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1 Steuern sparen mit Immobilien (privates selbst bewohntes Wohneigentum) Luc Riggenbach lic. iur., Dipl. Steuerexperte Alltax AG Treuhandgesellschaft 4056.

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1 1 Steuern sparen mit Immobilien (privates selbst bewohntes Wohneigentum) Luc Riggenbach lic. iur., Dipl. Steuerexperte Alltax AG Treuhandgesellschaft 4056 Basel, Saint-Louis-Strasse 31 Tel. 061 327 37 37, Fax 061 302 33 13 luc.riggenbach@alltax.ch www.alltax.ch Basel, 18. Oktober 2011

2 2 Themenbereiche Besteuerung Liegenschaft Eigenmietwert Vermögenssteuerwert Repartitionswert Schulden / Schuldzinsen Liegenschaftsunterhalt Unterhaltsplanung Exkurs Volksinitiative Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte Ersatzbeschaffung Übertragung an Nachkommen Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen

3 3 Besteuerung Liegenschaft Eigenmietwert (Nutzung des Eigenheims) Steuerliche Gleichbehandlung von Grundeigentümern und Mietern BL:- Basis Brandlagerwert (Gebäude) - mindestens 60% des marktüblichen Mietwerts - max. CHF 80000 (Basis Brandlagerwert CHF 435000) DBST: - Massgabe kantonale Bewertung (Land und Gebäude) - Berücksichtigung ortsübliche Verhältnisse / Nutzung - Zuschlag ca. 20% Beispiel Liegenschaft Liestal Baujahr 1970 Brandlagerwert CHF 80000 (Katasterwert ca. CHF 260000) Eigenmiete BL:CHF 20824 Eigenmiete DBST:CHF 24989

4 4 Besteuerung Liegenschaft Eigenmietwert - Exkurs Unternutzung Reduktion Eigenmietwert Dauernd selbst bewohnte Liegenschaft Unternutzung von Räumlichkeiten Einzelperson 4 Zimmer / Paar 5 Zimmer Keine Kürzung Schuldzinsen Reduktion pauschaler Unterhalt Berechnung: Eigenmietwert * Anzahl nicht genutzter Räume Anzahl Zimmer + 2 Nebenräume (EFH)

5 5 Besteuerung Liegenschaft Vermögenssteuerwert BL: Gesamtes Reinvermögen inkl. Liegenschaften Basis:Kantonaler Steuerwert / Katasterwert Beispiel Liegenschaft Liestal, Baujahr 1970 Katasterwert Gebäude ca. CHF 260000 Katasterwert Boden ca. CHF 40000 Total Steuerwert ca. CHF 300000

6 6 Repartitionswert Zweck: Einheitliche Bewertung von Liegenschaften für Zwecke der interkantonalen Steuerausscheidung BL interkantonal der höchste Repartitionswert 260% BL interkantonal der niedrigste Vermögenssteuerwert Besteuerung Liegenschaft Beispiel Liegenschaft Liestal: Total Steuerwert ca. CHF 300000 Repartitionswert ca. CHF 780000 Verkehrswert ca. CHF 1000000

7 7 Besteuerung Liegenschaft Schulden / Schuldzinsen BL / DBST: Private Schuldzinsen abzugsfähig Vermögensertrag + CHF 50000 Schuldzinsen, Hypothekarzinsen Baurechtszinsen, Konsumkreditzinsen, Verzugszinsen etc. Spezialfall Baukreditzinsen: -BL: Wahlrecht entweder abzugsfähige Schuldzinsen oder bei der GGST anrechenbare Anlagekosten -DBST: abzugsfähige Schuldzinsen Schulden bei der Vermögenssteuer abzugsfähig

8 8 Besteuerung Liegenschaft Liegenschaftsunterhalt Abgrenzung werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) vs. wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen) Klare Abgrenzung werterhaltend / wertvermehrend in der Praxis teilweise schwierig Gewisse Aufwendungen sowohl werterhaltend als auch wertvermehrend Abgrenzung zwischen wertvermehrenden Aufwendungen vs. Energiespar-, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen

9 9 Besteuerung Liegenschaft Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) Steuerlich abzugsfähig Dienen dem Werterhalt Laufende Instandhaltungskosten, Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigung / Abnützung, Ersatz von Einrichtungen Teilweise Instandstellungskosten (grössere Renovationen) Insbesondere: -Reparatur- und Erneuerungskosten -Prämien für Gebäude-Sachversicherungen -(Betriebs- und Verwaltungskosten nur bei vermieteten Liegenschaften)

10 10 Besteuerung Liegenschaft Wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen) Steuerlich nicht abzugsfähig Investitionen bei der GGST Dienen der Verbesserung der Liegenschaft Ersatz von Einrichtungen mit besserem Komfort od. grösserer Leistungsfähigkeit Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen Bauliche Veränderungen (Um-, Ein-, Anbauten)

11 11 Besteuerung Liegenschaft Energie- und Umweltschutzmassnahmen Massnahmen zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien Wertvermehrende Massnahmen (Ersatz von veralteten / erstmalige Anbringung von neuen Installationen) in bestehenden Gebäuden Jedoch grundsätzlich100% steuerlich abzugsfähig Lärmschutzmassnahmen Werterhaltende Massnahmen Im Baugesuch deutlich umschrieben Liegenschaftsbesitz > 15 Jahre 50% abzugsfähig Liegenschaftsbesitz > 30 Jahre 100% abzugsfähig

12 12 Besteuerung Liegenschaft Subventionen Gartenunterhalt BL vs. DBST Übernahme von Liegenschaftsverlusten / Vermeidung von Ausscheidungsverlusten Abschaffung Dumont-Praxis Abzugsfähigkeit von werterhaltenden Unterhaltskosten ab Erwerbszeitpunkt Seit 1. Januar 2010 in Kraft Umsetzungsfrist Kantone bis spätestens 1. Januar 2012 Merkblatt Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege der Steuerverwaltung Basel-Landschaft vom 1. Januar 2011

13 13 Besteuerung Liegenschaft Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) Abzugsfähigkeit effektiv od. pauschal Effektiver Abzug Belege Datum der Rechnungsstellung massgebend Pauschaler Abzug vom Eigenmietwert Jährliche Wahlmöglichkeit BL / Bund unterschiedlicher Abzug möglich BaujahrBLBund ab 1.1.200125%10% vor 1.1.200130%20%

14 14 Unterhaltsplanung - Ausgangslage Herr und Frau Müller (Jahrgang 1956) Wohnsitz in Liestal Kinder volljährig, Ausbildung beendet Nettolohn Total CHF 150000 / CHF 200000 / CHF 300000 (Doppelverdiener) Wertschriften CHF 300000 / WS-Ertrag CHF 10000 Einfamilienhaus Jahrgang 1970 / Steuerwert CHF 300000 / Verkehrswert CHF 1000000 Eigenmiete: BL CHF 20824 / DBST CHF 24989 Hypothek CHF 400000 – Schuldzinsen 3% / CHF 12000 p.a. Unterhalt pauschal: BL CHF 6247 / DBST CHF 4998 Unterhalt effektiv: CHF 100000

15 15 Unterhaltsplanung

16 16 Unterhaltsplanung

17 17 Unterhaltsplanung

18 18 Unterhaltsplanung Fazit Planung sinnvoll Konzentration Unterhaltsarbeiten in einer Steuerperiode sinnvoll Steuervorteile: Nutzung pauschaler Unterhalt über mehrere Jahre (Steuerfreibetrag) Starke Reduktion der Progression Starke Reduktion Steuerlast im Jahre der Unterhaltsarbeiten Achtung: Unterschreiten des niedrigsten steuerbaren Einkommens nicht sinnvoll (BL ca. CHF 16000 / DBST ca. CHF 25000) Negatives steuerbares Einkommen nicht sinnvoll

