Die Präsentation wird geladen. Bitte warten

Die Präsentation wird geladen. Bitte warten

Technische Universität München Einführung in das private Baurecht und Architektenrecht Wintersemester 2012/2013 Montag, 11:30 – 13:00 Uhr Hörsaal 1260.

Ähnliche Präsentationen


Präsentation zum Thema: "Technische Universität München Einführung in das private Baurecht und Architektenrecht Wintersemester 2012/2013 Montag, 11:30 – 13:00 Uhr Hörsaal 1260."—  Präsentation transkript:

1 Technische Universität München Einführung in das private Baurecht und Architektenrecht Wintersemester 2012/2013 Montag, 11:30 – 13:00 Uhr Hörsaal t&view=article&id=299&Itemid=163&lang=de Rechtsanwalt Thomas Richter Lehrbeauftragter an der Technischen Universität München

2 Technische Universität München Der Architekt ist die zentrale Gestalt des Bauablaufs. Er ist bei Planung und Überwachung eines Bauvorhabens mit zahlreichen Rechtsfragen beschäftigt. HOAI-Phasen01 Vorüberlegungen Projektentwicklung i.e.S. Grundlagenermittlung Projektanstoß und -idee Machbarkeitsstudien Klärung Nutzerbedarf Wahl der Projektorganisation Beauftragung der Projektbeteiligten Klärung von Finanzierungsfragen Developer-Rechnung Klären der Aufgabenstellung Beraten zum gesamten Leistungsbedarf Formulierung von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter Zusammenfassen der Ergebnisse Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.1 Rechtliche Themen im Ablauf eines Bauprojekts Rot gekennzeichnete Leistungen erfordern vertiefte Rechtskenntnisse

3 Technische Universität München Vorplanung Entwurfsplanung HOAI-Phasen (vereinfachte Darstellung der Leistungen) 23 Analyse der Grundlagen Abstimmen der Zielvorstellungen (Randbedingungen, Zielkonflikte) Zielkatalog/Programmziele Erarbeiten eines ersten Planungskonzepts einschl. alternativen Lösungsmöglichkeiten Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter Klären und Erläutern der wesentlichen Zusammenhänge und Bedingungen Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit Kostenschätzung i.d.R. nach DIN 276 Zusammenstellen aller Vorplanungsergebnisse Durcharbeiten des Planungskonzepts unter Verwendung der Beiträge u.a. der Fachplaner bis zum vollständigen Entwurf Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter Objektbeschreibung zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs, i.d.R. im Maßstab 1:100 Verhandlungen mit Behörden […] über die Genehmigungsfähigkeit Kostenberechnung i.d.R. nach DIN 276 Kostenkontrolle durch Vergleich der Kostenberechnung mit der Kostenschätzung Zusammenfassen aller Entwurfsunterlagen Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.1 Rechtliche Themen im Ablauf eines Bauprojekts

4 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.1 Rechtliche Themen im Ablauf eines Bauprojekts Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die öffentlich-rechtlichen Genehmigungen Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen Genehmigungsplanung Ausführungsplanung HOAI-Phasen45 Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphase 3 und 4 bis zur ausführungsreifen Lösung zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben i.d.R. im Maßstab 1 : 50 Fortschreiben der Ausführungsplanung während der Objektausführung

5 Technische Universität München Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen Abstimmen und Koordinieren der Leistungsbe- schreibungen u.a. der Fachplaner Zusammenstellen der Vergabe- und Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche Einholen von Angeboten Prüfen und Werten der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels Abstimmen und Zusammenstellen der Leistungen der fachlich Beteiligten, die an der Vergabe mitwirken Verhandlung mit Bietern Kostenanschlag nach DIN 276 Kostenkontrolle durch Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenrechnung Mitwirken bei der Auftragserteilung Vorbereitung der Vergabe Mitwirken bei der Vergabe HOAI-Phasen67 Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.1 Rechtliche Themen im Ablauf eines Bauprojekts

6 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.1 Rechtliche Themen im Ablauf eines Bauprojekts Objektüberwachung Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften Überwachen der Ausführung von Tragwerken Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm) Führen eines Bautagebuches HOAI-Phasen8 gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen Abnahme der Bauleistungen unter Feststellung von Mängeln Rechnungsprüfung Kostenfeststellung nach DIN 276 Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran Übergabe des Objekts Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche Überwachen der Beseitigung der Abnahmemängel Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen

7 Technische Universität München Objektbetreuung HOAI-Phasen9 Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen, Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen für Mängelansprüche, längstens jedoch bis zum Ablauf von vier Jahren seit Abnahme der Bauleistungen auftreten Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen systematische Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.1 Rechtliche Themen im Ablauf eines Bauprojekts

8 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.2 Themen der Vorlesung Wahl der Projektorganisation Beauftragung der Projektbeteiligten Beratung zum Leistungsbedarf Zeichnerische Darstellung (Verhandlungen über die) Genehmigungsfähigkeit Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlicher Beteiligter Kostenverfolgung Terminplanung Mengenermittlung Leistungsbeschreibungen Vergabe- und Vertragsunterlagen Verhandlungen mit Bietern Prüfen und Werten der Angebote Abnahme Verjährungsfristen Übergabe des Objekts Rechnungsprüfung Überwachung der Ausführung Überwachung der Mängelbeseitigung Aufmaß Mitwirken bei der Auftragserteilung Freigabe von Sicherheitsleistungen

9 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.3 Projektbeteiligte Die Strukturen von Projekten verlangen in vielen Bereichen Projektmanagement und juristische Beratung Projektentwicklung und Projektfinanzierung Projektsteuerung Projektcontrolling Investoren Bauherren Projektwirtschaft im aus- führenden Unternehmen Betreiberverträge Miet- und Pachtverträge Kaufverträge Betreiber, Erwerber, Nutzer Ausführende Unternehmen Architekten Planer Bauverträge Architektenverträge Ingenieurverträge Finanzierungsverträge Gesellschaftsverträge Projektentwicklungsverträge Baubetreuungsverträge

10 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.3 Projektbeteiligte Projektabläufe sind von einer Vielzahl – häufig nicht deckungsgleicher – Entscheidungen und Vorstellungen beeinflusst Vorschlag des Architekten Vorschlag des Statikers Von der Baubehörde genehmigt Vom Bauunternehmen ausgeführtNach der Sanierung Wunsch des Bauherren

11 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.4 Rechtsverhältnisse zwischen den Baubeteiligten – wichtige Vertragstypen Architekten- und Planerverträge Verträge mit Sonderfachleuten, Fachplanern und Gutachtern Projektmanagement- (Projektsteuerungs-) verträge Projektentwicklungs-, Baubetreuungs- oder Bauträgerverträge Bauverträge Generalunternehmerverträge/Generalübernehmerverträge/Total- unter(über)nehmerveträge Generalplanerverträge Subunternehmerverträge Subplanerverträge

12 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.5 Rechtsgrundlagen Öffentliches Baurecht Alle Rechtsvorschriften betreffend die Zulässigkeit der Errichtung, Änderung oder Beseitigung baulicher Anlagen Beschaffenheit der baul. Anlagen Ordnung der baulichen und sonstigen Nutzung Privates Baurecht Regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den privaten Baubeteiligten mit privaten Dritten (z.B. Nachbarn oderzufällige Beteiligte) Schwerpunkt: Vertragliche Beziehungen zwischen dem Auftraggeber und den an Planung und Durchführung des BV Beteiligten Ob und wie darf gebaut werden? Rechte und Pflichten der Planungs- und Baubeteiligten

13 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.5 Rechtsgrundlagen Vertrag Konstituiert Rechte und Pflichten der Parteien insbesondere Leistungsbeschreibung Vergütung Termine VOB/B Vergabe- und Vertragsordnung, Teil B Allgemeine Geschäftsbedingungen Für öffentliche Auftraggeber zwingend Gilt nur, wenn zwischen den Parteien vereinbart

14 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.6 Gesetzliche Regelwerke mit Bedeutung für Bauprojekte Bürgerliches Gesetzbuch - BGB Allgemeine Vorschriften zum Vertragsschluss und Wirksamkeit von Rechtsgeschäften Rahmen für allgemeine Geschäfts- bedingungen Leistungsstörungen Werkvertragsrecht, §§ 631 ff. BGB HOAI – Honorarordnung für Architekten und Ingenieure 2009 Preisrecht Typische Leistungsbilder

15 Technische Universität München Arbeitsschutzvorschriften ArbSchG Sozialgesetzbuch Baustellenverordnung Strafrecht Strafgesetzbuch Ordnungswidrigkeits- und Straftatbebestände in ArbSchG, BaustellVO u.a. u.a. ZPO Beweissicherung Klageverfahren einstweiliger Rechtsschutz ProzessrechtInsolvenzrecht Teil I. Grundlagen 1. Einführung 1.6 Gesetzliche Regelwerke mit Bedeutung für Bauprojekte

16 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.1 Grundbegriffe Gesetze Rechtssätze, die von den Trägern der gesetzgebenden Gewalt (Legislative) in einem Verfahren und einer Form, die in der Verfassung vorgeschrieben sind, erlassen werden. generell richten sich an alle der Rechtsordnung unterworfenen Menschen abstraktregeln eine unbestimmte Anzahl an Fällen materiell begründen oder ändern unmittelbar Rechte und Pflichten der betroffenen Bürger Beispiel Bürgerliches Gesetzbuch - BGB

17 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.1 Grundbegriffe Rechtsverordnung nicht von Legislative in Gesetzgebungsverfahren und in Gesetzesform erlassen, sondern von Organen der vollziehenden Gewalt (Exekutive) in einem besonderen Verfahren Da Durchbrechung des Prinzips der Gewaltenteilung, gesetzliche Ermächtigung erforderlich (Art. 80 Abs. 1 Grundgesetz) Beispiel für Verordnung: HOAI

18 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.1 Grundbegriffe Normenpyramide Völker- und Europarecht Verfassungen des Bundes und der Länder Gesetze des Bundes und der Länder Verordnungen des Bundes- und der Länderverwaltungen Satzungen der Selbstverwaltungsträger

19 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.1 Grundbegriffe Normenkreis

20 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der Rechtsanwendung Begriff des Anspruchs Anspruch Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (§ 194 Abs. 1 BGB) Anspruchs- grundlage Rechtsvorschrift, die einen Anspruch gewährt Schubladen- oder Registerdenken Systemdenken

21 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der Rechtsanwendung Aufbau von Rechtssätzen § 7 Abs. 2 HOAI Liegen die ermittelten anrechenbaren Kosten [...] außerhalb der Tafelwerte dieser Verordnung Tatbestandsmerkmale (u.a.) anrechenbare Kosten (§ 4) liegen außerhalb der Tafelwerte (§ 34 Abs. 1) TatbestandRechtsfolge sind die Honorare frei vereinbar.

22 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der Rechtsanwendung Subsumtion Einordnung eines konkreten Lebenssachverhalts unter die abstrakt formulierten Elemente einer Rechtsnorm i.d.R. durch ein syllogistisches Schlussverfahren ObersatzRechtsnorm UntersatzLebenssachverhalt SchlusssatzErgebnis des Abgleichs zwischen Obersatz und Untersatz Nur zwei Alternativen: Rechtsnorm anwendbar oder Rechtsnorm nicht anwendbar

23 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der Rechtsanwendung Subsumtions- vorgang Ausgangsfrage: Wann darf der Architekt Zahlung seines Honorars verlangen? 1. Schritt Suche nach der – einschlägigen – Rechtsnorm, d.h. nach dem Rechtssatz mit der passenden Rechtsfolge hier:§ 15 Abs. 1 HOAI Das Honorar wird fällig … Obersatz:wird fällig Zeitpunkt von dem ab ein Gläubiger einen Anspruch geltend machen kann und der Schuldnern erfüllen muss Untersatz:kann Zahlung verlangen conclusio:anwendbar

24 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der Rechtsanwendung Subsumtionsvorgang 2. SchrittUntersuchung des Tatbestands nach Art und Anzahl der Tatbestands- Merkmale Art. 15 Abs. 1 HOAI Ausnahme soweit nichts anderes vertraglich vereinbart ist, wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht und eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht worden ist.

25 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der Rechtsanwendung Subsumtionsvorgang 3. Schritt Auslegung der Tatbestandsmerkmale und Einzelsubsumtion, d. h. jeweils Vergleich des betreffend Elements von Lebenssachverhalt und Rechtsnorm Beispiel:prüffähige Honorarschlussrechnung keine Rechnung vorhanden? Kein Anspruch keine Schlussrechnung? Kein Anspruch, u.U. aber Abs. 2 (Abschlagsrechnung) prüffähig? Versetzt die Rechnung den Auftraggeber in die Lage, zu prüfen, ob sie sachlich und fachlich richtig ist. Fehlen Pflichtangaben (z.B. Honorarparameter)? 4. Schritt Rechtsfolgenanwendung

26 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.2 Grundzüge der Rechtsanwendung Vorrang des speziellen Gesetzes Beispiel: Werkvertragsrecht § 631 ff. vor § 241 ff. BGB allgemeine Regeln zur Verpflichtung zur Leistung und Leistungserbringung Bestimmte und unbestimmte Rechtsbegriffe § 195 BGBDie regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Bestimmt § 242 BGB Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu erbringen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Unbestimmt

27 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.3 Die Auslegung von Gesetzen Auslegungsgrundsätze + Wortauslegung- i.d.R. allgemeiner Sprachgebrauch - Legaldefinition? + historische Auslegung - Entstehungsgeschichte - amtliche Begründungen + systematische Auslegung- Systematischer Zusammenhang - Grundsatz der Einheit der Rechtsordnung + teleologische Auslegung - Normzweck (ratio legis) - Interessenlage und soziale Realität - Ausnahmen sind eng auszulegen + verfassungskonforme Auslegung

28 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.3 Die Auslegung von Gesetzen Fallfrage: Gurtanlegepflicht während des Anhaltens an einer Ampel? Auszulegender Begriff: während der Fahrt (§ 21a Abs. 1 S. 1 StVO) Oberlandesgericht: Sprachgebrauch: Fahren setzt Bewegung voraus, deshalb kein Mitverschulden bei Auffahrunfall an Ampel, wenn Gurt nicht angelegt BGH: (1) Nein, Fahren beschreibt den Gesamtvorgang der Benutzung eines Kfz, um von einem Ort zum anderen zu gelangen; dieser einheitliche Vorgang wird nicht dadurch beendet, dass das Fahrzeug verkehrsbedingt (Ampel, Kreuzung, Stoppschild) vorübergehend angehalten wird. (Auslegung nach dem Wortlaut) (2) Zudem: Sinn und Zweck der Einführung der Anschnallpflicht ( § 21a StVO) ist es, die Zahl der Verkehrstoten und Schwerverletzten zu senken. Damit wäre es schlechterdings unvereinbar, gefahrenträchtige Situationen (Anhalten an Ampel, Gefahr Auffahrunfall) von der Gurtpflicht auszunehmen. (Teleologische Auslegung)

29 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 2. Grundlagen der juristischen Methodenlehre 2.4 Die Rolle der Gerichte Die rechtsprechende Gewalt ist den Richtern anvertraut (Art. 92 GG) Sie sind unabhängig und nur dem Gesetz unterworfen (Art. 97 Abs. 1 GG) Die Richter wenden das Gesetz an und schaffen kein Recht (Gewaltenteilung) Instanzenzug in Zivilsachen Amtsgericht LandgerichtBundesgerichtshof LandgerichtOberlandesgericht Bundesgerichtshof RevisionBerufung Revision

30 Technische Universität München Teil I. Grundlagen 3. Zitate zum Stoff der Vorlesung Die Phantasie trainiert man am besten durch juristische Studien. Kein Dichter hat jemals die Natur so frei ausgelegt wie Juristen die Gesetze. Jean Giraudoux ( ), frz. Schriftsteller u. Diplomat "Es hilft nichts, das Recht auf seiner Seite zu haben. Man muss auch mit der Justiz rechnen." Dieter Hildebrandt Manch Urteil ist ja längst beschlossen, eh' des Beklagten Wort geflossen." Anastasius Grün Wer weiß, wie Gesetze und Würste zu Stande kommen, kann nachts nicht mehr ruhig schlafen." Otto von Bismarck "Jedes Ding hat zwei Seiten. Mit Rechtsanwalt drei." Klaus Klages Es ist mit der Jurisprudenz wie mit dem Bier; das erste Mal schaudert man, doch hat man's einmal getrunken, kann man's nicht mehr lassen." Johann Wolfgang von Goethe

31 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.1 Einführung Begriffe zum Bauvertrag- Parteien Alleinunternehmer Auftraggeber Hauptunternehmer Bauherr Auftragnehmer Subunternehmer Unternehmer Besteller

32 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.1 Einführung Ausgangsfall Graber & Heber (GH) ist ein überregional tätiges mittelständisches Bauunternehmen aus Mümmelheim. Aufgrund persönlicher Kontakte zu den Architekten kommt dem zuständigen Bereichsleiter von GH zu Ohren, dass kurzfristig ein neues Großprojekt auf den Markt kommen wird. Die Dummens AG (DAG) soll die Errichtung eines neuen Werks zur Herstellung von Mikrochips in Mümmelheim planen. Das Projekt soll, jedenfalls was die Erstellung der sog. civil works (Bauarbeiten im Gegensatz zur Verfahrenstechnik – mechanical works) betrifft, durch einen Generalunternehmer abgewickelt werden. GH nimmt Kontakt zur DAG auf. Deren verantwortlicher Projektleiter ist sehr angetan von den Ideen und dem Unternehmensprofil von GH. Die DAG tritt in Verhandlungen mit GH. Zu Beginn der Verhandlungen legen die Parteien fest, über welche Punkte sie sich einig werden wollen.

33 Technische Universität München Der BAUVERTRAG regelt: Bauinhalt WAS ? Bauumstände WIE ? Vergütung WIEVIEL kostet es ? Bausoll Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.1 Einführung

34 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.2 Zustandekommen des Vertrags Fall: Tiefgarage Nachdem man sich weitestgehend einig geworden ist, übersendet GH der DAG ein Angebot, dem sie die detaillierte Leistungsbeschreibung auf Grundlage der Ausschreibungsunterlagen zugrunde legt. Die Architekten der DAG stellen bei der Prüfung der Leistungsbeschreibung fest, dass dort folgender Punkt nicht berücksichtigt ist: Im Bereich der Tiefgarage soll zusätzlich eine rissüberbrückende Beschichtung des Garagenbodens zur Ausführung kommen. Die DAG nimmt auf Empfehlung der Architekten das Vertragsangebot von GH an mit dem Zusatz: Wir gehen davon aus, dass im Bereich der Tiefgarage zusätzlich eine rissüberbrückende Beschichtung des Garagenbodens ausgeführt wird. Mit welchem Inhalt ist ein Vertrag zustande gekommen?

35 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.2 Zustandekommen des Vertrags Grundsatz : Zwei übereinstimmende Willenserklärungen Regelfall: Angebot und Annahme stimmen überein Angebot (§ 145 BGB) Annahme (§ 147 BGB) JA, ich will. In üblicher oder vereinbarter Frist Angebot (§ 145 BGB) Vertrag = neues Angebot, altes erlischt, § 146 BGB Vertrag Sonderfall: Annahme mit Änderungen Annahme (§ 147 BGB) JA, ich will. Annahme mit Änderungen (§ 150 BGB) JA, aber …

36 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.2 Zustandekommen des Vertrags Es ist kein Vertrag zustande gekommen. Die DAG hat das Vertragsangebot von GH mit Änderungen angenommen. Darin liegt ein neues Angebot, das GH wiederum annehmen muss, um den Vertrag wirksam zustande zu bringen (§ 150 Abs. 2 BGB). Zusatzfrage: Bedürfen bei einem Bauvertrag Angebot und/oder Annahme einer bestimmten Form? Antwort: Nein. Es gilt der Grundsatz der Formfreiheit. Ausnahmen müssen gesetzlich geregelt sein (z.B. § 311b BGB für Verträge über Grundstücke, insbes. Kaufvertrag) oder können vertraglich vereinbart werden (z.B. sog. gewillkürte Schriftform). Bauverträge – wie Architektenverträge – können deshalb auch mündlich oder konkludent (durch schlüssiges Verhalten) zustande kommen. Schriftlichkeit ist aber zu Beweiszwecken stets zu empfehlen. Lösung Fall Tiefgarage

37 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten Fall Architektenvollmacht Maxi Taler (seine Freunde nennen ihn MT), Sohn des Gründers und Namenspartners einer großen deutschen Unternehmensberatung, lässt sich vom Generalunternehmer Raffke+Co (RC) mit Papas Geld schlüsselfertig ein Villa im Luxussegment in München-Grünwald bauen. Das Architekturbüro ReWe Rosarot ist mit der Generalplanung beauftragt. Der Vertrag weist keine Besonderheiten auf, es wurde ein Standardmuster aus einer Formularsammlung im Internet benutzt. MT ist selten erreichbar, er pendelt zwischen den Familiensitzen in Aruba, Key Biscane, Cannes, London und Potsdam. Ständig sind auf der Baustelle aber Entscheidungen zu Planungs- und Ausführungsthemen zu treffen. Hansi Handfest (H), Projektleiter im Hause ReWe Rosarot, muss deshalb immer wieder Festlegungen zu Planungsvarianten, Bemusterungen und Nachträgen, stets in höchstem Standard, treffen, auch zu Vertragsinhalten wie das Akzeptieren von Sicherheiten agiert H. H findet das aber völlig in Ordnung: Bauherren hätten ja regelmäßig die unangenehme Eigenschaft, zu glauben, sie verstünden etwas von Architektur. Kein Mensch käme auf die Idee, einem Herzchirurgen etwas vorzuschreiben. Architekten hingegen … Jedenfalls ordnet H kurz vor Abnahme noch an, das gesamte Haus nachträglich auf Feng Shui und Geomantie auszurichten, einen entsprechenden Garten anzulegen und dort z.B. einen Felsen mit

38 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten Feuerspielen, ein ausgeklügeltes Lichtsystem zur Beleuchtung der Pflanzen, einen Wasserfall, einen Zierteich mit begehbarer Brücke und einiges mehr zu bauen. Den Hinweis von RC auf die siebenstelligen Mehrkosten, schließlich sei das nicht im ursprünglichen Bauauftrag enthalten, kontert H mit der Erläuterung der gestalterischen Zwangspunkte, die sich aus der Gesamtkonzeption zwanglos ergeben, die Mehrkosten seien hinzunehmen. MT schaut sich bei einer Stippvisite die Änderungen an. Feng Shui und Geomantie findet er supi, der Garten wäre aber echt too much. Den wolle er nicht zahlen. RC besteht auf Zahlung, schließlich habe MTs Architekt das beauftragt. MT meint, Architekten dürften so etwas gar nicht beauftragen. Überhaupt hätte niemand die ganzen Nachträge genehmigt, die Zahlungen darauf seien als Abschlagszahlungen nur à-conto gewesen. Das könne man jederzeit zurückfordern, wenn ihm RC dumm käme. Hat MT Recht? Oder muss er zahlen?

