Aktuelle Rechtsprechung zum WEG

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1 Aktuelle Rechtsprechung zum WEG
Referenten RA Uwe Wanderer Dr. Egbert Kümmel Aktuelle Rechtsprechung zum WEG W.I.R.WANDERER und PARTNER Rechtsanwälte Tel.: Fax:

2 Übersicht: BGH, Urteil vom 11.2.2011 – V ZR 66/10 -
Das Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen; Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan BGH, Urteil vom 10. Dezember V ZR 60/10 – Zahlungsverzug und Ausschluss von der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung BGH, Urteil vom 28. Januar V ZR 145/10 – Geltendmachung von Wohngeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter im eigenen Namen BGH, Urteil vom 17. Dezember V ZR 131/10 – Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels BGH, Urteil vom 18. Februar V ZR 197/10 – Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters bei Überziehung des WEG-Kontos

3 BGH, Urteil vom – V ZR 156/10 - Einzelanlastung in der Jahresabrechnung im Falle eines Ersatzanspruchs gegen einen Eigentümer BGH, Urteil vom – V ZR 141/10, NZM 2011, 327 (zum allgemeinen Grundstücksrecht) Folgen der Verjährung des Rückbauanspruchs BGH, Urteil vom – V ZR 196/10 Erfordernis der Einholung von Vergleichsangeboten bei der Verwalterwahl BGH, Urteil vom – V ZR 162/10 Gestaltungsspielraum bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gem. § 16 Abs.3 WEG BGH, Urteil vom V ZR 176/10 Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum von Heizkörpern und dazugehörigen Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung

4 BGH, Urteil vom , IX ZR 120/10 Absonderungsberechtigung wegen der vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche BGH, Urteil vom VIII ZR 349/10, NZM 2011, 639 Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümermeinschaft gegen Mieter

5 Fragestellung: An welchem Ort ist Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen? Unter welchen Voraussetzungen können Eigentümer von dem Verwalter die Versendung von Kopien der Verwaltungsunterlagen verlangen? Können einzelne Eigentümer außerhalb der Eigentümerversammlung Auskünfte zur Jahresabrechnung oder zum Wirtschaftsplan von dem Verwalter verlangen? 5

6 BGH, Urteil vom 11.2.2011 – V ZR 66/10 - § 28 Abs. 3 und 5 WEG
Das Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen; Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan BGH, Urteil vom – V ZR 66/10 - Leitsätze: a) Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen. 6

7 Fragestellung: Kann einem Eigentümer im Falle von Wohngeldrückständen das Stimmrecht entzogen und er von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden? 7

8 BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10 –
§ 10 Absatz 2 Satz 2, §23 WEG Zahlungsverzug und Ausschluss von der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung BGH, Urteil vom 10. Dezember V ZR 60/10 – Leitsätze: a) Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausge-schlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. b) Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigen-tümers in gravierender Weise ausgehebelt wird 8

9 Fragestellung: Kann der Verwalter nach neuem Recht im eigenen Namen Wohngeldansprüche der Eigentümergemeinschaft geltend machen? 9

10 BGH, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 145/10 –
§ 51 Abs. 1 ZPO Geltendmachung von Wohngeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter im eigenen Namen BGH, Urteil vom 28. Januar V ZR 145/10 – Leitsatz: Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden. 10

11 Fragestellung: Läßt sich ein Anspruch eines Eigentümers auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels allein aus dem Umstand der erheblichen Kostenmehrbelastung herleiten? 11

12 Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
§ 10 Absatz 2 Satz 3 WEG Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels BGH, Urteil vom 17. Dezember V ZR 131/10 – Nicht amtliche Leitsätze: a) Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gegen den Widerspruch der anderen Eigentümer kann nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durchgesetzt werden. b) Soweit die erstrebte Änderung des Verteilungsschlüssels die Betriebskosten betrifft, ist der ablehnende Beschluss anzufechten und eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG zu beantragen. Auch insoweit kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels aber ebenfalls nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden (BGH, BGHZ 184, 88). c) Die erhebliche Mehrbelastung des Wohnungseigentümers allein begründet noch nicht dessen Anspruch nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auf Änderung, weil das Maß der Belastung nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ist. Hierzu bedarf es einer Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls (Senat, Urteil vom 11. Juli V ZR 174/09) 12

13 Fragestellung: Kann der Verwalter den Ausgleich des infolge einer Kontoüberziehung enstandenen Negativsaldos von der Eigentümergemeinschaft verlangen? 13

