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HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG TEL.: 040 - 36 80 5-0 FAX: 040 - 36 28 96 INTERNET: HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG

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1 HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG TEL.: 040 - 36 80 5-0 FAX: 040 - 36 28 96 E-MAIL: ESC@ESCHE.DE INTERNET: WWW.ESCHE.DE HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG E-MAIL: ESC@ESCHE.DE INTERNET: WWW.ESCHE.DE Immobilien und Steuern Grundsätze steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten RA StB Jürgen E. Milatz RA Dipl. Finanzwirt Christoph Oenings 4. April 2006

2 2 Übersicht l Immobilienbesteuerung Einkommensteuer Umsatzsteuer Grunderwerbsteuer Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer

3 3 Übersicht l Themen-Abgrenzung selbst genutzte Immobilie: Das Ende der Eigenheimzulage ab 2006 Ferienwohnungen Zweitwohnungssteuer: Keine Steuer bei beruflicher Zweitwohnung, BVerfG v. 11.10.2005 Grundsteuer bei Selbstnutzung verfassungswidrig ?

4 4 Übersicht l Reformen der großen Koalition (1) Keine degressive Abschreibung ab 2006 20%-Wertzuwachssteuer ? Immobilienveräußerungen ab 2008 (2007 ?)

5 5 Übersicht l Reformen der großen Koalition (2) Hälftige Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns betrieblicher Immobilien 2006-2008 ? Steuerberatungskosten bei Vermietungseinkünften weiterhin abzugsfähig

6 6 Übersicht l Steuerliche Attraktivität von Immobilien-Investments Investitions-Phase: Anlaufverluste Betriebs-Phase: Buchverluste durch AfA Deinvestitions-Phase: Steuerfreie Veräußerung

7 7 Investitions-Phase: Überblick l Finanzierungsentscheidung l Anlaufverluste l Zufluss-Abfluss-Prinzip, § 11 EStG n. F. l 5. Bauherren-Erlass, BMF-Schreiben v. 20.10.2003 l Sanierungsobjekt: Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnaher Aufwand ? l Vorsteuer bei gewerblicher Vermietung

8 8 Investitions-Phase: Finanzierungsentscheidung l Eigenfinanzierung l Fremdfinanzierung BFH-Urteile vom 16.04.2002 und 09.07.2002 BMF-Schreiben vom 16.04.2004 Fremdfinanzierung als Gestaltungsmittel bei der Schenkung- und Erbschaftsteuer

9 9 Investitions-Phase: Anlaufverluste l Vorweggenommene Werbungskosten Zinsvorauszahlungen, Damnum Notar- und Gerichtskosten Grundschuld Mietgarantiegebühr Beratungskosten Versicherungen § 11 EStG i.d.F. seit 2005

10 10 Investitions-Phase: Zufluss-Abfluss-Prinzip l § 11 EStG Ab 2005: Vorauszahlungen für Nutzungsüberlassungen > 5 Jahre Gleichmäßige Verteilung BMF-Schreiben v. 15.12.2005: Disagio weiterhin abzugsfähig

11 11 Investitions-Phase: 5. Bauherren-Erlass l Hersteller / Erwerber l Wesentliche Einflussnahmemöglichkeit l Einschränkungen beim Sofortabzug von Werbungskosten, insbesondere: Damnum Zins-Vorauszahlungen Mietgarantie-Gebühren

12 12 Investitions-Phase: Anschaffungsnaher Aufwand l Gesetzliche Neuregelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ab 2004 l Grundsatz: Abschreibung der AK / HK mit 2% bzw. 2,5% p.a. l Erhaltungsaufwand: Sofortabzug zu 100 % l Alternativmodell: Mieter trägt Aufwand gegen Mietzinsreduzierung