39 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten Inhalt einer Architektenvollmacht Erklärungen zur Erfüllung der Bauausführung Anordnungen mit geringfügigen finanziellen Folgen oder bei Gefahr im Verzug Rechtsgeschäftliche Erklärungen; Vollmacht muss speziell erteilt werden! Weisungen auf der Baustelle erteilen Stundenlohnzettel entgegen nehmen und abzeichnen (nicht nachträglich!) Mängel rügen Rechnungen entgegen nehmen und prüfen (sehr zurückhaltend auszulegen) Erklärung der Abnahme Anerkennung einer Schlussrechnung als berechtigt Verschieben von Fertigstellungsterminen Erteilung von Zusatzaufträgen, Anordnung von Leistungsänderungen

40 Technische Universität München Ausdrückliche und konkludente Vollmachten DuldungsvollmachtAnscheinsvollmacht auch mündlich möglich, aber aus Beweisgründen schriftliche Niederlegung zu empfehlen besondere Anhaltspunkte nötig; konkludente Vollmachten werden restriktiv betrachtet Schaffung eines Vertrauenstatbestands Vertrauen hierauf auf Seiten des Geschäftspartners Vertretener kennt den Vertrauenstatbestand Schaffung eines Vertrauenstatbestands Vertrauen hierauf auf Seiten des Geschäftspartners Vertretener hätte bei pflichtgemäßer Vorsicht die vertrauensbildenden Tatsachen kennen müssen Vertrag schwebend unwirksam, § 177 BGB, d.h. Wirksamkeit hängt von Genehmigung des Vertretenen ab Vertreter o.Vm. ist nach Wahl des Geschäftspartners zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, Ausnahme insbes. § 179 Abs. 3 BGB FEHLERFOLGE: Vertretung ohne Vertretungsmacht Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten

41 Technische Universität München Lösung Fall Architektenvollmacht Maxi Taler (MT) hat nicht Recht. Zwar gibt es keine gesetzlich vorgesehene Vertretungsmacht des Architekten. Der gebräuchliche Begriff originäre Architektenvollmacht ist insoweit zumindest missverständlich. Auch die Regelungen des Architektenvertrags geben nichts her, in den üblichen Mustern wird die Vollmacht eher eingeschränkt. An sich müsste MT deshalb nur etwas zahlen, wenn er die Leistungen behält (aus gesetzlichen Anspruchsgrundlagen, wie etwa sog. Geschäftsführung ohne Auftrag, eher aus Bereicherungsrecht). MT hat aber über längere Zeit das Auftreten des H geduldet, insbesondere Rechnungen auf rechtgeschäftliches Agieren des H hin bezahlt. War ihm das bewusst, existiert jedenfalls eine Duldungsvollmacht. Hat er z.B. blind unterschrieben, was ihm seine Privatsekretärin hinhielt, muss er sich den gesetzten Anschein entgegen halten lassen, RC kann sich auf eine Anscheinsvollmacht berufen. Das Thema Abschlagszahlungen sind à-conto-Zahlungen spielt dabei keine Rolle. MT muss für die Nachträge einstehen. Er kann allenfalls versuchen, sich im Innenverhältnis bei H schadlos zuhalten, wenn dieser schuldhaft gesetzte Grenzen überschritten und Pflichten verletzt hat. Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.3 Die Vollmacht des Architekten

42 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.4 Abgrenzung des Werkvertrags zu anderen Vertragstypen VertragstypWichtigstes Unterscheidungskriterium Kaufvertrag (§§ 433 ff BGB) Dienstvertrag (§§ 611 ff BGB) Gesellschafts- vertrag ( §§ 705 ff BGB) Leistungserfolg (Werk) Bloßes Tätigwerden Werkvertrag (§§ 631 BGB) Werklieferungs- vertrag (§ 651 BGB) Lieferung herzustellender oder zu erzeugender Sache(n) Erreichen des gemeinsamen Zwecks Verschaffung einer Sache

43 Technische Universität München Bauträgervertrag: Neubauten u. grundlegend sanierte Altbauten werkvertragliche Elemente kaufrechtliche Elemente Elemente eines Geschäftsbesorgungsvertrags Planung Bauaufsicht Bauerrichtung Grundstück Beratung / Betreuung Werkvertragsrecht Abnahme! Kaufrecht Formbedürftigkeit aller Vertragsteile Handeln des Bauträgers/Betreuers im eigenen Namen für Rechnung des Betreuten Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.4 Abgrenzung des Werkvertrags zu anderen Vertragstypen

44 Technische Universität München Bahnfahrt von München nach Berlin Bestellung eines maßgefertigten Schranks beim Schreiner Beauftragung eines Privatdetektivs Bestellung einer Küche inklusive Lieferung und Einbau Haare schneiden lassen beim Friseur Bestellung einer Schweinshaxe im Wirtshaus Projekt einer Mutter-Kind-Initiative, regelmäßige Spielgruppen gegen Entgelt zu organisieren Auftrag, die Fenster in einem Gebäude auszuwechseln Einstellung einer Architektin für ein Projektteam in einem Architekturbüro Ein Architekturbüro plant ein neues Einkaufszentrum Werkvertrag Dienstvertrag Gesellschaftsvertrag Kaufvertrag Werklieferungsvertrag Ordnen Sie folgende Vertragsinhalte dem jeweiligen Vertragstyp zu: Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.4 Abgrenzung des Werkvertrags zu anderen Vertragstypen: Aufgabe

45 Technische Universität München Lösung zu den Vertragstypen: Bahnfahrt von München nach Berlin> Bestellung eines maßgefertigten Schranks beim Schreiner > Beauftragung eines Privatdetektivs > Bestellung einer Küche inklusive Lieferung und Einbau im Möbelhaus > Haare schneiden lassen beim Friseur > Bestellung einer Schweinshaxe im Wirtshaus > Projekt einer Mutter-Kind-Initiative, regelmäßige Spielgruppen gegen Entgelt zu organisieren > Auftrag, die Fenster in einem Gebäude auszuwechseln > Einstellung einer Architektin für ein Projektteam in einem Architekturbüro als freie Mitarbeiterin> Architekturbüro plant ein neues Einkaufszentrum > Werkvertrag (Beförderungsvertrag) Werklieferungsvertrag Dienstvertrag zwei Verträge: Kaufvertrag und Montagevertrag = Werkvertrag Werkvertrag Bewirtungsvertrag – Elemente von Kauf-, Dienst-, Werk- und Mietvertrag Gesellschaftsvertrag Werklieferungsvertrag Dienstvertrag oder Arbeitsvertrag, Stichwort Scheinselbständigkeit Werkvertrag Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.4 Abgrenzung des Werkvertrags zu anderen Vertragstypen

46 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.5 Bauvertrag und Allgemeine Geschäftsbedingungen Allgemeine Geschäftsbedingungen (früher AGB-Gesetz, heute – inhaltlich im Wesentlichen unverändert - §§ 305 ff BGB) Begriff (§ 305 Abs. 1 S. 1 BGB): Alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. AGB liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt sind (§ 305 abs. 1 S. 3 BGB – eigentlich überflüssig).

47 Technische Universität München AGB liegen vor, wenn… vorformuliertfür eine Vielzahl von Verträgen Verwender schriftlich aufgezeichnet anderweitig fixiert auch Speichern im Kopf wenigstens drei Verwendungen geplant auch erste Verwendung fällt unter §§ 305 ff BGB auch bei Erstellung durch einen Dritten (Mustervertrag) die Vertragspartei, die die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen verlangt Verlangen nach Ein- beziehung ohne ernstliche Bereit- schaft zur Ab- weichung liegt nicht vor, wenn die Regelung ernsthaft zur Dis- position gestellt wird stellt Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.5 Bauvertrag und Allgemeine Geschäftsbedingungen

48 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.5 Bauvertrag und Allgemeine Geschäftsbedingungen Allgemeine Geschäftsbedingungen (früher AGB-Gesetz, heute – inhaltlich im Wesentlichen unverändert - §§ 305 ff BGB) Begriff (§ 305 Abs. 1 S. 1 BGB): Alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. AGB liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt sind (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB – eigentlich überflüssig).

49 Technische Universität München Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders der AGB (§ 305 c Abs. 2 BGB). Überraschende Klauseln werden nicht Vertragsbestandteil, auch wenn sie nicht gegen Klauselverbote verstoßen (§ 305 c Abs. 1 BGB). Einbeziehung: Ausdrücklicher Hinweis auf AGB + zumutbare Möglichkeit der Kenntniserlangung + Einverständnis des Vertragspartners (§ 305 Abs. 2 BGB). Bei Nichteinbeziehung oder Unwirksamkeit von Klauseln: Gültigkeit des Vertrages im Übrigen. An die Stelle der nicht einbezogenen oder unwirksamen Klauseln tritt die gesetzliche Regelung, also keine sog. geltungserhaltende Reduktion (§ 306 BGB). Umgehungsverbot: Die §§ 305 ff BGB finden auch Anwendung, wenn sie durch andere Gestaltungen umgangen werden sollen (Klassiker ist die Klausel: Die Parteien bestätigen, dass dieser Vertrag individuell ausgehandelt ist, obwohl sein Inhalt gestellt worden war) (§ 306a BGB). Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.5 Bauvertrag und Allgemeine Geschäftsbedingungen

50 Technische Universität München Klausel ist unwirksam (§ 307 BGB), wenn unangemessene Benachteiligung wider Treu und Glauben liegt im Zweifel vor, wenn mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren Einschränkung wesentlicher Rechte oder Pflichten mit Gefährdung des Vertragszwecks Keine zusätzlichen Wertungskriterien bei Kaufleuten! Vertrag im übrigen bleibt wirksam, § 306 BGB. Umfangreiche Rechtsprechung, Kataloge der §§ 308, 309 BGB als Orientierung auch bei Kaufleuten Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.5 Bauvertrag und Allgemeine Geschäftsbedingungen

51 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.6 Einbeziehung der VOB/B Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, VOB Teil B gehört zu den AGB VOB Teil B Die VOB/B ist kein Gesetz oder Rechtsverordnung, sondern ein vom DVA (Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss) geschaffenes privates Regelwerk Sofern nicht u.a. gegenüber einem Unternehmer (§ 14 BGB) oder der öffentlichen Hand verwendet, also insbesondere wenn gegenüber einem Verbraucher (§ 13 BGB) verwendet, muss die Möglichkeit geschaffen werden, vom Inhalt der VOB/B in zumutbarer Weise Kenntnis zu nehmen (§ 310 BGB) Praxis bei Verbraucherverträgen : Ausdruck der VOB/B anhängen und fest verbinden!

52 Technische Universität München Verständnisfrage Architekt stellt Vertragsunterlagen für privaten Bauherrn zusammen. Muss ein Ausdruck der VOB/B zum Vertrag genommen werden ? Lösung Nein, der Verbraucher ist hier Verwender der AGB. Möglichkeit der Kenntnisnahme betrifft den Vertragspartner des Verwenders. Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.6 Einbeziehung der VOB/B

53 Technische Universität München Privilegierung nur, wenn VOB/B insgesamt einbezogen BGH neu VOB/B als ausgewogenes Vertragswerk vollständig unangetastet und der gesetzlichen AGB-Kontrolle entzogen (=privilegiert), wenn als Ganzes vereinbart und kein Eingriff in den Kerngehalt (ständige BGH-Rechtsprechung, zuletzt BGH BauR 2003, 380) BGH alt jeder Eingriff schadet (seit BGH BauR 2004, 668 und BauR 2004, 1142) VOB/B und AGB-Grundsätze in § 305 ff. BGB Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.6 Einbeziehung der VOB/B insgesamt

54 Technische Universität München Fall: Isolierte Inhaltskontrolle von Bestimmungen der VOB/B GH und die DAG haben für ihren Vertrag die Geltung der VOB/B vereinbart. Darüber hinaus soll der DAG eine dreimonatige Frist zur Prüfung der Schlussrechnung zustehen. Als es soweit ist und die DAG die Schlussrechnung erhält, nimmt sie sich die ihr zugestandene Zeit, um die Schlussrechnung zu prüfen. Die DAG nimmt einige Kürzungen vor und begleicht den sich so ergebenden Betrag in Form einer Schlusszahlung an GH. Gleichzeitig unterrichtet die DAG GH von der Schlusszahlung und weist GH detailliert auf die Ausschlusswirkung dieser Zahlung hin. Bei der GH ist man der Meinung, die Kürzungen seien größtenteils zu Unrecht erfolgt, lässt die Angelegenheit aber aufgrund großer Hektik einige Tage liegen. Erst 29 Tage nach Mitteilung der DAG über die Schlusszahlung stellt GH eine Nachforderung. Kann diese Nachforderung noch Berücksichtigung finden? Hinweis: Die maßgeblichen Regelungen finden sich in § 16 Abs. 3 VOB/B Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.6 Einbeziehung der VOB/B insgesamt

55 Technische Universität München § 16 Abs. 3 VOB/B: 1.Der Anspruch auf Schlusszahlung wird alsbald nach Prüfung und Feststellung fällig, spätestens innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung. Die Frist verlängert sich auf höchstens 60 Tage, wenn sie aufgrund der besonderen Natur oder Merkmale der Vereinbarung sachlich gerechtfertigt ist und ausdrücklich vereinbart wurde. Werden Einwendungen gegen die Prüfbarkeit unter Angabe der Gründe nicht bis zum Ablauf der jeweiligen Frist erhoben, kann der Auftraggeber sich nicht mehr auf die fehlende Prüfbarkeit berufen. Die Prüfung der Schlussrechnung ist nach Möglichkeit zu beschleunigen. Verzögert sie sich, so ist das unbestrittene Guthaben als Abschlagszahlung sofort zu zahlen. 2.Die vorbehaltlose Annahme der Schlusszahlung schließt Nachforderungen aus, wenn der Auftragnehmer über die Schlusszahlung schriftlich unterrichtet und auf die Ausschlusswirkung hingewiesen wurde. 3.Einer Schlusszahlung steht es gleich, wenn der Auftraggeber unter Hinweis auf geleistete Zahlungen weitere Zahlungen endgültig und schriftlich ablehnt. 4.Auch früher gestellte, aber unerledigte Forderungen werden ausgeschlossen, wenn sie nicht nochmals vorbehalten werden. 5.Ein Vorbehalt ist innerhalb von 28 Tagen nach Zugang der Mitteilung nach den Nummern 2 und 3 über die Schlusszahlung zu erklären. Er wird hinfällig, wenn nicht innerhalb von weiteren 28 Tagen – beginnend am Tag nach Ablauf der in Satz 1 genannten 28 Tage – eine prüfbare Rechnung über die vorbehaltenen Forderungen eingereicht oder, wenn das nicht möglich ist, der Vorbehalt eingehend begründet wird. 6.Die Ausschlussfristen gelten nicht für ein Verlangen nach Richtigstellung der Schlussrechnung und -zahlung wegen Aufmaß-, Rechen- und Übertragungsfehlern. Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.6 Einbeziehung der VOB/B insgesamt

56 Technische Universität München Lösung Gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 5 VOB/B muss der AN (GH) einen Vorbehalt bei Annahme der Schlusszahlung spätestens 28 Tage (=Kalendertage) nach Zugang der Mitteilung über die Schlusszahlung erklären. Verstreicht diese Frist, sind Nachforderungen des AN (GH) ausgeschlossen. Die Nachforderung von GH erst 29 Tage nach Mitteilung über die Schlusszahlung wäre demnach also eigentlich verspätet. GH könnte keine Nachforderung mehr geltend machen. Andererseits räumt aber § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B dem AG (DAG) nur eine Frist von in der Regel 30 Tagen für die Prüfung der Schlussrechnung ein. Indem der DAG hierfür vertraglich 3 Monate Zeit gewährt wurden, wurde nicht mehr die VOB/B insgesamt einbezogen. Die VOB/B verlor damit ihre Privilegierung. Jede einzelne Vorschrift der VOB/B unterliegt damit der sog. isolierten Inhaltskontrolle. Damit konnte auch die für GH nachteilige Regelung des § 16 Abs. 3 Nr. 2 und Nr. 5 VOB/B keine Geltung entfalten. § 16 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH wegen unangemessener Benachteiligung des AN unwirksam (v.a. BGH Neue Juristische Wochenschrift – NJW 1998, 2053) GH kann also die Nachforderung auch noch nach der Ausschlussfrist von 28 Tagen stellen. Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.6 Einbeziehung der VOB/B insgesamt

57 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 1. Bauvertrag 1.7 VOB Teile A und C VOB Teil A Vorschriften, die bei der Ausschreibung von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber zu beachten sind Sofern die VOB/A nicht vereinbart wird, entfaltet sie keine Wirkung bei privaten Auftraggebern, auch nicht § 9 VOB/A, der Anforderungen an ordnungsgemäße Ausschreibungen regelt. VOB Teil C Sammlung von Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV), die gleichzeitig auch als DIN-Normen herausgegeben werden. Sie betreffen vor allem die Darstellung und Festlegung der Ausführungsart einer Bauleistung, aber auch Einzelheiten zu Leistungsbeschreibungen und Abrechnung. Die VOB/C finden bei VOB-Verträgen (Bauverträgen unter Einbeziehung der VOB/B)automatisch über § 1 Abs. 1 VOB/B Anwendung

58 Technische Universität München Unternehmer Auftragnehmer Besteller Auftraggeber Bezahlung der vereinbarten Vergütung Abnahme des bestellten Werkes Teil II. Privates Baurecht2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.1 Hauptpflichten - § 631 Abs. 1 BGB Synallagma Herstellung des von ihm versprochenen Werkes = Herbeiführung eines festgelegten Erfolges tatsächlicher Natur = frei von Sach- und Rechtsmängeln, § 633 BGB Dispositionsfreiheit des AN über Art und Weise

59 Technische Universität München Unternehmer Auftragnehmer Besteller Auftraggeber Mitwirkungspflichten (z.B. Bereitstellung von Grundstück, Plänen, Vorleistungen, Koordination u.v.m.) Aufklärungspflichten (Bauumstände, str. inwieweit für Fehler der Angebotskalkulation) Obhuts- und Fürsorgepflichten (z.B. allg. Ordnung auf Baustelle) Kooperationspflicht (grundlegendes Prinzip + Quelle für Nebenpflichten) Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.2 Nebenpflichten Prüfungs- und Aufklärungspflichten, Hinweispflicht (betr. Planung, Vorgaben, Vorleistungen, Materialien u.a.) Beratungspflichten (besonders ausgeprägt beim Architekten als Sachwalter des Bauherrn) Obhuts- und Fürsorgepflichten (insbes. für überlassene Sachen) Kooperationspflicht (grundlegendes Prinzip + Quelle für Nebenpflichten)

60 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.3 Typen von Bauverträgen Vertragsarten Einheitspreis- vertrag Pauschalvertrag Detail- pauschal- vertrag Global- pauschal- vertrag Sonderform: GMP-Vertrag (Guaranteed Maximum Price) LeistungsvertragStundenlohnvertrag Selbstkostenerstattungs -vertrag

61 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.4 Bestandteile des Bauvertrages Technisches Regelwerk Bauvertrag Vertragliche Regelungen Öffentlich-rechtliche Bestimmungen und Auflagen Leistungsbeschreibung

62 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.4 Bestandteile des Bauvertrages Auftragschreiben / Zuschlagserteilung Bauvertrag / Werkvertrag / Besondere Vertrags- bedingungen Verhandlungs- protokoll Angebotsanschreiben des Bieters Baubeschreibung / Raumbuch Funkt. Leistungs- beschreibung / LV mit Vorbemerkungen Pläne, Gutachten, Baugenehmigungen etc. BGB, VOB/B techn. Regelwerk (techn. Vertragsbedingungen VOB/C, DIN-Normen, anerkannte Regeln der Technik

63 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.4 Bestandteile des Bauvertrages - Leistungsbeschreibung ein Bauvertrag Beispiele: Auftragschreiben / Zuschlagserteilung Vertragstext / Verhandlungsprotokoll Besondere Vertragsbedingungen Zusätzliche Vertragsbedingungen Angebotsanschreiben des Bieters Funktionale Leistungsbeschreibung / Leistungsverzeichnis mit Vorbemerkungen Raumbuch Pläne Gutachten Baugenehmigung/behördliche Auflagen Bauzeitenplan (Vertragsterminplan) Technisches Regelwerk (Technische Vertragsbedingungen, VOB/C, DIN-Normen, anerkannte Regeln der Technik) VOB/B, BGB

64 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers Fall Hebeanlagen AG legt dem Vertrag eine Leistungsbeschreibung zugrunde, in dem er die verlangte Leistung erfasst. Bei den Toiletten sieht das Leistungsverzeichnis lediglich Hebeanlagen vor. Die sonstigen Unterlagen zum Gebäude zeigen die Besonderheit auf, dass sich nur im Untergeschoss und nicht auch im Erdgeschoss Toilettenanlagen befinden. AN rätselt nun, den Einbau welcher Hebeanlagen sie dem AG schuldet. Es gibt die günstigen Kleinhebeanlagen und die weitaus teureren Doppelpumpenanlagen. Die Kleinhebeanlagen setzen zur ordnungsgemäßen Funktion eine weitere WC- Anlage über der Rückstauebene voraus. Welche Anlagen muss der AN einbauen?

65 Technische Universität München Wortlaut Allgemeiner Sprachgebrauch, Fachsprache Wortlaut Allgemeiner Sprachgebrauch, Fachsprache besondere Umstände des Einzelfalls Begleitumstände des Vertragsabschlusses, Interessenlage besondere Umstände des Einzelfalls Begleitumstände des Vertragsabschlusses, Interessenlage Verkehrssitte (allgemeines technisches Verständnis) Verkehrssitte (allgemeines technisches Verständnis) 123 in erster Linie… sodann… schließlich… BGH zur Auslegung der Leistungsbeschreibung (NJW 1994, 850; NJW 2006, 3413 = NZBau 206,777) Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers

66 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers Lösung Hebeanlagen Dem Wortlaut des Leistungsverzeichnisses ist nicht zu entnehmen, welche Hebeanlagen eingebaut werden sollen. Der Fall bietet die Besonderheit, dass es nur Toiletten im Untergeschoss und nicht auch im Erdgeschoss gibt. Es ist also keine WC-Anlage über der Rückstauebene vorhanden. Deshalb sind in diesem speziellen Fall Kleinhebeanlagen untauglich. AN muss nach den anerkannten Regeln der Technik die teureren Doppelpumpenanlagen einbauen.

67 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers - Auslegung des Bauvertrags - Rangfolgeregelungen Fall Kellerabgang Nach Baubeginn kommt es zwischen AG und AN zum Streit. Wie so oft, ist Anlass des Streits ein unterschiedliches Verständnis der Parteien dessen, was nach dem Vertrag geschuldet ist. Die Baubeschreibung, die zum Gegenstand des Vertrags gemacht wurde, sieht als Kellerabgang eine Treppenanlage bestehend aus Betonfertigteilstufen mit seitlicher Abmauerung vor. In den gleichfalls dem Vertrag beigefügten Grundriss- Ansichts- und Schnittplänen ist diese Außentreppe nicht ausgewiesen. AG ist der Meinung, dass es zwischen den Parteien wegen dieser Widersprüchlichkeit keine klare Einigung gegeben habe, und dass der Vertrag demnach wegen eines Dissenses gar nicht zustande gekommen sei. AN möchte demgegenüber am Vertrag festhalten und lässt sich anwaltlich beraten, wie der Vertrag denn nun zu verstehen ist.

68 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers - Auslegung - Rangfolgeregelungen Fazit BGH NJW 2003, 743: Weist die Baubeschreibung die Leistung aus und beschreibt sie diese im Detail, so sind Grundriss-, Ansicht- und Schnittpläne nachrangig BGH NJW 1999, 2432: Der Bauvertrag ist als sinnvolles Ganzes auszulegen Selbst wenn eine Rangfolgenregelung im Vertrag enthalten ist, hilft diese nur selten weiter (echte Widersprüche). Sie ist nur einer der Umstände, die bei der vertraglichen Auslegung zu berücksichtigen sind. Merksatz: die Auslegung ist vorrangig !

69 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers - Auslegung - Rangfolgeregelungen Lösung Kellerabgang Auf den ersten Blick besteht zwischen der Baubeschreibung und den Plänen ein (unechter) Widerspruch. Da jedoch die Baubeschreibung die Leistung sehr detailliert beschreibt, geht sie im konkreten Fall den Plänen vor. Der Vertrag ist wirksam mit dem Inhalt zustande gekommen, dass als Kellerabgang eine Treppenanlage bestehend aus Betonfertigteilstufen mit seitlicher Abmauerung auszuführen ist.

