/Kommanditist) A GVG mbH (Kommanditist) A GVG mbH (Kommanditist) 6,0 % Architekt (Generalplaner) Architekt (Generalplaner) GP-Vertrag

19 D. Exkurs IAS/US-GAAP (1) Die Vorschriften der US-amerikanischen Gesetzgebung (US- GAAP; Generally Accepted Accounting Principles) und der internationalen Rechnungslegungsgrundsätze (IAS; International Accounting Standards) finden sich in den entsprechenden US- Vorschriften FASB-13 (Financial Accounting Standard Boards Statement-13) bzw. in den internationalen Regelungen nach IAS Nr. 17.3;17.8. Die Einordnung einer Leasingtransaktion nach US-GAAP ist innerhalb der IAS-Regelungen identisch. Allerdings sind die einzelnen Kriterien nicht so scharf in ihrer Abgrenzung wie die US-amerikanischen Vorschriften. Die Fragestellung für IL reduziert sich auf den Problemkreis, ob es sich um ein bilanzierungspflichtiges Leasingverhältnis (capital lease) oder um ein reguläres (bilanzneutrales) Mietverhältnis (operate lease) handelt.

20 IAS/US-GAAP (2) Hinsichtlich der Vorschriften wird capital lease dann angenommen, wenn das Leasingvertragswerk eines der nachstehenden Kriterien erfüllt (Negativvermutung): I.Das Eigentum geht am Ende der Grundmietzeit automatisch auf den Leasingnehmer über. II.Eine Kaufoption sieht einen sehr günstigen Preis vor. III.Die unkündbare Grundmietzeit beträgt mehr als 75 % der geschätzten wirtschaftlichen Nutzungs- dauer. IV.Der Gegenwartswert aller fest vereinbarten Mieten ohne Vertragsnebenkosten, wie z.B. Steuern, beträgt 90 % oder mehr der Nettoanschaffungskosten des Leasinggebers.

21 E. Ausblick - wachsende Rolle des Immobilien Leasing durch das “Mittelstands-Rating” (off balance) -Immobilien Leasing bietet AG’s, die nach US-GAAP/ IAS bilanzieren die Möglichkeit der Objektplatzierung außerhalb der eigenen Bilanz bei weiterhin gesichertem Zugriff auf das Objekt -im Wege der Erbschaftsfolge/Generationswechsel kann Immobilien Leasing über das Ankaufsrecht (zugunsten z.B. der Kinder des Unternehmers), das geeignete In- strument sein -steigende Rolle des Immobilien Leasing in Verbindung mit Baumanagement (bereits heute ein Umsatzanteil von ca. 70 %) -Sale and Lease Back-Verträge werden in der Zukunft nur noch eine geringe Bedeutung haben (Umsatzanteil: % mit sinkender Tendenz ) -verstärktes Anforderungsprofil für Immobilien Leasing- objekte hinsichtlich Lage, Fungibilität, Art, Nutzung und Verwertbarkeit -Immobilien Leasing entwickelt sich in Richtung “echter Mietvertrag mit Baumanagement”


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