Probleme von Grundstückskauf und Unternehmenskauf

Präsentation zum Thema: "Probleme von Grundstückskauf und Unternehmenskauf"—  Präsentation transkript:

1 Probleme von Grundstückskauf und Unternehmenskauf

2 Verträge um den Grundstückskaufvertrag, §§ 433, 311b
Eigentumsübertragung :   Grundstücksübertragung, §§ 873, 925 (= Erfüllung) Grundstücksbelastungen, §§ Hausbau:                          Bauvertrag, § 631, VOB/B Architektenvertrag, § 631 Finanzierung:                    Kreditvertrag, §§ 488, Kreditsicherheit: Grundschuld, § 1191 - Baupolizeirecht, Bauordnungsrecht

3 Probleme des Grundstückskaufvertrags bei Ausschluss der Mängelhaftung
Grenzen des Haftungsausschlusses: AGB-Kontrolle §§ 305 ff. BGB (Formularvertrag) § 242 BGB (Individualvertrag) Wiederaufleben der Mängelhaftung bei arglistigem Verschweigen von Mängeln oder bei Beschaffenheitsgarantie (§ 444 BGB) Vorvertragliche Schutzpflichtverletzung: §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB

4 leitenden Angestellten dies zu verantworten gehabt habe.
Sägewerk - BGH V ZR 239/94, NJW 1996, 1339 = BGHZ 132, 30 = JuS 1996, 747: Kauf eines ehemaligen Fabrikgeländes. Die Haftung für produktionsbedingte Bodenverunreinigungen wurde ausgeschlossen. Später stellte sich heraus, dass der Boden mit vergrabenen Rückständen von Chemikalien aus den Kesseln der Holzimprägnierung des Sägewerks kontaminiert war. Die Verkäuferin lehnt die Beseitigung ab. Käufer verlangt Schadensersatz und behauptet arglistige Täuschung. Die Verkäuferin trägt vor, dass (1) die Vergrabungen erst nach dem Kauf vorgenommen seien und (2) sie davon nichts gewusst habe, weil einer ihrer leitenden Angestellten dies zu verantworten gehabt habe. AGL: §§ 437 Nr. 3, 281, 280, 444, 249 BGB (oder § 283) a) KV, §§ 433, 311b; b) behebbarer obj. Mangel; c) bei Übergabe (§ 446 BGB); d) Nacherfüllungsverweigerung; e) Haftungsausschluss für Bodenverunreinigungen; Haftungsausschluss gilt nicht für Veränderungen nach Kaufvertragsschluss: vgl. BGH – V ZR 248/02, NJW 2003, 1316 (Wassereinbruch); f) + Einwand zu 2): f) Arglist (§ 444 BGB)? aa) Kenntnis des Unternehmens? Kann das Wissen einer Abteilung dem Gesamtunternehmen zugerechnet werden? Entgegen § 166 BGB wird eine "Pflicht zur ordnungsgemäßen Organisation der Kommunikation" gefordert. bb) Unkenntnis des K; cc) Kausalitätsvorstellung; g) +

5 Schwamm - BGH 8.4.94 - V ZR 178/92 , NJW-RR 1994, 907
Äußerliche Durchfeuchtungen des Mauerwerks und daraus resultierende Schwammgefahr an den tragenden Balken (die sich später verwirklichte). Sachverständiger hatte dem V früher schon zur Sanierung geraten. Verkäufer lehnt Beseitigung der Feuchtigkeit ab, da der Käufer sie bei der Besichtigung bemerkt haben muss. Haftungsausschluss, aber Zusicherung von Mieteinnahmen. Sie waren wegen der Feuchtigkeit nicht zu erzielen. Minderungsanspruch? AGL: §§ 437 Nr. 2, 323, 441 BGB a) Kaufvertrag § 433, beurkundet gem. § 311 b. b) Objektiver Mangel, § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2. c) Bei Übergabe, § 446. d) Weigerung der Beseitigung, § 323 Abs. 2 Nr. 1. e) Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis des Käufers (§ 442)? f) Wenn grobfahrlässige Unkenntnis: Verschwieg Verkäufer den Mangel arglistig? aa) Kennenmüssen des V; bb) Unkenntnis des K? Äußerlich erkennbare Feuchtigkeit muss K gesehen haben. Schwammgefahr war ihm unbekannt. Relevant? Ausmaß des Mangels? BGH hält das für relevant. cc) Kausalität muss V annehmen (so BGH). g) +