70 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers Rangfolge DIN-Normen/allgemeine Regeln der Technik Mangel, wenn Ausführung nicht DIN-gerecht? OLG Celle, Urteil vom – 14 U 185/05 – = IBR 2006, 404 = MDR 2007, 26 § 13 Abs. 1 VOB/B 1.Hat der Auftragnehmer eine DIN-gerechte Ausführung der Pflasterung eines Parkplatzes zugesagt und haben die Vertragsparteien darüber hinaus die Geltung der VOB vereinbart, stellt die nicht DIN-gerechte Herstellung der Pflasterung selbst dann einen Mangel i. S. des § 13 Abs. 1 VOB/B dar, wenn (noch) kein Schaden eingetreten und die Nutzung des Parkplatzes nicht beeinträchtigt ist. 2.Besteht der einzige Nachteil darin, dass Regenwasser nur unwesentlich langsamer abfließt als bei einer DIN-gerechten Ausführung, ist eine Neuherstellung des Pflasters unverhältnismäßig. DIN-Normen sind regelmäßig Beschaffenheitsvereinbarung des Werkes, Mangel auch dann, wenn keine Beeinträchtigung der Gebrauchtauglichkeit Zu empfehlen: Anerkannte Regeln der Technik vorrangig vor DIN-Normen

71 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers Bedeutung der VOB/C für Vergütungsvereinbarung (hier: Gerüste als Besondere Leistungen) BGH, Urteil vom – VII ZR 202/04 BGB §§ 631, 133, Für die Abgrenzung, welche Leistungen von der vertraglich vereinbarten Vergütung erfasst sind und welche Leistungen zusätzlich zu vergüten sind, kommt es auf den Inhalt der Leistungsbeschreibung an. Diese ist im Zusammenhang des gesamten Vertragswerks auszulegen. Haben die Parteien die Geltung der VOB/B vereinbart, gehören hierzu auch die Allgemeinen Technischen Bestimmungen für Bauleistungen, VOB/C (Ergänzung von BGH, Urteil vom 28. Februar 2002 – VII ZR 376/00, BauR 2002, 935 = ZfBR 2002, 482 = NZBau 2002, 324). 2.[…] 3.[…] Wird die VOB/C Vertragsbestandteil, müssen die Regelungen in Abschnitt 4 zu Nebenleistungen und Besonderen Leistungen bei der Vertragsauslegung zu den von der Preisvereinbarung erfassten Leistungen berücksichtigt werden.

72 Technische Universität München Anforderungen an die Leistungsbeschreibung Gilt für öffentliche Auftraggeber! Gilt nicht unmittelbar für private Auftraggeber (umstritten), sondern gibt Rechtsgrundsätze wieder, die bei Auslegung der Leistungsbeschreibung zu beachten sind Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers § 7 Abs. 1 VOB/A § 7 Abs. 2 VOB/A§ 7 Abs. 3 VOB/A Die Leistung ist eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können. Dem AN darf kein ungewöhnliches Wagnis aufgebürdet werden für Umstände und Ereignisse, auf die er keinen Einfluss hat und deren Einwirkung auf die Preise und Fristen er nicht im Voraus schätzen kann. Die Hinweise für das Aufstellen der Leistungsbeschreibung im Abschnitt O der Allgemeinen Technischen Vertrags-bedingungen für Bauleistungen, DIN ff. sind zu beachten.

73 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers Typische Mängel in der Leistungsbeschreibung fehlerhaft Die Ausführung der Leistung, wie im Vertrag beschrieben, würde zu einem Mangel i. S. d. § 13 Abs. 1 VOB/B führen unklar unklar Die geschuldete Leistung ist so unklar beschrieben, dass der AN nähere Angaben braucht, um den Preis kalkulieren zu können. Es fehlen Leistungen oder Leistungsteile, die eigentlich ausdrücklich im Vertrag beschrieben werden müssen. AN hat vorvertragliche Prüfungs- und Hinweispflicht! unvollständig

74 Technische Universität München Typische Mängel bei LV-Erstellung (mangelhaft definiertes Bausoll) Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.5 Leistungsbeschreibung und Umfang der Leistungspflicht des Unternehmers LV-Informationen Fehler oder überflüssig LV-Ist Bedarf nutzbar Defizit

75 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.6 Änderungen des Bausolls Zusätzliche Leistungen Leistungsänderungen Minderungen Mehrungen Arten von Bausolländerungen § 2 Abs. 3 VOB/B § 2 Abs. 5 VOB/B § 2 Abs. 6 VOB/B

76 Technische Universität München Anordnungsrechte des AG § 1 Abs. 3 VOB/B Leistungsänderungen § 1 Abs. 4 VOB/B Zusätzliche Leistungen (erforderlich + Betrieb des AN darauf eingerichtet) Kontrahierungszwang des AN AN muss ausführen! Nachtragsanspruch nach § 2 Abs. 5 VOB/B Nachtragsanspruch nach § 2 Abs. 6 VOB/B Anordnungsrechte des AG Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.6 Änderungen des Bausolls

77 Technische Universität München Leistungsänderungen § 1 Abs. 3 VOB/B Zusätzliche Leistungen § 1 Abs. 4 VOB/B Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen, bleibt dem AG vorbehalten Nicht vereinbarte Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, hat der AN auf Verlangen des AG mit auszuführen, außer wenn sein Betrieb auf derartige Leistungen nicht eingerichtet ist. Andere Leistungen können dem AN nur mit seiner Zustimmung übertragen werden Der AG darf gem. § 1 VOB/B anordnen: Anordnungsrechte des AG Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.6 Änderungen des Bausolls

78 Technische Universität München Leistungsumfang und Vergütung Gemäß § 2 Abs. 1 VOB/B werden mit den vereinbarten Preisen alle Leistungen abgegolten, die nach - der Leistungsbeschreibung / dem Leistungsverzeichnis - den Vertragsbedingungen / dem Verhandlungsprotokoll / AVB / BVB - den technischen Vertragsbedingungen (ZTV, VOB/C) - der gewerblichen Verkehrssitte zur vertraglichen Leistung des AN gehören. Ändert sich der vertragliche Leistungsumfang, ändert sich die vertragliche Vergütung! Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.6 Änderungen des Bausolls

79 Technische Universität München AG kann einseitig die Leistung des erteilten Auftrags verändern oder erweitern Änderungen des vertraglichen Leistungsumfangs, die ohne Anordnung des AG eintreten § 2 Abs. 5 VOB/B: Anordnungen, die den Bauentwurf ändern (§ 1 Abs. 3 VOB/B) § 2Abs. 6 VOB/B: zusätzl. Leistung, Erforderlichkeit, Betrieb des AN ist darauf eingerichtet (§ 1 Abs. 4 VOB/B) § 2 Abs. 3 VOB/B: Mengenmehrung oder - minderung um mehr als 10% § 2 Abs. 8 VOB/B: Bausolländerung, zur Vertrags-erfüllung erforderlich, unverzügl. Anzeige Es besteht sog. Kontrahierungszwang des AN Vergütungsanpassung Anordnungen des AG Ohne Anordnungen des AG Auswirkungen auf die Vergütung Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.6 Änderungen des Bausolls

80 Technische Universität München Vorschau: Abgrenzung Leistungsänderung – zusätzliche Leistung Abgrenzung Abgrenzung im Einzelfall schwierig, Rechtsprechung teils ergebnisorientiert § 2 Abs. 5 VOB/B§ 2 Abs. 6 VOB/B Die vereinbarte Leistung wird auf Anordnung anders ausgeführt. Die geforderte Leistung ist nicht im Vertrag vorgesehen, d.h. vom Bausoll nicht erfasst. Ohne die zusätzliche Leistung ist die Leistung als nicht oder nicht fachgerecht ausgeführt anzusehen. Teil II. Privates Baurecht 2. Die vertragstypischen Pflichten beim Bauvertrag 2.6 Änderungen des Bausolls

81 Technische Universität München Normalfall: § 631 Abs. 1 S.1 BGB Vereinbarung Teil II. Privates Baurecht3. Vergütung 3.1 Vergütungsvereinbarung Vereinbarte Vergütung i.d.R. Geldleistung, manchmal aber auch z.B. Werkleistung, Lieferung von Baumaterialien o.ä. Sonderfall: § 631 Abs. 1 S. 2 BGB Keine Vereinbarung nach den Umständen geschuldete Vergütung keine Dissens bei mangelnder Einigung über die Vergütung; es genügt, das Leistung entgeltlich sein soll

82 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.2 Einheitspreisvertrag § 4 Abs. 1 VOB/A: Bauleistungen sollen zu Einheitspreisen für technisch und wirtschaftlich einheitliche Teilleistungen, deren Menge nach Maß, Gewicht oder Stückzahl vom Auftraggeber […] anzugeben ist, ausgeschrieben werden. Beim Einheitspreis wird das Bausoll mit einemLeistungsverzeichnis (und den weiteren Vertragsgrundlagen) definiert. In der Regel soll das Leistungsverzeichnis textlich die Ausführungsplanung umsetzen.

83 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.2 Einheitspreisvertrag Bestandteile eines Leistungsverzeichnisses – Beispiel: 2.01 Ordnungszahl für Position Rohrgraben in geböschter Bauweise bis 2,8 m tief, Bodenklasse 3- 4, Aushub seitlich lagern, Rohrleitung DN 600 mit Einbau, Graben verfüllen, überschüssigen Boden abfahren Positionsbe- schreibung (=Beschreibung der Teilleistung) 372 Menge lfdm. Einheit 385,72 Einheitspreis=EP in Euro in Euro ,84 Gesamtpreis=GP in Euro

84 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.2 Pauschalvertrag Einheitspreisvertrag Pauschalpreisvertrag DetailpauschalvertragGlobalpauschalvertrag Leistungsbeschreibung Vergütung Risiken Leistungsbeschreibung detailliert gegliedert nach Teilleistungen Art und Menge in LV-Pos. vorgegeben detailliert gegliedert nach Teilleistungen Art und Menge in LV-Pos. vorgegeben oder ermittelbar nach EP nach Aufmass (von Menge abhängig) Vergütung pauschal mengenunabhängig funktional nicht in Teilleistungen gegliedert Komplettierungsverpflichtung pauschal mengenunabhängig unabhängig von Komplettierungs- aufwendungen Risiken Mengenermittlungsrisiko Pauschalpreisrisiko Mengenermittlungsrisiko Pauschalpreisrisiko Komplettierungsrisiko Schnittstellenrisiko Einheitspreisrisiko

85 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.2 Pauschalvertrag OLG Düsseldorf, Urteil vom , BauR 2006, 1887 = IBR 2007, 65 Die Regelung, dass der Auftragnehmer keine zusätzliche Vergütung für Leistungen beanspruchen kann, die durch nach Vertragsschluss ergehende Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Baugenehmigungsbehörde im Rahmen gesetzlicher Vorgaben erforderlich werden, ist zulässig. Der Auftragnehmer übernimmt das strukturell im Vertrag angelegte Risiko, den nicht in seiner planerischen Verantwortung gegebenen Inhalt der noch ausstehenden Baugenehmigung auch insoweit entschädigungslos umsetzen zu müssen, wie sich hieraus nicht kalkulierter Mehraufwand ergibt. Risikoverteilung beim Global-Pauschalvertrag

86 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.4 Mengenänderungen § 2 Abs. 3 VOB/B Mengenansatz einer bestimmten vertraglichen Teilleistung wird bei Ausführung um mehr als 10% über- oder unterschritten kein § 2 Abs. 5, 6 oder 8 VOB/B, Mengenänderung darf nicht auf einer Planinhaltsänderung beruhen!! ( jede Mengenänderung infolge einer Anordnung des AG schließt die Anwendung des § 2 Abs. 3 VOB/B aus) kein § 2 Abs. 4 VOB/B (Selbstvornahme des AG), kein § 8 Abs. 1 VOB/B (Teilkündigung) Nur beim Einheitspreisvertrag

87 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.4 Mengenänderungen § 2 Abs. 3 VOB/B Mehr- und Mindermengen § 2 Abs. 3 VOB/B 110% 100% 90% Preis bleibt unverändert zu berücksichtigende Mehrungen bei Mengenüberschreitung von mehr als 110% (neuer Preis ab > 110%) zu berücksichtigende Minderungen bei Mengenunterschreitung von mehr als 90% (neuer Preis ab < 100%) Pos. 1Pos. 2Pos. 3Pos. 4Pos. 5Pos. 6 Pos. 7

88 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.4 Mengenänderungen § 2 Nr. 3 VOB/B Vergütungsberechnung nach § 2 Nr. 3 VOB/B Mengenmehrung Sog. gespaltener Einheitspreis: alter Preis: Fortgeltung bei Mehrmenge bis zu 110% neuer Preis: Für Mehrmenge > 110% Berechnung auf Basis der Preisermittlungsgrundlagen sowie unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten Ausgleich Überdeckung der BGK, Mengenrabatte Fortschreibung der AGK analog Urkalkulation oder ebenfalls Ausgleich i.R.d. § 2 Nr. 3 VOB/B? streitig Faustregel: Neuer Preis wird billiger (Ausnahmen: z. B. anderer Geräteeinsatz, andere Bezugsquelle) Mengenminderung Bei Mengenminderung gibt es immer nur einen EP: alter Preis: Bleibt bestehen, wenn der im LV angegebene Mengenansatz um nicht mehr als 10% unterschritten wird neuer Preis: Wenn weniger als 90% der aus- geschriebenen Menge ausgeführt wird Ausgleich Unterdeckung BGK Folge: Neuer Preis wird teurer. ABER: AUSGLEICHSBERECHNUNG!! (vgl. § 2 Nr. 3 Abs. 3 VOB/B)

89 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.6 Geänderte Leistungen, § 2 Abs. 5 VOB/B Werden durch Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert, so ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Die Vereinbarung soll vor Ausführung getroffen werden.

90 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.6 Geänderte Leistungen, § 2 Abs. 5 VOB/B WER ? AG Dritte nur über AG (Vollmachtsproblematik!) z. B. - Prüfingenieur, - Architekt (Vollmacht !) WIE ? Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnung des AG z. B. - Pläne - Baubesprechung - Schriftverkehr WAS ? Bauinhalte Bauumstände z. B. - Qualitäten, Materialien - Randbedingungen zur Baustelle - Baustelleneinrichtung - Termine WIEVIEL ? neuer Preis auf Grundlage der Urkalkulation unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten - Urkalkulation / Auftragskalkulation - falls diese fehlt: nachträgliche Erstellung einer prüfbaren + plausiblen Auftragskalkulation

91 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.7 Zusätzliche Leistungen, § 2 Abs. 6 VOB/B (1) Wird eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, so hat der Auftragnehmer Anspruch auf besondere Vergütung. Er muss jedoch den Anspruch dem Auftraggeber ankündigen, bevor er mit der Ausführung der Leistung beginnt. (2) Die Vergütung bestimmt sich nach den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragliche Leistung und den besonderen Kosten der geforderten Leistung. Sie ist möglichst vor Beginn der Ausführung zu vereinbaren.

92 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.7 Zusätzliche Leistungen, § 2 Abs. 6 VOB/B WER ? AG Dritte nur über AG (Vollmachtsproblematik!) z. B. Prüfungsingenieur, Architekt (Vollmacht!) WIE ? Anordnung des AG z. B. - Pläne - Baubesprechung - Schriftverkehr WAS ? Zusätzliche Leistung = eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung z. B. - Qualitäten - Materialien WIEVIEL ? Besondere Vergütung auf Grundlage der Preisermittlung für die vertragliche Leistung (Preisgefüge) und den besonderen Kosten der geforderten Leistung - Urkalkulation / Auftragskalkulation - falls diese fehlt: nachträgliche Erstellung einer prüfbaren + plausiblen Auftragskalkulation

93 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.8 Auftragslose Leistungen, § 2 Abs. 8 VOB/B Abweichung vom Bausoll (geänderte oder zusätzliche Leistung) ohne Auftrag = ohne Anordnung des AG (d.h. kein § 2 Abs. 5 oder 6 VOB/B) erforderlich ++ mutmaßl. Wille des AG unverzügliche Anzeige Anerkenntnis durch AG Nachtragsvergütung gem. § 2 Abs. 8 VOB/B

94 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.9 Auftragslose Leistungen, § 2 Abs. 8 VOB/B ohne Auftrag mutmaßlicher Wille des AG unverzügliche Anzeige keine Anordnung des AG unwirksame Anordnung des AG (z. B. fehlende Vollmacht des Architekten, fehlender Gemeinderatsbeschluss beim öffentlichen Auftraggeber) Mutmaßlich ist der Wille, der bei objektiver Beurteilung aller Umstände von einem verständigen Bieter vorauszusetzen ist (BGH IBR 2004, 123) auch (+), wenn Leistung objektiv notwendig ist unverzüglich = ohne schuldhaftes Zögern (eigentlich schon gestern) genaue Beschreibung der auftragslosen Leistung (Art + Umfang), so dass AG Möglichkeit hat, nach Alternativen zu suchen 1. Lösungsmöglichkeit: Vergütung nach §§ 2 Abs.5, 6 VOB/B (Urkalkulation) 2. Lösungsmöglichkeit (OLG Jena IBR 2007, 669): Aufwendungsersatzanspruch in Höhe der im ausgeübten Gewerbe des AN üblichen Vergütung Keine Preisermittlung nach den §§ 2 Abs.5, 6 VOB/B Neuer Preis darf nicht höher sein, als ein für die auftragslos erbrachte Leistung konkret vereinbarter Preis Höhe des Ersatz- anspruchs

95 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.10 Nachtragskalkulation Ein guter Preis bleibt ein guter Preis, ein schlechter Preis bleibt ein schlechter Preis § 2 Abs. 3 VOB/B§ 2 Abs. 5 VOB/B § 2 Abs. 6 VOB/B § 2 Abs. 7 VOB/B § 2 Abs. 8 VOB/B (hier strittig!)

96 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.10 Nachtragskalkulation Einzelkosten der Teilleistung (EKT)Gemeinkosten (GK) Eigenleistung Fremdleistung LöhneStoffeGeräteNach- unternehmer objektbezogene Gemeinkosten umsatzbezogene Gemeinkosten Baustellen- gemeinkosten (BGK) Allgemeine Geschäfts- kosten (AGK) Wagnis + Gewinn (WuG) Summe GK GK-Zuschlag Angebotsumme

97 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.10 Nachtragskalkulation PREISERMITTLUNGSGRUNDLAGEN: Der neue Preis ist aus den Preiselementen der Urkalkulation fortzuschreiben GK-Zuschläge:a) soweit als Zuschläge auf EKT enthalten: gleicher Ansatz b) soweit ganz oder teilweise in gesonderten Positionen enthalten: geänderter Ansatz muss im Einzelfall nachgewiesen werden EKT:a) Stoff- und Gerätekosten: Bezugsposition oder vergleichbare Position im Vertrag, wenn diese fehlt: ortsübliche und angemessene Vergütung (§ 632 Abs. 2 BGB) unter Beibehaltung des Vertragspreisniveaus b) Mittellohnansätze bleiben gleich c) Preisgleitklauseln (Lohn- und Stoffpreise): gelten in gleicher Weise bei Nachtragsleistungen d) keine Korrektur von Fehlkalkulationen oder spekulativen Preisen Nachlässe: gelten in gleicher Höhe auf Nachtragsleistungen (streitig) unter Berücksichtigung der Mehr- / Minderkosten (§ 2 Abs. 5 VOB/B) bzw. der besonderen Kosten der zusätzlichen Leistung (§ 2 Abs. 6 VOB/B)

98 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.10 Nachtragskalkulation Der Auftragnehmer kann sich aufgrund der Stahlpreiserhöhung auf dem Weltmarkt weder auf eine Änderung des Leistungssolls oder andere Anordnungen des Auftraggebers (VOB/B § 2 Abs. 5), noch darauf berufen, mit einer nach dem Vertrag nicht vorgesehenen Leistung (VOB/B § 2 Abs. 6) beauftragt worden zu sein (OLG Hamburg IBR 2006, 1106) Stahlpreiserhöhung begründet keine Anpassung des Pauschalpreises. Kein Anspruch aus §§ 2 Nr. 5 oder Nr. 6 VOB/B. Keine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB (BGH JZ 1978, 235 Ölkrise / OLG Hamburg IBR 2006, 80 Stahlpreis). AN trägt Kalkulationsrisiko für Preisentwicklung auf dem Stahlmarkt. Ausnahme: Preisgleitklauseln, Bauzeitverlängerung, Bausolländerungen außerhalb der vertraglichen Bauzeit. Auswirkungen von Preissteigerungen (z. B. Stahlpreis, Bitumen, Löhne)

99 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.11 Weitere Nachtragstatbestände § 2 Abs. 9 VOB/B § 8 Abs. 1 VOB/B § 2 Abs. 4 VOB/B Selbstvornahme des AG Vergütungsberechnung nach § 8 Abs. 1 Abs. 2 VOB/B, § 649 BGB Teilkündigung durch AG Vergütungsberechnung nach § 649 BGB Zeichnungen, Berechnungen oder andere Unterlagen, die AN nach dem Vertrag, den ZVB od. der gewerblichen Verkehrssitte nicht zu beschaffen hat auf Verlangen des AG Nachprüfen technischer Berechnungen Vergütungshöhe: Vereinbarung od. ortsüblich + angemessen (z. B. HOAI) Vergütung für Stundenlohnarbeiten nur bei Vereinbarung! kein Anspruchsverlust bei verspätet eingereichten Regiezetteln Gegenzeichnung ist kein Anerkenntnis des Vergütungsanspruchs (sondern nur hinsichtlich Art + Umfang) bei Streitigkeiten: § 15 Abs. 5 VOB/B §§ 2 Abs. 10, 15 VOB/B

100 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.12 Bedarfspositionen Anforderungen an die Aktivierung von Bedarfspositionen (OLG Dresden IBR 2008, 10): Bedarfsposition muss als solche bereits im Leistungsverzeichnis enthalten sein. Erforderlich ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung des AG Entweder ausdrücklich oder konkludent Es reicht nicht aus, wenn der AG den AN lediglich gewähren lässt Die Ankündigung einer zusätzlichen Vergütung für eine ursprünglich nicht vereinbarte Leistung ist entbehrlich, wenn sich aus dem ihrem Umfang ergibt, dass sie nicht ohne Vergütung erfolgen wird. Beweislast beim AN

101 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.13 Besonderheiten beim Pauschalvertrag Geänderte und zusätzliche Leistungen Mengenänderung §§ 2 Abs. 5 und 6 VOB/B sind auch beim Pauschalpreisvertrag anwendbar keine Anwendung des § 2 Abs. 3 VOB/B beim Pauschalpreisvertrag ABER: Preisanpassung bei Mengenänderungen nur dann, wenn Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist (keine starre Grenze, aber jedenfalls denkbar ab mind %) (Nach herrschender Meinung bezieht sich die Zumutbarkeitsgrenze grds. auf den Gesamtpauschalpreis, und nicht auf Einzelpositionen! Diese können aber eine Rolle spielen.) Regelungsinhalt des § 2 Abs. 7 VOB/B

102 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.13 Besonderheiten beim Pauschalvertrag Bausoll (Leistungsumfang) beim Einheitspreis- und Detailpauschalvertrag Kein Anknüpfungspunkt für Mehrvergütung Nachtrag! Ist die geforderte Leistung geschuldete Nebenleistung (z. B. nach DIN ff. etc.)? Ist die geforderte Leistung im Vertrag ausdrücklich beschrieben? nein ja

103 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.13 Besonderheiten beim Pauschalvertrag Bausoll (Leistungsumfang) beim Globalpauschalvertrag / Schlüsselfertig-Vertrag Kein Anknüpfungspunkt für Mehrvergütung Ist die geforderte Leistung zur funktionsfähigen Herstellung notwendig? Ist die geforderte Leistung geschuldete Nebenleistung (z. B. nach DIN ff. etc.)? Ist die geforderte Leistung im Vertrag ausdrücklich beschrieben? nein ja nein Nachtrag! nein Ist die Risikoüberwälzung wirksam? ja

104 Technische Universität München Teil II. Exkurs: Fallstudie zur Unternehmereinsatzform 1. Sachverhalt Investor bespricht sich betreffend der Entwicklung eines neuen Bauvorhabens mit Architekt, Projektmanager, Bauleiter und Rechtsanwalt. Pro und Contra verschiedener Organisationsformen werden diskutiert. Der Investor will aufgrund der Uneinigkeit seiner Berater einen Beauty Contest der Unternehmereinsatzformen durchführen. Detaillierter Sachverhalt im Handout. Investor sucht passende Projektorganisation für neues Bauvorhaben

105 Technische Universität München Teil II. Exkurs: Fallstudie zur Unternehmereinsatzform 2. Aufgabe Beauty Contest der Unternehmereinsatzformen Wann: , Beginn 09.00h s.t. Wo: AR 0710 Aufgabe: Überzeugung des Investors binnen einer zehnminütigen Powerpoint – Präsentation von der Vorteilhaftigkeit der eigenen Organisations-form

106 Technische Universität München Teil II. Exkurs: Fallstudie zur Unternehmereinsatzform 3. Gruppeneinteilung Gruppe 1 Konventionelle Einzelvergabe mit Projektsteuerer, Architekten und Fachplanern Gruppe 2 Generalplaner & Generalunternehmer Gruppe 3 Totalunternehmer Gruppe 4 Construction Management mit GMP Gruppe 5 Project Alliancing

107 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.14 Abrechnung Ausgangsfall Nachdem es mit der Abnahme des Projekts geklappt hat, wollen AG und AN nun an die Endabrechnung des Projekts gehen. Der AN erstellt eine Schlussrechnung, AG und AN können sich aber nicht darauf einigen, in welchem Umfang der Rechnung noch Informationen beizufügen sind und wie die Rechnung jeweils konkret aufzubauen ist.