13 13 Investitions-Phase: Anschaffungsnaher Aufwand l Abgrenzung: 15 % - Grenze innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung l Für Baumaßnahmen ab 2004 l Nicht für Erweiterungen: stets HK Bsp.: Ausbau Dachgeschoss l Nicht bei jährlich üblicherweise anfallenden Instandhaltungsarbeiten Bsp.: Schönheitsreparaturen

14 14 Investitions-Phase: Anschaffungsnaher Aufwand l Nachträgliche HK durch Standardverbesserung auch später als drei Jahre nach Anschaffung l Fortgeltung der Grundsätze aus dem BFH- Urteil vom 12.09.2001

15 15 Betriebs-Phase: Überblick l Laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Überschusserzielungsabsicht Abschreibung trotz realem und steuerfreiem Wertzuwachs step-up Modell: Schaffung von zusätzlichem Abschreibungsvolumen

16 16 Betriebs-Phase: l Totalüberschuss BMF-Schreiben vom 08.10.2004 Problem: Verbilligte Nutzungsüberlassung, insbesondere an Angehörige weniger als 56% der ortsüblichen Miete 56% bis 75% der ortsüblichen Miete mind. 75% der ortsüblichen Miete

17 17 Betriebs-Phase: Abschreibung (1) l Degressiv: Neue Wohnobjekte 10 x 4% - 8 x 2,5% - 32 x 1,25% ab 2006 keine degressive Abschreibung l Denkmalschutzabschreibung, Sanierungsgebiete 8 x 9% - 4 x 7%

18 18 Betriebs-Phase: Abschreibung (2) l Linear: Altobjekte 2% / 2,5% p.a. l Schon seit 2005: Keine Investitionszulage

19 19 Betriebs-Phase: step-up Modell (1) l Hintergrund: Drohende Wertzuwachssteuer l Gestaltungsmodell: steuerfreie Veräußerung der Altbestand- Immobilie an gewerblich-geprägte Personengesellschaft l Verkehrswert als Abschreibungsvolumen

20 20 Betriebs-Phase: step-up Modell (2) l Keine Grunderwerbsteuer bei Übergang auf beteiligungsidentische Gesamthand l Keine Gewerbesteuer (erweiterte Kürzung) l Vorweggenommene Erbfolge mit Freibetrag und Bewertungsabschlag (noch bis …?) l Notar-, Grundbuch-, Formkosten l Umschuldung privater Darlehen

21 21 Betriebs-Phase: step-up Modell - Beispiel l Altbestand-Immobilie, Baujahr 1920, Buchwert Gebäude: 0,- Buchwert Grundstück: 50.000,- l Verkehrswert Gebäude: 750.000,- Verkehrswert Grundstück: 250.000,- l Veräußerer zu 100% beteiligt l Miete p.a. 70.000,-

22 22 Betriebs-Phase: step-up Modell – Lösung (1) l Vermietungseinkünfte (bisher): l Einnahmen: 70.000,- l Abschreibung: 0,- l Sonstige Werbungskosten: -10.000,- l Steuerliche Einkünfte: 60.000,- l ESt (40%): 24.000,-

23 23 Betriebs-Phase: step-up Modell – Lösung (2) l Gewerbliche Einkünfte (nach Einbringung): l Einnahmen: 70.000,- l Abschreibung: 2,5% x 750.000,- -18.750,- l Sonstige Werbungskosten: -10.000,- l Steuerliche Einkünfte: 41.250,- l ESt (40%): 16.500,- l Steuervorteil p.a.: 7.500,-

24 24 Betriebs-Phase: step-up Modell l Gestaltungsmöglichkeiten bei der Finanzierung l Verlagerung bisher privater Darlehen in die betriebliche Sphäre: Schuldübernahme durch Personengesellschaft l Zusätzlicher Ausgabenabzug

25 25 Deinvestitions-Phase l Noch: steuerfreie Veräußerung von Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren l Aktuelle Rechtsprechung: Keine rückwirkende Verlängerung der Veräußerungsfrist ? BFH-Vorlage an das BVerfG v. 16.12.2003 l Quo vadis § 23 EStG ? Koalitionsvertrag: 20%-Wertzuwachssteuer ab 2008 (2007 ?)