6 Doppelhaushälfte - BGH 22.2.91 - V ZR 299/89 ,  NJW 1991, 1673:
Der Verkäufer einer Doppelhaushälfte klärt den Käufer nicht darüber auf, dass der Nachbar ihn seit Jahren durch nächtlichen Lärm schikaniert. Das Haus aus dem Jahr 1958 entspricht den schwachen Schallschutzvorschriften jener Zeit. Minderungsanspruch? Schadensersatz? AGL: §§ 437 Nr. 2 , 441 BGB: a) Kaufvertrag; b) Mangel? AGL: §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB (vorvertragliche Schutzpflichtverletzung)

7 Formen des Unternehmenskaufs
Betriebsübernahme oder (2) Erwerb von Gesellschaftsanteilen

8 Unternehmensverkauf durch:
(1) Betriebsveräußerung Bewegliche Sachen (Vorräte, Waren und Maschinen) Grundstücke Forderungen Immaterialgüterrechte A B A verkauft einen Teilbetrieb an B

9 Unternehmensverkauf durch (2) Veräußerung von Gesellschaftsanteilen
GmbH, AktG, OHG, KG, BGB-Ges. C Gesellschafter A Gesellschafter B B verkauft seinen Anteil + tritt ihn an C ab Wofür haftet B dem C?

10 Probleme des Unternehmenskaufs
Mängelhaftung bei Vermögenskonglomeraten: * Bewegliche Sachen (Vorräte, Waren und Maschinen) * Grundstücke * Forderungen * Immaterialgüterrechte Ausschluss des Rücktrittsrechts gem. § 437 Nr. 2 Haftungsausschluss bei Offenlegung der Bücher: due diligence? Selbstständige Garantie mit Haftungsbeschränkung? Gegen § 444? Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten: §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB

11 Computer-Service - BGH 6.12.95 - VIII ZR 192/94 , NJW-RR 1996, 429:
Die Beklagte kaufte für 1,3 Mio DM ein Unternehmen, das Computer und Service anbietet. Sie verweigert den Restkaufpreis von DM, weil sie über den Umsatz des Unternehmens getäuscht worden sei. Die Verkäuferin habe DM Umsatz mit Wartungsverträgen angegeben. Bei Vertragsschluss hätten aber viele Kunden bereits gekündigt, so dass nur noch DM Wartungsumsatz bestanden habe. Die Klägerin erwidert, dass einer der Eigentümer der Beklagten ihr ehemaliger technischer Leiter sei, der von den Kündigungen gewusst haben müsste. Das blieb aber streitig. AGL: §§ 437 Nr. 3, 283 BGB: Mangel? Haftet Umsatz dem Unternehmen an? AGL: §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB: Vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzung?

12 §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB: Vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzung? a) Wegen Konkurrenz zur Mängelhaftung ausgeschlossen? Dann nicht, wenn kein Mangel gegeben. b) Schuldverhältnis = Anbahnung (§ 311 Abs. 2 BGB) = Kaufvertragsverhandlung c) Verletzung leistungsbegleitender Schutzpflicht § 241 II: Keine Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter oder Interessen des anderen = keine Aufklärung über den wahren Umsatz mit Wartungsverträgen. 40% weniger Umsatz als angegeben gefährdet den Vertragszweck. d) Vertretenmüssen: Vorsatz § 276 BGB e) Einwand des Kl.: Kenntnis des Beklagten (§ 442 BGB)? Beweis hat Verkäufer zu erbringen. Ein technischer Leiter muss über die Kündigungen nicht informiert sein (sondern der kaufmännische Leiter). e) Schaden f) RF.: Schadensersatz