108 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.14 Abrechnung Rechnungen sind prüffähig aufzustellen (gilt auch für Rechnungen aus BGB-Verträgen); zentrale Vorschrift § 14 VOB/B Übersichtliche Aufstellung; Aufbau (Positionen, Bezeichnungen) wie Vertragsgrundlagen; Erforderliche Nachweise für Art und Umfang der Leistungen (Mengenberechnungen, Zeichnungen, Belege) müssen grundsätzlich beigefügt sein. Prüffähigkeit ist kein Selbstzweck! Bei der Beurteilung der Prüffähigkeit sind auch die Erkenntnismöglichkeiten und die Erfahrung des AG zu berücksichtigen. Prüffähigkeit von Rechnungen

109 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 Abrechnung und Zahlung - Rechtsprechung Prüffähigkeitsrüge BGH NZBau 2007, 637; BGH NzBau 2005, 40 (VOB-Vertrag); NZBau 2006, 782 f. (BGB-Vertrag) Erhebt der Auftraggeber beim VOB/B-Vertrag nicht fristgerecht (zwei Monate) den Einwand fehlender Prüffähigkeit einer Rechnung, so wird die Werklohnforderung fällig. In einem Prozess findet sodann die Klärung statt, ob die Werklohnforderung begründet ist. Die Rechtslage entspricht in einem solchen Fall derjenigen des bürgerlichen Gesetzbuchs, nach welchem die Erteilung einer prüfbaren Rechnung keine Fälligkeitsvoraussetzung ist. Voraussetzung für den Erfolg der Klage ist dabei, dass die Werklohnforderung schlüssig dargelegt ist. Bedarf es dazu einer neuen, an der vertraglichen Voraussetzung orientierten Abrechnung, so ist diese im Verfahren vorzulegen.

110 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.14 Abrechnung Aufmaß Wie? Tz. 5 der DIN-Normen der VOB Teil C § 14 Nr. 2 S. 1 VOB/B: möglichst gemeinsam Mitwirkungspflicht des Auftraggebers Aufmaß ist Architektenleistung in Leistungsphase 8 – Objektüberwachung Architekt hat Vollmacht Aufmaß auch für Teilschluss – oder Abschlagsrechnungen: entsprechend dem Fortgang der Leistungen Grundlose Verweigerung: einseitige Feststellungen der anderen Seite gelten Rechtswirkung: (schuldbestätigendes) Anerkenntnis

111 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.14 Abrechnung Stundenlohnarbeiten § 15 Nr. 3 S. 1 VOB/B: Stundenlohnarbeiten sind vor Beginn anzuzeigen Fehlerfolge: kann nachträglich Leistungsumfang nicht mehr festgestellt werden: Verlust des Vergütungsanspruchs entsprechend § 15 Nr. 5 § 15 Nr. 3 S. 2 VOB/B: regelmäßiges (wöchentlich, werktäglich) Einreichen von Listen, sog. Regiezetteln Regiezettel unverzüglich, spätestens nach sechs Werktagen zurückzugeben, Einwendungen zu vermerken, sonst gelten die Regiezettel als anerkannt Architektenvollmacht umfasst in der Regel Abzeichnen der Stundenlohnzettel (umstritten)

112 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 Zahlung Grundsätze Regelungen im BGB – Grundsätzlich Abnahme erforderlich, §§ 641 Abs. 1, 640 Abs. 1 (Billigung des Werkes als in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung) – Rechnung nicht erforderlich – Abschlagszahlungen gem. § 632a BGB nach Wertzuwachs – Bauträgervertrag: Sonderregelung gem. § 632a Abs.2 BGB iVm § 3 Abs. 2 Nr. 2 Makler- und Bauträgerverordnung – AZ nach Baufortschritt und festgelegten Raten Regelungen der VOB/B, § 16 Nr. 3 – Abnahme und – Schlussrechnung für Fälligkeit erforderlich, § 16 Nr. 3 Abs. 1 – Abschlagszahlungen gem. § 16 Nr. 1 in möglichst kurzen Abständen oder nach Vereinbarung in Höhe des Wertes der vertragsgemäßen nachgewiesenen Leistung – Praxis: Zahlungsplan!

113 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 Zahlung Abschlagszahlungen § 16 Nr. 1 Abs. 1 VOB/B - in Höhe der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistung - prüfbare Aufstellung der erbrachten Leistungen § 16 Nr. 1 Abs. 2 VOB/B - Gegenforderungen (z.B. Schadensersatz) dürfen einbehalten werden - Sicherheitseinbehalte § 17 VOB/B - Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln (aber bereits: nicht vertragsgemäß, Nr. 1 Abs. 1), § 641 Abs. 3 BGB Doppelte Mangelbeseitigungskosten als Druckzuschlag

114 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 Zahlung Abschlagszahlungen § 16 Nr. 13 S. 3Prüffrist 18 Werktage nach Zugang § 16 Nr. 1 Abs. 4keine Abnahmewirkung, keine Auswirkung auf Haftung Abschlagszahlungen sind sog. à-conto-Zahlungen und stehen unter dem Vorbehalt der Schlussabrechnung Abschlagszahlung ist kein Anerkenntnis der abgerechneten Mengen oder Nachträge

115 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 Zahlung Fälligkeit, § 16 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B –nach Prüfung der Schlussrechnung, –spätestens jedoch 2 Monate nach Zugang der Schlussrechnung (Fälligkeitsregel) –Abnahme zusätzlich erforderlich Prüfung und Prüfbarkeit der Schlussrechnung –Prüfung Beschleunigung, § 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 2 VOB/B Bei Verzögerungen: Auszahlung des unstrittigen Betrages als Abschlagszahlung, § 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 3 VOB/B Bei erfolgter Prüfung Fälligkeit nach § 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 1 VOB/B (Fälligkeit noch vor Ablauf der 2-Monatsfrist, s. o.) –Prüfbarkeit Rüge der Prüfbarkeit nach Ablauf der 2-Monatsfrist ausgeschlossen, 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 2 VOB/B; objektiv nicht prüfbare Werklohnforderung wird fällig (Grund: Kooperationspflicht ) Schlusszahlung

116 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 3. Vergütung und Zahlung 3.15 Zahlung Formen der Schlusszahlung Zahlung, § 16 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B -Eindeutige u. zweifelsfreie schriftliche Kennzeichnung der Schlusszahlung -Hinweis auf Ausschlusswirkung bei vorbehaltloser Annahme der Zahlung Ablehnung weiterer Zahlungen, § 16 Nr. 3 Abs. 3 VOB/B - Hinweis auf geleistete Zahlungen - Endgültige schriftliche Ablehnung (steht Schlusszahlung gleich) Rechtsfolge: Vorbehaltlose Annahme des AN schließt Nachforderungen aus! § 16 Nr. 3 Abs. 2, 4 VOB/B

117 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht Exkurs: 3.16 Betreuungspflichten des Architekten bei der Vertragsgestaltung Beratung über Unternehmereinsatzformen (Hierzu die Fallstudie bis 12.5.) Erläuterung Unterschiede BGB-Bauverträge und VOB/B-Bauvertrag; Voraussetzungen für Einbeziehung VOB/B Zusammenstellung der Vertragsunterlagen (-anlagen) Beratung bei Aufnahme notwendiger Vertragsklauseln (z.B. Vertragsstrafe, Ausschluss § 648 BGB) Aufnahme möglichst langer Gewährleistungsfristen (BGH, NJW 1983, 871) Beachte: Ein Vorbehalt des Architekten, den Vertragsentwurf erst noch durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen, vermag den Architekten nicht zu entlasten (OLG Brandenburg, NZ Bau 2003, 684)

118 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht Exkurs: 3.16 Darf der Architekt einen Bauvertrag formulieren? streitig, aber Rechtsprechung ist für die Praxis maßgebend Meinung 1:Grundsätzlich gehört Vorbereitung und Gestaltung von Bauverträgen nicht zu den vom Architekten geschuldeten Leistungen und somit nicht zu seinem Aufgabenbereich. In der Praxis formulieren viele Architekten die Bauverträge selbst. Aber: Formuliert Architekt Bauvertrag selbst, hat er dies mit einem brauchbaren Grad an Rechtssicherheit zu tun, insbesondere muss er die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. Meinung 2: Ist der Architekt dazu verpflichtet, bei der Vergabe mitzuwirken, so gehört hierzu auch die Vorbereitung der erforderlichen Verträge einschließlich der Ausarbeitung der Vertragsbedingungen (BGH, NJW 1983, 871). Erweisen sich diese als unwirksam, haftet der Architekt grundsätzlich nach BGB § 635; HOAI § 15 I Nr. 7 a.F. (OLG Brandenburg, NZBau 2003, 684)

119 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4. Termine / Vertragsstrafe 4.1 Fall Vertragsstrafe Der Architekt übernimmt für den AG die Erstellung von Bauverträgen. In dem Bauvertrag nimmt er folgende Vertragsstrafenklausel auf, nachdem er den Fertigstellungstermin im Vertrag auf das Ende der 33. KW 2010 festgelegt hatte. Für den Fall der Überschreitung des vereinbarten Fertigstellungstermins hat der AN im Falle des Verzugs eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,3% pro Kalendertag der Bruttoauftragssumme zu zahlen, insgesamt jedoch höchstens 10% der Bruttoauftragssumme. Frage 1:Ist die Vertragsstrafenklausel wirksam? Frage 2:Wie wirkt es sich auf die Vertragsstrafenklausel aus, wenn sich der Fertigstellungstermin infolge ungewöhnlich lang anhaltender schwerer Regenfälle um 2 Wochen verschiebt, aber kein neuer Fertigstellungstermin vereinbart wird?

120 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4. Termine 4.2 Ausführungsfristen Vertragsfristen Arten Vertragstext: verbindliche Vereinbarung von Vertragsfristen, § 5 Abs. 1 VOB/B Bauzeitenplan beinhaltet verbindliche Vertragstermine nur, wenn vereinbart Typischerweise Baubeginn, Einzelfristen (Zwischentermine) und Fertigstellungsfristen (Endtermine) Kalenderfristen:z. B , 48. KW 2008, Ende August 2008 Nicht-Kalenderfristen: z. B. 8 Mon. nach Baubeginn, 6 Wo. nach Eingang Baugenehmigung Merke: Eine vereinbarte Kalenderfrist wird im Falle der Verlängerung von Ausführungsfristen (§ 6 Abs. 4 VOB/B) zur Nicht-Kalenderfrist, es sei denn, die neue (verlängerte) Frist wird ausdrücklich als neue Vertragsfrist vereinbart.

121 Technische Universität München 1 2 Kalenderfrist: automatisch Verschulden des AN Keine Kalenderfrist: Mahnung + Fristsetzung od. § 286 Abs. 2 BGB Verschulden des AN § 6 Abs. 6 VOB/B§ 11 VOB/B § 8 Abs. 3 VOB/B VertragsfristenNicht-Vertragsfristen Fristüberschreitung: automatisch Fristüberschreitung: Abhilfeaufforderung + Fristsetzung (§ 5 Abs. 3 VOB/B) Leistung ist fällig Teil II. Privates Baurecht 4. Termine 4.3 Rechtsfolgen bei Überschreitung von Ausführungsfristen durch den AN Verzug des AN Nachfristsetzung + Kündigungsandrohung (§ 5 Abs. 4 VOB/B)

122 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4. Termine 4.4 Vertragsstrafe Eine Vertragsstrafe setzt grundsätzlich ein Verschulden des AN voraus (§ 339 BGB)! Verschulden Vertragsstrafe bei Zwischenfristen Darf sich nur auf Wert der jeweiligen Teilleistung beziehen; anzuraten keine Kumulierung bei Über- schreitung mehrerer Zwischenfristen; Tages- (Wochen-) und Gesamthöhe zwingend zu beachten. Eine Vertragsstrafe für die Nichteinhaltung eines Fertigstellungstermins fällt nicht allein deshalb an, weil die fertig gestellte Leistung Mängel hat. (OLG München, IBR 2007, 187) Fertigstellung

123 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4. Termine 4.4 Vertragsstrafe Verzugsschaden muss auf eine verwirkte Vertrags- strafe angerechnet werden. Verzugsschaden und Vertragsstrafe Höhe der Vertragsstrafe Mehr als 0,3% der Auftragssumme (sofern nicht Abrechungssumme vereinbart) je Werktag (Mo.-Sa.) jedenfalls in AGB höchst problematisch. Besser: 0,2% je Arbeitstag (Mo.-Fr.). Gesamthöhe: Nach der Rechtsprechung Vertragsstrafe von mehr als 5% der Auftragssumme (oder Abrechnungssumme – strittig, deshalb besser explizit vereinbaren) jedenfalls in AGB unwirksam (für Verträge nach dem ).

124 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4. Termine noch 4.4 Vertragsstrafe Fall Vertragsstrafe – Lösung Fall 4.1 Die Vertragsstrafenklausel ist doppelt unwirksam! Eine Vertragsstrafenklausel darf die Obergrenze von 5% der Auftragssumme spätestens seit der Entscheidung des BGH vom nicht mehr überschreiten (BGH, NZBau 2003, 321). Hinzu kommt, dass der Tagessatz zur Unwirksamkeit der ganzen Klausel führt. 0,3% pro Kalendertag sind 0,42% pro Arbeitstag. Dies ist unangemessen hoch (OLG Dresden, BauR 2001, 949). Der Architekt hätte den Entwurf so verfassen müssen, dass dieser den rechtlichen Anforderungen an die Vereinbarung einer Vertragsstrafe in allgemeinen Geschäftsbedingungen entspricht. Erweist sich die Vertragsstrafenklausel des Architekten als unwirksam, haftet der Architekt nach BGB § 635; HOAI § 15 Abs.1 Nr. 7 a.F. (OLG Brandenburg, NZBau 2003, 684)

125 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.5 Terminfortschreibungen und Terminverschiebungen Terminfortschreibungen und Terminverschiebungen können zum Wegfall der Vertragsfristen und der Vertragsstrafe führen! d.h. neue Vertragsfristen vereinbaren Am besten schriftlich (Beweisfunktion) Vertragsstrafe Verzugsschaden Voraussetzungen für Verzugsschaden müssen neu geschaffen werden Vertragsstrafenregelung terminsneutral? nein Vertragsstrafe neu vereinbaren ja BGH IBR 2006, 387

126 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.5 Terminsfortschreibungen und Terminsverschiebungen Fall Vertragsstrafe – Lösung Frage 2 Eine fehlende Vereinbarung über einen neuen Fertigstellungstermins als Vertragstermin nach einer Unterbrechung oder einer Behinderung, die nicht vom Auftragnehmer verschuldet ist, führt in der Regel dazu, dass die Vertragsstrafenklausel ins Leere geht, weil der Anknüpfungspunkt für den Verzug weggefallen ist. Etwas anderes gilt nur, wenn die Vertragsstrafenklausel terminsneutral formuliert ist (BGH, IBR 2006, 387). Ob dies der Fall ist, unterliegt stets der Einzelfallbetrachtung.

127 Technische Universität München Alle Tatsachen, aus denen sich die Gründe der Behinderung für den AG mit hinreichender Klarheit ergeben. Angaben, welche Arbeiten von der Behinderung oder Störung betroffen. Angaben, wann diese Arbeiten nach dem Soll-Ablauf hätten ausgeführt werden müssen. Angaben, ab wann und wie lange voraussichtlich die Behinderung andauern wird, ggf. welche Umstellungen im Bauablauf notwendig sind und welche Erschwernisse eintreten. § 6 Abs. 1 VOB/B: Anzeige + Unverzüglich + Schriftlich ! (nur bei Offenkundigkeit entbehrlich) Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Behinderung und Bauzeitverzögerung Behinderungsanzeige: Formerfordernisse und notwendiger Inhalt Notwendiger Inhalt

128 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Behinderung und Bauzeitverzögerung Übersicht Störungsereignisse Störungsereignisse infolge äußerer Einflüsse, die keine Partei zu vertreten hat, z.B. Streik, höhere Gewalt, ungewöhnliche Witterungsbedingungen Störungen aus der Sphäre des AN Störungen aus der Sphäre des AG

129 Technische Universität München AN-Sphäre Verzögerung im Ablauf Verzugsschaden Ggf. Rücktritt oder außerordentliche Kündigung Unzureichender Einsatz von Personal, Material, Geräten Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Störungen aus der Sphäre des AN Subunternehmer- insolvenz Genehmigungsrisiken (wenn individuell übernommen) Planlieferverzug von Subplanern Ggf. Vertragsstrafe Unzureichende Arbeitsorganisation unberechtigte Arbeitseinstellung

130 Technische Universität München AG-Sphäre Verzögerung im Ablauf im Regelfall Behinderungs- anzeige erforderlich Verlängerung der Bauzeit KEINE Ansprüche aus Verzug gegen den AN Ggf. Mehrvergütung bei Verschulden des AG Claim gestörter Bauablauf Baustopp Fehlende Mitwirkung / Entscheidungen des AG Geänderte od. zusätzl. Leistungen Planlieferverzüge, Planungsmängel Genehmigungsrisiken Fehlende od. mangelhafte Vorunternehmerleistungen Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Störungen aus der Sphäre des AG

131 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Störungen aus der Sphäre des AG Primärverzögerungen Sekundärverzögerungen Unmittelbare Auswirkungen von Behinderungen und anderen Störungsereignissen auf den Bauablauf Folgewirkungen von Primärverzögerungen Verzögerter Arbeitsbeginn Bauverzögerung, Baustillstand Verschiebung des Bauablauf in witterungsungünsti ge Jahreszeit Effektivitäts- verluste Wiederanlaufen der Baustelle nach Stillstand Mehrschichtbetrieb, Nachtarbeit Witterungsbedingungen häufige Arbeitsumstellung Schadensminderungspflicht des AN

132 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Gestörter Bauablauf Vorgang 1 Vorgang 2 Vorgang 3 Vorgang 4 Störung Verlängerung durch Witterung Terminverzüge des AN Ungestörtes Soll (Soll 1) Gestörtes Soll (Soll 2) Gestörtes Ist (Ist) kritischer Weg kein kritischer Weg

133 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Gestörter Bauablauf Gestörtes Soll (Soll 1) Gestörtes Soll (Soll 2) Gestörtes Ist (Ist) Vorgang 1 Vorgang 2 Vorgang 3 Vorgang 4 Störung Verlängerung durch Witterung kritischer Weg kein kritischer Weg Beschleunigung Verbrauch Pufferzeiten

134 Technische Universität München § 6 Abs. 6 VOB/B Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.6 Unterschiedliche Mehrkostenberechnung bei Bauablaufstörungen Schadensersatzanspruch Vergleich Soll-Vermögenslage./. tatsächliche Vermögenslage nur Netto-Berechnung Gewinnersatz nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit Angabe bloßer kalkulatorischer Werte genügt nicht ( häufiger Fehler!) § 2 Abs. 5 VOB/B Vergütungsanspruch Urkalkulation unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten umsatzsteuerpflichtig Bei Nachträgen sind Mehrkosten wegen Bauzeitverlängerung abgegolten, es sei denn, der AN hat Vorbehalt erklärt § 642 BGB angemessene Entschädigung Rechtsnatur ist streitig Höhe bemisst sich nach Dauer Annahmeverzug und vereinbarter Vergütung (Urkalkulation) Abzug ersparter Aufwendungen / anderweitige Verwendung der Arbeitskraft kein WuG Verschulden des AG Anordnung durch AG Verschuldensunabhängig Verletzung einer Mitwirkungspflicht durch den AG Leistungsbereitschaft des AN Leistungsangebot des AN z.B. Behinderungsanzeige

135 Technische Universität München Löhne, Gehälter Vorhaltekosten Zusätzliche Maßnahmen Effektivitäts- verluste BGK Preis- steigerungen z. B. Bauleitungs-, Aufsichtspersonal, Geräteführer Nachweis: Lohn- und Gehaltslisten z. B. Geräte, Gerüste, Schalung, Unterkünfte und Sozialräume Fremdgeräte: konkrete Mietkosten Eigengeräte: BGL zulässig, aber verminderter Ansatz der Abschreibungssätze (nach OLG Düsseldorf IBR 2003, 238: 70% des BGL-Wertes) z. B. besondere Schutz- und Sicherungsmaßnahmen, Winterbau, geänderte zusätzliche Leistungen Beschleunigung (nur bei Beschleunigungsanordnung!) Verminderte Arbeitsproduktivität (Mehrschichtbetrieb, häufige Arbeitsumstellungen, Witterung) erhöhter Anfall von Arbeitsstunden gegenüber Kalkulationsansätzen (Nachweis in der Regel nur äußerst schwer zu führen) Gemeinkosten der Baustelle, soweit nicht bereits bei Löhne, Gehälter, Vorhaltekosten enthalten Material-, Stoff-, Lohnsteigerungen Erhöhte Nachunternehmerkosten Teil II. Privates Baurecht 4.Termine 4.7 Behinderungsschaden

136 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.1 Einführung AN und AG haben den Vertragsinhalt im Wesentlichen ausgehandelt. Nun überlegen Sie, wie sie gegenseitig das Risiko abdecken können, dass eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommt. Welches sind die Sicherungsinteressen der Baubeteiligten? Vollständige, mangelfreie und rechtzeitige Herstellung des Bauwerks Durchsetzung von Mängelansprüchen Auftraggeber Auftragnehmer Erhalt der Vergütung

137 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.2 Sicherungsabrede Vereinbarung zwischen dem Auftragnehmer und Auftraggeber, eine Sicherheit für einen bestimmten Sicherungszweck, in einer bestimmten Höhe und einer bestimmten Art zu leisten. § 17 Abs. 1 VOB/B: Wenn Sicherheitsleistung vereinbart ist… Ohne vertragliche Absprache gibt es keine Verpflichtung, Sicherheit zu leisten

138 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 5. Sicherheiten am Bau 5.3 Höhe der Sicherheit Vereinbarung einer bestimmten Höhe bezifferter Betrag oder Prozentuale Berechnung auf Grundlage der Auftragssumme der Netto- oder Bruttoschlussrechnungssumme Individual- rechtliche Vereinbarung Grenze: Verbot der Übersicherung (§ 138 BGB) Allgemeine Geschäfts- bedingungen Höhe muss angemessen sein

139 Technische Universität München Sicherungsmittel Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.4 Sicherungsmittel Patronatserklärung Schuldbeitritt Finanzierungs- bestätigung § 648 a BGB Bauhandwerker- sicherung § 648 a BGB Bauhandwerker- sicherungs- hypothek Sicherheitseinbehalt Garantie Bürgschaft (Zahlung, Vertragserfüllung, Mängelhaftung)

140 Technische Universität München AbschlagszahlungsbürgschaftVorauszahlungsbürgschaft § 16 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 VOB/B: AN kann Abschlagszahlungen für Stoffe und eigens hergestellte Bauteile verlangen, wenn er Sicherheit leistet. Zweck: AG leistet Abschlagszahlung ohne Eigentum (kein Einbau!) oder durchsetzbaren Rückzahlungsanspruch (Insolvenz AN) zu erhalten. § 16 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B: Vorauszahlung gegen Sicherheit Sicherungsziel: Rückzahlung der geleisteten Zahlung, wenn eine entsprechende Leistung vom AN nicht erbracht wird. Bürge haftet daher grds. nur auf Differenz zwischen geleisteter Vorauszahlung und dem nach den Vertragsgrundlagen zu ermittelnden Wert der erbrachten Bauleistung BGH NJW 2001, 3549: Vorauszahlungsbürgschaft auf erstes Anfordern hält der Inhaltskontrolle stand Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft

141 Technische Universität München Vertragserfüllungsbürgschaft Bürgschaft für Mängelansprüche sichert Rechtzeitigkeit u. Vollständigkeit einer Werkleistung und Mängelrechte bis Abnahme erfasst i. d. R. Erfüllungszeitraum bis zur Abnahme Empfehlung: Sicherungsfall präzisieren! z.B. Vertragsstrafe, Schadenersatz wegen Nichterfüllung, Rückzahlungsansprüche wegen Überzahlung Beim VOB-Vertrag sind zusätzliche Leistungen im Rahmen von § 1 Abs.3 u. Abs.4 VOB/B von der Sicherheit gedeckt erfasst i. d. R. Mängelhaftungszeitraum nach der Abnahme sichert Geldansprüche des AG, die sich auf Mängel des Bauwerks beziehen, z. B. Selbstvornahmekosten, Minderung, Schadenersatz Empfehlung: Sicherungsfall präzisieren! Mängelansprüche dürfen nicht verjähren (siehe dazu später) Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft

142 Technische Universität München In AGB können weder Vertragserfüllungs- noch Mängelhaftungsbürgschaften auf Erstes Anfordern wirksam verlangt werden. Hierzu BGH aktuell: Unwirksamkeit auch dann, wenn der AN wahlweise die Sicherheit durch Hinterlegung leisten kann (BGH, Urteil vom ). Bei Altverträgen (vor Bekanntwerden der Entscheidungen aus April und Juli 2002) Umdeutung eines solchen Bürgschaftsverlangens in Verlangen nach einer normalen Bürgschaft. Vorhandene Bürgschaft a.e.A. kann wie eine normale Bürgschaft gezogen werden. Bei Neuverträgen Verlangen und bei Mängelhaftungsbürgschaften Verlangen stets unwirksam! Erhaltene Bürgschaften können nicht mit Aussicht auf Erfolg gezogen werden! Bei Verlangen nach normaler Bürgschaft, aber Stellung einer Bürgschaft a.e.A. kann diese wie eine normale Bürgschaft gezogen werden. Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft Sonderfall Bürgschaft auf Erstes Anfordern

143 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft Verwertung der Bürgschaft Eintritt des Sicherungsfalls Fällige Hauptforderung Sonstige etwa vereinbarte Voraussetzungen der Inanspruchnahme Inanspruchnahme des Bürgen Einrede der Vorausklage Anfechtungs- und Aufrechnungsrechte Einwendungen und Einreden aus der Bürgschaft Einwendungen und Einreden des Hauptschuldners (Unwirksamkeit, Erlöschen, Abänderung)

144 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft Verjährung Zu unterscheiden Verjährung der gesicherten HauptschuldVerjährung der Bürgschaftsschuld Grundsatz: Bürge kann Zahlung verweigern, wenn gesicherte Hauptforderung verjährt ist (§ 768 BGB) Verjährungsfrist beträgt drei Jahre Beginn der Verjährungsfrist sehr streitig Ausnahme: Bürgschaft in VOB-Vertrag auch zur Sicherung verjährter Mängelhaftungs- ansprüche (§ 17 Abs. 8 VOB/B) verwertbar denkbarer Beginn: - mit Inanspruchnahme des Bürgen? - mit Fälligkeit der Hauptforderung? so aktuell BGH Urt. v XI ZR 160/07, außer die Parteien haben etwas anderes vereinbart.