26 26 Deinvestitions-Phase l Alternativen zu Veräußerung und Schenkung ? Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt Übertragung gegen Versorgungsleistungen im Wege vorweggenommener Erbfolge Renten-Erlass III – BMF-Schreiben vom 16.09.2004 Rückvermietung – Stuttgarter Modell

27 27 Grunderwerbsteuer l 3,5 % des Kaufpreises l Gestaltungsempfehlung: Gesonderte Vereinbarung des Kaufpreises für Einrichtung, z.B. Einbauküche l Immobilien-Personengesellschaft: Anteilsübertragung innerhalb von 5 Jahren, § 1 Abs. 2a GrEStG, Step-up Modell

28 28 Schenken und Vererben l Bisherige (geltende) Rechtslage Bewertung von Immobilien mit der Jahres-Nettokaltmiete x Faktor 12,5 abzüglich Altersabschlag (0,5 % für jedes Jahr, max. 25 %) mindestens 80 % des Grundstückswertes höchstens nachgewiesener Verkehrswert Folge: Bewertung mit 50 – 60% des VW

29 29 Schenken und Vererben l BFH-Beschluss vom 22.05.2002 l Verfassungswidrigkeit des ErbStG in der heutigen Form Bewertung von Immobilien Bewertung von Betriebsvermögen Bewertung von Kapitalgesellschaften Gewerblich geprägte Gesellschaften Vorlage zum BVerfG

30 30 Schenken und Vererben l Gesetzliche Neuregelung durch große Koalition ? l Tendenz der Bundesländer: Abwarten einer Entscheidung des BVerfG l BVerfG-Entscheidung in 2006 ?

31 31 Schenken und Vererben l Reform-Entwürfe z.B.: Schleswig-Holstein, Bayern, Hessen Immobilienbewertung: Orientierung am Mietenspiegel, Annäherung an den Verkehrswert Steuervorteile nur noch für originäres Betriebsvermögen, Ausschluss gewerblicher Prägungen Realisierungschancen ?

32 32 Schenken und Vererben l Änderung zum 01.01.2006 ? Rückwirkende Änderung verfassungsrechtlich problematisch Rechtssicherheit bei Steuerfestsetzung für bereits vollzogene Schenkung Übertragung noch vor Gesetzesreform ? Nur sinnvoll, wenn Übertragung auch aus außersteuerlichen Gründen gewollt ist!

33 33 Schenken und Vererben: Lösungsmöglichkeiten l Hinweis auf Gestaltungsmittel Ehebedingte Zuwendungen Lebzeitiger Zugewinnausgleich Mittelbare Grundstücksschenkung Erbschaftsteuerfonds Gemischte Schenkung

34 34 Schenken und Vererben: aktuelle Rechtsprechung l Bewertung von Sachvermächtnissen BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 Verkehrswerte anstelle Bedarfswert Ausweichgestaltungen Schenkung zu Lebzeiten? Ausschlagung des Vermächtnisses gegen Grundstücksübertragung?

35 35 Schenken und Vererben: aktuelle Rechtsprechung l Gestaltungen der ehelichen Güterstände Modifizierte Zugewinngemeinschaft Keine steuerpflichtige Schenkung bei vorzeitigem Zugewinnausgleich Auch bei anschließender erneuter Vereinbarung der Zugewinngemeinschaft BFH-Urteil vom 12.07.2005 Güterstandsschaukel

36 36 Schenken und Vererben: aktueller Verwaltungserlass l Bewertung von Treuhandvermögen Gemeinsamer Ländererlass vom 27.06.2005 Verkehrswert anstelle des Bedarfswertes Kein Freibetrag und Bewertungsabschlag Ausweichgestaltung: Aufhebung des Treuhandverhältnisses

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