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Wie ungenau ist genau genug? – Zum Detailierungsgrad von Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucher Vortrag auf dem 35. Aachener Bausachverständigentag.

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1 Wie ungenau ist genau genug? – Zum Detailierungsgrad von Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucher Vortrag auf dem 35. Aachener Bausachverständigentag am 27./ von Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied wohnen im eigentum e.V.

2 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 2 Gliederung 1.Häufigkeit des Einsatz von Baubeschreibungen 2.Bedeutung von Baubeschreibungen 3.Baubeschreibungen zitiert 4.Baubeschreibungen unter der Lupe – einzeln Prüfergebnisse vorgestellt 5.Schlußfolg.: Baubeschreibungen im Vergleich 6.Probleme / Defizite 7.Forderungen der Verbraucherorganisationen 8.Muster-Bau(teil)beschreibungen vorstellen 9.Frage beantworten: Wie ungenau ist genau genug?

3 Wie genau ist genau genug? Vortragstitel aus Verbraucherperspektive

4 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 4 Baubeschreibungen im Einsatz % aller Neubau-EFH werden von Bauträgern errichtet 20-30% sind Fertighäuser vom Generalübernehmer 5 – 10% sind Architektenhäuser = 90 % aller EFH und DH und alle Eigentumswohnungen werden auf Basis von Baubeschreibungen verkauft

5 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 5 Bedeutung der Baubeschr Der Liefer- und Leistungsumfang für bestimmte Typenhäuser wird vom Bauträger bzw. Generalübernehmer schriftlich fixiert. Auf dieser Grundlage wird ein Festpreis genannt. individuelle Kundenwünsche werden ergänzt dann Vertragsbestandteil und rechtsverbindlich. -Die sogenannte Bemusterung erfolgt idR erst nach Vertragsabschluss

6 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 6 Grundlagen Es gibt keine verbindlichen Vorgaben an Baubeschreibungen. Was ein Bauträger wie und in welchem Umfang darstellt, liegt in seinem Ermessen. Die Baubeschreibung muss von den bautechnisch unkundigen Baukunden selbständig und eigenverantwortlich geprüft und verhandelt werden.

7 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 7 Angaben in Baubeschreibungen sollen / müssen Qualitäten und Standards benennen, wesentliche Angaben zum Gebäude enthalten, Materialien und Größenangaben enthalten sind in der Regel bauteilbezogen (z.B. Dach, Außenwand), teilweise raumbezogen (Badausstattung) ausgeführt. = Kreuzung aus Werbeprospekt und Leistungsbeschreibung

8 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 8 Baubeschreibungen - Zitate Beispiele zu Gebäudeangaben Wohn- / Nutzfläche nach DIN ca. 132,52 m² Wärmeschutz entspricht der Energieeinsparverordnung Schallschutz nach DIN

9 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 9 Baubeschreibungen – Zitate – Beispiel Außenwand 1 Das Außenmauerwerk besteht aus hochwertigen 30 cm Ytong-Planblocksteinen, die im Dünnbettverfahren geklebt werden. Jedes …- Massiv-Haus ist selbstverständlich auch als 3- Liter-Haus gegen Aufpreis erhältlich.

10 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 10 Zitate - Beispiel Außenwand 2 Der Schichtenaufbau der Außenwand wird bemaßt graphisch dargestellt, Materialien benannt und erläutert. Außerdem wird angegeben: –Wärmedämmung: U-Wert 0,15 W/m²K und –Schallschutz: 50 dB –Brandschutz: F90-B von außen

11 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 11 Zitate Beispiel Dachkonstruktion Der Dachstuhl wird als Pfettendach, Nadelholz Güteklasse II mit Sparren- und Kehlbalken, erstellt. Alle tragenden Holzteile erhalten eine umweltfreundliche Schutzimprägnierung. Bei ausgebautem Dachgeschoss erhalten sämtliche Dachschrägen und Decken eine Mineralwolledämmung (entsprechend der EnEV 2002) sowie eine Auskleidung mit Rigipsplatten.

12 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 12 Zitate - Beispiel Wärmeerzeuger Eingebaut wird ein schadstoffarmes Gaswandheizgerät mit Brennwerttechnik. Die Regelung des Heizgerätes erfolgt witterungsgeführt und stellt den Brenner stufenlos auf den Wärmebedarf ein. Es kommt eine technisch ausgereifte Brennwerttherme der Firma Viessmann –Typ Vitodens 200 – zum Einsatz, welche vollautomatisch, umweltfreundlich und energiesparend ist. Das Brennwertgerät ist mit einem MatriX-Compact-Edelstahlbrenner ausgestattet.