145 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.5 Bürgschaft Rückgabe der Bürgschaft Grundsatz:Sicherheiten sind freizugeben, wenn und soweit sie endgültig nicht mehr benötigt werden Entfall des Sicherungszwecks hängt vom konkreten Sicherungszweck ab Vertragserfüllungsbürgschaft Mängelhaftungsbürgschaft § 17 Abs. 8 Nr. 1 VOB/B: Mit Abnahme der Bauleistung entfällt Sicherungszweck § 17 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B: Nach Ablauf von zwei Jahren, sofern kein anderer Zeitpunkt vereinbart ist. Damit muss die Mängelhaftungsbürgschaft vor Ablauf des fünfjährigen Mängelhaftungszeitraums zurückgegeben werden. Hier muss unbedingt eine von § 17 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B abweichende Vereinbarung getroffen werden Freigabe erfolgt i. d. R. durch Herausgabe der Bürgschaftsurkunde

146 Technische Universität München Sicherheitseinbehalt geregelt in § 17 Abs. 6 VOB/B ausdrückliche Vereinbarung im Bauvertrag erforderlich Pflichten des Auftraggebers gem. § 17 Abs. 6 OVB/B Mitteilung des Einbehalts Einzahlung auf Sperrkonto (Und-Konto) binnen 18 Werktagen nach Mitteilung Geldinstitut ist zu veranlassen, dem Auftragnehmer von der Einzahlung zu benachrichtigen Keine Verzinsung bei öffentlichen Auftraggebern (§ 17 Abs. 6 Nr. 4 VOB/B) AG kann Recht des AN aus § 17 Abs. 6 Nr. 1 S. 3 VOB/B ausschlagen, wonach AN Einzahlung des Sicherheiteinbehalts auf Sperrkonto verlangen kann (Ausschluss nach bisheriger Rechtsprechung des BGH wirksam) 10% Sicherheitseinbehalt + 10%-ige Vertragserfüllungsbürgschaft kann in AGBs nicht wirksam vereinbart werden Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.6 Sicherheitseinbehalt

147 Technische Universität München § 648 BGB Bauhandwerker- Sicherungshypothek: Schuldrechtlicher Anspruch des AN auf Einräumung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück nur möglich, wenn AG zugleich Eigentümer des Grundstücks Zeitpunkt: Nach Baubeginn Umfang: Geleistete Arbeit nur in Individualvereinbarung rechtswirksam abdingbar Zahlungsbürgschaft Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.7 Sicherung des Vergütungsanspruchs bei Zahlung Zug um Zug Enthaftung verlangen Leistungsänderungen und Zusatzaufträge: Beim VOB-Vertrag im Rahmen des § 1 Abs.3 + Abs. 4 bzw. des § 2 Abs. 5 bis Abs. 8 VOB/B umfasst Beim BGB-Vertrag ausdrückliche Vereinbarung notwendig

148 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.8 Bauhandwerksicherung nach § 648 a BGB Inhalt Zeitpunkt Angemessene Frist Höhe Leistungsverweigerungs- und Kündigungsrecht des AN, wenn AG Aufforderung zur Sicherung des gesamten noch ausstehenden Vergütungsanspruchs nicht nachkommt unmittelbar nach Vertragsschluss, noch vor Beginn der Arbeiten, vor Fälligkeit; auch nach Abnahme oder Kündigung, wenn AG Mängelbeseitigung verlangt und Werklohn nicht bezahlt ist Umstände des Einzelfalls Vorstellung des Gesetzgebers: 7 bis 10 Tage bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruches Mängelrüge durch AG ist für Höhe ohne Einfluss Geänderte / zusätzliche Leistungen streitig Kein Ausschluss § 648 a Abs. 7 BGB

149 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht5. Sicherheiten am Bau 5.9 Bauhandwerkersicherung § 648 a BGB Rechtsfolgen bei unterbliebener Sicherheitsleistung § 648 a Abs. 1 BGB Einklagbarer Anspruch auf Erteilung einer Sicherheit, S. 1 Ist nicht auf Vergütungsansprüche beschränkt (z.B. auch Schadensersatz), S. 2 Gilt auch wenn mangelhaft gearbeitet wurde, S. 3 Alt. 1. Besteht auch nach Abnahme, S. 3 Alt. 2. Sicherheit ist insolvenzfest da kongruent (= gleichwertig) i. S. v. §§ 130, 142 InsO § 648 a Abs. 5 BGB Nach erfolgter Fristsetzung Wahlrecht des Unternehmers auf Einstellen der Arbeit (Leistungsverweigerungsrecht), S. 1 Alt. 1. Kündigung des Vertrages, S. 1 Alt. 2 Vermutung: Unternehmer hat Anspruch auf 5 % der verein- barten aber noch nicht erbrachten Leistung, S. 3

150 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht6. Abnahme 6.1 Einführung Ausgangssituation Das Werk ist fertig. Es liegen auch schon fast alle notwendigen Zertifikate und Prüfbescheinigungen vor. Nur die Begutachtung durch den TÜV steht noch aus. Das ausführende Unternehmen möchte das Projekt abgenommen haben. Der Architekt des AG meint aber, bevor der TÜV nicht im Haus gewesen sei, liefe mit der Abnahme gar nichts. Der Bauherr teilt das so dem Unternehmen mit

151 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 6. Abnahme 6.1 Einführung Lösung TÜV Ein abnahmereifes Werk muss vom AG abgenommen werden. Der AG darf die Abnahme nur wegen wesentlicher Mängel verweigern (§ 12 N.3 VOB/B, § 640 Abs. 1 S. 2 BGB). Der AN hat im vorliegenden Fall also ein Recht auf Abnahme. Eine fehlende TÜV-Abnahme für einzelne Anlagen oder die fehlende TÜV-Zertifizierung ist nur dann hinderlich für die Abnahme, wenn dies im Vertrag so vereinbart ist (in AGB zweifelhaft). Der Architekt hat den AG bei der Abnahme falsch beraten. Es kommt eine Haftung des Architekten für dem AG durch die unberechtigte Abnahmeverweigerung entstehenden Mehrkosten in Betracht (z.B. Verzugsschäden des AN, die dieser beim AG geltend macht )

152 Technische Universität München Körperliche Hinnahme des Werks Annahme des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung Abnahme Teil II. Privates Baurecht6. Abnahme 6.2 Begriff der Abnahme Verweigerung der Abnahme durch AG nur bei wesentlichen Mängeln (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB; § 12 Abs. 3 VOB/B)

153 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht6. Abnahme 6.3 Arten der Abnahme Arten der Abnahme Förmliche Abnahme Stillschweigende (konkludente) Abnahme: Fingierte Abnahme Ausdrückliche Erklärung der Abnahme unter Erstellung eines Abnahmeprotokolls, das vom AG unterschrieben wird (z. B. § 12 Abs. 4 VOB/B) Die Wirkungen der Abnahme werden fingiert, obwohl weder ausdrücklich noch konkludent die Abnahme erklärt wurde, insbesondere nach fruchtlosem Ablauf der Frist zur Erklärung der Abnahme (z.B. § 12 Abs. 5 VOB/B, § 640 Abs. 1 S. 3 BGB, § 641 a BGB, Fertigstellungsbescheinigung) Verhalten des AG, das auch ohne ausdrückliche Erklärung der Abnahme (nach ausreichendem zur Verfügung stehenden Prüfungszeitraum) darauf schließen lässt, dass der AG die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegennehmen will (z.B. Zahlung der Vergütung, dauerhafte Ingebrauchnahme, aber nicht nur Probebetrieb)

154 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht6. Abnahme 6.4 Regelungen zur Abnahme Ist die förmliche Abnahme sinnvoll? (Wohl immer!) Vertragliche Regelungen zur Abnahme Abnahme durch Gutachter? Ausschluss der Abnahme durch Inbetriebnahme? Ausschluss von Abnahmefiktionen ? Kostentragung (insbesondere für Gutachten, Prüfzeugnisse)?

155 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht6. Abnahme 6.5 Folgen der Abnahme Fälligkeit der Vergütung (§ 641 Abs. 1 BGB) Gefahrenübergang (spätestens; § 644 BGB) Beginn der Verjährungsfristen (§ 634a Abs. 2 BGB) Umkehr der Beweislast Rügeverlust für bekannte, nicht vorbehaltene Mängel (§ 640 Abs. 2 BGB) Verlust einer Vertragsstrafe, wenn kein Vorbehalt (§ 11 Abs. 4 VOB/B) Abnahme

156 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht6. Abnahme 6.6 Rechtsbetreuungspflichten bei der Abnahme Fall Das Bauvorhaben ist mit einer Verspätung von 3 Monaten fertiggestellt worden. Glücklicherweise hatte der Architekt eine wirksame Vertragsstrafenklausel aufgenommen, so dass dem AG eine Vertragsstrafe über EUR zusteht. Diesen Betrag braucht der AG auch, weil ihm durch die verspätete Fertigstellung erhebliche Kosten entstanden sind (3 zusätzliche Monatsmieten, Lagerungskosten für die bestellte Küche und die Möbel u.a.). Bei der Abnahmebegehung mit dem Bauunternehmer unterstützt der Architekt den AG. Es werden nur geringfügige Mängel festgestellt, so dass der AG die Leistungen vorbehaltlos abnimmt. Weitere Abreden werden nicht getroffen. Hat der Architekt etwas vergessen? Lösung Ja! Der Architekt hätte den AG darauf hinweisen müssen, dass er sich die Geltendmachung der verwirkten Vertragsstrafe vorbehält. Der Architekt macht sich schadensersatz-pflichtig, wenn der Bauherr Vertragsstrafenansprüche gegenüber dem Bauunternehmen nicht durchsetzen kann, weil der Architekt bei der Durchführung der Abnahme die Anmeldung eines diesbezüglichen Vorbehalts vergessen hat (OLG Saarbrücken, NZBau 2008, 124).

157 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht7. Mängelhaftung 7.1 Mangelbegriff Kein Mangel, wenn vereinbarte Beschaffenheit keine vereinbarte Beschaffenheit Kein Vertragszweck vorausgesetzt Eignung des Werkes für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck Eignung für gewöhnliche Verwendung und übliche Beschaffenheit eingehalten (keine Zusicherung erforderlich) Sachmangel gem. § 633 BGB und § 13 Abs. 1 VOB/B

158 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht7. Mängelhaftung 7.1 Mangelbegriff Vereinbarte Beschaffenheit Kein Mangel, wenn vereinbarte Beschaffenheit keine vereinbarte Beschaffenheit Kein Vertragszweck vorausgesetzt Eignung des Werkes für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck Eignung für gewöhnliche Verwendung und übliche Beschaffenheit eingehalten Vereinbarte Beschaffenheit: Jede Abweichung hiervon führt zu Mangelansprüchen des Auftraggebers größtmögliche Detaillierung Genaue Beschreibung der Qualität Einbeziehung aller qualitäts- definierenden Regelwerke wie z. B. - DIN-Normen - Richtlinien der Fachverbände (keine Zusicherung erforderlich)

159 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht7. Mängelhaftung 7.1 Mangelbegriff Vertragszweck Kein Mangel, wenn vereinbarte Beschaffenheit keine vereinbarte Beschaffenheit Kein Vertragszweck vorausgesetzt Eignung des Werkes für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck Eignung für gewöhnliche Verwendung und übliche Beschaffenheit eingehalten Vertragszweck Bei lückenhafter Beschreibung der Beschaffenheit definiert der vereinbarte Vertragszweck das Bausoll Beschreibung des Vertragszieles vom Großen ins Kleine (Präambel) (keine Zusicherung erforderlich)

160 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht7. Mängelhaftung 7.2 Mängelansprüche Fall Die Bau, Schau & Trau AG (BST) hat zur Erbringung der Abdichtungsarbeiten die Firma Megadicht als Subunternehmer beauftragt. Nach Fertigstellung und Abnahme stellt sich heraus, dass infolge fehlerhafter Abdichtung die Fußbodenheizung korrodiert. Der AG teilt dies der BST mit. Liegt ein Mangel vor? (Prüfschritte!) Wer hat wem gegenüber welche Mängelrechte? Welche Schritte sind bei der Abwicklung des Mängelhaftungsfalls einzuhalten? Was würde sich ändern, wenn sich der Mangel bereits vor der Abnahme gezeigt hätte?

161 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht7. Mängelhaftung 7.2 Mängelansprüche Lösung Fall Megadicht 1.Liegt ein Mangel vor? Ja, entweder Details zur Beschaffenheit vereinbart. Oder: Vertragszweck bei Erbringung von Abdichtungsarbeiten u. a. Schutz vor Korrosion, dieser Zweck ist nicht erfüllt. Jedenfalls aber keine Eignung der Abdichtung für gewöhnliche Verwendung. 2.Wer hat wem gegenüber welche Mängelrechte? Die Mängelrechte ergeben sich aus dem jeweiligen Vertragsverhältnis. Der AG hat Mängelrechte gegenüber BST. BST hat ihrerseits Mängelrechte gegenüber der Firma Megadicht 3.Welche Schritte sind bei der Abwicklung des Mängelhaftungsfalls einzuhalten? Wichtig: Zuerst schriftlich die Mängel rügen und eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Erst nach Ablauf der Frist kann von weiteren Mängelrechten Gebrauch gemacht werden.

162 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht7. Mängelhaftung 7.2 Mängelansprüche 4. Was würde sich ändern, wenn sich der Mangel bereits vor der Abnahme gezeigt hätte? Vor der Abnahme gelten §§ 4 Abs. 7, 8 Abs. 3 VOB/B, danach bestimmen sich die Mängelrechte nach § 13 VOB/B. Vor Abnahme nur Erfüllungsansprüche: Zunächst Mängelrüge, dann Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung und Androhung der Auftragsentziehung. Nach erfolglosem Ablauf der Frist kann Auftrag (teilweise) entzogen werden. Auftraggeber kann dann die Leistungen auf Kosten des Auftragnehmers durch eine Drittfirma vollenden lassen. Lösung Fall Megadicht

163 Technische Universität München Nachbesserung: Mangelbeseitigungs- Verlangen mit Fristsetzung § 634 BGB und § 13 Abs. 5 VOB/B Selbstvornahme Kostenerstattung und Vorschuss … VOB/B: Kündigung Vor Abnahme nach Fristsetzung und Androhung der Auftragsent- ziehung BGB: Rücktritt Auch ohne Ablehnungsandrohung nur bei erheblichem Mangel Ersatz vergeblicher Aufwendungen alternativ zum Schadensersatz Minderung bei VOB/B-Vertrag die Ausnahme Schaden- ersatz Hierzu BGH aktuell: Auch Mietausfall bei mängelbedingter Mietminderung (BGH, Urt. vom ) Teil II. Privates Baurecht7. Mängelhaftung 7.2 Mängelansprüche Einzelne Mängelrechte

164 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung der Mängelansprüche BGB-Werkvertrag § 634 a BGB VOB/B – Werkvertrag § 13 Abs. 4 VOB/B Verjährung beginnt mit Abnahme Bei Leistungen für ein Bauwerk: 5 Jahre Bei sonstigen Werken: 2 Jahre Bei arglistigem Verschweigen eines Mangels: 3 Jahre ab Kenntnis (jedoch nicht vor Ablauf der Mängelhaftungsfrist von 5 Jahren) Im Übrigen (z. B. Gutachten, Auskunft, Beförderung): 3 Jahre ab Kenntnis Sofern nichts anderes vereinbart: Bei Bauwerken: 4 Jahre Bei anderen Werken, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht: 2 Jahre Bei den vom Feuer berührten Teilen von Feuerungsanlagen: 2 Jahre Bei industriellen Feuerungsanlagen: 1Jahr Bei maschinellen und elektrotechnischen/ elektronischen Anlagen ohne Übertragung der Wartung auf den AN: 2 Jahre

165 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung von Mängelansprüchen Fall Fassadenrisse Ausgangssituation: Die Parteien haben einen VOB/B-Vertrag geschlossen und darin eine Fünfjahresfrist für die Verjährung von Mängelansprüchen vereinbart. Vier Jahre und neun Monate nach der Abnahme entdeckt der Auftraggeber anlässlich einer Objektbegehung Risse im Fassadenputz. Der AG wendet sich sofort mit einem Schreiben an BST, rügt dieser gegenüber die Fassadenrisse als Mangel und fordert BST zur Mängelbeseitigung auf. Die BST reagiert auf das Schreiben nicht. Was rät der Architekt, wie sollte sich der AG verhalten? Abwandlung: Der Mangel gerät in Vergessenheit. Ein Jahr und neun Monate später rügt der AG die Risse nochmals schriftlich gegenüber BST und fordert BST zu Mängelbeseitigung auf. Welche rechtlichen Konsequenzen hat es im Hinblick auf die Verjährung, wenn BST wie folgt reagiert, und was sollte der AG jeweils tun: 1.BST reagiert überhaupt nicht auf das Schreiben des AG. 2.BST unternimmt einen Versuch der Mängelbeseitigung. 3.BST sagt zwei Monate nach Erhalt des Schreibens des AG zu, die Mängel und seine Verantwortlichkeit dafür zu prüfen, reagiert dann aber zunächst nicht mehr.

166 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung der Mängelansprüche schwebende Verhandlungen Klageerhebung Mahnbescheid Aufrechnung Streitverkündung Antrag auf selbständiges Beweisverfahren Anmeldung des Anspruchs im Insolvenzverfahren Verjährungshemmung gemäß §§ 203, 204 BGB u.a. durch … Verjährungs- frist verlängert sich um den Zeitraum der Verjährungs- hemmung Hemmung der Verjährung

167 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung der Mängelansprüche § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB: Neubeginn der Verjährung, wenn der Schuldner den Anspruch anerkennt. Anerkenntnis liegt z.B. vor bei: Zusage des AN, Mängel zu beseitigen Mängelbeseitigung (auch Versuch) Nicht hingegen bei: Zusage des AN, Mängel und Verantwortlichkeit dafür zu prüfen Die Dauer der neuen Frist entspricht der vereinbarten Verjährungsfrist. Sonderfall § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B: Voraussetzungen für Quasi-Neubeginn: Aufforderung zur Mängelbeseitigung Schriftlichkeit des Mangelbeseitigungsverlangens Rechtzeitigkeit – vor Verjährungseintritt Kein wiederholter Neubeginn durch schriftliche Mängelrüge Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung gerügter Mängel in zwei Jahren vom Zugang der ersten schriftlichen Mängelbeseitigungs- aufforderung an. Aber: Wenn reguläre Verjährungsfrist noch länger läuft, gilt diese. Verjährungsunterbrechung und Neubeginn der Verjährung

168 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.3 Verjährung von Mängelansprüchen Lösung zum Fall Fassadenrisse Lösung Ausgangssituation: Der AG braucht keine akute Verjährung der Mängelansprüche bzgl. der Fassadenrisse zu fürchten. Gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B wirkt die schriftliche Mängelrüge wie eine Verjährungsunterbrechung. Ohne weitere Veranlassung durch den AG verjähren dessen Mängelrechte bzgl. der Fassadenrisse erst in zwei Jahren ab Zugang der Mängelrüge bei der BST AG. Lösung Abwandlung: 1.Es erfolgt keine erneute Verjährungsunterbrechung nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B. Der AG muss daher handeln und die Verjährung rechtswirksam hemmen, z.B. durch Klageerhebung oder durch Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. 2.Der Versuch der Mängelbeseitigung stellt ein Anerkenntnis nach § 212 Abs.1 Nr.1 BGB dar. Die vereinbarte Verjährungsfrist bzgl. der Fassadenmängel beginnt daher neu. Da es sich um einen Fall der Abnahme einer Mängelbeseitigungsleistung handelt, gilt die vereinbarte Frist des § 13 Abs.5 Nr.1 Satz 3 VOB/B – 2 Jahre. 3.Die bloße Zusage der Prüfung von Mängeln ist kein Anerkenntnis gemäß § 212 Abs.1 Nr.1 BGB. Allerdings sind die Parteien dadurch in Verhandlungen gemäß § 203 BGB getreten, so dass die Verjährung gehemmt ist. Jedoch Vorsicht: Die Verhandlungen dürfen nicht wieder einschlafen, sonst endet die Hemmung!