19 19 Exkurs Volksinitiative Eidgenössische Volksinitiative Sicherers Wohnen im Alter im Jahr 2007 lanciert (im 2009 zustande gekommen) Wahlrecht Abschaffung des Eigenmietwerts im AHV-Alter Gleichzeitiger Wegfall Schuldzinsen Begrenzte Abzugsmöglichkeit der Unterhaltskosten Bundesrat stellt Gegenvorschlag vor (im 2009) Abschaffung des Eigenmietwerts für alle Wohneigentümer Streichung der entsprechenden Abzüge für Unterhaltskosten und Schuldzinsen Begrenzte Abzugsfähigkeit für den Erwerb einer Erstliegenschaft Entwurf Bundesgesetz über die Besteuerung des Privaten Eigentums (im 2009) Differenzbereinigungsverfahren

20 20 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte ohne Reinvestition Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung) Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen

21 21 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte ohne Reinvestition Bund: steuerfreier Kapitalgewinn Kanton: Grundstückgewinnsteuer -Grundstückgewinn: Verkaufspreis - Gestehungskosten -Gestehungskosten: Erwerbspreis + wertvermehrende Investitionen -Altbesitz Verkehrswert vor 20 Jahren -Indexierung für Geldentwertung -Steuersatz progressiv / ab CHF 120000 linear 25% -Ermässigung ab 20 Jahre (CHF 5000 p.a. / max. CHF 50000) -Spekulationszuschlag bei kurzfristiger Haltedauer Handänderungssteuer -Basis Verkaufspreis -Steuersatz 2.5% (Verkäufer / Käufer je 1.25%)

22 22 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte ohne Reinvestition Berechnung Gestehungskosten 1970 CHF 500000 Wert vor 20 Jahren CHF 700000 Wertvermehrende Investitionen im 2000 CHF 100000 Verkehrswert / Verkaufspreis 2011 CHF 1000000 Verkaufspreis CHF1000000./. Wert vor 20 JahrenCHF 700000*1.12- CHF 7840000./. Wertver. Investitionen CHF 100000*1.04- CHF 104000./. Haltedauer- CHF 50000./. Handänderungssteuer 1.25%- CHF 12500 Grundstückgewinn CHF 49500 Grundstückgewinnsteuer15.9% CHF 7871

23 23 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung) Bund: steuerfreier Kapitalgewinn Kanton: Grundstückgewinnsteuer Steueraufschub (steuerfeie Veräusserung) sofern -dauernd selbstbewohnte Liegenschaft verkauft -Erlös innert 2 Jahren zum Erwerb einer gleichgenutzten Liegenschaft reinvestiert -Ersatzliegenschaft in der Schweiz Absolute Methode Handänderungssteuer Steuerbefreiung (Anteil Veräusserer)

24 24 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Ersatzbeschaffung Berechnung / absolute Methode GestehungskostenCHF 750000 Verkaufspreis CHF 1000000 GrundstückgewinnCHF 250000 ReinvestitionCHF 1200000 Vollständiger SteueraufschubCHF 250000 Reinvestition CHF 800000 Teilweiser Steueraufschub CHF 50000 Besteuerung CHF 200000 Reinvestition CHF 600000 Steueraufschub CHF 0 Besteuerung CHF 250000

25 25 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen Bund: Gegenwärtig keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer Initiative im 2011 lanciert: -Besteuerung von Nachkommen -Freigrenze CHF 2 Mio. -Rückwirkung für Schenkungen ab 1. Januar 2012 Kanton: Schenkungs- und Erbschaftssteuer - Steuerbefreiung Ehegatten, Eltern, direkte Nachkommen (allenfalls Stiefkinder), eingetragene Partner Grundstückgewinnsteuer - Steueraufschub bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung - Achtung: gemischte Schenkung! Handänderungssteuer - Steuerbefreiung bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung

26 26 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Gemischte Schenkung Berechnung: Indexierte GestehungskostenCHF 500000 Verkehrswert CHF 1000000 Hypothek / KaufpreisCHF 400000 SchenkungCHF 600000 GrundstückgewinnCHF 0 Gestehungskosten > Hypothek / Kaufpreis Hypothek / Kaufpreis CHF 700000 Schenkung CHF 300000 Grundstückgewinn CHF 200000 Gestehungskosten < Hypothek / Kaufpreis Teilverkauf / Steueraufschub entfällt

27 27 Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen aus Vorsorge

28 28


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