13 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 13 Baubeschr – Prüfungsergebnisse von wohnen im eigentum e.V. Es fehlen Angaben zu (=Mehrkosten?) Versorgungs- und Entsorgungsleitungen bis Hausanschluss oder Verteilerkasten Beseitigungskosten Baumüll, Bodenaushub Außenrolläden an Dach- und Giebelfenstern Keller-Betontreppe ohne Treppengeländer Kamin ohne Schornstein Kellerlichtschächte ohne Kellerfenster Röhrenspan-Innentüren (Vollröhrenspan oder Röhrenspanstreifen???) Schallschutz-Angaben fehlen

14 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 14 Baubeschr – Prüfungsergebnisse Energetische Defizite Energieausweise werden nicht vorgelegt Verweis auf veraltete WSchVO Blower-Door-Test nur im Dachgeschoss KfW-40 oder -60 – Häuser ohne dreifachverglaste Fenster Für Fenster wird fast nur der Ug-Wert angegeben Fehlende Perimeterdämmung unter Bodenplatte oder für Kelleraußenwänden

15 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 15 Baubeschr – Prüfungsergebnisse Energetische Defizite: Energieverbrauch 30% unter EnEV, aber Beschreibung passt nicht Dimensionierung der Außenhülle nicht auf Sonderwunsch Wärmepumpe abgestimmt Fehlender schallisolierter Raum für Wärmepumpe

16 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 16 Baubeschr im Vergleich Angaben ungenau und unvollständig Angaben nicht eindeutig Unterschiedliche Kenngrößen und Fachtermini Qualitätsstandards werden nicht benannt Qualitätsunterschiede werden nicht deutlich Auslegungsspielraum groß Im Festpreis nicht enthaltene Leistungen werden nicht aufgeführt = Baubeschreibungen nicht vergleichbar = Kein Preis- und Leistungsvergleich möglich

17 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 17 Probleme / Defizite Unerwartete Mehrkosten für Baukunden Missverständnisse bzgl. Qualitätsstandards Unklarheit bzgl. der Standards Schlechte Verhandlungsposition für Verbraucher Anforderungen vieler Verbraucher bzgl der Umwelt- und/oder Gesundheitsverträglichkeit werden nicht berücksichtigt Mängelrügen aufgrund des unklaren Leistungsumfangs Gerichtliche Auseinandersetzungen wegen nicht zugesicherter Eigenschaften

18 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 18 Forderungen der Verbraucherorganisationen Vereinheitlichung der Angaben Vollständigkeit der Unterlagen, z.B. Aushändigung des Energieausweises vor Vertragsabschluss Vollständigkeit und Eindeutigkeit der Angaben Angabe von Kenngrößen, damit Fachleute prüfen können Konkrete Angaben, damit Leistungskontrolle möglich Mehr Transparenz, mehr Aufklärung Preis- und Leistungsvergleich ermöglichen

19 Ratgeber für Verbraucher Checklisten von wohnen im eigentum e.V. siehe eigentum.de/dokumente/bauenkaufen/fertighaus_c heck_baubeschr.pdf eigentum.de/dokumente/bauenkaufen/bautraegerh s_check_baubeschr.pdf

20 G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen 20 Muster-Baubeschreibung Checkliste, Formular und Ratgeber

21 … zu Angaben zum Bauteil Dach (aus Muster-Baubeschreibung der VZn): Dachdeckung (Material, Hersteller, Farbe) Dachkonstruktion Unterdach / Unterspannbahn Dachdämmung (Konstruktion, Material, Dicke, WLG) Dampfbremse (Material, Anschluss an andere Bauteile) Innenverkleidung (Material, Dicke, E-Klasse) Dachzubehör G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. 21Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

22 … zu Angaben zum Wärmeerzeuger (aus Muster-Baubeschreibung der VZn) Heizkessel (Hersteller, Modell, Nennleistungsbereich, Jahresnutzungsgrad) Stehend, wandhängend Aufstellraum G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. 22Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

23 Mindestanforderungen G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. 23Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

24 Der Kompromiss? Oswald, R. u.a.: Bauteil- beschreibungen im Bauträgervertrag - Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung siehe G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. 24Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

25 Wie ungenau ist genau genug? Solange es keine Haustests gibt, keine von unabhängiger Seite vorgegebenen, eindeutigen Qualitäten vereinbart werden (z.B. RAL, PPI, IFT), die möglichst auch noch vor Ort kontrolliert werden - muss eine detaillierte, genaue und konkrete Baubeschreibung vor Vertragsabschluss vorgelegt und vom Baukunden möglichst mit fachkundiger Hilfe überprüft werden. G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. 25Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

26 Wie ungenau ist genau genug? Begründung: Der Teufel steckt bekanntlich im Detail Vielfalt der Defizite – siehe Prüfergebnisse Zur Vermeidung von versteckten Mehrkosten. um nicht im Nachhinein klären zu müssen, was vertraglich vereinbart war. Denn …

27 Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser und Vorbeugen am besten. G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V. 27Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen


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