169 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7. 4 Rechtsbetreuungspflichten bei Mängelansprüchen Der Architekt schuldet als Sachwalter des Bauherrn im Rahmen seines jeweils übernommenen Aufgabengebiets die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel sowie die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn vom Ergebnis der Untersuchung und von der sich daraus ergebenden Rechtslage, auch wenn es sich um Ansprüche gegen sich selbst als Architekten handelt. Von der Ursächlichkeit der Verletzung dieser Pflicht für den eingetretenen Schaden ist auszugehen, wenn der AG bei entsprechender Aufklärung rechtzeitig gegen den Architekten – oder den Bauunternehmer - vorgegangen wäre. (BGH, NZBau 2007, 108)

170 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 7. Mängelhaftung 7.4 Rechtsbetreuungspflichten bei Mängelansprüchen Der Architekt erbringt sein Architektenwerk dadurch mangelhaft, dass er nicht darauf hinwirkt, mit dem Unternehmer eine fünfjährige statt der zweijährigen Mängelverjährung zu vereinbaren (OLG Nürnberg, IBR 2010, 39) Der Architekt, dem die Leistungsphasen 8 und 9 übertragen sind, hat der Architekt den Bauherrn auf das Risiko einer Verjährung von Mängelansprüchen hinzuweisen und die Einholung von Rechtsrat dringlich zu empfehlen. Verstößt er gegen diese Beratungspflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig (OLG Stuttgart, NZBau 2003, 446)

171 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB/B-)Bauvertrags 8.1 Aufhebungsvereinbarung Im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen, aber ohne weiteres zulässig (Privatautonomie/Vertragsfreiheit) Vertragliche Abrede, den Vertrag aufzuheben (= mit Wirkung für die Zukunft zu beenden ) Typische Inhalte i.d.R. Leistungsabgrenzung, Abnahme, Vergütung, gegebenenfalls Mängelbeseitigung, Sicherheitentausch bzw. – rückgabe, Abgeltung von im Streit stehenden Ansprüchen

172 Technische Universität München Fall:Investor Mutig hat in unserer Fallstudie zu Unternehmereinsatzformen den Generalunternehmer Listig beauftragt. Frau Mutig gefällt dessen Ausführungsqualität nicht. Sie findet bei einem Bauvolumen von knapp 200 Mio maximal 10 Fehler pro Baukörper (insgesamt 5 Baukörper), vor allem im Hinblick auf die Sichtbetonqualität. Die voraussichtlichen Mängelbeseitigungsaufwendungen betragen insges. knapp Dazu müsste Listig, 6 Monate früher als im Bauablauf vorgesehen, zwischenzeitlich wieder abgebaute Gerüste erneut aufbauen. Mutig ist das egal. Er erklärt kurzerhand die Kündigung wegen mangelhafter Ausführung, das wäre jedenfalls ein wichtiger Grund. Fristen seien deshalb entbehrlich, das Ganze sei einfach unzumutbar, Pfusch, er habe das Vertrauen verloren, da die Sichtbetonqualität von herausragender gestalterischer Bedeutung sei. Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 8.2 Kündigung durch den Auftraggeber

173 Technische Universität München Freie Auftraggeberkündigung, § 649 BGB; § 8 Abs. 1 VOB/B Kündigungsgrund Keiner erforderlich, jederzeit möglich Kündigungsfolgen (1)Volle Vergütung für erbrachte Leistungen (2)Volle Vergütung für nicht erbrachte Leistungen abzüglich ersparter Aufwendungen sonstigen kündigungsbedingten Erwerbs Entspricht in etwa dem entgangenen Gewinn im Rechtssinn Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 8.2 Kündigung durch den Auftraggeber

174 Technische Universität München Kündigung aus wichtigem Grund KÜNDIGUNGSGRÜNDE Wichtige Beispiele Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 8.2 Kündigung durch den Auftraggeber Insolvenz Nichtbeseitigung von Mängeln trotz Fristsetzung Terminsverzug trotz Abhilfe- aufforderung mit Fristsetzung Sonstige wichtige Gründe = Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages § 8 Abs. 2 VOB/B § 4 Abs. 7 VOB/B, § 8 Abs. 3 VOB/B § 5 Abs. 3, 4 VOB/B, § 8 Abs. 3 VOB/B Allgemeiner Rechtsgrundsatz, regelmäßig auch vertragliche Regelung

175 Technische Universität München Kündigung aus wichtigem Grund KÜNDIGUNGSFOLGEN § 8 Abs. 3 VOB/B (1)Vergütung der erbrachten Leistungen, keine Vergütung der nicht erbrachten Leistungen (2)Mehrkostenerstattungsanspruch des AG, unter Umständen Schadensersatz (3)Unter Umständen Recht des AG, Baustelleneinrichtung und auf Baustelle lagernde Stoffe zu nutzen Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 8.2 Kündigung durch den Auftraggeber

176 Technische Universität München Falllösung Für eine Kündigung nach § 4 Abs. 7, 8 Abs. 3 VOB/B fehlt es an der Fristsetzung. Zudem dürfte bei Mangelbeseitigungsaufwand zu 200 Mio. Vertragsvolumen eine Geringfügigkeitsgrenze unterschritten sein, die es nach Treu und Glauben verbietet, bei an sich hervorragender Arbeit wegen Mängeln zu kündigen (keine veröffentlichte Rechtsprechung dazu, § 4 Abs. 7 hat keine ausdrückliche Geringfügigkeitsgrenze; so aber – zu Recht – das LG München I in einem Fall des Dozenten). Von Pfusch kann keine Rede sein, mit dieser Begründung kann nur in extremen Ausnahmefällen gekündigt werden., wenn die Qualität der Arbeit dermaßen unterirdisch schlecht ist, dass der AN offensichtlich nicht dazu in der Lage ist, die vertraglichen Anforderungen zu erfüllen und deshalb die Fortsetzung der Arbeiten dem AG nicht zumutbar ist. Das subjektive Empfinden des Ehepaars Mutig spielt nur insoweit eine Rolle, als es in harte vertragliche Anforderungen gegossen wurde. Die unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund ist in eine wirksame freie Auftraggeberkündigung umzudeuten. Die Gegenkündigung empfiehlt sich aus Vorsichtsgründen dennoch für den AN. Er hat Anspruch auf volle Vergütung der nicht erbrachten Leistungen abzgl. insbesondere ersparter Aufwendungen. Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 8.2 Kündigung durch den Auftraggeber

177 Technische Universität München Freie Kündigung UNZULÄSSIG Kündigung aus wichtigem Grund KÜNDIGUNGSGRÜNDE Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 8.3 Kündigung durch den Auftragnehmer Verletzung von Mitwirkungs- pflichten trotz Fristsetzung Zahlungsverzug Sonstiger wichtiger Grund, Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrags § 9 Abs. 1 a VOB/B § 9 Abs. 1 b VOB/B Allgemeiner Rechtsgrundsatz regelmäßig auch vertragliche Regelung

178 Technische Universität München Kündigung aus wichtigem Grund KÜNDIGUNGSFOLGEN (1)Vergütung der erbrachten Leistungen (2)Angemessene Entschädigung für die nicht erbrachten Leistungen, § 647 BGB entspricht in etwa der Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen (§ 8 Abs. 1 VOB/B) (3)Unter Umständen weiterer Schadensersatz oder sonstige Ansprüche Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 8.3 Kündigung durch den Auftragnehmer

179 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 8. Vorzeitige Beendigung des Bauvertrages 8.4 Besonderheiten beim Architektenvertrag Annahme von Schmiergeldern oder wettbewerbswidrige Absprachen Planungsleistungen unbrauchbar und wertlos Architekt baut ohne Baugenehmigung Erkrankung über längere Zeit, nicht in der Lage, Pflichten zu erfüllen Tod des Architekten Ganz erhebliche Bausummen-überschreitung trotz Nachbesserung (im Einzelnen streitig) Hohe Hürde: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages! Wichtige Gründe für Kündigung durch den AG (Beispiele aus der Rechtsprechung) Wichtige Gründe für Kündigung durch den Architekten (Beispiele aus der Rechtsprechung) Weigerung des AG, Abschlagszahlungen zu leisten Insistieren des AG auf Bauen ohne Genehmigung Insolvenz des AG Öffentliche Herabwürdigung des Werkes des AN Endgültige und ernsthafte Verweigerung der Erfüllung des Vertrages durch AG Unzumutbare fortlaufende Eingriffe in Planungsablauf

180 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.1Unternehmereinsatzformen Organigramm der Baubeteiligten und Vertragsbeziehungen Bauherr Projektmanager Architekt Fachingenieur 1 Fachingenieur n Firma 1 Firma n Projekthierarchie Vertragsbeziehung

181 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 8.1 Unternehmereinsatzformen Begriffe Alleinunternehmer Generalübernehmer Hauptunternehmer ARGE Generalunternehmer Subunternehmer Mitunter- nehmer Leiharbeits- verhältnis

182 Technische Universität München AlleinunternehmerGeneralunternehmerGeneralübernehmer führt im Rahmen seines Betriebs alle Bauarbeiten durch, die zu dem ihm erteilten Auftrag gehören auch heute noch Regelfall wird vom Bauherrn mit sämtlichen zu einem Bau- werk gehörenden Leistungen beauftragt verschiedene Unterformen (im engeren Sinn: nur Koordinierung; im weiteren Sinn: auch Bauausführung) ist niemals Bauherr oft eingeklemmte Stellung Abgleich der Verträge ! bezüglich Definition - 1. Ansicht: GU, der auch die Architektenleistungen übernimmt - 2. Ansicht: GU, der selbst keine Bauleistungen erbringt Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.1 Unternehmereinsatzformen

183 Technische Universität München Subunternehmer Hauptunternehmer AN, dem nur ein Teil der zu einem Bauvorhaben gehörenden Bauleistungen übertragen wird. wird vom GU beauftragt auch Nachunternehmer genannt keine Rechtsbeziehung zum Bauherrn: vertragliche Beziehungen trennen (Behinderungsanzeigen, Rechnungs- stellungen etc.) Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.1 Unternehmereinsatzformen

184 Technische Universität München ARGE-Vertrag Begriff: Gegenseitiges Versprechen, gemeinschaftlich übernommene Aufgaben in der vorgesehenen Bauzeit zu erfüllen. Normale ARGE Dach-ARGE Bauherr Bauvertrag Gemeinschaftliche Bauausführung Bereitstellung von Geldmitteln, Bürg- schaften, Personal, Stoffen ARGE XY Fa. A.Fa. B.Fa. C. Fa. AFa. BFa. C Fa. A.Fa. B.Fa. C. Dach-ARGE Fa. AFa. BFa. C Einzellos Nachunternehmer- verträge selbständige und eigenverantwortliche Bauleistung für Einzellos Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.1 Unternehmereinsatzformen

185 Technische Universität München Festlegung der technischen und kaufmännischen Federführung und Regelung der ARGE- Auseinandersetzung Gesamtschuldnerische Haftung gegenüber Bauherrn Ausgliederung der Bauaufgabe in einzelne Leistungsbereiche Weitergabe der Leistungsaufgaben an Partner der ARGE durch Nachunternehmeraufträge Zweifache Haftung als Mitglied der ARGE und als Subunternehmer der ARGE Es existiert jeweils ein Mustervertrag des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie Grundsätzlich gelten die Regelungen für die ARGE auch für die Dach-ARGE § 25 des Mustervertrages zum Dach-ARGE-Vertrag regelt Gesellschafterpflichten und –rechte zum Nachunternehmerverhältnis ARGE-Vertrag Abgrenzung von Normale ARGEDach-ARGE Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.1 Unternehmereinsatzformen

186 Technische Universität München AufbauorganisationVarianteVor-/Nachteile Projektleitung Nutzer Bauherr Projekt- leitung Grundstück Finanzierung Projektleitung besetzt durch Bauherrn und externen Projektmanager. Kann in beiden Fällen durch entsprechende Stäbe (Projektsteuerung) unterstützt werden. Diese Varianten gelten für alle nachfolgenden Organisationsformen Vorteile bei Einsatz externer PM professionelle Abwicklung gewährleistet; Beschränkung Personal auf Investitionsphase Nachteile Kosten; Probleme im Grad der Delegation von Entscheidungs- befugnis; weitere Schnittstelle im Projekt (Bauherr/PM/nach- geordnete Stellen) Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.2 Rollen der Baubeteiligten

187 Technische Universität München AufbauorganisationVarianteVor-/Nachteile Konventionelle Abwicklung mit Einzelplanern und Einzelvergabe Nutzer Bauherr Projekt- leitung Grundstück Finanzierung Einzelunternehmer Einzelplaner Konventionelle Abwicklung mit Einzelplanern und Einzelunternehmern Einzelvergabe Vorteile Auswahl der jeweils besten Spezialisten möglich; spätere Gewerke können später vergeben werden; maxi- maler Einfluss Bauherr bzw. Projektleitung; flexible Abwicklung; Realisierung von Vergabegewinnen zugunsten des Bauherrn; kostengünstig bei pro- fessioneller Abwicklung Nachteile Hoher Koordinationsaufwand; Kosten- sicherheit erst zu spätem Zeitpunkt; Probleme bei Haftungsfragen; Projektdisziplin durch Flexibilität schwer zu halten Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.2 Rollen der Baubeteiligten

188 Technische Universität München AufbauorganisationVarianteVor-/Nachteile Generalplaner Nutzer Bauherr Projekt- leitung Grundstück Finanzierung Einzelunternehmer Generalplaner Gesamte Planung in einer Hand, entweder durch ein Büro alleine oder ein Büro mit Subunternehmern Mit anderen Varianten kombinierbar Vorteile Eindeutige Planerhaftung; Wegfall von Koordinationsaufgaben für die Projektleitung; ggf. Rückgriff auf eingespielte Teams Nachteile Geringere Einflussmöglichkeit des Bauherrn bei der Planerauswahl; Haftungshöhe bleibt beschränkt; Koordinationsaufwand der Planer muss bezahlt werden oder geht zu Lasten von Subunternehmern Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.2 Rollen der Baubeteiligten

189 Technische Universität München AufbauorganisationVarianteVor-/Nachteile Generalunternehmer / Generalübernehmer Generalplaner GU) Generalübernehmer (GÜ) Gesamte Ausführung in einer Hand, ggf. unter Einbezug von Planungsleistungen GU erbringt Bauleistungen; GÜ erbringt keine eigenen Bauleistungen Mit anderen Varianten kombinierbar Vorteil Eindeutige Ausführungshaftung; Wegfall von Koordinationsaufgaben für die Projekt- und Bauleitung; frühe Kostensicherheit für vorgegebenes Programm Nachteile Geringe Einflussmöglichkeit des Bauherrn bei der Subunternehmer- auswahl; frühzeitige Vergabereife ist gefordert; geringe Flexibilität bzw. kostenintensive Änderungen; Koor- dinationsaufwand muss über höhere Preise bezahlt werden Nutzer Bauherr Projekt- leitung Grundstück Finanzierung Generalunternehmer Einzelplaner Nachunternehmer Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.2 Rollen der Baubeteiligten

190 Technische Universität München AufbauorganisationVarianteVor-/Nachteile Totalunternehmer / Totalübernehmer Nutzer Bauherr Projekt- leitung Grundstück Finanzierung Total- unternehmer Totalunternehmer / Totalübernehmer Gesamte Planung und Ausführung in einer Hand, ggf. unter Einbezug von frühen Planungsergebnissen Dritter Vorteile Eindeutige Haftung; Wegfall von Koordinationsaufgaben für die Projektleitung; frühe Kostensicherheit; Berücksichtigung des GÜ-Know- hows Nachteile Geringere Einflussmöglichkeit des Bauherrn nach der Vergabe; schwierige Vertragsdefinition; geringe Flexibilität bzw. kostenintensive Änderungen, schwierige Leistungskontrolle durch den AG; Koordi- nationsaufwand muss über höhere Preise oder reduzierte Qualität bezahlt werden Planungsleistungen Ausführungsleistungen Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.2 Rollen der Baubeteiligten

191 Technische Universität München AufbauorganisationVarianteVor-/Nachteile Bauträger Nutzer Projekt- leitung Bauträger Grundstück Finanzierung Bauträger Nutzer bzw. dessen beauftragte Projektlei- tung kauft das Investitionsprojekt, das der Bauträger gem. Vertrag errichtet. Für die Vertragsbedin- gungen im Einzelnen bestehen zahlreiche Möglichkeiten. Vorteile AG ist mit der Objektrealisierung nahezu nicht belastet; Kosten- sicherheit, eindeutige Haftung Nachteile Keine Einflussmöglichkeit als Bauherr; schwierige Vertrags-definition; geringe Flexibilität bzw. kostenintensive Ände-rungen; schwierige Leistungs-kontrolle durch den AG; Komfort und Risiko müssen bezahlt werden. Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation 9.2 Rollen der Baubeteiligten

192 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle Construction Management at agency oder as advisor Bauherr Construction Manager LieferantenUnternehmer Planungs- team Vertragliche Beziehungen Koordination

193 Technische Universität München Bauherr Planungs- team Construction Manager UnternehmerLieferanten Vertragliche Beziehungen Koordination Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle Construction Management at risk oder as constructor

194 Technische Universität München BauherrController Construction Manager Planungsteam Unternehmer Lieferanten ab Leistungsphase 3 Entwurfsplanung oder ab Leistungsphase 5 Ausführungsplanung Vertragliche Beziehungen Koordination Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle Construction Management at risk

195 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle Projekt- Management Strukturierter Umgang mit den Prozessen im Gesamtprojekt Simultaneous Engineering Integration von Planungs- und Herstellungs- prozess Value Engineering Kontinuierlicher Optimierungs- prozess Partnering Kooperation, gemeinsame Konfliktlösung Target Costing Produktent- wicklung und Planung nach vorgegebenen (Kosten-)Zielen Moderne Managementansätze im CM

196 Technische Universität München Bildung eines Projektteams mit Mitgliedern von AG – und AN Seite, Architekten und Fachplanern Umfassender Beratungsansatz des CM: Planung, Steuerung, Ausführung und späterer Betrieb des Gebäudes Frühzeitige Einbindung des AN in die Planung (Simultaneous Engineering) Value Engineering: Optimierung von Planung und Ausführung im Hinblick auf Kosten, Qualität, Abläufe und späteren Betrieb des Objektes Frühzeitige Nennung eines Maximalpreises (frühe Kostensicherheit) Vergütung auf Cost- plus Basis (Selbstkosten), regelmäßig Maximalpreisabsprache Unterschiede des CM zu Generalunternehmer- und Totalunternehmermodellen Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle

197 Technische Universität München Projekt- Management - Zieldefinition - Planungsmanagement - Budgetermittlung - Terminplanung - Projektstrukturierung Value Management - Optimierung in Ablauf, Technik, Wirtschaftlichkeit von Bau und Betrieb - Ermittlung von Alternativen Erstellung von Vertrags- unterlagen für die Ausführungs- phase - Baubeschreibung - Terminplan - Zahlungsplan - Organisationshandbuch Planprüfung - Anerkannte Regeln der Technik - Vorgaben AG - Unklarheiten, Lücken, Widersprüche - Wirtschaftlichkeit Planungs- und Optimierungsphase Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle Leistungsbild Construction Management

198 Technische Universität München Leistungsbild Construction Management Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle Projekt- Management - Organisation, Information, Koordination Dokumentation - Qualitäten und Quantitäten - Kosten Termine und Kapazitäten Value Engineering - Fortsetzung des Optimierungs- prozesses Bauleistungen - Schlüsselfertigbau Architekten- und Ingenieurs- Leistungen - Ausführungsplanung - Vergaben - Objektüberwachung - Dokumentation und Objektbetreuung Ausführungsphase

199 Technische Universität München Leistungsbild Construction Management in Modulen DESIGN & CONSTRUCTION MANAGEMENT CM AT RISK CM AT AGENCY Planungs- und Optimierungsphase Ausführungsphase Projektsteuerungs- Value Baustelle Bauleistungen Architekten- und leistungen Management Logistik Ingenieurleistungen GU- VERTRAG MIT GMP Organisation, Projektstrategie, Koordination, Information, Dokumentation Qualität, Quantität, Planungs- und Vertrags- management Kosten, Finanzierung, Wirtschaftlichkeit Termine, Fristen [ grundsätzlich wie Heft 9 des AHO, Leistungsbild Projektsteuerung, mit zusätzlichen Leistungen des CM] Erstellung, Abstimmen, Festlegen, Koordinieren und Durchführen eines fortlaufenden Projektoptimierungsprozesses Untersuchungen zur Optimierung von Planung, Bauausführung und Betrieb des Gebäudes Ermittlung von Alternativen bei Beibehaltung oder Verbesserung von Qualität und Funktionalität Prüfung der Arbeitsergebnisse von Architekten/Fachplanern auf Wirtschaftlichkeit im Baubetrieb Erstellen von Entscheidungsvorlagen mit Vergleichsberechnungen unter Einbeziehung auch der Folgekosten für den Betrieb BE-Plan Infrastrukturplan Bauausführungsstrategie Beschaffungsstrategie Soziallogistik Baustellentourismus Umgang mit Behörden ggf. Abbrucharbeiten, Erdarbeiten und Verbau vorgezogen (optionale Bauleistungen) Prüfung der Arbeitsergebnisse der Architekten/ Fachplaner auf Vertrags- konformität, allgemeine Regeln der Technik, Lücken, Widersprüche, Unklarheiten Schlüsselfertigbau Erstellung der (funktionalen) Leistungsbeschreibung für die Ausführungsphase, Terminplanung, Zahlungsplan, Organisationshandbuch, Aufgabenverteilung Projektteam für die Ausführungsphase, Gutachten, Untersuchungen, relevanter Schriftverkehr mit Behörden und sonstigen Projektbeteiligten Ermittlung und Angebot eines Maximalpreises Ausführungsplanung Vorbereitung und Durchführung der Nachunternehmervergaben Objektüberwachung Objektbetreuung und Dokumentation Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle

200 Technische Universität München Zusammenfassung der Vor- und Nachteile von CM aus Sicht des AG Vorteile + Tansparenz von Kosten und Entscheidungsprozessen + Kleineres, flexibleres Projektteam auf Seiten des Bauherrn + Frühzeitige Kosten- und Terminsicherheit für den Bauherrn + Größerer Einfluss auf Qualität, Termine und Kosten + Kürzere Projektabwicklungszeiten + Höhere Kostensicherheit bei realistischen Preisen + Frühe Verzahnung von Planung und Ausführung + Partnering-Ansätze (Kooperation) Nachteile - Eingeschränkter Wettbewerb - Beschränkte Anzahl an kompetenten Bietern für CM-Leistungen - Nur für bestimmte Auftraggeber mit entsprechender interner Organisation bzw. entsprechendem Know-how - Im normalen Gewerbebau kleineren bis mittleren Umfangs, der für alle Beteiligten, insbesondere für die Planer, ausreichend beherrschbar ist, nur geringes Kostensenkungs- potential Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.3 Partnerschaftliche Modelle

201 Technische Universität München Aus der Praxis ergeben sich folgende Grundregeln für die Auslegung von Bauprojekten: Projektorganisationen müssen lebendig bleiben. Organisationsformen müssen der jeweiligen Projekthase entsprechen Oberste Führungsebenen müssen in die Projektorganisation eingebunden werden Organisationen müssen Controlling ermöglichen Phasenaufteilungen bzw. Abwicklungsschritte müssen sich in Meilensteinen und Entscheidungspunkten widerspiegeln Instrumente für Konfliktlösungen sind vorzusehen (z. B. Steuerungskomitees) Informations-, Berichts- und Besprechungswesen sind logisch nach Erfordernissen und Regeln der Technik, aber auch pragmatisch auszulegen Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.4Grundregeln

202 Technische Universität München Kein Projekt gleicht dem anderen. Für jedes Projekt ist eine im Einzelnen den Erfordernissen angepasste Aufbauorganisation, angepasste Planungsabläufe, Planungsorganisation und Vertragsmodelle zu entwickeln. Merksatz Keine Patentrezepte! Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.4 Grundregeln

203 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 9. Aufbauorganisation von Bauprojekten 9.5 Der Nutzer als Teil der Projektorganisation Nutzerorganisation Bauprojektorganisation Weg zur Berücksichtigung der Nutzerbelange...diese Beziehung stört das gesamte Projekt! Bauherrnvertreter Bauprojektleitung Nutzer- vertreter

204 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB/B-)Bauvertrags 10.1 Aufhebungsvereinbarung Im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen, aber ohne weiteres zulässig (Privatautonomie/Vertragsfreiheit) Vertragliche Abrede, den Vertrag aufzuheben (= mit Wirkung für die Zukunft zu beenden) Typische Inhalte i.d.R. Leistungsabgrenzung, Abnahme, Vergütung, gegebenenfalls Mängelbeseitigung, Sicherheitentausch bzw. –rückgabe, Abgeltung von im Streit stehenden Ansprüchen

205 Technische Universität München Fall:Investor Mutig hat in unserer Fallstudie zu Unternehmereinsatzformen den Generalunternehmer Listig beauftragt. Frau Mutig gefällt dessen Ausführungsqualität nicht. Sie findet bei einem Bauvolumen von knapp 200 Mio maximal 10 Fehler pro Baukörper (insgesamt 5 Baukörper), vor allem im Hinblick auf die Sichtbetonqualität. Die voraussichtlichen Mängelbeseitigungsaufwendungen betragen insges. knapp Dazu müsste Listig, 6 Monate früher als im Bauablauf vorgesehen, zwischenzeitlich wieder abgebaute Gerüste erneut aufbauen. Mutig ist das egal. Er erklärt kurzerhand die Kündigung wegen mangelhafter Ausführung, das wäre jedenfalls ein wichtiger Grund. Fristen seien deshalb entbehrlich, das Ganze sei einfach unzumutbar, Pfusch, er habe das Vertrauen verloren, da die Sichtbetonqualität von herausragender Bedeutung sei. Teil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 10.2 Kündigung durch den Auftraggeber