14 BGH, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10 –
BGB §§ 675, 670, 677, 689, 684, 812 Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters bei Überziehung des WEG-Kontos BGH, Urteil vom 18. Februar V ZR 197/10 – Nicht amtlicher Leitsatz: Der Verwalter von Wohnungseigentum kann nicht allein deshalb Aufwendungsersatz für Kreditverbindlichkeiten verlangen, weil wenn er die Darlehen zur Finanzierung erforderlicher Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum aufgenommen hat. Eine Befugnis zur Kreditaufnahme bei der Besorgung seiner Geschäfte steht dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG nicht zu; hierfür bedarf es vielmehr eines ermächtigenden oder genehmigenden Beschlusses der Wohnungseigentümer 14

15 Fragestellung: Wann können Ersatzansprüche der ETG gegen einen Eigentümer in Abweichung von dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel in der Einzelabrechnung nur diesem angelastet werden? 15

16 BGH, Urteil vom 04.03.2011 - V ZR 156/10 § 28 Abs. 3 WEG
Einzelanlastung in der Jahresabrechnung im Falle eines Ersatzanspruchs gegen einen Eigentümer BGH, Urteil vom V ZR 156/10 Leitsätze: a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. b) Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlage-schlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht. 16

17 Fragestellung: Kann der Störungsbeseitigungsanspruch auf Rückbau einer baulichen Veränderung gegen einen Eigentümer verjähren und wenn ja, hat der Störer Ansprüche gegen die ETG auf Aufrechterhaltung der Störung? 17

18 BGH, Urteil vom 28.1.2011 – V ZR 141/10 -, NZM 2011, 327
§ 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG Folgen der Verjährung des RückbauanspruchsBGH, Urteil vom – V ZR 141/10, NZM 2011, 327 (zum allgemeinen Grundstücksrecht BGH, Urteil vom – V ZR 141/10 -, NZM 2011, 327 (zum allgemeinen Grundstücksrecht) Der Störungsbeseitigungsanspruch des § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB (§ 902 Abs. 1 Satz 1 BGB findet keine Anwendung). Die Verjährung des Anspruchs gegen den Störer auf Beseitigung der Störung (durch den Störer) bedeutet aber nicht, dass der Störer seinerseits einen Anspruch (gegen den beeinträchtigten Eigentümer) auf Aufrechterhaltung des beeinträchtigenden Zustandes hat. Die Verjährung des Anspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB hat lediglich zur Folge, dass der beeinträchtigte Grundstückseigentümer die Störung auf eigene Kosten beseitigen muss bzw. kann. Beispiel des BGH: Sind auf einem Grundstück fremde Leitungen verlegt, deren Beseitigung der Eigentümer nach § 1004 BGB verlangen konnte, entsteht nach Verjährung des Anspruchs nicht ein Recht des Störers, die Leitungen auf dem Grundstück zu halten. Der Eigentümer kann die Leitungen auf eigene Kosten entfernen. 18

19 Fragestellung: Müssen bei der Wahl bzw. Wiederwahl einer Verwaltung vergleichbare Kostenabgebote ähnlich wie der Beschlussfassung über eine Instandsetzungsmaßnahme eingeholt werden? 19

20 BGH, Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 196/10 § 26 WEG
Erfordernis der Einholung von Vergleichsangeboten bei der Verwalterwahl BGH, Urteil vom V ZR 196/10 Leitsatz: Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden. 20

21 Fragestellung: Wie weit ist das Entscheidungsermessen der Eigentümer bei einer Beschlussfassung über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gem. § 16 Abs. 3 WEG (Betriebs – und Verwaltungskosten) zu fassen? 21

22 BGH, Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 162/10 § 16 Abs. 3 WEG
Gestaltungsspielraum bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gem. § 16 Abs.3 WEG BGH, Urteil vom V ZR 162/10 Leitsatz: Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. 22

23 Fragestellung: Wann sind Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung Sondereigentum? 23

24 BGH, Urteil vom 08.07.2011 - V ZR 176/10 WEG § 5 Abs. 2, § 22 Abs. 3
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum von Heizkörpern und dazugehörigen Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung BGH, Urteil vom V ZR 176/10 Leitsatz: a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Woh-nungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind. 24

25 Fragestellung: Kann die Eigentümergemeinschaft wegen der gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche in der Insolvenz eines Eigentümers in das betreffende Sondereigentum vollstrecken? 25

26 InsO §§ 49, 27, ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, WEG §§ 16, 28
Absonderungsberechtigung wegen der vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche BGH, Urteil vom IX ZR 120/10 Leitsatz: a) In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechigt. b) Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestreitenden Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzungen des Vorrechts gegeben sind. c) Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlagnahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung. 26

27 BGH, Urteil vom 29.06.2011 - VIII ZR 349/10, NZM 2011, 639
§ 548 Abs. 1 BGB; §§ 13, 14 WEG Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter BGH, Urteil vom VIII ZR 349/10, NZM 2011, 639 Beschädigt der Mieter einer Eigentumswohnung das Gemeinschaftseigentum außerhalb des räumlichen Bereichs der Mietsache, findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB auf die Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter keine Anwendung.