206 Technische Universität München Freie Auftraggeberkündigung, § 649 BGB; § 8 Abs. 1 VOB/B Kündigungsgrund Keiner erforderlich, jederzeit möglich Kündigungsfolgen (1)Volle Vergütung für erbrachte Leistungen (2)Volle Vergütung für nicht erbrachte Leistungen abzüglich ersparter Aufwendungen sonstigen kündigungsbedingten Erwerbs Entspricht in etwa dem entgangenen Gewinn im Rechtssinn Teil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 10.2 Kündigung durch den Auftraggeber

207 Technische Universität München Kündigung aus wichtigem Grund KÜNDIGUNGSGRÜNDE Wichtige Beispiele Teil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 10.2 Kündigung durch den Auftraggeber Insolvenz Nichtbeseitigung von Mängeln trotz Fristsetzung Terminsverzug trotz Abhilfe- aufforderung mit Fristsetzung Sonstige wichtige Gründe = Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages § 8 Abs. 2 VOB/B § 4 Abs. 7 VOB/B, § 8 Abs. 3 VOB/B § 5 Abs. 3, 4 VOB/B, § 8 Abs. 3 VOB/B Allgemeiner Rechtsgrundsatz, regelmäßig auch vertragliche Regelung

208 Technische Universität München Kündigung aus wichtigem Grund KÜNDIGUNGSFOLGEN § 8 Abs. 3 VOB/B (1)Vergütung der erbrachten Leistungen, keine Vergütung der nicht erbrachten Leistungen (2)Mehrkostenerstattungsanspruch des AG, unter Umständen Schadensersatz (3)Unter Umständen Recht des AG, Baustelleneinrichtung und auf Baustelle lagernde Stoffe zu nutzen Teil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 10.2 Kündigung durch den Auftraggeber

209 Technische Universität München Falllösung Für eine Kündigung nach § 4 Abs. 7, 8 Abs. 3 VOB/B fehlt es an der Fristsetzung. Zudem dürfte bei Mangelbeseitigungsaufwand zu 200 Mio. Vertragsvolumen eine Geringfügigkeitsgrenze unterschritten sein, die es nach Treu und Glauben verbietet, bei an sich hervorragender Arbeit wegen Mängeln zu kündigen (keine veröffentlichte Rechtsprechung dazu, § 4 Abs. 7 hat keine ausdrückliche Geringfügigkeitsgrenze; so aber – zu Recht – das LG München I in einem Fall des Dozenten). Von Pfusch kann keine Rede sein, mit dieser Begründung kann nur in extremen Ausnahmefällen gekündigt werden., wenn die Qualität der Arbeit dermaßen unterirdisch schlecht ist, dass der AN offensichtlich nicht dazu in der Lage ist, die vertraglichen Anforderungen zu erfüllen und deshalb die Fortsetzung der Arbeiten dem AG nicht zumutbar ist. Das subjektive Empfinden des Ehepaars Mutig spielt nur insoweit eine Rolle, als es in harte vertragliche Anforderungen gegossen wurde. Die unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund ist in eine wirksame freie Auftraggeberkündigung umzudeuten. Die Gegenkündigung empfiehlt sich aus Vorsichtsgründen dennoch für den AN. Er hat Anspruch auf volle Vergütung der nicht erbrachten Leistungen abzgl. insbesondere ersparter Aufwendungen. Teil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 10.2 Kündigung durch den Auftraggeber

210 Technische Universität München Freie Kündigung UNZULÄSSIG Kündigung aus wichtigem Grund KÜNDIGUNGSGRÜNDE Teil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 10.3 Kündigung durch den Auftragnehmer Verletzung von Mitwirkungs- pflichten trotz Fristsetzung Zahlungsverzug Sonstiger wichtiger Grund, Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrags § 9 Abs. 1 a VOB/B § 9 Abs. 1 b VOB/B Allgemeiner Rechtsgrundsatz regelmäßig auch vertragliche Regelung

211 Technische Universität München Kündigung aus wichtigem Grund KÜNDIGUNGSFOLGEN (1)Vergütung der erbrachten Leistungen (2)Angemessene Entschädigung für die nicht erbrachten Leistungen, § 647 BGB entspricht in etwa der Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen (§ 8 Abs. 1 VOB/B) (3)Unter Umständen weiterer Schadensersatz oder sonstige Ansprüche Teil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 10.3 Kündigung durch den Auftragnehmer

212 Technische Universität München Teil II. Privates Baurecht 10. Vorzeitige Beendigung des (VOB) Bauvertrages 10.4 Besonderheiten beim Architektenvertrag Annahme von Schmiergeldern oder wettbewerbswidrige Absprachen Planungsleistungen unbrauchbar und wertlos Architekt baut ohne Baugenehmigung Erkrankung über längere Zeit, nicht in der Lage, Pflichten zu erfüllen Tod des Architekten Ganz erhebliche Bausummen-überschreitung trotz Nachbesserung (im Einzelnen streitig) Hohe Hürde: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages! Wichtige Gründe für Kündigung durch den AG (Beispiele aus der Rechtsprechung) Wichtige Gründe für Kündigung durch den Architekten (Beispiele aus der Rechtsprechung) Weigerung des AG, Abschlagszahlungen zu leisten Insistieren des AG auf Bauen ohne Genehmigung Insolvenz des AG Öffentliche Herabwürdigung des Werkes des AN Endgültige und ernsthafte Verweigerung der Erfüllung des Vertrages durch AG Unzumutbare fortlaufende Eingriffe in Planungsablauf

213 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.1 Vertragstyp Werkvertragsrecht, §§ 631 ff. BGB (Erfolg ist geschuldet) REGEL Dienstvertragsrecht, §§ 611 ff. BGB (Tätigkeit ist geschuldet) AUSNAHME Architekten bzw. Ingenieur- vertrag Architekten- od. Ingenieurvertrag ist sog. typengemischter Vertrag mit werkvertraglichen als auch dienstvertraglichen Elementen, Schwerpunkt in der Regel in den werkvertraglichen Regeln

214 Technische Universität München Teilleistung Vollarchitektur Wurde von BGH als Werkvertrag eingeordnet Die planende wie die bauleitende Tätigkeit des Architekten dienen der Herbeiführung desselben Erfolges, § 631 Abs. 2 BGB, der Erstellung des Bauwerks (BGH, NJW 1960, 431) Planungsleistungen nach § 15 I Nr. 1 – 4 HOAI = Werkvertrag Objektüberwachung nach § 15 I Nr. 8 HOAI = Werkvertrag Vermutlich auch Leistungsphasen nach § 15 I Nr. 6 und 7 HOAI = Werkvertrag ABER: Architektentätigkeit kann dienstvertraglich einzuordnen sein, wenn kein unmittelbarer Bauwerksbezug sondern vorrangig die Vermögensinteressen des Bauherrn betroffen sind. Ebenso bei isolierter Beauftragung mit nur einer isolierten Teilleistung einer ansonsten werkvertraglichen Leistungsphase. Ausschließliche Beratung des Bauherrn = Dienstvertrag (OLG Hamm, NJW – RR 1995, 400) Teil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.1Vertragstyp

215 Technische Universität München Koppelungsverbot Abgrenzung zur Akquisition Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein Entscheidend ist, ob der Architekt mit Willen des Auftraggebers Leistungen erbringt, oder ob es sich lediglich um eine vorbereitende Tätigkeit handelt, insbesondere wenn die Verwirklichung des Objekts nicht feststeht (KG, BauR 1988, 621) Die Grenze der werbenden Tätigkeit ist dort erreicht, wo die Tätigkeit des Architekten absprachegemäß in die konkrete Planung übergeht (OLG Hamm, NJW – RR 1990, 91) nicht selten werden aber bereits Leistungen der Phase 2 (Vorentwurf) teils sogar der Phase 3 (Entwurf) noch akquisitorisch erbracht Koppelungsverbot von Grundstücksverkauf und Architektenvertrag, § 3 Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen Verpflichtung des Grundstückserwerbers ist insoweit unwirksam, d.h. der Grundstücks- kaufvertrag im Übrigen bleibt wirksam Wird sehr streng gehandhabt: Auch der bloße Nachweis der Kaufgelegenheit iSe Maklers iVm einer Architektenleistung ist unwirksam Koppelungsverbot gilt nicht für Bauträger, Generalunternehmer oder –übernehmer mit Planungsverpflichtung, soweit auf einem dem Erwerber vorweg übertragenen Grundstück gebaut wird. Koppelungsverbot gilt auch nicht, wenn der Architekt oder Ingenieur gewerbsmäßig mit Erlaubnis nach § 34c GewO als Generalunter- nehmer schlüsselfertige Bauten auf einem dem Erwerber vorweg zu übertragenden Grundstück errichtet (BGH, BauR 1989, 95) Teil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.2 Abgrenzung zur Akquisition und Koppelungsverbot

216 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.2Zustandekommen und mündlich erteilte Aufträge Grundsätzlich besteht Formfreiheit Verträge können schriftlich, mündlich, durch schlüssiges Verhalten, individuell ausgehandelt oder als Formularverträge geschlossen werden Zur Schaffung klarer Verhältnisse ist jedoch die Schriftform unbedingt zu empfehlen Bestätigungsschreiben Architekt / Ingenieur kann den Auftrag schriftlich gegenüber dem Auftraggeber bestätigen Widerspricht der Auftraggeber nicht, kann dies oft als Zustimmung gewertet werden (Vorsicht: Ausnahme, eng auszulegen) Schlüssiges Verhalten Architekt / Ingenieur erbringt bestimmte Leistung Auftraggeber gibt durch Entgegennahme und Verwertung der Leistung zu erkennen, dass dies seinem Willen entspricht Auftraggeber übernimmt auch stillschweigend Honorarzahlungspflicht

217 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.3 Stufenweise Beauftragung und Teilbeauftragung Stufenweise Beauftragung: oBeauftragt werden verschiedene Leistungsstufen (z.B. HOAI Leistungsphasen 1 – 4 und 5 -8), i.d.R. räumt der Architekt dem AG eine unwiderrufliche Option auf die weiteren Stufen ein; oDie Annahme der Option erfolgt in der Praxis oft durch schriftliche sog. Abrufe, die einen Vertrag für die nächste Stufe zustande bringen; in der Praxis wird regelmäßig eine Behandlung der abgerufenen Stufen als einheitlicher Vertrag vereinbart; oDie stufenweise Beauftragung ist vom Leistungsabruf bei erfolgter Gesamtbeauftragung abzugrenzen (Abrufe des Bauherrn bestimmen nur die die Fälligkeit einzelner Leistungen); oGewährleistung und Honorarforderung sind isoliert für die jeweilig beauftragte Stufe zu betrachten, sofern getrennte Abnahmen vereinbart, ansonsten (s.o.) regelmäßig Behandlung als einheitlicher Vertrag vereinbart. Teilbeauftragung: oBeauftragung mit einzelnen Leistungsphasen oder auch nur mit Teilbereichen einzelner Leistungsphasen

218 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.4 Abnahme der Architektenleistungen Erklärungsinhalt und Rechtsnatur Anerkennung der Architektenleistung als eine in der Hauptsache vertragsgemäße Erfüllung (BGH, NJW 1967, 2259) durch einseitige rechtsgeschäftliche Erklärung des Bauherrn Problem: Wird oft nicht ausdrücklich erklärt, sondern muss zB in vorbehaltlose Schlussrechungszahlung gelesen werden Rechtswirkung Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche des Bauherrn, § 634a Abs. 2 BGB Beweislastumkehr; Bauherr trägt ab Abnahme die Beweislast für die Mangelhaftigkeit Entgegen § 641 Abs. 1 BGB NICHT Voraussetzung für Fälligkeit des Honoraranspruchs des Architekten. Hierfür genügt die vertragsgemäße Erfüllung und damit einhergehende Abnahmefähigkeit, § 15 Abs. 1 HOAI

219 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.4 Abnahme der Architektenleistungen Konkludente Abnahme Erfordert vertragsgemäße Leistung und weitere Umstände, welche einen rechtsgeschäftlichen Willen des Bauherrn erkennen lassen: oz.B. Bezahlung der Schlussrechnung; Aber nur wenn alle beauftragten Leistungsphasen auch tatsächlich erbracht wurden oIm Ausnahmefall auch durch Benutzung (monatelang) Fiktive Abnahme § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB, wenn der Bauherr die Abnahme verweigert Teilabnahme kommt nur dann in Betracht, falls dies vertraglich vereinbart wurde, z.B. Teilabnahme der erbrachten Leistungen gem. den HOAI Leistungsphasen 1 – 8 wenn Leistungsphasen 1 – 9 beauftragt wurden Besondere Abnahmehandlungen:

220 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.5 Vertragsgestaltung Typische Inhalte Stufenweise Beauftragung Allg. Pflichten Planungsänderungen Besondere Leistungen Individualisierung der Leistung Beratungspflichten

221 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht 1. Der Architekten- und Ingenieurvertrag 1.5 Vertragsgestaltung Typische Inhalte Honorarparameter (Kostenvereinbarung?) Besondere Vergütungs- tatbestände (Umbauzuschlag?) Kündigungsregelungen Urheberrechte Pauschalhonorar? Nebenkosten

222 Technische Universität München Forderungen des Bundesrats zur 5. HOAI-Novelle 1996: Vereinfachung der HOAI Abkoppelung der Honorare von den tatsächlichen Baukosten Anreize zur Kostenersparnis Koalitionsvereinbarung 2005: mehr Transparenz EU-Dienstleistungs-Richtlinie (2006): freier Dienstleistungsverkehr für im Ausland niedergelassene Architekten + Ingenieure Erhöhung der Honorare Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.1 Historie zur 6. HOAI-Novelle 2009

223 Technische Universität München Die Grundstruktur der Honorarermittlung nach dem Muster der alten HOAI bleibt erhalten. 56 Paragraphen103 Paragraphen 2 Teile: (1)Verordnungsteil mit verbindlichen Honorarregelungen zu den Planungsleistungen (2)14 Anlagen, mit teils verbindlichen, teils unverbindlichen Regelungen ein Gesetz, untergliedert in Teile I – XIV mit verbindlichen Regelungen zur Honorarermittlung jetztbisher Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.2 Die neue Struktur der HOAI

224 Technische Universität München Teil 1 (§§ 1- 16): Allgemeine Vorschriften Flächenplanung (§§ ) Bauleitplanung Landschafts- planung Objektplanung (§§ ) Gebäude + raum- bildende Ausbauten Freianlagen Ingenieurbauwerke Verkehrsanlagen Fachplanung (§§ ) TWP TGA Überleitungs- und Schlussvorschriften (§§ 55, 56) Verbindliche Honorarregelungen (vor die Klammer gezogen) Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.3 Gliederung der neuen HOAI - Verordnungsteil

225 Technische Universität München Anlage 1: Beratungsleistungen Leistungen, Besondere Leistungen und Honorare Anlage 2: Besondere Leistungen Anlage 3: Objektlisten gegliedert nach den Leistungsbildern unverbindliche Regelungen (Kann-Vorschriften) verbindliche Regelungen zur Einordnung des Objekts in die Honorarzone Anlagen : Leistungen Beschreibung der Leistungen der einzelnen Leistungs- bilder Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.3 Gliederung der neuen HOAI - Anlagen

226 Technische Universität München § 55 HOAI § 56 HOAI Für Leistungen, die (mündlich oder schriftlich) ab dem (= Inkrafttreten der neuen HOAI) vereinbart werden. Neue HOAI wurde am im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist damit am in Kraft getreten. Keine Übergangsregelung für Leistungen, die vor Inkrafttreten vereinbart, aber erst nach Inkrafttreten erbracht werden. Sonderfall: Stufenweise Beauftragung Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.4 Ab wann gilt die neue HOAI?

227 Technische Universität München Inländerregelung, § 1 HOAI: nur für Auftragnehmer mit Sitz im Inland Leistungen müssen vom Inland aus erbracht werden auch derjenige Ausländer ist Inländer, der seine Leistungen faktisch im Rahmen einer festen Einrichtung in Deutschland erbringt (sog. niedergelassener Ausländer) Umsetzung der europäischen Dienstleistungs- Richtlinie (2006) Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.5 Für wen gilt die neue HOAI?

228 Technische Universität München Umbauten, § 2 Nr. 6 Streichung des Begriffs wesentliche Eingriffe in Konstruktion oder Bestand: d.h. jeder Eingriff reicht aus gleichzeitig Wegfall des § 10 Abs. 3a HOAI a.F. und Neuregelung zu den Umbauten Neue Begriffsbestimmungen Neu sind Definitionen zu: Fachlich anerkannte Regeln der Technik bei der Kostenermittlung (§ 2 Nr. 12) Kostenschätzung (§ 2 Nr. 13): -> DIN 276 neu ( ) Kostenberechnung (§ 2 Nr. 14): -> DIN 276 neu ( ) Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.6 Begriffsbestimmungen, § 2 HOAI

229 Technische Universität München Leistungen (§ 3 Abs. 1 HOAI) bisherige Terminologie: Grundleistungen verpreiste Leistungen zu den Planungsleistungen (verbindliche Regelungen, Anlagen 4 – 14) nicht verpreiste Leistungen zu den Beratungsleistungen (frei vereinbar, Anlage 1) Besondere Leistungen (§ 3 Abs. 3 HOAI) Anlage 2 Honorar frei vereinbar (Kann-Vorschriften) Kein Schriftformer-fordernis andere Leistungen (§ 3 Abs. 2 HOAI) nicht in den Leistungs- bildern erfasst erforderlich aufgrund Änderung des Leistungs- ziels/-umfangs/-ablaufs Honorar frei vereinbar Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.7 Der neue Leistungsbegriff, § 3 HOAI

230 Technische Universität München anrechenbare Kosten Honorartafel Leistungsbild, Leistungsphasen Honorarzone, Honorarsatz Kostenberechnungsmodell, § 6 Abs. 1 HOAI Baukostenvereinbarungsmodell, § 6 Abs. 2 HOAI Die Grundstruktur der Honorarermittlung nach dem Muster der alten HOAI bleibt erhalten. Neu: Abkopplung der Honorare von den tatsächlichen Baukosten Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.8 Honorargrundlagen

231 Technische Universität München Neu:Kostenberechnungsmodell § 6 Abs. 1 HOAI § 6 Abs. 1 HOAI ausschließlich Kostenberechnung maßgeblich (soweit diese nicht vorliegt: Kostenschätzung) gilt für Objektplanung u. Fachplanung gilt für alle LP 1-9 durchsetzbarer Anspruch des AN gegenüber dem AG auf Herausgabe der Kostenberechnung/-schätzung (st. Rspr.) Flächenplanung: Flächengrößen od. Verrechnungseinheiten Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.9 Kostenberechnungsmodell, § 6 Abs. 1 HOAI

232 Technische Universität München Neu (alternativ): Baukostenvereinbarung § 6 Abs. 2 HOAI § 6 Abs. 2 HOAI zum Zeitpunkt der Beauftragung darf noch keine Planung als Voraussetzung für die Kostenberechnung/-schätzung vorliegen Schriftformerfordernis Honorar- und Baukostenvereinbarung müssen gleichzeitig erfolgen einvernehmliche Festlegung realistischer und nachprüfbarerBaukosten (amtl. Begründung: z.B. Referenzobjekt oder Bedarfsplanung nach DIN 18205) lt. amtlicher Begründung ferner: gleicher Informationsstand + Fachwissen beider Vertragspartner Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.10 Baukostenvereinbarungsmodell, § 6 Abs. 2 HOAI

233 Technische Universität München … am Beispiel der Objektplanung bei Gebäuden (§ 4 und § 32 HOAI): KG 300voll anrechenbar KG 400teilweise anrechenbar (wie § 10 Abs. 4 HOAI a.F.) KG 100, 200, 500, 600, 700nicht anrechenbar (es sei denn, AN plant, wirkt bei Beschaffung mit oder überwacht) Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.11 Anrechenbare Kosten … Grundregel § 4 HOAI DIN 276 neu ( ) § 32 HOAI

234 Technische Universität München Anzahl der Honorarzonen § 5 HOAI Objekt-, Bauleitplanung, TWP (§ 5 Abs. 1): Honorarzonen I bis V Landschaftspläne, TGA (§ 5 Abs. 2): Honorarzonen I bis III Grünordnungspläne, Landschaftsrahmenpläne (§ 5 Abs. 3): Honorarzonen I und II Bewertungsmerkmale/- punkte für die Honorarzonen innerhalb der Leistungsbilder Beispiele: § 34 Abs (Gebäude, raumbildende Ausbauten) § 39 Abs (Freianlagen) § 43 Abs (Ingenieur- bauwerke, Verkehrsanlagen) § 50 Abs. 2 (TWP) § 54 Abs (TGA) Objektlisten Anlage 3: Gegliedert nach Objekten (Gebäude, raumbildende Ausbauten, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen, TGA § 50 Abs : Objektliste für TWP Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.12 Honorarzonen

235 Technische Universität München Honorare der HOAI durchgängig um 10 % erhöht Verbote der Mindestsatzunterschreitung / Höchstsatzüberschreitung bleiben erhalten, § 7 Abs. 1 – 4 HOAI Bei fehlender Schriftform gelten die Mindestsätze, § 7 Abs. 6 HOAI Tafelendwerte sind gleich geblieben Teil III. Architektenrecht 2. Das Vergütungssystem der HOAI 2.13 Honorartafel

236 Technische Universität München Wortlaut des § 7 Abs. 5 HOAI Ändert sich der beauftragte Leistungsumfang auf Veranlassung des Auftraggebers/der Auftraggeberin während der Laufzeit des Vertrages mit der Folge von Änderungen der anrechenbaren Kosten, Werten oder Verrechnungseinheiten, ist die dem Honorar zugrunde liegende Vereinbarung durch schriftliche Vereinbarung anzupassen. Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.1 Leistungsänderungen, § 7 Abs. 5 HOAI

237 Technische Universität München auf Veranlassung des AG Änderung Leistungsumfang Änderung der anrechen- baren Kosten, Werte oder Verrechnungseinheiten Honoraranpassung Anpassung der anrechenbaren Kosten schriftliche Vereinbarung durchsetzbarer Anspruch Kausalität Kostensteigerungen + Kostenreduzierungen Abgrenzung zu wiederholten Leistungen und Besonderen Leistungen Anordnung / Initiative / Vorgabe des AG keine mangelhafte od. unwirtschaftliche Planung des AN keine Baupreissteigerungen Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.1 Voraussetzungen für die Honoraranpassung, § 7 Abs. 5 HOAI

238 Technische Universität München bisher: § 20 HOAI a.F jetzt: § 10 HOAI Mehrere Vor- und Entwurfsplanungen nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungen auf Veranlassung des AG umfassendste Vor- und Entwurfsplanung 100 % jede weitere Vor- und Entwurfsplanung: 50 % Mehrere Vor- und Entwurfsplanungen nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungen auf Veranlassung des AG vollständige Vor- und Entwurfsplanung: 100 % jede weitere Vor- und Entwurfsplanung: anteilige Prozentsätze vertraglich zu vereinbaren Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.2 Mehrere Vor- und Entwurfsplanungen, § 10 HOAI

239 Technische Universität München Fall 2: Fall 2:Planung für vorangegangene LP 5 ist abgeschlossen, AG verlangt Änderung, die erneute Bearbeitung notwendig macht, aber nicht zur Kostensteigerung führt. Fall 1: Fall 1:Mehrere Vor- und Entwurfsplanungen. Fall 3: Fall 3:Planung für vorangegangene LP 5 ist abgeschlossen, AG verlangt Änderung, die zur Kostensteigerung führt, aber kein Zurückgehen in abgeschlossene LP notwendig macht. § 10 HOAI (wiederholte Leistung) wiederholte Leistung § 7 Abs. 5 HOAI Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.3 Fallbeispiele - Leistungsänderungen

240 Technische Universität München Fall 4: Fall 4:AG verlangt Änderung, die weder zur Kostensteigerung führt, noch eine Planungsänderung darstellt, die ein Zurückgehen in abgeschlossene Phasen erfordert. Fall 5: Fall 5:Planung für vorangegangene LP ist abgeschlossen, AG verlangt Änderung, weil AN unwirtschaftlich geplant hat. Hierdurch wird eine erneute Bearbeitung notwendig und es kommt zur Kostensteigerung. Fall 6: Fall 6:Aufgrund gestiegener Baupreise kommt es zur Erhöhung der in der Kostenberechnung ermittelten anrechenbaren Kosten. kein Anspruch Teil III. Architektenrecht 2. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.3 Fallgruppen - Leistungsänderungen

241 Technische Universität München Bonus (bisher: § 5 Abs. 4a HOAI a.F.)Malus Kostenunterschreitungen, die unter Ausschöpfung technisch-wirtschaft-licher oder umweltverträglicher Lösungsmöglichkeiten zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne Verminderung der vertraglich festgelegten Standards führen Bonus bis zu 20 % des vereinbarten Honorars Schriftform Überschreiten der einvernehmlich festgelegten anrechenbaren Kosten Malus bis zu 5 % des vereinbarten Honorars Schriftform? Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.4 Bonus-Malus-Regelung, § 7 Abs. 7 HOAI

242 Technische Universität München mehrere Objekte weitgehend vergleichbare Objektbedingungen dieselbe Honorarzone zeitlich und örtlicher Zusammenhang als Teil einer Gesamtmaßnahme geplant, betrieben und genutzt mehrere Objekte getrennte Abrechnung § 11 Abs. 1 Satz 2 § 11 Abs. 1 Satz 1 einheitliche Abrechnung Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.5 Auftrag für mehrere Objekte, § 11 HOAI

243 Technische Universität München mehrere im Wesentlichen gleiche Objekte unter gleichen baulichen Verhältnissen Objekte nach Typenplanung Serienbauten zeitlicher und örtlicher Zusammenhang (§ 11 Abs. 2) oder Leistungen waren bereits Gegenstand eines anderen Auftrags zwischen den Parteien (§ 11 Abs. 3) Honorarminderung bei den LP 1 – 7: Wiederholung: um 50 % Wiederholung: um 60 % ab 8. Wiederholung: um 90 % Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.5 Auftrag für mehrere Objekte, § 11 HOAI

244 Technische Universität München Flächenplanung: § 11 Abs. 1-3 gelten nicht Bauleitplanung ( §§ 17-21): Heranziehung der Ergebnisse oder Erkenntnisse anderer Pläne oder Bestandsaufnahme od. Bewertungen von Landschaftsplanern/sonstigen Planern Identität des AN nicht erforderlich § 11 Abs. 4 HOAI angemessene Reduzierung des Honorars Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.5 Auftrag für mehrere Objekte, § 11 HOAI

245 Technische Universität München § 8 HOAI § 9 HOAI § 12 HOAI Planausschnitte Berechnung des Honorars bei Beauftragung von Einzelleistungen Berechnung des Honorars in besonderen Fällen (Teilbeauftragung von Leistungen) (§ 5 Abs. 1 und 2 HOAI a.F.) (§§ 19, 37, 45a, 46, 58, 75 HOAI a.F.) (§ 39 HOAI a.F.) Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.6 Weitere Honorargrundlagen

246 Technische Universität München § 13 HOAI § 14 HOAI § 15 HOAI § 16 HOAI Umsatzsteuer Zahlungen (Schlusszahlungen, Abschlagszahlungen, Nebenkosten) Nebenkosten Interpolation (§ 5a HOAI a.F.) (§ 7 HOAI a.F.) (§ 8 HOAI a.F.) (§ 9 HOAI a.F.) Teil III. Architektenrecht 3. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.6 Weitere Honorargrundlagen

247 Technische Universität München Wegfall des § 10 Abs. 3 a HOAI a.F. (mitverarbeitete Bausubstanz) Umbauzuschlag, § 35 HOAI: % wenn nicht schriftlich vereinbart: 20 % ab Honorarzone II erweiterter Anwendungsbereich (vgl. § 2 Nr. 6 HOAI: jeder Eingriff Konstruktion oder Bestand reicht aus) Instandhaltung, Instandsetzung, § 36 HOAI: Honorarerhöhung LP 8 bis zu 50 % §§ 35, 36 gelten entsprechend für die Tragwerksplanung und die technische Ausrüstung (§ 49 Abs. 3, § 53 Abs.3) Teil III. Architektenrecht 2. Vergütung bei besonderen Fallgestaltungen 3.7 Umbauten, §§ 35, 36 HOAI

248 Technische Universität München § 5 Abs. 4 HOAI a.F. (Schriftform Bes. Leistungen) § 6 HOAI a.F. (Zeithonorare) § 10 Abs. 3a HOAI a.F. (mitverarbeitete Bausubstanz) § 21 HOAI a.F. (zeitliche Trennung der Ausführung) kein Schriftformerfordernis bei Besonderen Leistungen Zeithonorare können frei vereinbart werden Erhöhung Umbauzuschläge erweiterter Anwendungsbereich bei Umbauten Mehraufwand kann (muss aber nicht) frei vereinbart werden Gestrichen wurden u.a.: Jetzt gilt: Teil III. Architektenrecht 4. Vergleich zur HOAI alt Kursorischer Überblick über weggefallene Regelungen

249 Technische Universität München § 23 HOAI a.F. (verschiedene Leistungen an einem Gebäude) § 25 HOAI a.F. (Leistungen des raumbildenden Ausbaus) §§ HOAI a.F. (Zusätzliche Leistungen) § 57 HOAI a.F. (örtliche Bauüberwachung) Umbauten u. Instandsetzungen in den §§ 35, 36 HOAI geregelt jetzt immer getrennte Abrechnung Beispiel Winterbauschutz: Kostengruppe 397 der DIN 276 neu ( ) Besondere Leistung (Ziff der Anlage 2) Jetzt gilt: Teil III. Architektenrecht 4. Vergleich zur HOAI alt Kursorischer Überblick über weggefallene Regelungen

250 Technische Universität München Honorare (Honorartafeln, Bewertungsmerkmale/-punkte für Honorarzonen) Leistungsbild und Leistungsphasen Aufbau der einzelnen Leistungsbilder und Inhalt der einzelnen Leistungsphasen sind – von wenigen Ausnahmen abgesehen – im Wesentlichen gleich geblieben. § 32 HOAI § 33 HOAI § 34 HOAI (Umbauten: §§ 35, 36) Leistungen der einzelnen Leistungsphase (Anlagen 4 – 14) Besondere Grundlagen des Honorars (anrechenbare Kosten) Anlage 11 Bsp.: Objektplanung bei Gebäuden Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.1 Die einzelnen Leistungsbilder

251 Technische Universität München Teil 2: Flächenplanung Abschnitt 1: Bauleitplanung, §§ HOAI § 18 HOAI: Flächennutzungsplan § 19 HOAI: Bebauungsplan Abschnitt 2: Landschaftsplanung, §§ HOAI § 23 HOAI: Landschaftsplan § 24 HOAI: Grünordnungsplan § 25 HOAI: Landschaftsrahmenplan § 26 HOAI: Landschaftpflegerischer Begleitplan § 27 HOAI: Pflege- und Entwicklungsplan Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.1 Die einzelnen Leistungsbilder

252 Technische Universität München Teil 3: Objektplanung Abschnitt 1: Gebäude und raumbildende Ausbauten, §§ HOAI Abschnitt 2: Freianlagen, §§ HOAI Abschnitt 3: Ingenieurbauwerke, §§ HOAI Abschnitt 4: Verkehrsanlagen, §§ HOAI Teil 4: Fachplanung Abschnitt 1: Tragwerksplanung, §§ HOAI Abschnitt 2: Technische Ausrüstung, §§ HOAI Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.1 Die einzelnen Leistungsbilder

253 Technische Universität München 1.1Umweltverträglichkeitsstudie 1.2Thermische Bauphysik 1.3Schallschutz und Raumakustik Schallschutz (1.3.1) Bauakustik (1.3.2) Raumakustik (1.3.4) 1.4Bodenmechanik, Erd- und Grundbau 1.5 Vermessungstechnische Leistungen Entwurfsvermessung (1.5.4) Bauvermessung (1.5.7) Honorar frei vereinbar (Kann-Vorschriften) Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.2 Anlage 1 zur HOAI – Beratungsleistungen

254 Technische Universität München 2.1Flächennutzungsplan 2.3 Bebauungsplan 2.3Landschaftsplan 2.4Landschaftsrahmenplan 2.5Pflege- und Entwicklungsplan 2.6Gebäude und raumbildende Ausbauten 2.7Freianlagen 2.8Ingenieurbauwerke 2.9Verkehrsanlagen 2.10Tragwerksplanung 2.11Technische Ausrüstung Honorar frei vereinbar (Kann-Vorschriften) Aufzählung nicht abschließend kein Schriftformerfordernis Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.3 Anlage 2 zur HOAI – Besondere Leistungen

255 Technische Universität München 3.1Gebäude 3.2Freianlagen 3.3Raumbildende Ausbauten 3.4Ingenieurbauwerke 3.5Verkehrsanlagen 3.6Anlagen der Technischen Ausrüstung Verbindliche Regelungen zur Festlegung der Honorarzone Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.4 Anlage 3 zur HOAI – Objektlisten

256 Technische Universität München Anlage 4Leistungsbild Flächennutzungsplan (zu § 18 HOAI) Anlage 5Leistungsbild Bebauungsplan (zu § 19 HOAI) Anlage 6Leistungsbild Landschaftsplan (zu § 23 HOAI) Anlage 7Leistungsbild Grünordnungsplan (zu § 24 HOAI) Anlage 8Leistungsbild Landschaftsrahmenplan (zu § 25 HOAI) Anlage 9Leistungsbild Landschaftpflegerischer Begleitplan (zu § 26 HOAI) Anlage 10Leistungsbild Pflege- und Entwicklungsplan (zu § 26 HOAI) Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.5 Anlagen 4 bis 14 zur HOAI – Leistungen

257 Technische Universität München Anlage 11Leistungsbilder Gebäude, raumbildende Ausbauten (zu § 33 HOAI) und Freianlagen (zu § 38 HOAI) Anlage 12Leistungsbilder Ingenieurbauwerke (zu § 42 HOAI) und Verkehrsanlagen (zu § 46 HOAI) Anlage 13Leistungsbild Tragwerksplanung (zu § 49 HOAI) Anlage 14Leistungsbild Technische Ausrüstung (zu § 53 HOAI) Teil III. Architektenrecht 5. Leistungsbilder und Objektlisten 5.5 Anlagen 4 bis 14 zur HOAI – Leistungen

258 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht6. Sicherung von Honoraransprüchen Bauhandwerkersicherungs- hypothek nach § 648 BGB Bauhandwerkersicherung nach § 648a BGB Leistungsverweigerungs- und Zurückbehaltungsrechte Auftraggeber und Grund- stückseigentümer müssen identisch sein Architekt kann bei Beauftra- gung mit Vollarchitektur die Eintragung einer Sicherungs- hypothek verlangen, da die geistige Architektenleistung den Wert des Grundstücks erhöht Kein Anspruch bei Teil- leistungen oder wenn mit Bau noch nicht begonnen wurde Die Sicherungshypothek kann auch gerichtlich durchgesetzt werden, § 894 ZPO Auftraggeber und Grund- stückseigentümer müssen nicht identisch sein Sicherheit iHv des gesamten ausstehenden Vergütungsanspruches kann verlangt werden; auch noch nach Abnahme Wird Bauhandwerker- sicherung gestellt, besteht kein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek, § 648a IV BGB Einklagbarer Leistungsanspruch Architekt ist grundsätzlich vorleistungspflichtig; Zahlungsverzug des AG in der Regel unsichere Grundlage kein Zurückbehaltungsrecht an Planunterlagen, die zum Projektfortschritt erforderlich sind; auch bei Kündigung des Architektenvertrages Leistungsverweigerungsrecht, wenn Bauhandwerkersicherung trotz Fristsetzung nicht erbracht wird, § 648a V BGB (Achtung: Dann auch Kündigungsrecht!)

259 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht7. Verjährung von Honorarforderungen Rüge der Nichtprüfbarkeit (nach BGH max. 2 Monate) Überarbeitung der Rechnung durch den Architekten Ablauf des Restjahres, § 199 BGB 3 Jahre Verjährungsfrist, § 195 BGB Fälligkeit mit Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung, § 15 I HOAI

260 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht8. Prozessuale Hinweise Honorarklage des Architekten Mängelklage gegen den Architekten Streitverkündung an Architekten wegen Planungsfehlern, §§ 72 ff. ZPO Selbstständiges Beweisverfahren, §§ 485 ff. ZPO

261 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.1 Schutzfähigkeit von Architektenwerken Bauwerke, § 2 I Nr.4, II UrhG Darstellungen, § 2 I Nr.7, II UrhG Schriftwerke, § 2 I Nr.1, II UrhG Bauwerk oder Entwurf zu einem Bauwerk künstlerisches Schaffen muss sich im Bauwerk objektivieren Bauwerk muss aus der Masse des alltäglichen Bauschaffens herausragen und das Ergebnis der persönlichen geistigen Schöpfung des Architekten sein (Originalität, Individualität) Besondere Art und Weise von Zeichnungen, Plänen, Skizzen, Tabellen und plastischen Darstellungen Gerade die Art und Weise der Darstellung muss individuell sein Ausschreibungsunterlagen oder Vergabehandbuch Persönliche geistige Schöpfung muss gerade in der Form zum Ausdruck kommen Erforderlich ist ein deutliches Überragen des Alltäglichen, des Handwerksmäßigen, der mechanisch – technischen Aneinanderreihung des Materials Persönliche geistige Schöpfung, § 2 II UrhG Schutzfähig nach den UrhG sind nur persönliche geistige Schöpfungen 4 Elemente: Schöpfung des Urhebers, geistiger Gehalt, wahrnehmbare Formgestaltung, gewisse Gestaltungshöhe

262 Technische Universität München Schutzfähig sind i.d.R. Bauwerke, Baupläne, Entwürfe, ja auch technische Konstruktionszeichnungen, wenn eigenschöpferische Darstellung und Gestaltungshöhe auch, auch wenn einfaches, unkünstlerisches Bauwerk; Individualität und Originalität können sich aus Gesamtbetrachtung oder Einzeldetails ergeben Nicht schutzfähig sind i.d.R. Reine Leistungsbeschreibungen (es sei denn eigenschöpferische Formulierungen oder besonderer, origineller Aufbau) Funktionsbauten ohne schützenswerte Individualität (zB übliche Wohnhauspläne) Teil III. Architektenrecht 9. Grundzüge des Urheberrecht der Architekten und Ingenieure 9.1 Schutzfähigkeit von Architektenwerken

263 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.2 Inhalt des Urheberrechts Urheberpersönlichkeitsrechte, §§ 12 ff. UrhG: oinsb. Recht gegen Entstellung, § 14 UrhG 3 Prüfungsstufen:Objektive Beeinträchtigung, welche die berechtigten Interessen des Urhebers gefährdet und Interessenabwägung mit dem Integritätsinteresse des Architekten als Ausgangspunkt Ist nicht übertragbar – Verzicht nicht möglich! Verwertungsrechte, §§ 15 ff. UrhG: oinsb. Vervielfältigungsrecht, § 16 UrhG, und Verbreitungsrecht, § 17 UrhG oinsb. Einwilligungserfordernis bei Bearbeitungen/Änderungen(!), § 23 UrhG Abgrenzung von der freien Benutzung gem. § 24 UrhG (Ausgangswerk ist nur Anregung, übernommene Elemente gehen in neuem Werk auf) oIst Nutzungsrecht vereinbart, ist der Änderungsschutz gem. § 39 UrhG inhaltsgleich mit § 23 UrhG

264 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.3 Nutzungsrechte & Schranken Nutzungsrechte, §§ 31 ff. UrhG einfaches Nutzungsrecht, § 31 I, II UrhG, ermöglicht die Nutzung in der erlaubten Art, ohne dass die Nutzung durch andere ausgeschlossen ist ausschließliches Nutzungsrecht, § 31 I, III UrhG, ermöglicht die Nutzung in der erlaubten Art unter Ausschluss einer Nutzung durch andere Anspruch des Urhebers auf vertraglich vereinbarte Vergütung; ist nichts vereinbart gilt eine angemessene Vergütung als vereinbart, § 32 UrhG Schranken des Urheber, §§ 44a ff. UrhG Auch Urheberrecht unterliegt als sozialgebundenes Recht dem Interesse der Allgemeinheit und damit gewissen Schranken insb. Presseberichterstattung, wissenschaftliche Zwecke, Zitate

265 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.4 Ansprüche bei Verletzungen Ansprüche bei Urheberrechtsverletzungen, §§ 97 ff. UrhG oAnspruch auf Beseitigung der widerrechtlichen Verletzung, § 97 I 1 1. Alt UrhG oAnspruch auf Unterlassung bei Wiederholungsgefahr, § 97 I 1 2.Alt UrhG, oder drohender Verletzung, § 97 I 2 UrhG oAnspruch auf Schadensersatz bei Verschulden, § 97 II UrhG oGgf. Anspruch auf Vernichtung, Rückruf und Überlassung bei Vervielfältigungsstücken oAnspruch auf Auskunft, § 101 UrhG

266 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht9. Grundzüge des Urheberrechts der Architekten und Ingenieure 9.5 Schutz außerhalb des Urheberrechts Schutz nicht urheberrechtlich geschützter Werke Wettbewerbsrecht: § 3 Unlautere Wettbewerbshandlung § 823 BGB i.V.m. dem Allgemeinen Persönlichkeitsrecht oder dem Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb Individualvertragliche Vereinbarungen, z.B. Vertragsstrafen oder pauschalierter Schadensersatz

267 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht10. Haftung der Architekten 10.1 Mangelbegriff und anerkannte Regeln der Technik Mangelbegriff Der Mangel eines Bauwerks ist kein Mangel des Architektenwerks (BGH, NJW 2002, 3543) Eine dem Architekten übertragene Leistung (Planung, Überwachung) muss mangelhaft sein Führt eine mangelhafte Architektenleistung zu Mängeln am Bauwerk, dann ist dies aus Perspektive des Architekten ein Mangelfolgeschaden mangelfreies Architekten- werk Dauerhaft genehmigungsfähige Planung Die Planung hat die anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen, welche auch der Bauunternehmer bei der Bauausführung zu beachten hat (vgl. §§ 4 Nr. 2, 13 Nr. 1 VOB/B); abweichende Vereinbarung sind möglich, § 633 II 1 BGB Planung unter Einhaltung der vereinbarten Kosten (BGH, NJW – RR 2003, 877)

268 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht10. Haftung der Architekten 10.2 Mängelrechte des Auftraggebers Nacherfüllung, §§ 634 Nr. 1, 635 BGB Besonderheiten der Architektenhaftung Selbstvornahme, §§ 634 Nr. 2, 637 BGB Rücktritt, §§ 634 Nr. 3, 323 ff. BGB Minderung, §§ 634 Nr. 3, 638 BGB Schadensersatz, §§ 634 Nr. 4, 280 ff. BGB

269 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht10. Haftung der Architekten 10.3 Mängelrechte des Auftraggebers - Besonderheiten 1 Nacherfüllung, §§ 634 Abs. 1, 635 BGB Nur solange die mangelhafte Planung noch nicht realisiert wurde, da Korrektur der Planung den körperlichen Mangel am Bauwerk nicht mehr beseitigen würde Minderung, §§ 634 Abs. 3, 638 BGB Meist unpraktikabel, da Herabsetzung der Architektenvergütung nicht die entstandenen Baumängel abdeckt

270 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht10. Haftung der Architekten 10.4 Mängelrechte des Auftraggebers - Besonderheiten 2 Schadensersatz, §§ 634 Abs. 4, 280 ff. BGB Zentrale Anspruchsgrundlage bei der Architektenhaftung Hat sich der Fehler schon im Bauwerk körperlich realisiert, so entfällt das Fristsetzungserfordernis aus § 281 BGB da die Nacherfüllung unmöglich ist; ebenso ist keine Mängelrüge erforderlich (BGH, NJW – Spezial 2008, 45) Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind zulässig (z. B. Schadensbeseitigungsrecht des Architekten)

271 Technische Universität München oVerletzung der Hinweispflicht betreffend Risiken (Bebaubarkeit des Grundstücks, Verwendung neuartiger Baustoffe) oUnterlassene Erkundigung nach wirtschaftlichem Rahmen bzw. Finanzierungsmöglichkeiten des Bauherrn oSchuldhaftes Überschreiten der veranschlagten Kosten oFehlerhafte Ausschreibung oLückenhaftes Leistungsverzeichnis oFehlende Abdichtung gegen drückendes Wasser oUnzureichende Dehnungsfugen oZu geringe Kopfhöhe bei Spindeltreppe oWohnflächenabweichung oFalsches Sicherungskonzept Teil III. Architektenrecht10. Haftung der Architekten 10.4 Willkürlich ausgewählte Beispiele für Pflichtverletzungen des Architekten

272 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht10. Haftung der Architekten Gesetzliche Haftung aus unerlaubter Handlung Haftung gem. § 823 I BGB auf Schadensersatz aufgrund der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht : Grund der Haftung ist die Schaffung einer potenziellen Gefahrenquelle durch die Architektur; der Architekt ist daher verpflichtet eine Schädigung Dritter möglichst zu verhindern. Bsp.: oSchäden durch Herabstürzen einer mangelhaft erstellten Dachkonstruktion oSchäden durch Unterlassen des Einbaus eines Rückstauventils oBeschädigung von Einrichtungsgegenständen des Mieters oSchäden im Nachbargrundstück durch Baugrubenaushub oSchäden durch Nicht – Anschluss eines Regenfallrohres am Abwasserkanal

273 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht10. Haftung der Architekten Haftung bei mehreren Verursachern Gesamtschuldnerische Haftung Zwischen planendem / überwachendem Architekt und ausführendem Unternehmer besteht ein Gesamtschuldverhältnis, wenn beide gegenüber dem Bauherrn für einen Mangel einzustehen haben Die Höhe der jeweiligen Haftung bestimmt sich nach der Mangelursache: o bei einer fehlerhaften Planungsleistung des Architekten und einer davon unabhängigen mangelhaften Ausführung durch den Unternehmers wird im Verhältnis zum Bauherrn eine Haftungsquote entsprechend dem jeweiligen Verursachungsbeitrag gebildet o sofern der Mangel auf einem Planungs- oder Überwachungsverschulden des Architekten beruht und der Unternehmer gleichzeitig gegen seine Prüf- und Hinweispflicht verstoßen hat, so haftet der Architekt gegenüber dem Bauherrn in vollem Umfang, da der Unternehmer dem Bauherrn gem. §§ 254, 278 BGB die Pflichtverletzung des Architekten entgegenhalten kann. Der Bauherr schuldet nämlich die Planung. Im Innenverhältnis zum Architekten ist eine Haftungsquote des Unternehmers im Einzelfall zu bestimmen o liegt ein Ausführungsfehler des Unternehmers vor für welchen der Architekt wegen unzureichender Überwachung einzustehen hat, so haften beide dem Bauherrn als Gesamtschuldner in vollem Umfang

274 Technische Universität München Teil III. Architektenrecht10. Haftung der Architekten Einschränkung und Entfall von Haftung: Mitverschulden des Auftraggebers, Sowieso-Kosten und Verjährung Verjährung Die Mängelansprüche gegen den Architekten verjähren gem. § 634a I Nr. 2 BGB in 5 Jahren, beginnend mit der Abnahme, § 634 a II BGB Verjährungsfrist kann sich verlängern, wenn der Architekt seiner Pflicht zur Untersuchung und Beratung im Zusammenhang mit Baumängeln nicht nachkommt (BGH, NJW 2007, 365) Mitverschulden des Auftraggebers und Sowiesokosten Die Schadensersatzpflicht des Architekten kann gem. § 254 BGB eingeschränkt sein, sofern den Auftraggeber ein Mitverschulden trifft (z.B. wenn der Auftraggeber aus Kostengründen die Bauüberwachung selbst übernommen hat und nicht dem Architekten übertragen hat, vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2002, 1669) Vorteilsausgleich bei sog. Sowieso-Kosten

275 Technische Universität München Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !

276 Technische Universität München


Herunterladen ppt "Technische Universität München Einführung in das private Baurecht und Architektenrecht Wintersemester 2012/2013 Montag, 11:30 – 13:00 Uhr Hörsaal 1260."

Ähnliche Präsentationen


Google-Anzeigen